アパートを相続したらローンはどうなる?借金リスクを回避しよう

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空き土地の有効活用、節税対策などで親が始めた賃貸アパートを相続することになった、という人は少なくありません。そのほとんどは、アパート経営については初心者です。また、相続されるのは古いアパートであることが多いでしょう。
そのようなケースでは、どんなことに注意する必要があるでしょうか。思わぬ損失を被らないため、必要な知識を身につけましょう。

先読み!この記事の結論
  • 相続する場合はプラスの財産・マイナスの財産をしっかり理解しよう
  • 有効活用が難しかったら売却も考えよう
最適な土地活用のプランって?
STEP1
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STEP2
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市区町村

アパート経営はローンがあっても相続できる?

賃貸アパートを相続する場合、アパート本体だけでなくアパート経営も含めて引き継ぐことになります。アパートを経営するには、それなりの資金と時間、労力をつぎ込むことが必要になってきます。
資金面だけを考えても、まずは相続税や相続登記にかかる費用(登録免許税や司法書士への依頼料など)がかかります。複数の相続人がいる中で自分がアパートを相続する場合、代償分割という形でお金を払う必要がある場合もあります(相続登記や代償分割については、後ほどご説明します)。
このように、はじめにある程度まとまったお金が必要になり、とりあえず借金する人も少なくありません。しかし、今後の家賃収入ですぐに返せるから問題ないと、安易に考えるのは危険です。相続する前に、借金してでもアパート経営を続ける価値があるのかどうか、真剣に考えることが大切です。
では、アパート経営を相続して続けていくかどうかを現実的に判断するために、まずは相続について知識を深めることにしましょう。
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アパートの相続は、ローンの残高も相続される

ここで、相続とは何を引き継ぐのかについて簡単におさらいしておきましょう。

プラスの財産

相続とは、亡くなった人が所有していた預金や住宅などの資産を引き継ぐことを指します。
具体的には、土地、借地権、建物、預貯金、有価証券、ゴルフ会員権、宝石、債権などの実際に金銭で見積もることのできる資産が含まれます。さらには死亡時に所有していない生命保険金、死亡退職金のほか、個人年金や借金の免除といった遺言によって得た利益なども「みなし相続財産」として相続されます。

マイナスの財産

相続されるのは債権だけではなく、債務も受け継ぐことになります。被相続人が借金を負っていた場合、相続人はその借金を被相続人に代わって返済していく必要があります。そのため、ローンでアパートを建設した場合、そのローン残高も相続されます。
もし相続人が複数いる場合、各共同相続人に、それぞれの法定相続分に応じて債務を負担する義務が発生します。つまり、5人の共同相続人が5分の1ずつ相続する場合、被相続人が仮に100万円の借金を残しているとすれば、1人20万円の返済を肩代わりする義務があるということになります。
ではここで、アパートを含む土地・建物の相続で注意すべきことについて知識を深めましょう。
  • プラスの財産
  • マイナスの財産
  • 借金も相続

「アパート経営をしたいけれど、相続する際に迷惑がかかるから始めづらい」という方は多くいらっしゃいます。
建築費用やローンの返済期間によっては、子世代までローンを残すことになってしまいますが、自分が生きているうちに返済する計画を立てることができれば、子世代に家賃収入という試算を残すことができます

ローンの返済期間や建築費用・管理費用を細かく試算するには、一度専門家に収益見積もりを出してもらうことをおすすめします。
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建物や土地なども相続の対象である

預貯金や宝石などの動産だけでなく、建物や土地などの不動産も相続の対象となります。不動産を相続する場合の注意点は次の2点です。

相続人が複数いる場合の分割方法

金銭を幾人かで分けるのは容易ですが、不動産は単純に分けるわけにはいきません。たとえば、相続人が2人いたとして、相続財産が1,000万円の預金と3,000万円の価値があるアパートだと仮定しましょう。一人に預金、もう一人にアパートでは、相続分の価値に差が出てしまいます。
どうすれば均等に分けられるでしょうか。ひとつの方法は、アパートを売却して4,000万円のお金に換え、2,000万円ずつ分割する方法(換価分割)。もう一つは、アパートを相続したほうがもう一人に1,000万円支払うことで、これを代償分割といいます。

相続登記を忘れずに

土地や建物の所有者についての情報は法務局に登記されているため、相続によって所有者が変わった場合は法務局に行って手続きする必要があります。「相続登記」といって、相続を原因とする所有権移転登記を行います。
この手続きには、相続から何日以内に行わなければならないといった期限も、行わなかった場合のペナルティもありません。とはいえ、速やかに登記を行わないことで、次のようなリスクが考えられます。

  • 第三者に対し所有権を主張できないので、売却や借金の担保にできない
  • 登記するまでは相続人全員の共有状態なので、ほかの相続人が持ち分を勝手に売却する可能性がある
  • 相続人のうち誰かが亡くなれば、さらにその人の相続人たちの同意や協力がなければ登記や売却ができなくなる

以上のことから、遺産分割協議がまとまればできるだけ早めに相続登記の手続きを済ませるのが無難でしょう。
では、アパートを相続した場合、自分の代になっても経営できるのかどうか、検討するヒントについて考えてみましょう。

  • 換価分割
  • 代償分割
  • 相続登記は早めに
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相続したアパートを経営できるのか?

アパートを相続したら、このまま経営を続けることができるかどうか、一度客観的に分析する必要があります。次の3つの観点に立って考えてみましょう。

運営力があるか

アパート経営者には何が求められているかを理解し、自分に運営が可能かどうかを現実的に検討することが大切です。

時間と労力

家賃や立地の面で卓越した好条件であれば、黙っていても入居希望者は集まるものですが、そうでなければ努力によってカバーする必要があります。これには想像しているよりも膨大な時間と労力がかかるものです。
専業でアパート経営する人は良いのですが、サラリーマンなどのかたわら兼業で行う予定の人は、それだけの時間と労力を捻出できるか、現実的に考える必要があります。

知識と行動力

アパート経営は、いわば一つの事業です。空室対策やリフォーム、修繕などに次々に対処する必要があり、それにあたってアパート建築業者、不動産仲介業者、保険会社、不動産管理業者、銀行、リフォーム業者、プロパンガス業者など様々な業者と関わっていく場面も多いです。
それぞれの業者が自分の利益を追求している中で、これらの業者にカモにされず、対等に交渉していくためには、それなりの知識が必要となります。家賃やリフォームの相場、空室対策や修繕の内容、保険の適用範囲など、絶えず勉強していかなければ対等な交渉はできません。
また、自分でできることは自分で行う、管理会社としっかりコミュニケーションをとり積極的に空室を埋めるなど、人任せ・成り行き任せにしない行動力も必要となります。
アパート経営で利益を出そうと思えば、かなりのやる気が必要だということがお分かりでしょうか。もし今の本業が忙しくて余裕がないとか、勉強や交渉が生来苦手であるとかいう場合は、運営力の点で少し考慮する必要があるのかもしれません。

空室率はどれくらいか

アパートの総部屋数に対し、空室がどれくらいあるかを空室率といいます。空室が多ければ多いほど、それだけ家賃収入が減少することになります。ローン返済や固定資産税、保険料や管理委託料などの支出は、空室であっても同様にかかるため、空室率が一定以上になれば利益がゼロやマイナスになりかねません。
アパートの状態や築年数、ローンの返済状況によって、利益が出るか損失が出るかの損益分岐点となる空室率は変わってきます。あなたの相続することになるアパートの空室率と、損益分岐点を把握しておくことが大切です。

損益分岐点を見極めよう

損益分岐点となる空室率はどのように割り出せばよいのでしょうか。たいていの場合、アパート経営で発生する固定資産税や建物保険料・修繕費・管理委託料などの実費の費用は、収入の3割程度であることが多いです。現実にはその割合がもっと低い物件も少なくありません。
一方、実費の発生しない減価償却費は、収入のおよそ5割程度です。したがって会計上の費用は、実費の3割と減価償却費の5割の合計で、8割前後と見積もることができます。逆に言うと、会計上の利益は収入の2割前後。つまり、全体の2割が空室になった時点で、会計上の利益がゼロとなります。
この場合、空室率2割が損益分岐点ということになります。

ローン返済額との兼ね合いも

ここで、ローンの返済額が絡んできます。減価償却費をちょうどローン返済に充てることができれば、上記の計算通り空室率2割で損益ゼロとなりますが、もしローンの返済額が満室収入の5割を超える場合は、減価償却費だけで返済することができず、マイナスとなってしまいます。
逆に、全額自己資金で借入金がない場合は、実費の支出を割り込まなければ良いだけなので、損益分岐点となる空室率は7割となります。つまり、7割が空き家でも損失が出ないということです。
あなたの相続することになるアパートの現在の空室率と、会計上の損益分岐点を比較してみてください。どれくらい利益が出ているのか、あるいは損失が出ているのかがわかれば、これからのプランを立てる助けになるでしょう。

築年数はどれくらいか

築年数の古いアパートほど、空室が増え家賃が安くなるため、経営が苦しくなりがちです。また、修繕やリフォームの費用もかさんできます。また、ほかにも注意すべき要因がいくつかあります。

築年数と減価償却費

また、もう一つ注意したいのが、減価償却費です。新しいアパートでは、減価償却費が大きく、所得税を抑えることができます。しかし、築年数がたつにつれ減価償却費が小さくなり、収入が減っているにもかかわらず会計上の利益が増えて所得税が多くかかってきます
設備部分の減価償却費は、築15年ほどでほぼなくなります。築16年以上の物件の場合には注意が必要です。

築年数と元本返済

借入金の返済は、元本の返済と利息の返済があります。利息の返済は会計上の費用となり税金を抑えることができるのですが、元本の返済は税金を支払った後の当期純利益から支払うこととなります。
元利均等返済で借入金返済を行っている場合、築年数がたてばたつほど利息の返済に対する元本の返済の割合が増えていきます。そのため、築年数の古い物件ほど、

  • 空室が増え収入が減少
  • 減価償却費減少で税金が増える
  • 元本返済額が増える

という3重苦に陥りやすいといえるでしょう。
無理にアパート経営を続けた結果、経営難で借金が増えてしまうケースもあります。その落とし穴のからくりを一緒に見てみましょう。

  • 運営力
  • 空室率
  • 築年数
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ローンとアパート経営難で借金が増えることもある

相続で経営を引き継ぐアパートは、たいていの場合築年数の古いものであることがほとんどです。利益を出すことが難しい古いアパートを、アパート経営の素人が突然に相続するため、経営難に陥るケースも珍しくありません。
アパートの経営難で借金を抱える原因について、具体的に考えてみましょう。

管理や修繕、入退去にかかる費用

素人から見れば、家賃からローン返済額を引いたものが収入だと考えがちですが、現実にはそうではありません。
毎月の管理費、定期清掃代、浄化槽の点検、小修繕など定期的にかかる出費のほか、年に1度の固定資産税、駐車場の草むしりなどの管理、入居者が変わるたびに壁紙や床のリフォーム、空室が出れば広告料もかかります。

大規模修繕とリフォーム

加えて、一般的に築20年程度で屋根や外壁などの大規模修繕を行う必要が出て来ます。まとまったお金が必要になり、中にはせっかくアパート本体のローンが終わるころなのに、また数千万単位のリフォームローンを組んだという人もいるほどです。

税法改正による新築アパートの増加

2015年から相続税法が改正され、相続時の税負担が重くなりました。基礎控除額が大きく引き下げられたため課税対象者が増加し、それまでは富裕層の問題と思われていた相続対策が、一般家庭でも意識され始めました。加えて、税率構造が変わり、最高税率が引き上げられています。
そのため、にわかに相続税対策としての賃貸住宅経営により一層の注目が集まり、新築アパートが大幅に増加する結果となりました。新築アパートが増えれば、いうまでもなく築年数の古いアパートは入居者集めに苦労し、経営が厳しくなりがちです。
2016年12月には金融庁と日銀がアパートローンの監視強化に乗り出したと報じられました。アパートがかなりの供給過剰になっているということがうかがえます。このような社会・経済情勢も手伝って、古いアパートを相続した人の中には経営難に陥り借金を抱える人も少なくないのです。
ではもし、現実的にアパート経営の可否を検討した結果、少し難しいかなと感じたら、今後どのように計画していくのがよいでしょうか。
  • 定期的な管理費用
  • 大規模修繕費用
  • 新築アパートの増加
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アパート経営は思ったより大変

昨今アパートの経営は、たとえ新築であってもリスクと苦労を伴うものです。まして、築年数の古いアパートやキャッシュフローがマイナスになっているようなアパートを相続して、利益が出るように経営を進めていくのは想像以上に至難の業だといえるでしょう。
あなたの相続することになるアパートが、経営を続けるのが難しそうだと感じる場合、どのような解決策があるでしょうか。

売却するのもひとつの方法

遺産として相続したものには思い入れもあるかもしれませんが、相続税対策の役目を十分果たしてくれたことに感謝してお役御免にするのが良い場合もあります。なぜなら、経営が困難なアパートをそのままにしていると、保有期間が長くなればなるほど苦しくなっていくからです。
賃貸アパートを複数所有しているという場合は、利益の薄い物件から順次売却していくことを検討するのが賢明でしょう。
古いアパートを取り壊して新しいアパートを建てることを考える人も多いのですが、今の場所で無理にアパート経営を続けるリスクをとることが決して良策ではないことも少なくありません。いったん売却し、都内のワンルームマンションなど立地の良い物件に買い替えて収益性を高めるのがおすすめです。

不動産の価値は経年で下がっていく傾向にある

建物の耐用年数は国によって定められており、木造は22年、鉄筋コンクリートは47年となっています。そのため、売却のための査定においては、古いものほど価値が下がり、耐用年数を過ぎた建物は価値がゼロとして扱われることもあります
もちろん、耐用年数を過ぎても住むことができるため、実際に価値がゼロなわけではないものの、査定の際にはそのような扱いを受けることが多いです。その場合は土地のみの価格で取引されることが多く、更地にしたほうが高く売れることさえあります。
あなたの相続することになるアパートの築年数は今何年ですか。売却を検討するなら、早ければ早いに越したことはありません。

高く売るなら一括査定が便利

売却を検討する場合、複数の不動会社に相談し、客観的な判断をすることが大切です。不動産の売却においては、信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかが重要なポイントとなってくるため、複数の不動産会社に相談することでその確率を上げることができます。
とはいえ、いくつもの不動産会社に足を運ぶのは時間も労力もかかるもの。無料一括査定サイトを利用すれば、家に居ながらにして複数の不動産会社の見積もり査定をとることができ便利です。
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引き継いだアパートを経営できるか、売却すべきかで判断

相続したアパートの経営を続けるかどうか、客観的に判断する方法について考えてきました。経営の方法を変革するにしても、見切りをつけて売却するにしても、相続は一つの良い機会と言えます。ぜひ現実的な目で検討してみてください。

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