賃貸物件経営を検討している場合、不動産に関する知識は必要不可欠です。いくら知識を学んでも、初めての経営は不安という人もいるでしょう。
そんな時に便利なシステムが一括借り上げ方式です。不動産業者が賃貸物件を一括借り上げし、入居者の募集から物件の管理など全てをまかなってくれるため、賃貸物件経営が初めてのオーナーでも安心して任せることができるシステムです。
ただし、気を付けなければならない点もあります。不動産業者に業務を一任できる一方、高い手数料を支払う必要があったり、悪質な不動産業者に依頼してしまうと思いがけず負債を抱えることになってしまうこともあります。
ここでは、土地活用の方法の一つである一括借り上げ方式の基本的な知識や依頼する流れはもちろん、メリットやデメリットなども解説します。
遊休地や空き地を保有しており、一括借り上げでアパート経営をしたいと考えている方は、企業からプランを取り寄せる方法がおすすめです。
企業からプランを取り寄せる際には、イエウール土地活用を利用すれば、複数の企業からまとめてプランを取り寄せて比較することができ、自分に合った最適なプランがわかります。
アパート経営の収入については以下の記事をご覧ください。
一括借り上げとは
一括借り上げとは、アパートの管理会社が、賃貸管理業務をオーナーに代わって行う管理方法を指します。
アパートの管理方法には、自主管理、管理委託、サブリースなどの様々な方法がありますが、一括借り上げはアパート管理のほとんどを第三者に委託できるため、非常に人気の高いアパート管理方法です。
管理会社が、アパートやマンションの部屋の全てを一括で借り上げ、オーナーは、一括借り上げする不動産業者に手数料を支払うことで、一括借り上げの管理モデルは成立しています。
一括借り上げの仕組み
一括借り上げでは、入居者の募集から物件の管理まで一括借り上げした賃貸管理業者が行います。
そのため、オーナーにはアパート・マンション管理業務が必要ありませんが、他の管理方式に比べても管理手数料は高くなりやすいです。一括借り上げの管理手数料の相場は、満室時の家賃収入の15~20％が一般的です。オーナーのもとに家賃収入として入ってくるのは、全体の8割~7割ほどで、そこから諸経費やローン返済額を捻出します。
そのため、管理委託や自主管理などに比べても、オーナーの手元に残る金額としては少なくなりやすい点がデメリットです。また、退去時の清掃や広告料などの諸費用が発生した場合、オーナーと管理会社のどちらに負担責任があるのかや、敷金や修繕積立金をどちらが預かるかなど、管理手数料以外にも適宜、諸費用が必要になる可能性があります。
サブリースとの違い
一括借り上げとほとんど同義で使われる用語に「サブリース」があります。もともとサブリースとは、「転貸」という意味が含まれています。
そのため、一括借り上げではなく一室だけを管理会社が借り第三者に又貸しをするだけでもサブリースということができます。
ただ、アパート経営においては、管理会社は一括借り上げをすることが多いため、サブリースも一括借り上げもほとんど同じ文脈で使われています。
管理委託との違い
管理委託とは、賃貸物件の管理業務の一部を管理会社に代行してもらい、手数料を支払うという管理方法です。管理委託と一括借り上げの違いは主に以下の6つになります。
| 項目 | 一括借り上げ | 管理委託 |
|---|---|---|
| オーナーと管理会社の契約 | 賃貸契約 | 業務委託契約 |
| 入居者の契約相手 | 管理会社 | アパートオーナー |
| 手数料 | 約15％~約20％ | 約5％~10％ |
| 家賃保証の有無 | あり | なし |
| 契約期間 | 2年~30年など様々 | 2年更新が基本 |
| 管理の手間 | ほとんど無い | 入居者対応など様々 |
管理委託は、手数料が低いため家賃収入が大きく、一括借り上げは手数料が大きく家賃収入は若干劣ります。立地の空室リスクの高さやアパート経営の経験、管理会社との相性など、様々な確認すべきポイントはあります。場合によって選ぶべき管理方法は異なるため、まずは自身のアパート経営にとっては管理委託と一括借り上げのどちらが必要なのか確認しておきましょう。
- 一括借り上げも良いことばっかりじゃないんだね
賃貸経営はひとつの事業であり、安定経営を持続させるのは簡単なことではありません。賃貸経営を成功させるためには想定利回りや実質利回りをしっかり見積もっておく必要があります。
とはいえ、賃貸経営を初めてという人が利回りの計算を完ぺきにおこなうことは難しいでしょう。そんなときは賃貸経営のプロである大手ハウスメーカーの営業担当に相談し、プランと見積もりを取り寄せてみることも一つの手です。
建築費用は施工会社によって数百万～数千万円の差が出ることもあり、ハウスメーカーによって提示する利回りは異なります。より客観的に利回りの算出をするためには複数のハウスメーカーから提案をもらいましょう。イエウール土地活用なら一度の情報入力で複数の施工会社からプランを取り寄せることが可能です。
また、イエウール土地活用は管理会社やサブリース業者を探すサービスではありませんので、注意してください。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:いち早く「IoT」を取り入れた 蔵のある賃貸住宅
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 1056 |
愛知県一宮市。50～60年もの間、競輪場の駐車場として活用されてきた土地に、2棟の賃貸住宅が完成しました。南側に平屋、北側に2階建ての重層タイプで、2棟とも蔵のある設計です。オーナーさまは、他にも賃貸住宅を経営される中で学んだことがあると言います。
「賃貸経営は建ててから10年目以降からが本当の勝負です。他の人の話を聞いていても、古くなってくると空室に悩まされるようになります。そのため、先々まで差別化できる賃貸住宅にする必要があります」。
税金対策や市場調査の結果から賃貸住宅を建てることに迷いはなかったものの、どんな賃貸住宅にすれば長期安定経営できるのか、考えを巡らせました。その結果、たどり着いたのがミサワホームの「蔵」収納がある賃貸住宅です。
「展示場で蔵のある家を見て、縦の空間を活用することで広い収納スペースを確保できることを知りました。間取りの取り方が斬新で、ひと目見て、これなら10年目以降も差別化でき、大丈夫だと確信しました」。
他社からは戸建賃貸の提案もありました。その中で選んだもありました。その中で選んだのは、収益性や機能性から、平屋と重層を混合した蔵のある賃貸住宅でした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
一括借り上げのメリット
一括借り上げのメリットには、借り上げ期間中には家賃収入が安定する以外にも大きなメリットがあります。それが、相続税対策効果の最大化です。
ここからは、一括借り上げのメリットについて解説します。
一定期間の家賃収入が安定する
一括借り上げの最大のメリットは、空き室があっても家賃保証があったりすることから、収入が安定している点が挙げられます。
空き室のリスクは、賃貸住宅経営で最も回避したいものの一つです。一括借り上げ方式を採用していなかったら、空き室分の家賃収入は見込めません。
しかし、一括借り上げ方式を採用すれば、一定額の家賃保証があるので、長期的な収入の見込みが計画しやすいとも言えます。
また、物件の管理を任せることができるので、清掃管理やトラブルへの対応なども任せることが可能です。他にも、消防法に基づいた消防設備の設置や物件設備の定期点検、退去時のハウスクリーニングなど、管理業務は多岐にわたります。
賃貸住宅経営をメインでしていてノウハウも持っているオーナーなら、業務をこなすことができるかもしれませんが、本業とは別に賃貸住宅経営をしているオーナーにとって、借り上げ方式はメリットと言えます。
相続税対策効果を最大化できる
アパート経営には、様々な相続税評価額減額効果がありますが、一括借り上げを活用することで、さらにその効果を最大化できます。アパート経営の相続税評価額を算出するには、賃貸割合というアパート全体の賃貸部分の割合に応じて、相続税評価額を減額するという特例があります。
一括借り上げでは、全ての部屋を貸していることになるため、賃貸割合を最大化できます。
相続税対策としてアパートを建てても、空室が多ければせっかくの相続税対策効果も減少してしまいます。相続税対策としてアパート経営を始めた場合には、入居状態も確認しながら、一括借り上げも積極的に活用しておきましょう。
確定申告の負担が減る
一括借り上げでは管理手数料として、管理業務やそれに必要なほとんどの費用を管理会社に支払います。また、家賃収入も月ごとに固定されるため、確定申告の際に計上される項目が少なくなります。
法人化していない場合には、ほとんどのケースで確定申告が必要になるため、その負担を減らしたい場合などには一括借り上げを使ってしまうのも一つの方法です。
融資条件が緩和されやすい
金融機関と連携している大手の管理会社による一括借り上げを利用すると、個人よりも融資条件がよくなる場合があります。
一般的に個人がアパートローンの融資を受けようと思った場合、年収や年齢、勤務先など個人の属性や担保によって、金利や返済期間などの条件が決まります。個人の場合だとあまり条件を良くすることができないため、返済リスクも上がってしまいます。
しかし、大手の管理会社による一括借り上げを利用していれば、金融機関側からも返済リスクは下がりますし、管理会社からしても契約を取りやすくなるため理想的な状態です。
もちろん、必ず収支シミュレーションなどは必要ですが、融資条件の緩和などは一括借り上げがおすすめされる理由の一つです。
管理業務の手間が省ける
アパートの管理業務は、一つずつ上げればきりがないほどにあります。
- 入居者募集や審査
- 家賃の回収
- 入居者のトラブル対応
- 建物のメンテナンス
- 契約の更新
- アパートの資金管理
自主管理ではもちろんですが、管理委託であっても場合によっては様々な業務を大家側が負担する必要もあります。アパート経営は20年~30年も続く事業です。より効率化したい場合やできる限り負担を減らしたい場合には、一括借り上げを活用することもおすすめです。
一括借り上げのリスク
一括借り上げは、アパートの空室リスクを最大限回避し、管理業務にかかる手間も減らせることから、メリットばかりであるように思われます。しかし、実際には一括借り上げには様々なリスクもある管理方法です。
ここからは一括借り上げのリスクについて解説します。
手取り収入が減り返済リスクが上がる
一括借り上げの管理手数料は家賃収入の15%~20％です。管理委託に比べて、家賃収入が10％減少してしまうというのは、上限値が決まっており家賃が下がりやすい賃貸経営では大きな影響があります。
また、相続税対策効果を大きくするためにフルローンやオーバーローンなどの借入額が大きいローンを組む場合には、一括借り上げでの管理契約が必要な条件である場合があります。
この場合、管理手数料が大きい一括借り上げでは、築年数が経つにつれて返済リスクを大きくしてしまい、結果としてアパート経営に行き詰まってしまう可能性が高いです。手取り収入がある程度決まっているアパート経営にとって、管理手数料が10％変わると経営状況は大きく異なります。
そのため、アパートの管理方法を決める際には、手取り収入への影響を必ず試算しておきましょう。
契約条件が変わる可能性が高い
一括借り上げでは、契約内容が2年ごとに見直される場合が多いです。契約内容の見直しでは、経営状況に応じて家賃保証額の減額が求められます。
一括借り上げで、最も懸念すべきリスクは、家賃保証期間は契約しているが、家賃保証額は保証されてらず、家賃保証額の減額は、そのままオーナー側の家賃収入の大幅な減少に繋がります。また、契約条件の見直しは決して珍しくなく新築プレミアが外れたタイミングや周辺に競合物件ができたタイミングなどに、交渉されることが多いです。
アパートの家賃は一度下がったらそれが基準となってしまうため、徐々に金額自体は下落していく性質があります。実際に、株式会社価値総合研究所の「家賃住宅市場の実態について」によると、賃貸マンションの家賃相場は新築時から年間平均1%程度は家賃下落するとされています。つまり、10年後には、家賃収入は新築時から平均での10％以上も下がってしまう可能性があるのです。
一括借り上げにおいて、契約条件が変わるリスクは、ほとんど回避が難しいため、他の物件の減額幅や契約時に下限となるラインを決めておきましょう。
管理会社を変えられない可能性が高い
家賃保証額が下がった場合や管理会社の働きに問題があった場合、解約して新しく条件のよい管理会社と契約すればいいと考える方も少なくありません。
しかし、管理会社とは賃貸契約を結ぶため、借主である不動産会社が地価の下落や周辺環境の変化などを交渉材料に、いつでも賃料引下げを要求する権利を持っているのです。一般的に、借主はオーナーよりも立場が強く、要求に応じる必要があります。
また、オーナー側の都合で解約する場合には、借り手側（不動産管理会社側）に退去費用や解約金を支払う必要があります。相当な額の現金が必要となるため、アパートの経営状態が悪い場合には自己資金が必要です。
また、支払いが難しい場合には管理会社を変えることができず、不利な条件で経営を続けることになってしまいます。一見リスクが少ない一括借り上げというシステムですが、一旦不利な条件になった場合にはオーナー側にとってはリスク回避が難しい仕組みとなっています。
管理ノウハウを溜めにくい
一括借り上げでは、管理業務をほとんど全て管理会社に任せる形になるため、オーナー側にほとんどアパート経営のノウハウがたまりません。
家賃保証額などの都合で契約破棄になった場合には、中古アパートを経営することになり、ノウハウのない素人にとっては非常に難易度が高い賃貸経営となってしまいます。
アパート経営は、ローンを完済するまでの20年~30年の間、経営が必要な事業です。ローン完済まで、一括借り上げ契約が継続することは考えづらいため、長期的にアパート経営を自身がオーナーとして行うことを考えておきましょう。
入居者の入居可否を決められない
一括借り上げの場合、不動産管理会社が入居者との賃貸契約を結びます。そのため、オーナー側が入居希望者の入居可否を決められない場合が少なくありません。
一括借り上げの間には、入居者トラブル対応も不動産管理会社の担当ですが、一括借り上げが終了した後には、一括借り上げ期間中に入居した入居者とオーナーは付き合いを保つ必要があります。
未然にトラブルリスクを避けられない点は、一括借り上げならではのリスクと言えます。
これらのリスクを確認したら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
また、イエウール土地活用は管理会社やサブリース業者を探すサービスではありませんので、注意してください。
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一括借り上げの契約前に確認すべき注意点
一括借り上げ方式は、賃貸物件の管理を全て不動産業者に一任できるので、オーナーにとってはとても魅力的なシステムですが、注意しなければならないポイントがあります。それらを踏まえた上で、一括借り上げ方式を採用するかどうかを検討すると良いでしょう。
諸費用の支払い負担
アパート経営の管理業務には、入居者募集用の広告料や原状回復費用、リフォーム費用など様々な諸費用が発生します。一括借り上げ契約では多くの場合、諸費用は不動産管理会社が負担しますが、必ずしも全ての契約がそのようになっているわけではありません。
アパート経営では、退去者が発生するごとに一定の費用が発生します。さらに、ローン返済費用など他にも多くの支出があります。これらの費用負担については、家賃保証額から試算しても適切かどうかを必ず確認しておきましょう。
また、諸費用の支払い負担を確認する際には、アパート経営において具体的にどんな費用が発生するのか細かく項目を確認し、不動産管理会社とオーナーで齟齬が生じないように注意しましょう。
家賃保証金額が適切か
一括借り上げでは、管理手数料などを差し引くため、家賃収入額のおよそ80%~90%が家賃保証額として一般的な金額です。一括借り上げを依頼する不動産管理会社を決める際には、家賃保証額が重要な判断軸になります。
家賃保証額は、不動産管理会社の対応範囲や物件の状況によって適切な金額が異なります。そのため、単純に家賃保証額が家賃収入に対して少ないから、依頼先候補から除外すればいいというものではありません。
不動産管理会社を判断する際には、主に以下の3つの視点が重要です。
- 周辺物件や家賃相場
- ローン返済額
- 入居者付けの難易度（立地や築年数など）
立地が悪い場合や競合物件が多い場合など、そもそも入居者付けが困難な場合には、不動産管理会社への管理手数料が増えます。さらに、一括借り上げでは、家賃保証金額までは保証されているわけではないため、将来的には家賃保証額が下がる場合があります。
そのため、家賃相場と比べるだけではなく、なぜその管理手数料なのかを不動産管理会社側と相談しておきましょう。
また、家賃保証額によっては、ローン返済や手取り収入に大きな影響がでます。必ずアパート経営が黒字化するかどうかも確認し、家賃保証額の下限がどのあたりなのかも把握しておきましょう。
免責期間の有無
免責期間とは、入居者をつけるまで、一定期間家賃収入が発生しない期間のことです。免責期間は、一切家賃収入を得られないため、アパート経営の収支計画に大きな影響があります。
免責期間が発生するのは、主に「新築直後」「退去者の発生後」の２つです。免責期間について確認する際には、以下の3点について確認しましょう。
- 免責期間は何ヶ月で、条件ごとに免責期間の違い
- 不動産管理会社の入居付けスピードから、その免責期間が適切か
- アパート経営上、免責期間は何ヶ月まで許容できるか
免責期間の有無でアパート経営の収入は大きく異なります。ただ、こちらも家賃保証額同様に、物件の条件や不動産管理会社の強みによって適切な幅が異なります。
しかし、免責期間が経営にどのぐらいの影響があるかは収支計画をもとにすることで、概算は把握できます。免責期間については、単純に長いか短いかではなく、家賃保証額や経営状態などを踏まえた上で判断するようにしましょう。
契約条件の見直し時期
不動産業者と結ぶ契約内容は、業者によって細かい契約内容が異なるため、あとで知らなかったということがないように確認することが必要です。
注目するポイントは、一括借り上げ期間が何年なのか、借り上げ賃料の当初固定期間の有無や設定されている場合はその期間、オーナー支払われる借り上げ賃料の比率（手数料）、修繕費用や現状回復費用は誰が負担するのかといった点をチェックしましょう。
アパートローンなどを組んで賃貸物件運営を行う場合などは、長期的な収入見込みがしやすい契約内容なのかどうかも合わせて確認しておくと良いでしょう。
管理会社の評判や管理実績
一括借り上げの契約は、長期的な契約であり、アパートの経営状態に大きく関わります。そのため、一括借り上げでのアパート経営をする場合、どの会社を選ぶかがアパート経営の成功を大きく左右します。
管理会社には、大手の不動産管理会社から地場の不動産管理会社、ハウスメーカーの系列会社など様々な会社があります。不動産管理会社を見極める際のポイントは以下の7点です。
- 不動産管理会社側から家賃保証額の減額の十分な説明はあったか
- 物件周辺のエリアの賃貸需要やトレンドに詳しいか
- 不動産管理会社の提出する収支計画や事業計画は実現可能か
- 不動産管理会社の経営状態は安定しているか
- 不動産管理会社を利用している他のオーナーの声と評判に乖離がないか
たとえば、大手のハウスメーカーで建てた場合、そのまま大手ハウスメーカーの一括借り上げ制度を活用することが多いです。この場合、建築プランの時点で管理方法をほぼ決めてしまうことになります。
アパートを建てるのと、建てたアパートを健全に経営するのは、似ているようですが、専門領域は全く異なります。アパートの管理方法については、必ず複数の会社を比較し、必ず他のオーナーにヒアリングまで行い実績も確認しておきましょう。
契約内容をしっかり確認する
自分の所有している大切な物件をお任せする不動産業者は、信頼できる会社でなければいけません。複数の不動産業者を比較検討して選ぶのがおすすめです。
賃貸物件運営は短期間で結果が出るものではないので、信頼できて長期的な付き合いをしていくことができる不動産業者を選ぶ必要があります。
不動産業者を決める時は、不動産業者の規模や安定性も大切です。良い条件で契約を結ぶことができても、不動産業者が倒産しては意味がありません。そのため、将来的にも業績の見込める不動産業者を選ぶ必要があります。
賃貸物件を運営する能力などもチェックすべきポイントです。過去の運営実績などを確認できると安心です。他にもリスク回避能力や管理能力などもチェックしておきましょう。
一括借り上げでアパート経営を始める流れ
一括借り上げで賃貸住宅運営を行うには、どのように進めたら良いのでしょうか。おおまかな流れについて把握しておき、実際に不動産業者とやり取りをする際に困らないようにしておきましょう。
契約前の流れ
不動産業者と契約をする前に、不動産業者や契約内容についてリサーチすることが大切です。複数の不動産業者と話をして、経営方針を聞いておくと良いでしょう。
契約を結んでから、思っていたのと違ったということにならないよう、しっかりと準備することが重要です。
調査後に査定
物件周辺のリサーチなどを行い、査定をして、家賃や契約内容を検討していくことから始めます。物件の状態によっては、不動産業者にリフォームを依頼されることがあります。
オーナーは不動産業者に、経営方針や管理方法、トラブルへの対処の仕方などを確認しておくことがおすすめです。これらの質問への回答に納得がいけば、信頼して不動産業務を任せられるでしょう。
業者との契約
家賃などの契約内容に問題がなければ、不動産業者と一括借り上げの契約を結びます。この契約はサブリース契約や転貸借契約とも言います。
契約を結んだあとは、不動産業者が一切の管理業務を行います。この時結んだ契約内容によって賃貸物件運営を行っていくため、契約内容をしっかりと確認し納得することが大切です。
契約後の流れ
不動産業者と契約を結んだら、いよいよ運営が開始されます。一括借り上げの場合、ここからは不動産業者が行う業務になります。
準備と入居者の募集
一括借り上げを行った不動産業者が入居者の募集を始めます。さまざまな媒体を使って入居者を募集してくれる不動産業者が良いでしょう。
不動産業者のホームページや店舗はもちろん、その他の仲介店など契約内容に応じて、入居者の募集活動を行います。
入居希望者からの申込みを受けて審査をするのは、不動産業者です。審査の結果に問題がなく契約内容に納得すれば、不動産業者と入居者で賃貸借契約を結びます。
物件の維持管理
入居者の入居が始まったら、物件の管理や維持を不動産業者が行います。入居者からの家賃の集金なども不動産業者の仕事です。
家賃の集金で集まったお金の中から手数料を引いた全額をオーナーに支払います。入居者同士のトラブルなどがあった際も、不動産業者が対応します。
他にも、清掃などの物件管理も不動産業者の仕事になります。
一括借り上げでも任せきりにはしない
一括借り上げ方式を採用した賃貸物件運営を成功させるためは、信頼できる不動産業者を見つけ出すことがポイントです。
まずは、一括借り上げ方式を採用すべき物件なのかという検討をし、契約を結ぶ前に契約内容をきちんと細かく確認して取り決めておくことも重要でしょう。
大切な資産である物件で賃貸運営を成功させるためにも、信頼できる不動産業者を見つけるようにしましょう。
