一括借り上げでアパート経営を任せるには|一括借り上げの内容と流れ

一括借り上げでアパート経営を任せるには|一括借り上げの内容と流れ
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賃貸物件経営を検討している場合、不動産に関する知識は必要不可欠です。いくら知識を学んでも、初めての経営は不安という人もいるでしょう。

そんな時に便利なシステムが一括借り上げ方式です。不動産業者が賃貸物件を一括借り上げし、入居者の募集から物件の管理など全てをまかなってくれるため、賃貸物件経営が初めてのオーナーでも安心して任せることができるシステムです。

ただし、気を付けなければならない点もあります。不動産業者に業務を一任できる一方、高い手数料を支払う必要があったり、悪質な不動産業者に依頼してしまうと思いがけず負債を抱えることになってしまうこともあります。

ここでは、土地活用の方法の一つである一括借り上げ方式の基本的な知識や依頼する流れはもちろん、メリットやデメリットなども解説します。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営やマンション経営については、こちらの記事もおすすめです。

一括借り上げとは

土地活用の場面でよく耳にする「一括借り上げ」とはどういうシステムなのでしょうか。土地活用の方法の1つとして利用できる、一括借り上げの基本的な知識を解説します。

一括借り上げと併せて確認されることの多いサブリース契約については、こちらの記事もおすすめです。

一括借り上げの内容

一括借り上げとは、不動産業者が土地を借り上げ、経営や管理をオーナーに変わって行う方法のことを指します。

不動産業者が、アパートやマンションの部屋の全てを一括で刈り上げるシステムで、オーナーは、一括借り上げする不動産業者に手数料を支払うことで成立します。

入居者の募集から物件の管理まで一括借り上げした不動産業者が行うため、オーナーにはアパート・マンション管理業務が必要ありません。

オーナーから不動産業者、不動産業者から借主と転貸することから、サブリース方式とも言われています。

一括借り上げに向いている活用方法

アパートやマンションなど、賃貸できる部屋がいくつもある物件に最適な方法です。

一般的に賃貸借契約は、オーナーと入居者の間で結びますが、一括借り上げの物件では、オーナーと入居者の間をサブリース会社が仲介します。そのため、入居者はサブリース会社と契約を交わすということです。

一括借り上げした不動産業者が物件の管理をしてくれるので、賃貸住宅経営を熟知していないオーナーでも経営しやすい手法です。

ただ、経営するのには知識や経験があった方が成功しやすいため、賃貸住宅経営のノウハウをどこまで熟知しているのかというポイントで、一括借り上げ方式を採用するか検討すると良いでしょう。

一括借り上げのメリットとデメリット

一括借り上げ方式を採用するにあたって、メリットとデメリットを理解しておくことは、経営方法を決める上での判断材料ともなるため、しっかりとマスターしておきましょう。

一括借り上げのメリット

一括借り上げの最大のメリットは、空き室があっても家賃保証があったりすることから、収入が安定している点が挙げられます。

空き室のリスクは、賃貸住宅経営で最も回避したいものの一つです。一括借り上げ方式を採用していなかったら、空き室分の家賃収入は見込めません。

しかし、一括借り上げ方式を採用すれば、一定額の家賃保証があるので、長期的な収入の見込みが計画しやすいとも言えます。

また、物件の管理を任せることができるので、清掃管理やトラブルへの対応なども任せることが可能です。他にも、消防法に基づいた消防設備の設置や物件設備の定期点検、退去時のハウスクリーニングなど、管理業務は多岐にわたります。

賃貸住宅経営をメインでしていてノウハウも持っているオーナーなら、業務をこなすことができるかもしれませんが、本業とは別に賃貸住宅経営をしているオーナーにとって、借り上げ方式はメリットと言えます。

一括借り上げのデメリット

あらゆる物件管理業務を任せられることもあり、手数料が必要です。一括借り上げの場合、手数料は賃料の10~20%が相場と言われています。

そのため、満室になっても賃料満額を受け取ることは難しいと言えるでしょう。

また、一般的に入居時に支払う礼金や、一定期間ごとに支払う更新料などの収入も見込めません。オーナーとサブリース会社の間では賃料のみのやり取りになります。

経営方針についてもサブリース会社が主導で行うため、オーナーは経営に口出しすることはできません。誰に、どのような条件で、家賃はいくらに設定するのかといったことを決めるのはサブリース会社になります。

オーナーは何もしなくても賃貸住宅経営ができる一括借り上げ方式は、信頼できるサブリース会社を選ぶことが成功の秘訣と言えるでしょう。

一括借り上げに向いている人

賃貸住宅経営の方法には色々な手法がありますが、一括借り上げ方式を採用したほうが良い人はどのような人なのでしょうか。

初めて経営する場合

賃貸住宅経営を初めて行う人は、不動産業者が管理業務などを行ってくれるため、知識や経験がなくても経営を任せることができ安心です。

一括借り上げ方式を採用すると、オーナーは賃貸物件を建てるだけになります。経営内容については口出しできないため、全ての業務を業者に任せたい人には向いていますが、経営方針などは考えたいという人には不向きなシステムです。

また、本業が別にあり、賃貸経営に時間や手間を掛けられない人や、賃貸住宅物件を他にも運用している人、賃貸物件が遠方にある人などにとっては最適なシステムです。

安定した収入が欲しい場合

収益性は高くなくても、安定した家賃収入が欲しい人にはおすすめです。一括借り上げでは、家賃保証がセットになっているので、空室の有無に関わらず契約で決まった額の収入が見込めます。

ただし、収益性を重視する場合はしっかりと検討する必要があります。高い手数料やアパートローンなどを利用して運用する場合、ローン返済できる収入が見込めないと後に不安になってしまうでしょう。


一括借り上げでアパート経営をしたい場合は、土地活用比較サイトで相談してみることがおすすめです。
土地活用比較サイトでは、建築プランや収支計画表を取り寄せることができるため、ハウスメーカーから一括借り上げでアパート経営をした場合の収益イメージをつけることができます。

利用は無料ででき、チャット形式のカンタンな質問に答えるだけで取り寄せることが可能です。
取り寄せたからと言って必ず始めなければならないわけではないので、「一括借り上げでアパート経営をした場合の収益を知りたい」と考えている場合は、一度プランを取り寄せてみてはいいかがでしょうか。

一括借り上げでアパート経営を始める流れ


一括借り上げで賃貸住宅運営を行うには、どのように進めたら良いのでしょうか。おおまかな流れについて把握しておき、実際に不動産業者とやり取りをする際に困らないようにしておきましょう。

契約前の流れ

不動産業者と契約をする前に、不動産業者や契約内容についてリサーチすることが大切です。複数の不動産業者と話をして、経営方針を聞いておくと良いでしょう。

契約を結んでから、思っていたのと違ったということにならないよう、しっかりと準備することが重要です。

アパートを建てる前に他の土地活用方法も確認しておきたい場合には、こちらの記事もおすすめです。

調査後に査定

物件周辺のリサーチなどを行い、査定をして、家賃や契約内容を検討していくことから始めます。物件の状態によっては、不動産業者にリフォームを依頼されることがあります。

オーナーは不動産業者に、経営方針や管理方法、トラブルへの対処の仕方などを確認しておくことがおすすめです。これらの質問への回答に納得がいけば、信頼して不動産業務を任せられるでしょう。

業者との契約

家賃などの契約内容に問題がなければ、不動産業者と一括借り上げの契約を結びます。この契約はサブリース契約や転貸借契約とも言います。

契約を結んだあとは、不動産業者が一切の管理業務を行います。この時結んだ契約内容によって賃貸物件運営を行っていくため、契約内容をしっかりと確認し納得することが大切です。

契約後の流れ

不動産業者と契約を結んだら、いよいよ運営が開始されます。一括借り上げの場合、ここからは不動産業者が行う業務になります。

準備と入居者の募集

一括借り上げを行った不動産業者が入居者の募集を始めます。さまざまな媒体を使って入居者を募集してくれる不動産業者が良いでしょう。

不動産業者のホームページや店舗はもちろん、その他の仲介店など契約内容に応じて、入居者の募集活動を行います。

入居希望者からの申込みを受けて審査をするのは、不動産業者です。審査の結果に問題がなく契約内容に納得すれば、不動産業者と入居者で賃貸借契約を結びます。

物件の維持管理

入居者の入居が始まったら、物件の管理や維持を不動産業者が行います。入居者からの家賃の集金なども不動産業者の仕事です。

家賃の集金で集まったお金の中から手数料を引いた全額をオーナーに支払います。入居者同士のトラブルなどがあった際も、不動産業者が対応します。

他にも、清掃などの物件管理も不動産業者の仕事になります。

一括借り上げの注意ポイント


一括借り上げ方式は、賃貸物件の管理を全て不動産業者に一任できるので、オーナーにとってはとても魅力的なシステムですが、注意しなければならないポイントがあります。それらを踏まえた上で、一括借り上げ方式を採用するかどうかを検討すると良いでしょう。

他の方法も検討する

土地によっては一括借り上げにしないほうが良い場合もあります。都市圏に近いなどの立地条件がそろっている場合、長期的な需要が見込めるのであれば一括借り上げにする必要はありません。

一括借り上げ方式を採用すると、不動産業者に手数料を支払う必要もなく、多くのお金をオーナーの手元に残すことが可能になります。

空室リスクが少ない場合は、一括借り上げ方式を採用せずに、オーナーが直接貸し出す方法も検討してみるのも良いでしょう。

契約内容をしっかり確認する

不動産業者と結ぶ契約内容は、業者によって細かい契約内容が異なるため、あとで知らなかったということがないように確認することが必要です。

注目するポイントは、一括借り上げ期間が何年なのか、借り上げ賃料の当初固定期間の有無や設定されている場合はその期間、オーナー支払われる借り上げ賃料の比率(手数料)、修繕費用や現状回復費用は誰が負担するのかといった点をチェックしましょう。

アパートローンなどを組んで賃貸物件運営を行う場合などは、長期的な収入見込みがしやすい契約内容なのかどうかも合わせて確認しておくと良いでしょう。

信頼できる業者を探す

自分の所有している大切な物件をお任せする不動産業者は、信頼できる会社でなければいけません。複数の不動産業者を比較検討して選ぶのがおすすめです。

賃貸物件運営は短期間で結果が出るものではないので、信頼できて長期的な付き合いをしていくことができる不動産業者を選ぶ必要があります。

不動産業者を決める時は、不動産業者の規模や安定性も大切です。良い条件で契約を結ぶことができても、不動産業者が倒産しては意味がありません。そのため、将来的にも業績の見込める不動産業者を選ぶ必要があります。

賃貸物件を運営する能力などもチェックすべきポイントです。過去の運営実績などを確認できると安心です。他にもリスク回避能力や管理能力などもチェックしておきましょう。

一括借り上げでも任せきりにはしない

一括借り上げ方式を採用した賃貸物件運営を成功させるためは、信頼できる不動産業者を見つけ出すことがポイントです。

まずは、一括借り上げ方式を採用すべき物件なのかという検討をし、契約を結ぶ前に契約内容をきちんと細かく確認して取り決めておくことも重要でしょう。

大切な資産である物件で賃貸運営を成功させるためにも、信頼できる不動産業者を見つけるようにしましょう。

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