アパートローンを利用するなら、どれくらいの期間で返済するかを考える必要があります。返済期間は人によって異なり、長い場合と短い場合でメリットやデメリットも変わります。
また、条件次第では短期間でしかローンが組めないこともあるため、返済期間がどのようにして決まるのかも知っておくことが大切です。アパートローンの返済期間の決め方を知り、ローンへの理解を深めていきましょう。
アパートローンの返済期間
アパートローンを利用するなら、返済期間について念入りに考えておくことが大切です。どれくらいの返済期間にするかは、人によって異なります。
また、返済期間は重要なポイントであるため、なぜ重要なのかも知っておきましょう。
適切な返済期間は20~30年
アパートローンの返済期間は、20年から30年の間で設定されることが多いです。詳細な返済期間については、金融機関が審査を行い決定します。
そのため、自身の希望する年数でローンを組めるとは限りません。希望を伝えることはできますが、あくまで金融機関による審査によって、返済期間が決まると考えましょう。
アパートローンとプロパーローンの違い
アパートローンとプロパーローンでは、契約時の条件が異なります。アパートローンは返済期間が限定されていたり、申し込みの際に個人の属性や物件の収益性などがチェックされたりします。
アパートローンは一定の基準で審査を行うのに対して、プロパーローンは金融機関が独自の判断で融資を実行するかどうかを決めることが特徴です。そのため、所有する物件によってどのような条件で融資を受けられるかが変わり、金融機関による違いも大きいことは覚えておきましょう。
また、プロパーローンとアパートローンは金利も異なります。詳しくは以下の記事をご覧ください。
返済期間の長さでキャッシュフローが変動する
アパートローンを組む際に返済期間が重要視するべき理由は、返済期間の長さによってキャッシュフローが変動するからです。たとえば返済期間が長いと、月々の返済額は減るため、手元にお金が残りやすくなります。
もちろん、短期間での返済にもメリットはありますが、返済期間がある程度長いほうがより手元にお金を残しやすいことは理解しておきましょう。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパートローンの返済期間が決まる要素
アパーローンの返済期間は、さまざまな要素によって決まります。
- 融資を受ける物件の法定耐用年数
- ローン完済時の年齢
どのようにして返済期間が決まるのか、要素ごとのポイントを知っておきましょう。
融資を受ける物件の法定耐用年数
アパートローンを利用するには、融資を受ける物件を担保に設定します。担保にする物件の法定耐用年数によって、返済期間は決まります。
法定耐用年数とは、税法上の建物の耐用年数です。建物は経年劣化によって資産価値が減少し、税法上で価値がなくなるまでの期間が、法定耐用年数と考えましょう。
たとえば法定耐用年数が20年の物件なら、基本的には20年以内が返済期間の目安となります。ただし、返済期間は法定耐用年数の残存期間とイコールではなく、多くの場合で耐用年数よりも短く設定されます。
構造別の耐用年数
建物の構造によって、耐用年数は異なります。
| 建物構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 骨格材の厚みが3mm以下の鉄骨造 | 19年 |
| 骨格材の厚みが3mm超4mm以下の鉄骨造 | 27年 |
| 骨格材の厚みが4mm超の鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
鉄骨造の場合は、使用する骨格材の厚みによって耐用年数が変動します。
ローン完済時の年齢
ローン完済時の年齢も、返済期間を決める要素の1つです。アパートローンでは完済時の年齢が80歳から85歳までに決められていることが多いです。
そのため、法定耐用年数が長くても、完済時の年齢が80歳を超える場合は、返済期間を短縮されることがあります。完済時の年齢が若いほど、法定耐用年数が長い場合に長期間のローンを組みやすいです。
長期融資と短期融資のメリット・デメリット比較
アパートローンは長期と短期のどちらで融資を受けるかによって、メリットとデメリットが異なります。一概にどちらがよいと決まっているわけではありません。それぞれのメリットとデメリットを比較して、自分に合った返済期間でアパートローンを利用しましょう。
長期融資のメリット
返済期間を長くするメリットは、月々の返済額を減らせるため、手元にお金を残しやすいことがあげられます。キャッシュフローが健全化しやすく、滞納のリスクを減らせます。
また、手元にお金が残ることで貯金もしやすく、収益が安定しているなら2棟目以降のアパート購入も検討しやすいです。
長期融資のデメリット
返済期間が長いと、その分発生する利息が多くなるため、返済総額が増える点がデメリットです。月々の負担は少ないものの、全期間で見ると支払う金額が増えることは理解しておきましょう。
また、長期融資だと完済時の年齢が高くなり、定年退職後も支払いが続くこともあります。定年退職によって収入が減ると家賃収入をメインとして、返済を続けなければなりません。もしアパート経営が上手くいっていない場合は、将来的に返済が苦しくなりやすいこともデメリットです。
短期融資のメリット
返済期間が短いと利息は減るため、返済総額が少なく済むことがメリットです。また、完済までの時間も短く、アパートの資産価値が残った状態で売却しやすいため、出口戦略として売却し、現金化しやすいことも魅力でしょう。
短期融資のデメリット
返済期間が短いと1ヶ月あたりの返済額が多くなり、毎月の返済負担が重くなりやすいことがデメリットです。
短い期間で完済を目指さなければならないため、キャッシュフローが苦しくなりやすく、十分な貯蓄や家賃収入がないと、滞納するリスクが高くなります。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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活用事例:Afit（戸建賃貸）
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| エリア | 広島県 |
| 土地面積(㎡) | 300 |
| 延べ床面積(㎡) | 233.1 |
| 工法 | 木造在来 |
| 建築費用(円) | 3,000万 |
アパートローンの返済期間を延長する方法
アパートローンの返済期間は、方法次第で延長できることもあります。
- 金融機関に相談する
- RC造のマンションを選ぶ
長期融資を希望するなら、返済期間延長の方法を知っておきましょう。
金融機関に相談する
返済期間が30年または35年以下で、金融機関が定める最長期間ではない場合は、金融機関に相談することで期間を延長してくれることがあります。
リフォームや修繕によって建物の価値が上がり、収支が改善することを理由に交渉すると、返済期間を延長してもらいやすいでしょう。ただし、申し出をしても、必ずしも延長してもらえるとは限りません。返済期間を延長するかどうかは審査によって決まるため、審査に通った場合のみ期間延長となります。
RC造のマンションを選ぶ
RC造、つまり鉄筋コンクリート造のアパートやマンションを選ぶことで、返済期間は長くなりやすいです。鉄筋コンクリート造なら法定耐用年数が長いため、長期間賃貸経営が行えます。
法定耐用年数は返済期間を決める重要なポイントであるため、長期融資を受けたいなら耐用年数の長い建物構造を選びましょう。
アパートローンの融資期間に関するQ＆A
アパートローンの融資期間について理解を深めるには、よくある疑問とその回答を知っておくことが大切です。
- 法定耐用年数を超過している場合は？
- 繰り上げ返済はお得なのか？
- 木造でも融資期間を長くすることはできる？
Q&Aを参考にして、融資期間についての疑問を解消しておきましょう。
法定耐用年数を超過している場合は？
基本的には法定耐用年数を超過している物件は、アパートローンは利用できません。ただし、金融機関によっては耐用年数以外の指標で審査を行うこともあるため、一部金融機関では融資が可能な場合もあります。
法定耐用年数を超えていてもリフォームやリノベーションなどによって物件の価値が上がっていたり、利回りがよく、収益性の高い物件だったりすると、アパートローンを利用できる可能性はあります。
繰り上げ返済はお得なのか？
ローンの繰り上げ返済をすると、返済期間を短縮できるだけではなく、発生する利息を減らせるためお得です。そのため、キャッシュフローに余裕があるなら、定期的に繰り上げ返済をしておくとよいでしょう。
ただし、繰り上げ返済をする際には、手数料がかかることもあります。手数料がかかるかどうかは、金融機関に確認しておかなければなりません。
もし手数料が発生するなら、かかる費用と返済総額の減少額を比較し、どちらのほうがお得かをチェックして繰り上げ返済すべきかを考えましょう。
アパートローンの返済計画や繰り上げ返済について考えている方は、事前にアパートローンをシミュレーションしておくことがおすすめです。
ローン返済額シミュレーター
試算条件(お借入金額、ボーナス返金元金、金利、返済期間)を入力していただくことで毎月のご返済額を概算します。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。月額返済額が、画面下部に表示されます。
借入金額
万円
内ボーナス返済額
万円
借入れ金利
%
返済期間
年
ヶ月
※1年以上35年以内
想定年数経過後の借入残高
年後
※入力される年数経過後の借入残高を計算いたします。返済期間内でご希望の年数を入力ください。
[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
毎月返済額
万円○○年後借入残高
万円※ローン返済額のシミュレーションは元利均等法に基づいて行われています。
※計算結果は簡易計算による概算金額です。
- 本当にシミュレーション通りの借入金額で大丈夫かな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用が変動すると最初に必要となる借入金額も異なります。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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木造でも融資期間を長くすることはできる？
木造のアパートでも、リフォームやリノベーションによって建物の価値や機能性が向上しているなら、融資期間を延長してもらえる場合はあります。
たとえば築年数が50年から60年程度まで寿命が持つように対策をしている物件は、劣化対策等級2級と認められ、場合によっては木造でも30年ほどの長期融資が可能になることもあるでしょう。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
アパートローンの融資期間は法定耐用年数より短くなる可能性が高い
アパートローンの返済期間は、基本的には物件の法定耐用年数よりも、短くなることが多いです。そのため、長期融資を利用したいなら、法定耐用年数の長い建物構造を選ぶ必要があります。
ただし、物件の価値や収益性の高さが認められるなら、法定耐用年数以上の返済期間でローンを組めることもあります。返済期間が決まる要素を正しく把握し、自分に合った期間でアパートローンを利用しましょう。
