土地活用のひとつとしてアパート経営を考えている人もいるでしょう。手元にある資金でスタートできるのであれば問題ありません。ただ、ローンを利用して一からアパートを建築または取得する場合にはさまざまな手続きが必要となります。
ローンを利用する場合に気になるのが、連帯保証人ではないでしょうか。アパート経営では住宅ローンとは異なるアパートローンを利用することができます。この場合、連帯保証人は必要なのでしょうか。
この記事ではアパート経営でアパートローンを利用する場合に連帯保証人が必要なのかについて解説します。アパート経営のリスクや保証人との違いについても紹介しますので参考にしてください。
連帯保証人は必要なケースと不要なケースがある
アパート経営では高額な資金が必要となるケースが多くあります。この場合、アパートローンを利用して資金を調達するのが一般的です。ローンといえば連帯保証人をつける必要があります。アパートローンの場合は、ケースによって必要な場合と不要な場合が出てくる点が特徴です。
ここではアパートローンの連帯保証人について詳しく解説します。必要な場合と不要な場合、将来的にどうなっていくのかについてみていきましょう。
個人は基本的に連帯保証人が必要
個人でアパート経営を行う場合で、アパートローンを利用したいとなると連帯保証人が必要となります。アパート経営は事業扱いとなるため、借り入れる金額も大きくなることが多いでしょう。そのため個人が事業を行うという観点からも連帯保証人は必要となります。
そのためアパート経営を検討していて、ローンの利用も必要という場合には連帯保証人になってくれそうな人についてもきちんと考えておく必要があるでしょう。
法人は不要な場合もある
法人がアパートローンを利用する場合には、オーナー自身が連帯保証人になる場合が多くあります。すでに経営している事業の経営状況によっては、連帯保証人不要で借入を行うことができるケースもあります。法人の場合には金融機関に確認・相談しながら手続きを進めていくことが重要です。
今後は不要になる可能性もある
アパートローンの利用では連帯保証人の問題が大きな課題となることも多いでしょう。アパートローンの連帯保証人については2020年4月の改正民法の施行により内容が変更しています。
具体的には、「改正民法によって個人が賃貸物件を建築する際に利用するアパートローンでは、法定相続人の連帯保証人を原則なくす」というものです。このように連帯保証人が保護されるようになりました。
ただし市場では、連帯保証人を不要にする代わりに審査を厳しくしたり金利を引き上げたりする金融機関も増えるのではないかとの予測がされています。
連帯保証人になることができるのは
連帯保証人が必要な場合、誰に頼めばよいのかも大きな課題となるでしょう。連帯保証人になることができる人はどのような人なのかについて理解しておくことは、アパート経営で需要なポイントです。
ここでは連帯保証人になることができる人の特徴について解説します。
生計を共にする配偶者
アパートローンの返済は住宅ローンとは少し異なります。住宅ローンの場合には、借主の給与からローンを返済するのが一般的です。アパートローンの場合には、家賃がローン返済の主な基盤となります。アパートローンの連帯保証人に関しては、基本的にはアパート経営に携わっている人がなるケースが多くなるでしょう。
もしもローンを借りた人が亡くなった場合に、配偶者が物件を相続することが多いということを考えてみましょう。こうした観点から、配偶者が連帯保証人としてあげられることが多くなります。
家賃収入はオーナーが変わっても入り続けるため、相続人になる可能性がある人を連帯保証人にしておくというのが一般的です。
収入がない専業主婦でもなれる
配偶者が連帯保証人になるという点で気になるのが、配偶者が専業主婦で収入がない場合ではないでしょうか。収入がない専業主婦でも連帯保証人になることは可能です。
もしもローンを借りた人が亡くなった場合、配偶者を連帯保証人にしておけば、相続放棄をした場合でも家賃収入からアパートローンを回収することができるからです。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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連帯保証人になる人のリスク・注意点
連帯保証人を頼まれた場合、どのようなリスクがありどのような点に注意すればよいのかは事前にきちんと把握しておくことが大切です。
とくに配偶者が不動産投資としてアパート経営を行う場合も注意が必要です。収入のない専業主婦でも連帯保証人に認定されるのは、配偶者が死亡した場合の相続人に当たる存在であるからです。
ここでは連帯保証人になる人のリスクや注意点について解説します。気軽に連帯保証人になることはおすすめできませんが、リスクをきちんと理解して周囲とよく相談したうえで検討してみましょう。
負債を放棄できない
配偶者が連帯保証人になった場合、相続としての負債を放棄することは可能です。ただし、連帯保証人としての負債は放棄することができないため、連帯保証人としてローンの返済をしていく義務が残る点には注意が必要となります。
配偶者に限らず、連帯保証人になった人はオーナーが亡くなった場合にはローンの残債を返済していく義務を負うという点はよく理解しておきましょう。
返済ができなくなる
連帯保証人になった段階で、背負う負担はローンの借主とほぼ同等であると考えておくことが重要です。まりローンの借主である債務者と同じリスクを負うということになります。
もしもアパート経営がうまくいかなくなったとしましょう。アパートローンの返済は家賃収入を基盤としているため、空室リスクなどで家賃収入が極端に減った場合にはローンの返済に大きな影響を与えることになります。
家賃滞納も同様のリスクを背負うことになります。この場合、債務者に十分な自己資金があり家賃収入がなくてもローンの返済が滞ることがなければ問題ないでしょう。ただ、基本的には空室が多く借り手の減ったアパートに関しては大規模な改修を行ったり、場合によってはアパートの売却を検討したりする必要が出てきます。
アパートを売却してローンの残債を返済できれば問題ありません。ただ、オーバーローンといって返済の残債よりも売却額が下回るという可能性も考えておきましょう。
この場合には債務者が残りを自己資金で返済する必要があります。ここで問題となるのが、債務者に返済能力がなかった場合です。返済できずに残債となった部分が、連帯保証人にかかってくる可能性はとても高いと考えておきましょう。
たとえば、アパートローンの残債が3,000万円でアパートが2,000万円で売却された場合には、1,000万円が残債となります。この1,000万円を債務者が自力で返済できれば問題ありません。これが無理な場合は、債務者が親戚などから借金をして返済するという方法もあります。
いずれも難しい場合には、債務者が自己破産するというケースもあるでしょう。連帯保証人になった場合、この1,000万円の返済が自分にかかってきます。もしも自分も返済できない場合には債務者と同時に自己破産しなければならないという可能性も頭に入れておきましょう。
ローン返済額シミュレーター
試算条件(お借入金額、ボーナス返金元金、金利、返済期間)を入力していただくことで毎月のご返済額を概算します。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。月額返済額が、画面下部に表示されます。
借入金額
万円
内ボーナス返済額
万円
借入れ金利
%
返済期間
年
ヶ月
※1年以上35年以内
想定年数経過後の借入残高
年後
※入力される年数経過後の借入残高を計算いたします。返済期間内でご希望の年数を入力ください。
[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
毎月返済額
万円○○年後借入残高
万円※ローン返済額のシミュレーションは元利均等法に基づいて行われています。
※計算結果は簡易計算による概算金額です。
- 本当にシミュレーション通りの借入金額で大丈夫かな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用が変動すると最初に必要となる借入金額も異なります。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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返済請求を拒否できない
一度、連帯保証人になると、もしも債務者に何かが起きた場合、金融機関からローンの返済を求められても拒否することができません。とはいえ連帯保証人は1人とは限りません。ただ、複数の連帯保証人が存在していてももっとも請求しやすい人に全額の返済が求められることもあります。
この場合、請求されたものを拒否する権利はありません。たとえば、3人の連帯保証人がいた場合、3人で分割したいと要求しても認められないケースがほとんどです。
連帯保証人は、債務者に十分な資産がない場合に返済を請求されると考えている人もいるでしょう。ただ、注意したいのは、債務者に十分な資産があっても連帯保証人が返済するように請求されてしまうと、これも拒否することができません。
つまり、連帯保証人になるということはどのような状態であっても返済も求められた場合には一切拒否することができないということです。これだけリスクが大きいということはよく理解しておきましょう。
連帯保証人と保証人の違い
ここまで連帯保証人について解説してきました。連帯保証人とは別に保証人という立場もあります。連帯保証人と保証人は一見すると似たような存在と思われますが、詳細をみていくと異なることがわかります。ここでは連帯保証人と保証人の違いについて解説します。
連帯保証人にはない権利がある
保証人には連帯保証人にはない3つの権利があります。具体的には次のとおりです。
- 催告の抗弁権
- 検索の抗弁権
- 分別の利益
詳細については次の項目で説明します。
催告の抗弁権
催告の抗弁権とはあまり耳慣れない言葉であるため理解が難しいと感じる人もいるでしょう。まず、抗告というのは誰かに対してある一定の行為を要求することです。これをアパートローンで考えてみましょう。アパートローンにおいての催告の意味は、資金を融資している金融機関が債務者に対して返済を催促するということです。
連帯保証人の場合、どのような状態であったとしても金融機関から返済を求められた場合にはこれを拒否することは一切できません。
これに対して保証人は、返済要求を拒否することが可能です。たとえば、返済要求があった場合でも、「借主に返済の義務があるのだからまずは借主に請求してほしい」と主張する権利があります。つまりこれが催告の抗弁権というわけです。
検索の抗弁権
債務者がローンの残債を返済できない状態になったため、保証人に返済の要求がきた場合、本当に債務者に返済能力がないのかどうかを調べることができます。債務者に弁済の資力があることを証明して、請求を拒否できる権利を「検索の抗弁権」といいます。
連帯保証人の場合には、検索の抗弁権が認められていないため、拒否することができません。債務者に明らかに資産があったり返済能力があったりした場合でも連帯保証人である以上は請求を拒否することができないということです。
分別の利益
分別の利益は、文字通り負債を分別して支払うことができるというものです。債務者が利用しているアパートローンの条件にもよりますが、基本的には保証人の人数で債務額を分割することが可能となります。
たとえば、900万円の返済額に対して3人の保証人がいた場合には、3人で分割することができます。つまり1人の保証人あたり300万円の返済額になるということです。
これが連帯保証人となると何人いたとしても、1人に対して請求が来た場合には分割を請求することはできません。つまり900万円の残債があった場合には、900万円全額を連帯保証人が返済しなければならないということです。
連帯保証人は責任が重い
このように保証人よりも責任が重いのが連帯保証人ということになります。同じような感覚でいた人は要注意です。もしも債務者が自己破産した場合には、借りてもいない借金を自分が責任を持って返済していかなければならないということになるのです。
場合によっては債務者よりも重い責任を負うことになるケースもあります。保証人との責任の重さの違いをよく理解しておくことが重要なポイントです。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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連帯保証人がいない場合の対処法
アパートローンを利用したいけれども連帯保証人がみつからないというケースもあるでしょう。こうした場合には、アパート経営を諦めるか自己資金が貯まるまで頑張るかしか選択肢はないのでしょうか。
ここでは連帯保証人がいない場合の対処法について解説します。連帯保証人がいなくてもアパートローンを利用することは可能ですのでよく確認してみてください。
団体信用生命保険を活用する
アパートローンを利用したいけれど連帯保証人になってくれる人がいない場合もあるでしょう。家族や親戚に頼んでも断られてしまった場合には、団体信用生命保険を活用するという方法があります。
具体的には、債務者がローンの返済中に何らかの事情でローンの返済ができなくなった場合に残債の支払いを保証してくれるのが団体信用生命保険です。たとえば、債務者が亡くなったり高度の障害を負ったりした場合には債務者に代わって保険会社がローンを全額返済してくれます。
団体信用生命保険に加入しておけば、ローンの返済義務がなくなるだけでなく家賃収入は相続した人に入り続けます。つまり債務者の家族や親族にとっても万が一の場合には安心して生活することができる保証となるでしょう。
団体信用生命保険のデメリット
団体信用生命保険を利用すれば大きな金額を借入れするアパートローンでも安心感というメリットを得ることができるでしょう。ただし、団体信用生命保険にはデメリットもあることを忘れないようにすることが大切です。具体的には次のとおりになります。
- ローンの金利が年率0.3から0.5％上乗せされる
- 借入金の上限が設定される
- 借入時と完済時の年齢制限が設定されていることがほとんど
- 相続税対策として使えないことがある
アパートローンの金利については、利用する金融機関によって異なります。ただし団体信用生命保険を利用する場合には、どの金融機関を利用しても通常の金利よりも0.3から0.5％程度の上乗せが行われることは理解しておきましょう。
金利がアップすると返済額が増えるため、しっかりと返済プランを立ててから利用することが大切です。
アパートローンの借入上限額は、金利と同様に金融機関によって異なります。自分が希望している借入額が上限を超えてしまうとローンを利用できなくなる点は注意が必要です。団体信用生命保険に加入すると、通常よりも上限額が少なくなるためさらに注意が必要になります。
事前に、どのようなアパートを建築・取得するのかをしっかりと計画して、予算オーバーしないようにしておくことが大切です。
借入時と完済時の年齢制限については、団体信用生命保険が債務者の死亡時に残っている残債を全額保証されるというメリットがある以上、必ずセットになるものと考えてもよいでしょう。具体的には、借入開始が71歳未満で完済時が81歳未満とされています。
ここから考えると連帯保証人なしで団体生命保険でアパート経営をスタートするのであれば、早めにスタートすることがよいということがわかるでしょう。
アパートのオーナーが死亡した場合、アパートは相続の対象となります。もしもローンが残っていた場合には相続税対策に利用することができるでしょう。ただ、団体信用生命保険に加入してアパートローンを利用していた場合には相続税対策の対象にはなりません。
なぜなら団体生命保険に加入していると、債務者が死亡した場合は保険会社が残債を全額保証してくれるため債務が全て消滅してしまうからです。
団体信用生命保険を利用する場合には、健康面などの審査が厳しくなることもあるので、この点にもよく注意しておきましょう。
賃貸経営を法人化する
連帯保証人なしでアパートローンを利用するもうひとつの方法は、賃貸経営を法人化するという方法です。賃貸物件を購入する前に法人化してしまうことで、連帯保証人がオーナーになるということです。こうすれば誰かに連帯保証人を依頼することなくアパートローンを利用することが可能になります。
法人化のデメリット
アパート経営を法人化すれば連帯保証人なしでアパートローンを利用することができるようになります。債務者自らが連帯保証人になることで、配偶者や親戚を巻き込むことなくアパートローンが利用できるのです。ただし、この方法にもデメリットがあります。
アパート経営を法人化して行う場合、いくつかの費用が必要となります。具体的には次のとおりです。
- 登録免許税
- 実印や社印を作成する費用
- 司法書士などへの報酬
- 法人税
このように法人化には手続きと同時に費用が必要となる点は注意しておきましょう。さらに社会保険への加入も強制となります。連帯保証人なしでアパートローンを利用したいと考えて安易に法人化すると、連帯保証人を立てる以外の手間がかかるという点は注意点です。
もしも法人化を検討しているのであれば税理士など専門家に相談しながらプランを立てていくことをおすすめします。
アパートローンの連帯保証人の役割を把握しておこう
アパート経営を行う際にアパートローンを利用するなら、連帯保証人についても理解しておく必要があります。連帯保証人は基本的には配偶者や親族などがなることが多いでしょう。もしも債務者が死亡した場合などにアパートの経営を相続する可能性があるからです。
ただ、家族や親族が連帯保証人になってくれないというケースも想定しておきましょう。この場合には団体信用生命保険や法人化などを活用することでアパートローンを連帯保証人不要で利用することができます。
いずれにしてもアパート経営を行う際には、しっかりとした返済プランと経営プランを立ててから実行することが大切です。
活用事例:ペットも安心して暮らせる賃貸住宅に
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 181.81 |
| 延べ床面積(㎡) | 295.5 |
| 工法 | 木造２×４工法 |
(大東建託株式会社の土地活用事例)
