アパートローンを契約している方の中には、アパートローンの借り換えを検討している方もいらっしゃると思います。
この記事では、アパートローン借り換えの効果や手順、注意点を解説します。
アパートローンを借り換えるべきかどうかを判断いただく参考にしてください。
- アパートローンの借り換えってどれくらい効果があるの？
- アパートローンの借り換えが向いているのはどんなケース？
- 借り換えの手順は？
- アパートの借り換えは「金利の低下による返済額を軽減させる」メリットがある
- アパートローンの借り換えが向いているのは、「ローン残高が1,000万円以上かつ返済期間が10年以上残っているケース」
アパートローン借り換えで得られる効果
アパートローンの借り換えって何？
アパートローン借り換えとは、現在契約中のアパートローンを別の金融機関のローンに借り換えることを指します。
主な目的
２章以降でも詳しく解説しますが、アパートローン借り換えの主な目的としては以下の３点が挙げられます。
- 金利の低下による返済額を軽減させるため
- 返済計画を変更するため
- 保証内容の良いローンに変更するため
その中でも、借り換えを行う多くの人の主目的は「①金利の低下による返済額を軽減させるため」です。
具体的には、現在契約中のアパートローンよりも低い金利のローンに借り換えることで、返済額を減らすことができます。
アパートローン借り換えの壁
アパートローン借り換えをするためには、借り換え先の金融機関との契約が必要となります。
この際、借り換えに伴う手数料が発生することがありますので、その費用を把握しておくことが大切です。
また、信用情報に問題がある場合など、借り換えること自体できない可能性もあります。
借り換え先の金融機関が信用情報機関からの情報をチェックし、信用情報に問題がある場合には借り換えが難しくなります。
例えば、滞納履歴や債務整理の経験がある場合などが該当します。
さらに、アパートローンの借り換えは、返済中のローンが残っている場合に限ります。完済済みのローンについては、借り換えの対象となりません。
借り換えによる返済総額の変化
現在契約中のアパートローンよりも金利が低いローンに借り換えることができれば、返済総額を減らすことができます。
金利1%の違いによる返済総額の変動をみてみましょう。
以下の表では、金利3％と金利が2%のアパートローンについて、返済総額の残高が1億円で残り返済期間が20年の場合の返済額を比較しています。
| 毎月の返済額 | 毎年の返済額 | 返済総額 | |
|---|---|---|---|
| 金利3％のアパートローン | 約55万円 | 約666万円 | 約1億3,310万円 |
| 金利2％のアパートローン | 約51万円 | 約607万円 | 約1億2,141万円 |
金利が1％低いアパートローンに借り換えることで、毎月の返済額が約4万円、返済総額では2,300万円ほど低くなります。
このように、金利が1％違うだけで返済総額に大きな差が出ることがわかります。
借り換えを検討する基準
アパートローンを借り換えるが向いているのは、ローン残高が1,000万円以上かつ返済期間が10年以上残っているケースです。
- ローン残高が1,000万円以上ケース
- ローンの借入期間が10年以上残っているケース
ローン残高が1,000万円以上のケース
アパートローンの借り換えには手数料がかかるため、借り換えるならある程度ローン残債が残っている状態がおすすめです。目安としては残債が1,000万円以上残っているタイミングです。
残債が1,000万円以下だと、手数料などが高くついてしまい、借り換えのメリットが少なくなってしまうことは覚えておきましょう。
ローンの返済期間が10年以上残っているケース
アパートローンの借り換えのタイミングは、ローンの返済期間が10年以上残っているときがおすすめです。
借り換えによる返済額の減少は、残りの返済期間が長ければ長いほど効果が大きいため、最低でも10年以上の返済期間が残っていることが条件になります。
ローンの借換えを行う際に、心強い味方になるのはアパートの施工会社です。金融機関との交渉に慣れており、資金繰りについてもローン以外の解決策も見つかる可能性があります。企業によっては、知見を生かして経営状態に応じた修繕や建て替えの提案を行ってくれる可能性もあります。
しかし、ローンや経営状態の相談をするため、信用できるかをきちんと比較しなければいけません。しかし、施工会社に一社ずつ問い合わせるのは手間がかかります。
そんなときは複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトがおすすめです。簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数の施工会社の経営プランを比較することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:Afit（戸建賃貸）
“/>
| エリア | 広島県 |
| 土地面積(㎡) | 800 |
| 延べ床面積(㎡) | 421.46 |
| 工法 | 木造在来 |
| 建築費用(円) | 5,000万 |
アパートローン借り換えのメリット
ここでは、アパートローンを借り換えるメリットを解説します。
- 毎月の負担を減らせる
- 返済計画を変更できる
- キャッシュフローを改善できる
- 保証内容の良いローンに変更できる
毎月の負担を減らせる
現在よりも金利の低いアパートローンに借り換えることで毎月の返済額を減らすことができます。
1章でも解説したように、金利が1％違うだけで毎月の返済額が大きく異なり、手元に残るお金が多くなります。
手元に残るお金が増えれば、保険金や税金などの維持費・修繕費に充てられたり、空室発生による賃料収入の減少や予定外の支出への対応ができます。
返済計画を変更できる
アパートローンを借り換えることで、今の状況に合わせた返済計画に変更できます。
アパートの建築時は、建物や設備も新築で、計画通りに経営がしやすいものですが、建物や設備が経年劣化により最初の計画では返済が難しくなってしまうこともあります。
また、どんなローンでも、ローンの途中に借り入れ条件を変更することは難しいため、そのままでは返済不能にまで陥ってしまう可能性もあります。
そこでアパートローンを借り換えると、今の建物・設備の状態や空室率に合わせて返済計画を組み直すことができます。
今よりも低金利のローンを組むことができれば、収支がプラスになることもあるため、アパート経営の収益性が改善されることもあります。
キャッシュフローを改善できる
キャッシュフローとは、一定期間内における現金および現金同等物の収支のことをいいます。
アパート経営におけるキャッシュフローの悪化は、家賃収入として入ってくる現金に対し、アパートローンの返済やアパートの修繕などに使う現金が多すぎて現金不足の状態が発生することを指します。
返済額を下げる効果的なアパートローンの借り換えは、キャッシュフローの改善につながります。
信用度が高くなる
現在契約している金融機関から、さらに大手の金融機関に借り換えることで信用度が上がります。
信用度が上がると、新たに物件を購入する際に融資を受けやすくなる点がメリットです。
どの金融機関から借り入れているかによって、契約者の信用度は変動するため、借り換えによって信頼度の向上を目指せます。
保証内容の良いローンに変更できる
アパートローンを借り換えることで今までになかった保障を受けることができる可能性があります。
アパートローン契約時には、団体信用生命保険に加入することが一般的です。
最近では、最近ではがん保障団信や3大疾病保障団信など、団体信用生命保険の保障内容に差別化が進んでいる一方で、後から疾病の保障を足そうと思っても、追加はできないことが多いです。
そのため、借り換えたアパートローンで新たな団体信用生命保険に加入することで、より手厚い保障を受けることができます。金融機関ごとに保障内容が異なるため、条件を比較して借り換え先を選ぶようにしましょう。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパートローンの借入先
都市銀行
既に安定した収入のある方や、新築の物件を購入する方は、都市銀行でのアパートローン借り入れがおすすめです。
代表的な都市銀行は次の5つです。
- 三菱UFJ銀行
- 三井住友銀行
- みずほ銀行
- りそな銀行
- 埼玉りそな銀行
都市銀行は金利1％〜2％と低いところが多く、総返済額を減らすことができる点がメリットです。
ただし、メガバンクの融資審査は厳しいです。ローン返済力の目安として、物件価格の3割を自己資金で用意できるかを基準にするのが良いでしょう。
地方銀行
地方銀行は、メガバンクに比べて]融資の基準が低い点がメリットです。そのため、都市銀行だと断られてしまう築古の物件や地方の物件でも、融資を受けられる可能性が高いです。
しかし、都市銀行と比べて金利が高い点がデメリットです。金利はおよそ3％〜5％です。
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、財務省管轄の特殊会社です。民間の金融機関で融資を受けられない、収入が低い方でも融資を受けられるのが公庫の特徴です。
そのため、アパート経営がはじめてという方でも融資を受けやすいでしょう。
固定金利で金利が低く、およそ1.2％～2％の金利で融資を受けられる点もメリットです。
信用金庫・信用組合
地元の信用金庫、信用組合は、地域密着型の金融機関です。
金利は2％～3％と地方銀行と比べて低く、また都市銀行よりも融資の基準は厳しくありません。しかし、地元密着の企業のため、基本的には信用金庫や信用組合のある限られたエリアでしか融資を受けられません。エリア以外の条件は、柔軟な傾向があります。
アパートローン借り換えの手順
スムーズにアパートローンの借り換えをするためにも、手続きの順序を把握しておきましょう。
- アパート経営の状況把握と資料準備
- 借り換え先を探す
- 問い合わせと契約
- 既存ローンの一括返済手続き
- 抵当権の抹消と新たな登記登録
これら5つのステップによって、アパートローンの借り換えは成立します。
アパート経営の状況把握と資料準備
まずは現在のアパート経営状況を把握し、借り換え時に必要な資料や書類を準備しましょう。
アパート経営状況については以下のポイントを把握しておくとよいです。
物件情報
収支状況
- 自己資金額
- 毎月の返済額
- 現状の金利
これらを正しく把握しておき、どの条件で借り換えができると返済が楽に行えるのかを試算しておきましょう。
借り換えたからといって、必ずしも返済が楽になるとは限らないので、事前に試算をすることは重要です。また、問い合わせや相談、借り換えの申し込みをスムーズに行うためにも、必要な資料や書類は不備なく揃えておかなければなりません。
必要な資料や書類については次の４章で詳しく解説します。
借り換え先を探す
事前の試算をもとに、借り換え先の金融機関を探していきましょう。金融機関を探す際には、金利や審査の厳しさ、対応しているエリアなどを考慮することが大切です。まずは現在所有しているアパートの所在地から、借り換えに対応している金融機関を探しましょう。
その中から、金利や審査の厳しさなどの条件を比較し、どの金融機関に借り換えるかを決めていきます。金利は、金融機関によって異なるので複数社で比較が必要ですが、基本的には都市銀行がもっとも金利が低い傾向にあり、次に地方銀行、信用金庫の順となっています。
しかし、審査の厳しさは反対であり、もっとも審査に通りやすいのが信用金庫、その次に地方銀行、最後に都市銀行の順番です。金利が低く、好条件で借りられるものほど、審査は厳しくなりやすいと考えましょう。
借り換えによるキャッシュフローの改善を目指すなら、まずは金利の低い都市銀行から打診してみることがおすすめです。
問い合わせと契約
借り換え先の金融機関が絞り込めたら、問い合わせを行い、各種条件の取り決めをして契約しましょう。借り換えローンは最初の1社で決まるケースは少ないので、何社か候補を残しておき、順次問い合わせをすることが大切です。
条件を下げることで借り換えができるケースもあるので、最初の1社で断られたからといって諦めず、複数社に打診して、契約まで結び付けましょう。
既存ローンの一括返済手続き
借り換えのローン契約が決まったら、融資を受けて既存のローンを一括返済します。以前利用していた金融機関にて手続きを行い、ローンを完済して解約となります。
一括返済の際には違約金だけではなく、一括返済手数料がかかることもあります。そのため、解約時にどれくらいのコストがかかるかは、事前に現在契約している金融機関に確認しておきましょう。
抵当権の抹消と新たな登記登録
ローンを一括返済した後は、法務局で既存の金融機関が設定した抵当権を抹消し、新たに契約した金融機関の抵当権の設定を行います。
抵当権の抹消と設定の手続きは複雑になりやすいので、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士は自分で探すほか、金融機関によっては提携している業者を紹介してくれることもあります。
ローンの借換えを行う際に、心強い味方になるのはアパートの施工会社です。金融機関との交渉に慣れており、資金繰りについてもローン以外の解決策も見つかる可能性があります。企業によっては、知見を生かして経営状態に応じた修繕や建て替えの提案を行ってくれる可能性もあります。
しかし、ローンや経営状態の相談をするため、信用できるかをきちんと比較しなければいけません。しかし、施工会社に一社ずつ問い合わせるのは手間がかかります。
そんなときは複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトがおすすめです。簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数の施工会社の経営プランを比較することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパートローン借り換え前に準備しておきたい必要書類
アパートローンの借り換えをするには、さまざまな書類が必要です。スムーズに手続きを進めるためにも、必要書類を把握して、事前に準備しておきましょう。書類に不備があると、ローンの借り換えが滞ったり、場合によっては借り換えができなかったりすることもあるので注意が必要です。
問い合わせや相談時に準備するもの
借り換え先の金融機関に問い合わせたり相談したりする際には、オーナーに関する書類と物件に関する書類が必要です。
借り換えの際には事前に金融機関に問い合わせをして書類を用意しておきましょう。
オーナーに関する書類
アパートローンを借り換える際には、年収や自己資金がいくらあるかを金融機関に提示する必要があります。
- 源泉徴収票
- 銀行通帳
源泉徴収票は年収を提示できるように過去3年分ほど用意しておきましょう。
また、銀行通帳は、現在の資金がどれくらいあるかを提示するために必要です。複数の通帳を持っている場合はすべて持参すると、より自己資金を明確に示しやすいです。
物件に関する書類
アパートに関する物件の情報書類については、次の3つを用意する必要があります。
- 現在のローンの返済予定表
- 重要事項説明書
- 売買契約書
ローンの返済予定表は、アパートローンを組んだ際に受け取っている書類です。重要事項説明書や売買契約書は、不動産購入時に取得したものを使用しましょう。
借り入れ申し込み時の必要書類
新しい金融機関への借り入れを申し込む際には、次の書類が必要です。
- 登記簿謄本・公図
- レントロール
- 確定申告書
- 本人確認書類・職務経歴書
- 源泉徴収票や銀行通帳
- ローンの返済予定表
- 重要事項説明書
- 売買契約書
登記簿謄本や公図は、アパートの権利関係の状態や物件の詳細な状況を提示するために必要です。法務局の窓口で取得できるほか、申請書を郵送したり、法務局のサービスからオンライン申請して取得したりすることもできます。
レントロールは、アパート経営の状況を確認するための資料であり、金融機関によってどの書類を指すかは異なります。基本的には、契約している管理会社から毎月送られてくる報告書や資料などが多いですが、確実に用意するためにも、事前にどのような書類が必要なのかを聞いておきましょう。
アパート経営の収支を確認するために、確定申告書も必要であり、これは過去何年分まで必要なのかを確認しておくことが大切です。ローン借り換えの際には身元を証明できる書類も必要であり、顔写真付きの本人確認書類を用意したり、職歴を記した職務経歴書を作成したりしておきましょう。
他にも、事前の相談や問い合わせで必要な源泉徴収票や銀行通帳、ローンの返済予定表や重要事項説明書、売買契約書なども必要となります。
アパートローン借り換えの注意点
ここでは、アパートローンを借り換える際の注意点を解説します。
- 借り換えには手数料がかかる
- 既存の金融機関との信頼関係が崩れる
- 毎月の返済額が増える可能性がある
借り換えには手数料がかかる
アパートローンの借り換えにはさまざまな費用がかかります。
例えば、借り換えにあたって一般的には以下のような費用がかかります。借り換えにかかる費用を負担するのは契約者であるため、どのようなコストがかかるのかは把握しておきましょう。
- 借り換え前の金融機関に支払う一括返済手数料
- 登録免許税
- 違約金
- 借り換え先の金融機関に支払う事務手数料
- 印紙税
- 司法書士への報酬
金融機関に支払う事務手数料
アパートローンを組む時に発生する事務手数料を金融機関に支払う必要があります。金融機関によって多少変わりますが、アパートローン借入額の1％〜2％が相場です。
例えば、5,000万円借り入れると50万円の手数料が発生します。
登録免許税
登録免許税は、抵当権にかかる税金です。「借り入れた金額 × 0.4％」で求めることができます。
例えば、5,000万円借り入れると20万円が登録免許税として課されます。
違約金
金融機関によっては、アパートローンの解約に違約金がかかるところがあります。
違約金は数十万円～数百万円かかる場合があります。
印紙税
印紙税は特定の契約を行う時、契約金額に応じて課される税金です。ローン借り入れ金額に応じて課されるため、数千円～数万円になるでしょう。
例えば、5,000万円借り入れると2万円が印紙税として課されます。
司法書士への報酬
複雑な抵当権の抹消と設定の手続きを司法書士に依頼する場合は報酬を負担する必要があります。
司法書士への依頼費用は、5万円~10万円が相場です。
借り換えの際にかかる諸費用の相場は借り入れる金額の5~6％程度といわれており、アパートローン借り換えによる支払総額の減額分よりも借り換えの際にかかる違約金や手数料のほうが多額になってしまう可能性もあります。効果的な借り換えをするため、事前にどれくらい費用がかかるのかを把握することが大切です。
既存の金融機関との信頼関係が崩れる
アパートローンの借り換えをしてしまうと、以前利用していた金融機関とは関係が崩れてしまいます。
金融機関としてみれば、長期間利息を支払ってくれるはずの優良顧客を失うことになります。
そのため、アパートローンを借り換えときには、借り換え元の銀行と絶縁する覚悟を持つ必要があります。
もし、将来的に以前使っていた金融機関を利用したいと思っても、借り換えをしたことで使えなくなることも多いため、アパートローンの借り換えは慎重に行いましょう。
毎月の返済額が増える可能性がある
借り換え先の融資期間が借り換え前のローンよりも短くなる場合、月々の返済額が増えてしまう可能性があります。
借り換え先の融資期間が短いと短期間で完済を目指さなければならないからです。
低金利の金融機関に乗り換えることで利息分の負担は減らせますが、返済期間次第では利息減少のメリットを、返済額上昇のデメリットが上回ってしまうことに注意が必要です。
アパートローン借り換えのベストタイミング
更新時に金利が上昇した場合
アパートローンは一般的に、更新期間が数年間であるため、更新時に金利が変わることがあります。
更新期間が終了する前に金利が上昇する可能性があるため、金利が低い金融機関に借り換えることで、今後の金利変動によるリスクを回避することができます。
また、更新時には、現在の金利水準に応じて金利が見直されることがあります。そのため、金利が引き下げられる可能性がある場合には、更新前に金利見直しの交渉をすることも一つの選択肢となります。
与信が向上する見込みがある、もしくは将来的に与信が低下する可能性がある時
与信が良くなった場合には、より低金利で借り換えることができる可能性があるため、そのタイミングでの借り換えは有利です。与信が向上する要因としては、収入が増加した、ローンの返済履歴が良好である、保有する不動産の価値が上昇したなどが挙げられます。
一方で、与信が今後悪化することが予想される場合には、今のうちに借り換えておくことで、金利の上昇や、今後の借り入れが困難になるリスクを回避することができます。
与信が悪化する要因としては、収入が減少する、返済遅延がある、保有する不動産の価値が下落するなどが考えられます。
ただし、与信が変化するということは、その原因となる要因によって借り換えの条件が変わることもあります。
そのため、借り換えを検討する際には、具体的な条件を確認し、メリットとデメリットを十分に検討する必要があります。
物件を購入してから10年以内である場合
物件を購入してからなるべく早い段階（目安として10年以内）に借り換えることで、長期的に見て支払う金利総額を抑えられたり、手数料支払いの負担が軽減されます。
まず、借り換えを早めに行うことで、トータルで支払う金額を大きく抑えることができます。金利の差は少なくても、数十年後には大きな差になります。そのため、なるべく早く借り換えを金利の低いローンに借り換えることで、将来的に大きな負担を軽減できます。
また、ローン借り換えには手数料がかかりますが、返済期間が残り少ない状態で借り換えをすると、手数料が支払減額分を上回ってしまうことがあります。早い段階で借り換えを行うことで、手数料支払いのデメリットを小さくすることができます。
このように、ローン借り換えをするのであれば、なるべく早く行った方がそのメリットを受けることができます。
事前準備と借り換え効果の試算が借り換えのポイント
アパートローンの借り換えをするなら、事前準備を徹底して行うことが大切です。所有しているアパートの資産価値を確認するほか、借り換えによるキャッシュフローの改善効果は、前もって試算しておきましょう。
事前準備を徹底して行うことで、条件の良い借り換え先を見つけやすくなり、アパートローンの返済もしやすくなります。また、アパートローンの借り換え先を上手に見つけたり、専門家への相談をしたりするなら、イエウール土地活用で相談してみると便利でおすすめです。
こちらは、運営開始から10年以上続く、日本最大級の賃貸経営比較サイトです。一括資料請求サービスの提供とともに、賃貸経営に関する不安やお悩みを解決できるような情報も充実しています。
記事のおさらい
