ローンを組むには頭金を用意しておくことが大切であり、これはアパートローンでも同じです。頭金が多いほどアパートローンは好条件で利用しやすくなり、多数のメリットが受けられます。
ただし、頭金が少ない、あるいはゼロでもアパートローンは利用可能です。頭金はどれくらい用意したほうがいいのか、必要な自己資金の目安を知り、アパートローンを上手に活用しましょう。
アパートローンの頭金はいくら必要？
アパートローンを利用するなら、頭金についての基礎知識を身につけておくことが大切です。頭金とはなにかだけではなく、どれくらいの金額を用意したほうがよいのか、目安も知っておきましょう。基礎知識を身につけておくことで、不安なくアパートローンを利用しやすくなります。
頭金とは
頭金は不動産を購入する際に用意する、自己資金のことです。たとえば1,000万円の物件を購入する際に700万円のローンを組み、残りの300万円を自己資金で用意する場合は、300万円が頭金となります。仮に1,000万円の物件に対して、ローンの融資額が1,000万円の場合は、購入時の頭金は0円となります。
頭金の目安
アパートローンを利用する際の頭金の目安は、物件価格の10%から20%程度です。たとえば3,000万円のアパートを購入するなら、300万円から600万円程度が、準備する頭金の目安と考えましょう。
10％から20%の頭金を用意しておくことで、ローンの審査に通りやすくなります。もちろん、審査では頭金の金額だけではなく、購入する物件の担保評価や申込者の属性が関係するため、融資が可能かは頭金だけで決まるわけではありません。
それでも頭金が多いほど審査に通りやすいことは確かであるため、アパートローンを利用するなら、できるだけ多く自己資金を用意しておいたほうがよいでしょう。
頭金を用意する方法
頭金を用意する方法は、次の通りです。
- 毎月貯金をする
- 日々の出費を見直して節約する
- 親族や友人からお金を借りる
基本的には少しずつ貯金をして、頭金を増やすことが大切です。アパートの購入を考えているなら、早いうちから貯金を始め、少しでも多くの頭金を用意できるようにしましょう。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパートローンで頭金を用意するメリット
アパートローンを組むときに頭金を用意するメリットは、次の通りです。
- 毎月の返済額の負担が減る
- 金利変動のリスクを回避できる
- 審査に通りやすくなる
メリットを知り、なぜ頭金があったほうがよいのかを理解していきましょう。
毎月の返済額の負担が減る
頭金が多いと融資の金額を抑えられるため、毎月の返済額の負担を減らせます。同じ金額のアパートを購入する場合でも、頭金をいくら用意するかによって必要な融資額は変わり、返済額の負担も違ってきます。
融資額が減るほど利息の発生分を含めた返済総額を少なくできるため、手元にお金を残しやすくなることもメリットです。
金利変動のリスクを回避できる
変動金利型のローンを組む場合でも、頭金が増えて融資額が減ると、金利変動によるリスクを回避できます。利息は融資額に対してかかるため、融資額そのものが少ないと、金利が上がった場合の返済総額の上昇幅は少なくなります。
気に入った金融機関が変動金利型のローンしか提供していない場合は、頭金が多いほどリスク回避がしやすくなり、メリットは大きくなるでしょう。
審査に通りやすくなる
審査に通りやすくなることも、頭金を用意するメリットです。一般的には融資額の10％から20%程度の頭金を用意していると、審査では有利になります。
また、20%以上頭金を用意できるなら、さらに審査は通りやすいです。頭金が多いほど審査では有利になるため、自己資金が多い人ほどアパートローンを組みやすくなります。
アパート経営に必要な諸費用について
アパート経営を始めるには、物件の購入価格だけではなく、その他諸費用もかかります。トータルでかかるコストを把握するためには、諸費用についても知っておくことが大切です。諸費用の目安と内訳を知り、物件の購入以外にどのような費用がかかるのかを理解しておきましょう。
諸費用の目安
アパート経営にかかる諸費用の目安は、新築と中古のどちらで購入するかによって異なります。新築で購入する場合は、物件価格の4%から7%程度が諸費用の目安です。
対して中古物件は、物件価格の7％から10%が目安となります。中古物件を購入する場合は、不動産会社を利用することが多く、仲介手数料がかかります。
仲介手数料は物件価格が高いほど高額になるため、手数料の分だけ、新築よりも中古のほうが諸費用が高くなりやすいことは覚えておきましょう。
諸費用の内訳
アパート経営を始めるにあたっての諸費用の内訳は、次の通りです。
- 水道分担金
- 所有権や抵当権などの登記費用
- 印紙税
- 不動産取得税
- アパートローン融資の事務手数料
もし火災保険に加入する場合は、保険料も諸費用に含まれます。また、中古で購入するなら、上記の費用に加えて、仲介手数料も諸費用としてかかります。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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アパートローンを頭金なしで組むことはできるのか
アパートローンを組むには、ある程度頭金を用意しておくことが大切です。しかし、自己資金が少ないと頭金の準備が難しく、場合によっては頭金が用意できないこともあります。頭金がなくてもアパートローンは利用できるのか、利用できる場合の条件や注意点を知っていきましょう。
フルローンを組めば可能
アパートローンは頭金を用意しなくても、物件の購入価格を全額融資してもらうフルローンを組むことで利用可能です。フルローンを組む場合は、融資額が大きくなるため、返済負担が重くなりやすいです。
そのため、滞納リスクも上がりますが、審査に通るなら頭金なしでもアパートローンを利用して、アパートは購入できます。
諸費用分は自己資金が必要
フルローンを組むなら頭金なしでもアパートは購入できますが、諸費用については自己資金で用意しなければなりません。物件購入以外にかかる諸費用は、アパートローンに含めることはできず、融資の実行までに支払わなければならないものも多いです。
そのため、フルローンでもある程度の自己資金は必要であり、アパート経営を始めるには諸費用分は捻出できるように貯金をしておかなければなりません。
属性が低い人は組めない
頭金を用意しなくてもフルローンで融資を受けることは可能ですが、フルローンだと審査の基準が厳しくなります。特に属性が低いと審査では不利になり、融資を受けられない可能性があることは理解しておきましょう。
アパートローンの審査で見られる個人の属性とは、年収や貯金、現在組んでいるローンの数や返済状況、賃貸経営の実績などです。そのため、年収が低くて貯金が少ない人や、現在多数のローンを抱えている人、過去にローンを滞納した履歴がある人は、フルローンでの融資は難しいです。
また、初めて賃貸経営を始める場合も、実績なしと判断され、フルローンを利用するハードルは高くなります。個人の属性が低くても、収益性の高い物件を安価で購入できるなど、特定の条件を満たす場合はフルローンを利用できることもあります。
賃貸併用住宅なら住宅ローンが利用できる
賃貸物件の購入では住宅ローンは利用できませんが、賃貸併用住宅ならアパートローンだけではなく、住宅ローンが利用な場合もあります。住宅ローンを利用するなら、賃貸併用住宅の自宅部分が、全体の50%以上なければなりません。
50%以上が自宅部分なら、自宅部分に対してのみ住宅ローンが利用できます。住宅ローンはアパートローンよりも金利が低いため、返済額の負担を減らせることがメリットです。
ただし、住宅ローンにも審査があり、基本的には頭金を用意しているほうが、審査には通りやすいことは理解しておきましょう。
頭金なしでアパートローンを組む場合のリスク
頭金なしでもアパートローンは組めますが、フルローンで利用する場合にはさまざまなリスクがあります。
- 毎月の返済金額が高くなる
- 空室が出ると自己負担になってしまう
- 物件を売却するときの難易度が高くなる
リスクを把握して、頭金を用意する重要性について理解を深めていきましょう。
毎月の返済金額が高くなる
フルローンで融資を受けると、融資額が大きいため、毎月の返済金額は高くなります。また、発生する利息も多くなり、頭金を用意した場合と比較すると、返済総額も増えることは覚えておきましょう。
ローンの申し込み時に用意する自己資金は減るものの、長期的に見ると返済額の増加による負担は大きく、滞納するリスクが高くなります。
アパートローンの返済が心配な方は、事前にシミュレーションをしておくのがおすすめです。
ローン返済額シミュレーター
試算条件(お借入金額、ボーナス返金元金、金利、返済期間)を入力していただくことで毎月のご返済額を概算します。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。月額返済額が、画面下部に表示されます。
借入金額
万円
内ボーナス返済額
万円
借入れ金利
%
返済期間
年
ヶ月
※1年以上35年以内
想定年数経過後の借入残高
年後
※入力される年数経過後の借入残高を計算いたします。返済期間内でご希望の年数を入力ください。
[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
毎月返済額
万円○○年後借入残高
万円※ローン返済額のシミュレーションは元利均等法に基づいて行われています。
※計算結果は簡易計算による概算金額です。
- 本当にシミュレーション通りの借入金額で大丈夫かな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用が変動すると最初に必要となる借入金額も異なります。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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空室が出ると自己負担になってしまう
もしアパート経営をしていて空室が出た場合は、自己資金からローンの返済をしなければならないことも多いです。アパートローンは家賃収入を返済額にあてることを前提としているため、空室によって収入が減少すると、足りない分は自己資金でまかなわなければなりません。
空室が続くとキャッシュフローが悪くなり、自己資金も減っていきます。金銭的な余裕がなくなってローン滞納のリスクが上がるだけではなく、手元に残るお金が減ってしまい、2棟目の購入を考えている場合も動きづらくなってしまいます。
物件を売却するときの難易度が高くなる
フルローンで融資を受けていると、アパートを売却するときの難易度が上がることもリスクの1つです。フルローンだと完済までに時間がかかり、売却可能となったタイミングでは物件の資産価値が大幅に減少している可能性があります。
また、返済途中で売却する場合でも、融資額が大きいと売却価格だけで完済できないことも多いです。売却するには売却価格で足りない分を自己資金を用意する必要があり、売るまでのハードルが高くなることは覚えておきましょう。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
活用事例:川崎の活用事例
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 411 |
| 延べ床面積(㎡) | 480 |
| 工法 | 木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 12,000万 |
(住友不動産株式会社の土地活用事例)
頭金を多く入れたほうがアパートローンの審査に通りやすい
アパートローンは頭金なしでも利用できますが、基本的には頭金を用意しているほうがメリットは大きいです。頭金が多いと高額融資でも借入がしやすくなり、審査で有利になります。
また、ローン返済の負担も減らせるため、キャッシュフローを健全化しながらアパート経営に臨めます。リスクを回避するためにも頭金はできるだけ多く用意し、好条件でアパートローンを利用しましょう。
