アパート管理会社とは?不動産会社との違いや会社の選び方のコツ

アパート管理会社とは?不動産会社との違いや会社の選び方のコツ
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アパートの賃貸経営をしようと考えているなら、アパート管理会社を利用することがおすすめです。管理会社と契約することによって、賃貸経営における煩わしい部分を代行してもらえます。

ストレスなくスムーズに賃貸経営に臨めるので、管理会社は重要な存在です。ただし、選び方のコツや契約タイプによるデメリットなどもあるので、これらも把握したうえで、自分に合った管理会社を賢く見つけましょう。

最適な土地活用のプランって?
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アパートを建てて賃貸経営をすることに興味を持っている方は、まず以下の記事からアパート賃貸経営について知っておくことをお勧めします。

不動産会社と管理会社は何が違うのか

不動産に関係する会社と聞くと、不動産会社をイメージする人は少なくありません。不動産会社と管理会社を混同してしまう人もいますが、これらは別物であると考えましょう。

不動産会社は、いわば不動産を総合的に扱う企業であり、業者によって得意分野は異なります。例えば不動産の売買や賃貸に強みのある業者もあれば、仲介や都市開発などの分野に強みのあるものもあります。

また、不動産の管理に特化している業者もあり、これがいわゆる管理会社です。一般的にイメージされやすい不動産会社は不動産売買や賃貸などに強みを持つものであり、管理会社は管理業務を専門としているものであると考えましょう。

アパート管理会社の一般的な代行内容

アパート管理会社についての理解を深めるためには、これがどのような業務を行っているのかを知ることも大切です。管理会社の主な業務としては、次の3つがあげられます。

  • 家賃の回収と送金
  • 入居者への対応
  • 建物の清掃や修繕

管理会社が代行してくれる業務の内容を知り、アパート経営をするうえでいかに役立つ存在なのかを知っていきましょう。

家賃の回収と送金

入居者から家賃を回収し、それをまとめてアパート経営をしているオーナーに送金すること

は、管理会社が代行する業務の1つです。管理会社を利用しない場合は自分で集金をしなければなりませんが、管理会社に委託することでこの手間が省けます。

入居者の全員がスムーズに家賃を支払うとは限らず、中には滞納したり、家賃の支払いを忘れたりする人もいるでしょう。管理会社に家賃の回収を依頼することで、支払いの滞納や遅延があった場合に、業者が入居者に督促を行ってくれます。

そのため、スムーズに家賃を回収でき、家賃滞納や遅延のリスクを回避できます。また、長期間家賃を滞納している入居者に対して訴訟をしたり、管理会社がオーナーに保証金を支払って補填するなどのサービスを行うこともあり、契約内容次第ではさらなるリスク回避が可能です。

入居者への対応

入居者への各種対応も、管理会社が代行してくれる業務に含まれます。入居者の募集はもちろん、退去時の立ち合いなどにも対応してくれるので、これらにオーナーが時間を割く必要がなくなります。

また、入居者からのクレームや近隣住民とのトラブルにも対応してもらえるので、クレームやトラブルの処理もスムーズです。オーナーが入居者の管理を行わなくて済むので、時間的なコストを大幅に削減しやすくなるでしょう。

建物の清掃や修繕

物件管理の一環として、建物の清掃や修繕も代行業務の1つです。アパートの共用部分の清掃をはじめ、故障した設備があれば、その修繕も行ってくれます。アパートをより清潔かつ便利な状態に保てるので、入居者を獲得しやすく、退去などのリスクも回避できるでしょう。

また、必要に応じてリフォームの提案をしてもらえることもあり、物件をより良い状態に保ちやすいです。物件管理は個人で行うのは手間がかかりますが、管理会社に委託することでスムーズに行いやすくなります。


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アパート経営を検討している方は、一度土地活用比較サイトで相談してみてはいかがでしょうか。

アパート管理会社との契約は2タイプある

管理会社にアパート管理を依頼する際には業者と契約を結びますが、この種類は大きく次の2つがあります。

  • 集金代行契約
  • サブリース契約

それぞれで特徴が異なるので、契約タイプごとの違いを知り、どちらが自分に合うのかを考えてみましょう。

部分的な管理を依頼する集金代行契約

アパート管理のうち、部分的な管理のみを依頼するのが集金代行契約です。集金代行契約は、文字通り家賃の回収や送金のみを管理会社に委託する契約内容です。

そのため、入居者からの家賃の回収は管理会社に任せられますが、入居者の募集やクレームの対応、退去時の立ち合いなどはオーナー自身が行います。また、建物の清掃や修繕などもオーナーが行うことになるので、サポートを受けられる範囲が限定的になることは理解しておきましょう。

集金代行契約のメリット

集金代行契約のメリットとしては、より多く家賃収入を見込める点にあります。部分的な管理のみを依頼する集金代行契約は、管理会社に支払う費用が少ないです。

つまり、アパート経営におけるコストを減らせることで、家賃収入として手元に残る金額は多くなります。少しでも多く家賃収入を得たい人におすすめの契約方法であり、入居者の対応や物件管理などに時間を割ける人に向いています。

集金代行契約のデメリット

時間的なコストや労力がかかる点や、空室リスクが生まれやすい点は、集金代行契約のデメリットです。この契約方法では、管理会社に依頼する業務は、家賃の回収と送金のみになります。そのため、入居者の募集や建物の管理などは自分で行う必要があり、アパート経営により多くの労力を割かなければなりません。

また、自身で入居者の募集を行うことで、宣伝広告が不十分になり、空室が増えてしまうリスクもあります。管理会社なら自社サイトや幅広いエリアへの広告の配布などで入居者を募りやすいですが、個人ではターゲットにできる入居者は業者よりも少なくなりやすいです。

費用は安いものの、空室リスクが上がることで、十分に家賃収入が得られない可能性もあります。アパートは所有しているだけでもコストがかかるので、空室が増えて収入が得られないことで、ランニングコストの分損失が出てしまうことも少なくありません。

よりスムーズに入居者を獲得し、確実に家賃収入を得たい人には不向きな方法であり、リスクの高い契約方法であることは理解しておきましょう。

管理会社に物件をまるごと貸すサブリース契約

物件管理のすべてを任せる方法として、サブリース契約があります。サブリース契約では、管理会社にアパートを丸ごと貸し出し、業者がアパート経営を行います。

物件の所有者はオーナーのままで変わりませんが、実際にアパートの経営や管理を行うのが、管理会社になるという点は大きな特徴です。部分的なサポートを行う集金代行契約とは違い、アパート経営における包括的なサポートを受けられるものが、サブリース契約と考えましょう。

 

サブリース契約のメリット

サブリース契約は管理会社にアパートを丸ごと貸し出し、業者から賃料として収入を得ます。賃料は入居者の数によって決まりますが、たとえ誰も入居していないとしても、最低限の支払いが保証されている点は大きなメリットです。

つまり、完全に空室でも物件を貸し出した賃料が管理会社から得られるので、空室リスクがなくなります。もちろん、入居者が増えると、その割合に応じて賃料も上がるので、空室時から満室時まで、確実に収入が得られるのは大きな魅力です。

また、管理会社がアパートを丸ごと借り上げるサブリース契約では、集金代行だけではなく、入居者の募集や管理、建物の管理などすべての業務が任せられます。オーナーが入居者や建物の管理をする必要がなくなり、アパート経営に割く労力が不要になる点も、サブリース契約ならではのメリットです。

サブリース契約のデメリット

空室リスクがなくなり、かつ物件管理のすべてを任せられるサブリース契約ですが、集金代行契約の場合と比べて、家賃収入が低くなることはデメリットです。充実したサービスを受けることで、管理会社に支払う手数料は増え、結果的に家賃収入が減ることは理解しておきましょう。

各種サービスの手数料はもちろん、契約更新時には最低限支払われる賃料も下がります。サブリース契約を結んでいる限り、収入が0になるわけではありませんが、長期間契約し続けることで収入が下がり続けることは理解しておきましょう。

また、満室時には賃料の全額が得られるわけではなく、手数料などを差し引いた金額がオーナーに支払われます。家賃収入が得られる確実性は高いものの、満室時の利益を考えると、部分的なサービスのみの集金代行契約よりは利益が少なくなることも覚えておかなければなりません。

アパート管理会社への手数料について

アパートの管理を任せることができて便利な管理会社のサービスですが、これを利用するには手数料がかかります。

実際にアパート経営で得られる利益を考えるには、この手数料がいくらかかるのかを把握しておく必要があります。手数料の相場を知り、管理会社を利用する場合のコストを理解しておきましょう。

一般的に家賃の5%が手数料となる

管理会社に支払う手数料は業者によって異なりますが、一般的には家賃の5%程度です。業者によっては3%程度と安いこともあれば、8%程度と相場より高くなっていることもあるので注意しましょう。

全体的な平均で見ると家賃の3~8%程度であり、この間に収まっているならコストは適正と考えられます。業者によって手数料分の割合は異なりますが、安いから悪徳業者、高いから優れたサービスを受けられると決まっているわけではありません。

手数料が安い優良業者もあれば、高額な手数料を請求してサービスの質が低い悪徳業者もあります。そのため、手数料だけで業者を判断するのは危険であり、実際のサービス内容や利用者の満足度、口コミでの評判や実績など、さまざまな観点から管理会社を選ぶことが大切です。

その他手数料がかかる場合もある

基本的な手数料のほか、管理会社のシステムを利用するためのシステム料や、契約更新の際の更新事務手数料など、別途費用がかかることもあります。これは管理会社が行う業務の範囲によって異なり、より幅広いサービスを受けるほど、手数料は高くなると考えましょう。

それぞれの料金設定は業者によって違うので、契約を結ぶ際には基本料金以外にどれくらいの費用がかかるのかを、事前に確認しておくことが大切です。

信頼できるアパート管理会社を選ぶコツ

アパート経営を成功させるには、いかに優良な管理会社を選ぶかが重要です。管理会社によって手数料やサービス内容は異なるので、どの業者を契約するかは念入りに考えなければなりません。

信頼できる管理会社を選ぶコツを把握して、アパート経営をスムーズに行うためのパートナーを見つけましょう。

プラン一括比較サイトで複数社へアプローチ

管理会社によって特徴は異なるので、複数社に査定を出して、業者ごとの違いを比較しておくことが大切です。プラン一括比較サイトを利用することで、一度に複数社にプラン比較依頼を出すことができ、業者ごとの条件を効率的に比較できます。

同じアパートでも、どの管理会社が管理をするかによってかかる手数料や受けられるサービスの内容、質は異なります。プラン一括比較サイトを利用し、最低3社を目安に比較して、より好条件を提示する業者を選びましょう。

仲介部署があるかどうか

空室リスクを回避するには、管理会社に仲介部署があるかどうかをチェックしておきましょう。仲介部署がある管理会社なら、入居者をスムーズに獲得しやすく、空室リスクを回避しやすくなります。

また、仲介業務の全般を担ってもらえるなら、入居者からのクレーム対応や退去時の立ち合いなどを任せられることも多く、アパート経営の手間を削減しやすいです。

管理実績の有無を確認

業者の管理実績も事前に確認しておきたいポイントであり、自分が所有するアパートと同程度の規模の管理実績があるかは確認しておきましょう。単に多数の管理実績があるだけでは、所有するアパート管理をスムーズに行ってもらえるかはわかりません。

ひとくちにアパートといっても、規模によって管理の手間や方法が異なることは少なくありません。もし所有するアパートの戸数が20室なら、20室前後のアパート管理の実績が豊富かを確認して、契約する管理会社を選びましょう。

対応力のある担当者か

業者の信頼度だけではなく、担当者の対応力も重要なポイントです。担当者にアパート経営の知識はあるか、質問などにもスムーズに対応してくれるかなどはチェックしておきましょう。

アパート経営に関する知識が乏しかったり、質問しても的確な答えを得られなかったりする場合は、別の業者か担当者に依頼したほうが良いです。担当者に不安があるなら担当替えを申し出て、新しい担当者でも対応力が低いと感じたなら、別の業者を検討しましょう。

管理委託費を見極める

少しでも利益を出すには管理委託費が高すぎないかどうかをチェックしておきましょう。管理委託費が高いと、得られる家賃収入は少なくなってしまいます。

場合によっては、コストが増えすぎることで損失が生まれてしまい、余計な出費を抱えてしまうこともあるので注意が必要です。管理委託費を見極めるには、複数の業者で比較して、どれくらいの価格が相場なのかを知っておくことが大切です。

管理会社は変更することもできる

一度管理会社と契約したからといって、その先もずっと同じ業者を利用しなければならないわけではありません。管理会社は途中で変更が可能であり、サービスの質が悪い、管理委託費が高いなどと感じるなら、別の業者への変更を検討しましょう。

管理会社の変更手続きは、新たに契約する管理会社が代行してくれるので、それほど手間はかかりません。ただし、業者によっては途中解約や他社への乗り換えの際に違約金が発生することもあるので、契約時には管理会社変更の際にかかるコストがないかもチェックしておきましょう。

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また、資料の一括請求だけではなく、収支計画書の作成などのサービスも実施している点は大きな魅力です。効率よくプラン請求ができるるだけではなく、アパート経営における疑問や不安を解決しながら、無料で管理会社を選ぶことができます。

アパート管理会社で経営を効率化しよう

アパート経営を行うなら、アパート管理会社と契約して、さまざまな業務を代行してもらうことがおすすめです。管理会社と契約することで、さまざまな手間を削減でき、より効率的に経営を行えます。

また、管理会社の選び方も重要であり、いかに自分に合った業者を見つけられるかが、経営成功をわける鍵となります。損なくアパート経営を行うためにも、管理会社は慎重に見極めましょう。

アパート経営を成功させるには、イエウール土地活用の利用がおすすめです。

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