アパートローンを組むときには団体信用生命保険、通称団信に加入することが多いです。団信とはなにかを知っておくことで、加入の必要性やメリットを把握できます。
ただし、団信の加入にはデメリットもあるため、この点には注意が必要です。団信のメリットとデメリットを正しく理解して、アパートローンを組む際に役立てましょう。
アパートローンの団信とは
アパートローンを組むなら、団信に関する基礎知識を身につけておくことが大切です。団信とはなにかだけではなく、加入する方法や保険の種類についても知っておきましょう。
基礎知識を身につけることで、団信への理解を深めることができ、スムーズに加入や保険の利用をしやすくなります。
団信について
団信とは、団体信用生命保険の略称であり、ローン利用者が死亡または高度障害の状態になった場合にそなえる保険です。
ローンの契約者が死亡または高度障害の状態になった場合に、ローンの残債分の保険金が支払われます。団信に加入すると契約者に万が一のことがあっても保険金が支払われるためローンを完済できます。契約者死亡後のローンの支払いがなくなるため、残された家族の生活を守ることができるのは、団信に加入する大きなメリットです。
アパートローンを組むにあたり、投資に対する不安から借金を好ましく思わないご家族の方もいると思います。団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあった場合保証金でローンを完済できるため、ローンの支払いに追われる心配はありません。団信はリスクへの対応策だと伝えることによって、アパート経営を始めることに賛成してもらいやすくなるでしょう。
団信の加入は金融機関によって必須
アパートローンを借り入れる際、団体信用生命保険への加入が融資の条件に含まれている金融機関と、そうでない金融機関があります。前者の金融機関は、貸し倒れのリスクを軽減するために団信への加入を条件に含むのです。
ローンの契約者が団信に加入していれば、病気などで万が一があった際に保険会社がローンの残高相当を支払うことになるため、金融機関は資金を回収することができます。団信への加入にかかる費用は借入者が負担します。つまり、基本的に金融機関にデメリットがないため、団信への加入を融資条件に入れるところが多いのです。
また、アパート経営を検討している人にとっても、団信に加入することはおすすめできるでしょう。もしものときは家族に金銭的な負担はなしに不動産を残すことができたり、連帯保証人がいなくてもアパートローンが組めたりといっためりっとがあります。ただし、アパート経営を始める理由が相続税対策である場合はおすすめできません。本来相続税対策としてのアパート経営は、建築費などのマイナスの財産によって資産全体の評価額を下げて節税を行ないますが、団信に加入した場合ローン残債が相殺されてしまうためマイナスの財産が消えて相続税効果がなくなってしまうのです。
団信と生命保険の相違点
団信と一般的な生命保険には下記のような違いがあります。
| 団信 | 生命保険 | |
|---|---|---|
| 加入の目的 | 保険金によるアパートローンの完済 | 遺族の生活保障 |
| 加入のタイミング | アパートローン契約時 | 自分で加入タイミングを決めることができる |
| 中途解約・中途加入 | 一般的に返済期間中の解約や中途加入はできない | 不要になった場合は解約することも可能 |
| 保障期間 | アパートローンの返済期間中のみ | 年数や年齢など、ある程度自由に選べる |
| 保障額 | アパートローンの残高分 | 自分で保障額を決めることができる |
| 保険料 | 借入金利に金利が上乗せされるため、年齢、性別による違いはない | 年齢、性別、保障期間などによって決まる |
団信は、アパートローンを契約するときに加入する保険です。そのため、団信の目的は、契約者が死亡や高度障害などの事故に遭った場合に、残されたローンの返済を保険金で補填することになります。
一方、生命保険は、契約者の死亡や疾病、ケガなどのリスクに備えた保険です。契約者が死亡した場合は、家族や相続人に保険金を支払います。団信は保障範囲がローンのみであるのに対し、生命保険はローンに限られません。
また、団信の保険料はローンの金利に上乗せされて払うのに対して、生命保険の保険料は自分で決めたプランに基づいて、月々または年単位で支払います。
団信に加入する方法
団信の加入方法は、次の通りです。
- 保険の代理店からの加入
- 金融機関からの紹介
- インターネットからの加入
加入方法は複数ありますが、どの方法で契約しても構いません。アパートローンでは団信への加入が融資の条件となっていることが多いため、加入が必要かどうかは事前に加入しておきましょう。
団信の種類と特徴
団信には複数の種類があり、保険会社によって扱っている商品は異なります。通常団信は、契約者が死亡した際に保険金が支払われる、もっともスタンダードな生命保険です。
そして団信には、死亡や高度障害を保証する一般団信の他に、がん保障団信や3大疾病保障団信などがあります。がん保障や疾病保障の特約が付いた団信は、通常の団信に加えて、特定の疾病にかかったときに保険金が支払われます。
死亡を保障する一般団信であれば、アパートローンの金利が上乗せされることはありません。しかし、特約付きの団信の場合は、アパートローンの金利に上乗せされた金額を毎月のローン返済で支払うことになります。
特約付団信には、例えば以下のような種類があります。
- がん保障団信
- 3大疾病保障特約
- 8大疾病保障特約
- 特定の身体障害状態の保障特約
- 介護保障特約
がん保障団信
がんの診断があった場合も残債を0円にできる特約付きの団信があります。がん保険であるため、加入日から90日ほどの免責期間があり、その期間が過ぎてから適用されます。
ただし、団信加入よりも前にがんの診断があった場合は適用されないため注意しましょう。がん保障団信は0.0％~0.2%程度の金利上乗せ目安です。
3大/8大疾病
3大疾病保障特約付団信ではガンと急性心筋梗塞、脳卒中が保険の対象となります。8大疾病保障特約付団信では、3大疾病保障特約付団信の疾病に加えて、次の疾病も保険の対象です。
- 高血圧症
- 糖尿病
- 慢性腎不全
- 肝硬変
- 慢性膵炎
例えば、5,000万円アパートローンで借りていて、三大疾病保障団信(金利0.3％上乗せとする)に入った場合です。返済期間20年として金利2％と2.3％の場合で比較すると、月々の支払いで約7,000円、年間で約8,5000円追加で支払う必要があります。
特定の身体障害状態
一般的な団信では、高度障害状態と呼ばれる身体障害状態に該当しなければ、保証金は支払われません。
特定の高度障害状態は以下の通りです。
②言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
③中枢神経系または精神に著しい障がいを残し、終身常に介護を要するもの
④胸腹部臓器に著しい障がいを残し、終身常に介護を要するもの
⑤両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
⑥両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
⑦1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
⑧1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの
この高度障害状態に該当せずとも、例えば、心臓のペースメーカーを装着しているなど、特定の身体障害状態に該当した場合に保障される特約もあります。
要介護状態
団信の特約は、病気やケガだけではありません。
例えば、SBI新生銀行には、以下のように要介護状態になった場合も保証金が支払われる特約付団信があります。
特定の症状によらず、引受保険会社所定の要介護状態が180日以上継続した場合、または、公的介護保険制度の「要介護3以上」に認定された場合に、住宅ローン残高相当額が介護保険金にて支払われ、返済に充当されます。
どの団信に加入するか、またどの特約を付けるかはそれぞれの保険内容を確認して決めましょう。
一般的に団信に加入できるのは、アパートローンを組む時のみです。慎重に決めることをおすすめします。
団信への加入条件
団信には加入条件があり、年齢や健康状態などがチェックされます。年齢に関して、「80歳までに完済する」という制限が儲けられます。大体の目安として、完済時の年齢が80歳～85歳になるように制限されていることが多いです。
一般的に、団信の支払い期間と保障期間はローンの支払いと同じになります。団信は万が一の場合にローン残債を保険料で相殺することが目的であるため、完済時に保障が終了します。
また、アパートローンの団信は年齢だけではなく、健康状態も重視されます。そのため、健康であることも加入条件であり、既往歴の有無などは加入時にチェックされています。保険会社によって加入条件の詳細は異なるため、事前に確認しておきましょう。
弁済手続きの流れ
アパートローンの返済期間中に、契約者が死亡、または対象となる疾病になった場合は、弁済手続きを行います。
団信の弁済を受けて保険金を受け取っても、所得税は課税されません。生命保険は満期の際に保険金を受け取ると、一時所得となるため所得税の課税対象です。
対して団信は非課税であるため、保険金を受け取っても税負担がない点は大きなメリットです。以下は弁済手続きの流れです。
- 融資を受けている金融機関に連絡する
- 弁済手続きに必要な書類を用意する
- 必要書類を提出する
- 生命保険会社の審査を受ける
- 審査に通ると弁済される
団信は弁済手続きをしなければ、保険金が出ないため、必ず手続きが必要です。手続きに必要な書類は、次の通りです。
- 死亡用団信弁済届
- 死亡証明書または死亡診断書
- 契約者本人の住民票
死亡用団信弁済届は金融機関から受け取れます。各種必要書類を準備し、金融機関の指示に従って手続きを完了させましょう。
団信の弁済によってローンが完済できるだけではなく、土地や建物を家族に残せることもメリットの1つです。契約者が死亡した後も土地や建物は家族に引き継がれるため、不動産という資産を失うことはありません。
また、アパート経営を続けることも可能であり、経営を継続すれば家賃収入を得られます。もしアパート経営をしない場合は、アパートを手放すことも可能であり、売却して現金化できる点も魅力です。
加入していないとローン審査が厳しくなる場合がある
金融機関はローンを完済してもらう必要があるため、団信に加入しない場合はローン審査が厳しくなる場合があります。
団信に加入しない場合は金融機関が納得するような保証人を用意しなければなりません。自己資金が少なく、団信に入らない方は融資を断られる可能性があるため注意しましょう。
逆に団信に加入することで、連帯保証人がいなくてもアパートローンを組めるのは大きなメリットです。アパートローンの加入には連帯保証人が必要ですが、保証人が見つからない場合でも、団信に加入しているなら問題はありません。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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アパートローンを組むときに団信に加入するデメリット
団信への加入にはさまざまなメリットがありますが、同時にデメリットもあることは理解しておきましょう。
- 想定外の相続税が発生する可能性がある
- 健康状態によっては加入できない場合がある
- ローン返済の負担が増える
- 途中で解約できない場合がある
デメリットも知り、団信への理解を深めておくことが大切です。
想定外の相続税が発生する可能性がある
団信に加入していると、契約者が死亡した際にローンの残債がなくなりますが、負債が減る分、相続する資産が大きくなります。相続資産が増えると、その分相続税の課税対象となる可能性が高いです。
例えばアパートの相続税評価額が8,000万円で、アパートローンの残債が6,000万円の場合、団信に加入した場合としなかった場合の課税対象額は以下のようになります。
- 加入した場合
評価額が8,000万円のアパートに対するローンの残債が6,000万円は団信によって免除になるため、評価額の8,000万円がそのまま課税対象となっていしまいます。
- 加入しなかった場合
上記の例を見ればわかるように、相続税対策としてアパート経営を始める場合はアパートローンの残債などのマイナスの財産を利用して課税対象となる評価額を下げます。しかし、団信に加入してローンの残債が免除されることでその分のマイナスの財産がなくなり、評価額が下がらなくなるのです。
アパート以外の資産がどれくらいあるかによっても変わりますが、場合によっては高額な相続税が発生する可能性があることは理解しておきましょう。
対策
1章でもお話ししたように、団信の加入は金融機関によって融資の条件に含まれているところとそうではないところがあります。そのため、アパートローンの返済を計画通りにできる算段があるなら、団信の加入はしないほうが相続税の節税という観点では良いでしょう。
相続税対策としてアパート経営をする場合、ローンを組んだり団信に加入したりする前に税理士に相談することをおすすめします。
健康状態によっては加入できない場合がある
団信に加入するには、事前に健康状態を告知する必要があります。告知した時点の健康状態によっては団信に加入できないこともあるため注意が必要です。
もし団信に加入できない場合は、アパートローンの契約そのものが無効になるケースもあります。申込者全員が確実に加入できるわけではないため、加入を考えているなら健康に気を遣う必要があります。
対策
団信加入時の告知の診断は、通常の保険と同じで保険会社の調査員が行ないます。借入額が大きい場合や特約のついたタイプの団信の加入の場合には、保険会社から健康診断結果証明書の提出を求められます。そのため、まずは健康診断で問題ある結果が出ないように、普段の食事や生活習慣に気を付けるようにしましょう。
また、病歴や持病、もしくは治療中など健康上の理由で一般的な団信に加入できない場合、ワイド団信であれば加入できる可能性があります。ただし、ワイド団信の加入条件については明らかにされていない上、審査を通過しても保険料が上乗せされるため返済額が通常よりも多くなることが注意点です。
ローン返済の負担が増える
団信に加入すると金利が上乗せされることも多く、借入額が多いと返済総額も増えます。金利が高くなるほど、発生する利息も増えるため、場合によっては返済の負担が増えてしまう点はデメリットです。
万が一の際には助けになる団信ですが、返済の負担が増えて、滞納リスクが上がってしまう点には注意しなければなりません。
対策
団信加入による金利の変化は申し込み先の金融機関によって異なり、中には保険料がかからないところもあります。そのため、申し込み可能な金融機関が提携する団信の内容をよく比較検討することが大切です。
団信の金利はローンの借入額や返済期間、過去の取引履歴などによって決まるため、アパートの建築プランや経営プランをもとに複数の金融機関でシミュレーションを行なう必要があります。また、団信により金利が上がったとしても、金融機関が提携する団信への加入でローン自体の金利を下げてくれるキャンペーンを行なっている場合もあります。
途中で解約できない場合がある
団信は一度加入すると、途中で解約できない場合があります。特に団信の加入によって金利が上がる場合は、途中解約ができません。
これは団信の保険料が金利部分に組み込まれており、もし解約をした場合金利も変わってローンの金額全体に大きく影響を及ぼすためです。
不要になったからといって自由に解約できるものではなく、基本的にはアパートローンを完済するまで加入し続けなければならないことは理解しておきましょう。
対策
団信に加入する場合、解約に関する規約をしっかりと確認したうえで加入するようにしましょう。将来的に解約する可能性がある場合、解約が可能な団信プランのある金融機関を探す必要があります。
どうしても解約したい場合はローンの借り換えという手段があります。ただし、その場合は団信なしでも受け入れてくれる金融機関を探さなければなりません。加えて、団信なしで融資が下りるような経営プランが無ければ借り換え自体が出来ないこともあります。
これらのことから、団信の解約が難しいことがわかると思います。そのため、あらかじめアパートローンを組む際に解約条件も調べておきましょう。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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団信を検討する時のポイント
団信についての理解を深めるには、Q&Aを参考にして疑問を解消しておくことが大切です。
- 団信に入らなくても大丈夫？
- 団信に入らなくてもアパートローンは組める？
- 団信に加入できない場合は？
- 団信に加入しない時のリスク対策は？
- 団信に途中加入することはできる？
- すでに生命保険に加入している場合は？
アパートローンを組むなら、団信についての不明点をなくしておきましょう。
団信に入らなくても大丈夫？
アパートローンの団信は、必ず入らなければいけないものではありません。実際に、アパート経営をされている方の中には、団信に入らずにアパートローンを組んだ方もいらっしゃいます。
ただし、団信に加入しない場合、ローンの返済が困難になった際のリスクが高まります。特に、死亡や高度な障害などのリスクが考えられる場合、団信に加入していないと、家族や相続人に大きな負担がかかる可能性があります。
団信に加入しない場合、万が一のことがあった時のリスクがあることを把握しておきましょう。
団信に入らなくてもアパートローンは組める？
アパートローンを組むには、基本的に団信への加入が必要です。しかし、金融機関によっては、団信への加入が必須ではないこともあります。
健康上の理由で団信への加入が難しい場合は、加入が必須ではない金融機関を探すことで、アパートローンを利用できます。
また、団信に加入できない理由によっては、ローンの提供自体が難しくなる場合もあります。
団信に加入できない場合は？
健康上の理由で団信の加入を断られてしまった場合は、別の金融機関で申し込みをする、ワイド団信で申請するなどで対応することができます。
ワイド団信は、健康上の理由で他の団信に加入できなかった場合でも、加入できる場合がある保険です。高血圧や糖尿病といった疾患だけでなく、うつ病や自律神経失調症などの精神的な疾患にも対応しています。金利を少し多く払う必要がありますが、通常の団信で通らない場合もワイド団信であれば審査に通る可能性があります。
また、審査の厳しさは金融機関によって異なりますので、別の金融機関で申し込みをするのも1つの手です。
団信に加入しない時のリスク対策は？
団信なしでアパートローンを組む場合、万が一のリスク対策をしておくことをおすすめします。
例えば、団信のかわりに個人の生命保険に加入するなどです。死亡時受取金がローン残債を上回るような生命保険にあらかじめ入っておけば、ご家族にローンを残してしまう心配がありません。
団信に加入しない場合は、他の生命保険商品で補償内容を確保するなどのリスク対策を取っておきましょう。
団信に途中加入することはできる？
団信に途中で加入することは一般的には難しいです。団信は、ローンを組む際に一緒に加入することが前提となっているため、途中加入を希望する場合は、金融機関や保険会社に相談する必要があります。
途中加入できる制度やキャンペーンを設ける金融機関もありますが、基本的にはローンを借り換える形で団信に加入することになります。
借り換えの際も審査が必要なため、まずはローンを借りている金融機関や保険会社に相談しましょう。
すでに生命保険に加入している場合は？
すでに別の生命保険に加入している場合は、加入している保険の内容を確認しておきましょう。加入している保険が、団信の内容と重複しているなら、新たに団信に加入するメリットは少なくなります。
ただし、アパートローンの利用には、団信への加入が必須条件となっていることが多いです。そのため、生命保険の内容が重複している場合は、すでに加入している保険を解約し、団信に加入し直すことも検討しましょう。
ローン返済額シミュレーター
試算条件(お借入金額、ボーナス返金元金、金利、返済期間)を入力していただくことで毎月のご返済額を概算します。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。月額返済額が、画面下部に表示されます。
借入金額
万円
内ボーナス返済額
万円
借入れ金利
%
返済期間
年
ヶ月
※1年以上35年以内
想定年数経過後の借入残高
年後
※入力される年数経過後の借入残高を計算いたします。返済期間内でご希望の年数を入力ください。
[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
毎月返済額
万円○○年後借入残高
万円※ローン返済額のシミュレーションは元利均等法に基づいて行われています。
※計算結果は簡易計算による概算金額です。
- 本当にシミュレーション通りの借入金額で大丈夫かな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用が変動すると最初に必要となる借入金額も異なります。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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アパートローンを契約するなら団信の仕組みを理解しておこう
アパートローンを利用するには、団信への加入が求められることが多いです。団信に加入することで、さまざまなメリットがありますが、一部デメリットもある点には注意しなければなりません。
アパートローンを契約するなら、団信の仕組みを知り、加入すべきかどうかを判断することが大切です。団信への理解を深めて条件に合うものに加入し、少しでも有利な条件でアパートローンを利用しましょう。
活用事例:Afit（戸建賃貸）
| エリア | 広島県 |
| 土地面積(㎡) | 300 |
| 延べ床面積(㎡) | 233.1 |
| 工法 | 木造在来 |
| 建築費用(円) | 3,000万 |
