アパートローンの借り換え|メリット・デメリットや準備を詳しく解説

アパート経営を始めるにあたっては、ローンを組んでアパートの購入や建築をすることが多いです。アパートローンは事業用ローンに該当し、住宅ローンよりも金利が高いので、途中で返済が苦しくなることもあります。

また、契約当初は問題ないと見込んでいても、借り入れ額が大きく利息分の支払いが多いことや、空室などによる家賃収入の減少によって、支払いが厳しくなることも少なくありません。

ローンの支払いが苦しいなら、他の金融機関への借り換えを検討することがおすすめです。アパートローンの借り換えを上手に行い、キャッシュフローの改善を目指しましょう。

アパート経営について整理したい方は、以下の記事をご覧ください。

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アパートローンの借り換えとは

まずはアパートローンの借り換えとはどのようなものなのか、基本的な理解から深めておきましょう。アパート経営開始時に借りたローンは、完済する前に他社に変更することも可能であり、これをアパートローンの借り換えと言います。

借り換えでは、新しい金融機関からローンの融資を受け、そのお金で前のローンを一括返済します。そのため、ローンの支払い自体は残るものの、新たに組むローンの条件次第では、より返済しやすい内容への調整が可能です。

つまり、別の金融機関に乗り換えることでローンの条件を変更し、無理のない完済を目指すための手段なのです。

アパートローン借り換えによるメリット

最初に契約したアパートローンは、必ずしも借り換えが必要になるわけではなく、そのまま完済を目指せるのであればそれがベストです。しかし、借り換えにはメリットがあり、これによって金銭的な余裕が生まれることもあります。

アパートローンを借り換えることでいかなるメリットが生まれるのかを知り、その必要性を把握しておきましょう。

金利が下がり支払い総額を抑えられる

アパートローンを借り換えるメリットとしては、金利が下がることによる支払い総額の減少があげられます。例えば、現在借りているローンの金利が5%で、新たに借り換えるローンの金利が4%なら、1%分の利息支払いを軽減できる点がメリットです。

金利が高いほど利息は多くなり、最終的に支払う金額も増えます。そのため、借り換えによって少しでも金利を下げられるなら、支払い額を減らすことができ、手元にお金を残しやすくなるでしょう。

アパート経営を始める際には、土地や物件の購入、あるいはアパートの建築などで多額の資金が必要であり、借り入れ額が大きくなることも少なくありません。

借り入れ額が大きいほど、金利による利息の支払いは増えるので、少しでも負担を減らすには、借り換えによって1%でも金利を下げておいたほうが良いでしょう。

ローンの借換えを行う際に、心強い味方になるのはアパート経営業者です。金融機関との交渉に慣れており、資金繰りについてもローン以外の解決策も見つかる可能性があります

しかし、ローンや経営状態の相談をするため、信用できるかをきちんと比較しなければいけません。しかし、ごまんとあるアパート経営業者に一社ずつ問い合わせるのは手間がかかります。

ここでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のアパート経営業者の経営プランを比較することができます。企業によっては、知見を生かして経営状態に応じたアドバイスを行ってくれる可能性もあります。

本当に信用できる業者に出会うためにも、まずはチャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

アパートローン借り換えによるデメリット

金利の減少によって、支払い総額が抑えられることは借り換えのメリットですが、同時にデメリットもあるので注意しなければなりません。デメリットを把握せずに借り換えをすると、出費が増えて損をすることもあります。アパートローンの借り換えを賢く行うためにも、デメリットは正しく理解しておきましょう。

借り換えに費用がかかる

アパートローンの借り換えには、これそのものに費用がかかります。借り換えの際に発生する費用としては、次の3つがあげられます。

  • 既存ローンの違約金
  • 事務手数料
  • 登記費用

現在契約している金融機関によって、ローンを借り換える際の違約金は異なります。また、新たに借り入れる金融機関ごとに事務手数料は違うので、これらの費用は確認しておきましょう。

ローンを借り換える際には、抵当権を前の金融機関から、新しい金融機関に設定し直さなければなりません。この際にかかる費用が登記費用であり、この手続きは司法書士に依頼することが一般的です。

司法書士に依頼する場合には、抵当権の抹消と設定に新たに借り入れる金額の0.2%がかかり、登録免許税に0.4%がかかります。

アパートローンを借り換えることで、長期的な費用負担は抑えられますが、借り換える時にさまざまなコストがかかることは理解しておきましょう。

条件によっては借り換え効果が得られない可能性がある

アパートローンを別の金融機関に借り換えたからといって、必ずしも金銭的なメリットがあるわけではなく、条件次第ではむしろコストがかかってしまうこともあります。

例えば、金利が下がったとしても、それによる利息の減少分が借り換え時の費用よりも少ないなら、結果的にコストは上がります。借り換え時にかかる費用を上回って、大幅に利息の支払いが減るほど金利が下がる場合に、金銭的なメリットが得られると考えましょう。

また、新たに組むアパートローンの返済期間によっては、毎月の返済額が現状よりも増えてしまうこともあります。今のローンの返済期間が20年残っていて、ローン残債が2,000万円なら、毎年100万円、月にすると約8万3,000円の支払いです。

しかし、新しいローン契約が返済期間10年でしか組めない場合は、ローン残債2,000万円に対して年間の返済額は200万円となり、月々の返済額は前のローンの倍になってしまいます。

借り換え先のローンの条件によっては、借り換えることでむしろ損をするケースもあるので、この点には注意しなければなりません。

まずは既存ローン金融機関との交渉をしよう

アパートローンの借り換えを検討している場合、まずは今契約している金融機関に相談してみることがおすすめです。金融機関に相談することで、場合によっては金利や毎月の返済額の見直しを図ってくれることもあります。

金融機関は利息分の支払いによって利益を得ているので、自社利益を確実に得るためにも、契約者を逃したくないと考えることがあります。もし、金利や月々の返済額の引き下げに応じてもらえるなら、無理なく完済を目指しやすくなり、かつ借り換え時の諸費用も削減できるのでメリットは大きいです。

借り換え前に準備しておきたい必要書類

アパートローンの借り換えをするには、さまざまな書類が必要です。スムーズに手続きを進めるためにも、必要書類を把握して、事前に準備しておきましょう。書類に不備があると、ローンの借り換えが滞ったり、場合によっては借り換えができなかったりすることもあるので注意が必要です。

問い合わせや相談時に準備するもの

借り換え先の金融機関に問い合わせをしたり、相談をしたりする際には、次の書類が必要です。

  • 源泉徴収票や銀行通帳
  • 物件に関する情報書類

借り換えの際には事前に金融機関に問い合わせをして、これらの書類を用意しておきましょう。

源泉徴収票や銀行通帳

アパートローンを借り換える際には、年収や自己資金がいくらあるかを金融機関に提示する必要があります。そのため、年収を提示できるように源泉徴収票を過去3年分ほど用意しておきましょう。

もし紛失している場合は、勤めている会社に依頼することで、再発行してもらえます。以前にいた会社の源泉徴収票が必要で、そこが倒産している場合などは税務署に相談してみるのがおすすめです。

銀行通帳は、現在の資金がどれくらいあるかを提示するために必要なので、これも用意しておきましょう。複数の通帳を持っている場合はすべて持参すると、より自己資金を明確に示しやすいです。

物件に関する情報書類

アパートに関する物件の情報書類については、次の3つを用意する必要があります。

  • 現在のローンの返済予定表
  • 重要事項説明書
  • 売買契約書

ローンの返済予定表は、アパートローンを組んだ際に受け取っている書類です。重要事項説明書や売買契約書は、不動産購入時に取得したものを使用しましょう。

借り入れ申し込み時の必要書類

新しい金融機関への借り入れを申し込む際には、次の書類が必要です。

  • 登記簿謄本・公図
  • レントロール
  • 確定申告書
  • 本人確認書類・職務経歴書
  • 源泉徴収票や銀行通帳
  • ローンの返済予定表
  • 重要事項説明書
  • 売買契約書

登記簿謄本や公図は、アパートの権利関係の状態や物件の詳細な状況を提示するために必要です。法務局の窓口で取得できるほか、申請書を郵送したり、法務局のサービスからオンライン申請して取得したりすることもできます。

レントロールは、アパート経営の状況を確認するための資料であり、金融機関によってどの書類を指すかは異なります。基本的には、契約している管理会社から毎月送られてくる報告書や資料などが多いですが、確実に用意するためにも、事前にどのような書類が必要なのかを聞いておきましょう

アパート経営の収支を確認するために、確定申告書も必要であり、これは過去何年分まで必要なのかを確認しておくことが大切です。ローン借り換えの際には身元を証明できる書類も必要であり、顔写真付きの本人確認書類を用意したり、職歴を記した職務経歴書を作成したりしておきましょう。

他にも、事前の相談や問い合わせで必要な源泉徴収票や銀行通帳、ローンの返済予定表や重要事項説明書、売買契約書なども必要となります

アパートローン借り換えの順序

スムーズにアパートローンの借り換えをするためにも、手続きの順序を把握しておきましょう。

  1. 物件の現状把握や資料準備
  2. 借り換え先を探す
  3. 問い合わせと契約
  4. 既存ローンの一括返済手続き
  5. 抵当権の抹消と新たな登記登録

これら5つのステップによって、アパートローンの借り換えは成立します。

物件の現状把握や資料準備

まずは物件の現状を把握し、借り換え時に必要な資料や書類を準備しておきましょう。物件の現状把握として必要なのは、毎月の家賃収入やその他給与収入、自己資金がいくらか、毎月の返済額や現状の金利がどれくらいかなどです。

これらを正しく把握しておき、どの条件で借り換えができると、返済が楽に行えるのかを試算しておきましょう。借り換えたからといって、必ずしも返済が楽になるとは限らないので、事前に試算をすることは重要です。

問い合わせや相談、借り換えの申し込みをスムーズに行うためにも、必要な資料や書類は不備なく揃えておかなければなりません。

借り換え先を探す

事前の試算をもとに、借り換え先の金融機関を探していきましょう。金融機関を探す際には、金利や審査の厳しさ、対応しているエリアなどを考慮することが大切です。まずは現在所有しているアパートの所在地から、借り換えに対応している金融機関を探しましょう。

その中から、金利や審査の厳しさなどの条件を比較し、どの金融機関に借り換えるかを決めていきます。金利は、金融機関によって異なるので複数社で比較が必要ですが、基本的には都市銀行がもっとも金利が低い傾向にあり、次に地方銀行、信用金庫の順となっています。

しかし、審査の厳しさは反対であり、もっとも審査に通りやすいのが信用金庫、その次に地方銀行、最後に都市銀行の順番です。金利が低く、好条件で借りられるものほど、審査は厳しくなりやすいと考えましょう。

借り換えによるキャッシュフローの改善を目指すなら、まずは金利の低い都市銀行から打診してみることがおすすめです。

問い合わせと契約

借り換え先の金融機関が絞り込めたなら、問い合わせを行い、各種条件の取り決めをして契約しましょう。借り換えローンは最初の1社で決まるケースは少ないので、何社か候補を残しておき、順次問い合わせをすることが大切です。

条件を下げることで借り換えができるケースもあるので、最初の1社で断られたからといって諦めず、複数社に打診して、契約まで結び付けましょう。

既存ローンの一括返済手続き

借り換えのローン契約が決まったなら、融資を受けて既存のローンを一括返済します。以前利用していた金融機関にて手続きを行い、ローンを完済して解約となります。

一括返済の際には違約金だけではなく、一括返済手数料がかかることもあります。そのため、解約時にどれくらいのコストがかかるかは、事前に現在契約している金融機関に確認しておきましょう。

抵当権の抹消と新たな登記登録

ローンを一括返済した後は、法務局で既存の金融機関が設定した抵当権を抹消し、新たに契約した金融機関の抵当権の設定を行います。

抵当権の抹消と設定の手続きは複雑になりやすいので、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士は自分で探すほか、金融機関によっては提携している業者を紹介してくれることもあります。

所有するアパートの資産価値を把握することも大事

ローンの返済が苦しい場合は、借り換えローンを検討することがおすすめです。その際には、まず所有しているアパートの資産価値を正しく把握しておくことが大切です。

アパートの資産価値によって、借り換えができるか、どれくらいの条件で融資を受けられるかは異なります。また、価値次第ではアパート経営以外の活用方法を検討したほうが良いこともあります。より条件の良い選択肢を選ぶためにも、資産価値の把握は必ず行いましょう。

まずは専門家へ相談しよう

まずは不動産の専門家に相談して、物件の価値を試算してしてもらうことがおすすめです。不動産の価値は個人ではなかなか計算することが難しく、手間がかかります。また、計算結果が適切とは限らない可能性もあるので、無理せず専門家に依頼したほうが、より正確な価値を算出してもらえるでしょう。

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事前準備と借り換え効果の試算が借り換えのポイント

アパートローンの借り換えをするなら、事前準備を徹底して行うことが大切です。所有しているアパートの資産価値を確認するほか、借り換えによるキャッシュフローの改善効果は、前もって試算しておきましょう。

事前準備を徹底して行うことで、条件の良い借り換え先を見つけやすくなり、アパートローンの返済もしやすくなります。また、アパートローンの借り換え先を上手に見つけたり、専門家への相談をしたりするなら、イエウール土地活用で相談してみると便利でおすすめです。

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