遺産相続したアパートの経営方法|税金についても知ろう

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

亡くなった方の財産を受け取る相続は、場合によっては金銭だけでなく、土地や家など不動産も当てはまります。アパートもそのうちの1つですが、実は受け取った時点ではマイナスの遺産になってしまっていることが多いのです。相続した場合に気になる相続税、築古アパートがマイナスの遺産になりやすい理由、対策と注意点を踏まえて解説します。

先読み!この記事の結論
  • アパート相続税は計算が困難なため専門家へ依頼しよう
  • 相続後は経営状況を確認しよう

難易度が高い築古アパート経営

築古アパートはアパートの中でも、経営が特に難しいと言われています。だからこそ、受け継いだ時にはマイナスの遺産となっていることが多いのです。その理由を見ていきましょう。

修繕費が発生しやすい

まずどんな建物でも、築年数が経過するごとに修繕費が発生しやすくなります。アパートは人に貸して初めて収入が生まれるため、綺麗に保つ必要があります。しかし日本人は築年数が新しい建物を好む傾向があり、築古アパートは避けられがちです。
たとえ内装を綺麗にしても、築年数で避けられてしまう可能性が高いのです。そのため古築アパート経営は、実はアパート経営に慣れた人でもとても難しいとされます。

賃料がどんどん下がる

「古築アパートでも賃料が安ければ借りたい」という人は、一定数います。空室が増えるほどアパートは資産としての価値が下がるため、空室予防のために賃料を下げざるをえません
賃料を下げても空室が増えれば、さらに引き下げなくてはなりません。これが繰り返されることで、アパートは収入源ではなくマイナスの資産となってしまうのです。

アパートは過剰供給

現在、アパートの数は実はどんどん増え続けています。少子高齢化が進んでいるのに、なぜ新しいアパートが増え続けているのでしょうか。不動産の評価額は「実勢価格(時価)」、「公示地価/基準地価」、「相続税評価額」、「固定資産税評価額」、「鑑定評価額」の5つの種類に分かれますが、それぞれが相続税や固定資産税を決めるときに使われます。
相続税を安くしたいと考える人が、アパートを新しく建てるケースが多いのです。実は土地とアパートを組み合わせると、不動産の評価額が同じ価値の現金に対し安く計算されます。さらに借地権割合や借家権割合に応じて評価額が下げられますが、ここにアパートの貸している部屋数が関わります。
貸している部屋数が多いほど評価額が下がり、さらに収益もアップし、ローンも組めるので相続税がより一層下がります。もちろん新しいアパートでも経営に失敗するリスクはありますが、古築アパート経営よりはリスクが低いとされます。こうした新しいアパートと競争するには、古築アパートは力不足であることが多いといえます。

  • 古築アパートは難しい
  • 修繕費もかかりやすい
  • リスクが多い
アパート経営プランはイエカレで無料相談!
相続したアパートの経営を考え直したい場合には、イエカレの利用をおすすめします。自分だけでは利回りの計算など難しい経営計画も、プロに相談することでより良い活用プランが見つかるでしょう。契約するまでは無料で相談できますので、まずはイエカレで複数の企業から資料を取り寄せてみることをおすすめします。

アパートを相続した場合の気になる相続税

相続税とは遺言などで遺産を受け継ぐときに、遺産総額が一定の金額を超える際にかかる税金のことです。金額に応じた相続税率が適用されるため、アパートの価値によって税金の対象となる額が異なります。
まず相続税には基礎控除額があり、これは相続人の人数に応じて変わるため、誰が相続するかはっきりとさせることは、とても重要です。
  • 3,000万円+600万円×法定相続人の数=相続税の基礎控除額
この計算式に従い、基礎控除額が決まります。
法定相続人は相続放棄をした人や、財産を承継しない相続人にも当てはまります。そして相続税を収める人は、遺産をもらった人や遺言状から遺産をもらった人が原則として当てはまります。
相続税の計算や申告は、たとえば預金のみの場合や基礎控除額をやや超える程度なら、自分でも済ませられます。しかし土地が絡むアパートの場合は、評価額や環境に応じた減額方法など様々な問題点が生じます。相続税率も配偶者と子供ではまた異なり、控除額も変わります。
アパートは計算上、アパートの建物自体と敷地それぞれにかかるため、より計算が難しくなります。誰がいくら払うのか、そもそもアパートの価値はどのくらいなのか、素人目には判断できないことばかりです。無駄な税金を払ってしまうことがないように、専門家に相談した方が良いケースと言えます。
不動産の相続税に強い税理士にあらかじめ相談し、適切な額の税金が払えるように用意しましょう。
  • 相続税を知ろう
  • アパートは計算困難
  • 専門家へ依頼しよう

相続後、まずはアパートの経営状況を把握する

相続したアパートはまず、経営の状況を把握することが必要です。売るにしても相続するにしても、はっきりさせておかねばならないことがいくつもあります。

ローンが残っていないか確かめよう

自宅を建てる際、ローンを利用する人はたくさんいます。アパートも同様に、建てる際にローンがかかっている可能性は十分に考えられます。親が経営していた場合、ローンがあるかどうか、それの支払いは滞っていないか、分からないケースはよくあるものです。
ローンがどれくらい残っているかによっては、誰が相続するかが大きく変わります。ローンの有無だけであれば、登記事項証明書を確認すると分かりますが、額を確認するにはひと手間かかります。
相続後のアパート経営
この金融機関は登記事項証明書を確認するか、通帳などで確認できます。

団信保険加入は重要

団信保険は生命保険の1つで、貸し出しの条件として規定している金融機関が多いです。しかし中には、住宅ローン「フラット35」など利用していない場合もあります。団信保険に加入している場合は、契約者が支払えなくなった際に残ったローンを保険会社が代わりに払ってくれるサービスが使えます。
つまりローンの残債に限って言えば、残された相続人が支払わずに済むということになります。ただしこの保険は残債に限る話であり、相続についてはきちんと遺言状など書面を残す必要があるのをお忘れなく。

アパートの相続人を決めよう

ローンの詳細について分かったら、相続人を決めましょう。もし単なる思い込みで「自分が相続人だ」と思っていたら、遺言などで違うケースもあります。
また遺言で定めていた人が、相続できない可能性も十分に考えられます。したがって、相続人同士で誰が相続するか決める必要があります。名義変更をしなくては売ることも大家になることもできないため、まず誰が持ち主かはっきりさせましょう。

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産分割協議書を作成する会議です。全員が合意する必要があるため、ここを調整するのも重要なポイントです。また一般的に、兄弟などで共有名義にしない方が良いとされます。修繕費や費用負担に意見がまとまらなかったり、全員が納得できないと売却できなかったり、様々なリスクが考えられます。

不動産の名義変更(相続登記)

アパートの持ち主を、所有していた両親などから、相続人へ変更する手続きです。義務ではないものの、実は重要な意味を持つため、相続が決まったら早めに行うべき手続きです。もし相続登記を自分がしていないうちに、新たに相続する人が出てきたとしたら、権利を持つ人の関係性が非常に複雑になります。
あらかじめ相続登記をしておけば「このアパートは自分の名義です」と主張できるため、問題を起こさずに済みます。大家になって経営するにしろ、売却するにしろ、こうした権利問題のリスクはできるだけ避けておきましょう。

賃借人に必ず連絡

アパートを借りている賃借人に、大家さんが変わることを伝えるのは重要です。相続が発生した段階で連絡し、遺産分割協議を行った後に、相続人が改めて挨拶するのが一般的です。特に顔を合わせることがないような関係性なら、そうした挨拶はいらないと思う人もいるかもしれません。
しかし、たとえば前大家である親の預金口座が凍結された状態だと、賃借人は家賃振り込みができません。そのため代わりの振り込み先や、退去するなら誰に伝えればいいかなども合わせて連絡するとても重要な機会です。またそうした大切な情報を教えてもらえないことに不信感を抱いて、退去する人もいるかもしれません。
  • ローン残債を確認
  • 相続人をはっきりさせる
  • 賃借人へ連絡

遺産相続後のアパート経営の対策と注意点

遺産相続後にアパートを経営することに決めたら、アパートを負の遺産にしないための対策をしていきましょう。

ローン返済がある場合は銀行にも申し出が必須

民法上、被相続人(亡くなった人、もともと財産を持っていた人)の借金は、法定相続通りになることが決められています。法定相続分は民法(第900条)などに従い、おそらくこうすれば公平になるだろう、と決められた指標です。
つまり、個々の状況に完璧に対応しているわけではありません。
もしアパートに対しローン返済が残っている場合、借りている銀行に申し出ないと、アパートを相続してない人にも請求が行ってしまいます。したがって銀行にあらかじめ申し出をして、アパートの相続人についてもきちんと伝えておきましょう。

収益性を落とす原因を排除

アパートの経営は、昨今ますます困難になりつつあります。

・空室になって家賃収入が得られない
・家賃を滞納されてしまうリスク
・そもそも住む人がいない
・震災などで巨額の費用を被る可能性
・老朽化による修繕費の発生

こうした理由から、結果としてマイナスの遺産になりやすいのです。そのため少しでも収益性を落とす原因を排除し、経営しやすくしていく対策が必要になります。

一括借り上げの解約

一括借り上げはサブリースとも呼ばれ、アパートを所有するオーナーの代わりに、不動産管理会社が貸主として入居者募集から契約、家賃などの集金、物件管理などを全て行うサービスです。
契約すると、空室があったとしても取り決めに従った金額がオーナーの元に入ってくるため、空室のリスクを減らせるとされます。管理料などを不動産管理会社側も得られるため、非常に双方にとって利益の大きい契約です。
しかし一括借り上げは、良い面ばかりではありません。
家賃保証は全額ではなく、物件に対する利益などに従って決めるため、法的に一定したパーセンテージでの取り決めがないのです。また一括借り上げを請け負う不動産管理会社側が「家賃を下げてもっと入居者を見つけよう」と価格を再設定することも可能です。
最初にアパートのオーナーが考えていた「利益が出る額」よりも、下げられてしまう可能性は十分にあります。原状回復費用や修繕費についても、どこまで不動産管理会社が費用を受け持つのかも変わります。解約の可否についても、条件を必ずチェックしておきましょう。
ともすれば、不動産管理会社側が「利益にならない」と判断したときに一方的に解約を決定できるような契約条件になっている可能性もあります。親の時はこのような不動産管理会社で良かった場合も、自分の身になれば信用できないケースも考えられます。
したがって一括借り上げを解約し、自分で管理を行うようにすることで、収益化が図れるケースもあります。

解約できないときは賃上げ検討

もし不動産管理会社が一括借上げの解約を渋るようなら、そのアパートは管理会社にとっても利益があるアパートということになります。そんな時は、借上げ料率を引き上げるよう交渉します。
賃上げ交渉とは言いますが、家賃を引き上げるのではなく、一括借上げの契約上、空室に対して払ってもらう率をアップしてもらう交渉のことです。
例えば満室の80%という借上げ料率であれば、83%にしてほしいと交渉します。法的な決まりがなく、あくまでもオーナーと管理会社との力的関係で決まるので、思い切った値上げでも大丈夫です。
ただ交渉には知識が必要になるため、賃貸借についてしっかり知る必要があります。

管理会社を切り替える

さて一括借り上げを一度解約した後に、管理会社を切り替えることはよくある方法です。アパートの経営は難しい点も多く、自分自身が他に仕事を持っていた場合、経営だけに集中するのは困難を極めます。
現に親の代は馴染みのある不動産管理会社に依頼していたのを、相続した子供が大手の信頼できる不動産管理会社へ返るケースはよくあります。管理会社を切り替えることで、より管理料が安くなったり、より入居者が増えたりする可能性があるためです。
管理料の料率が下がるような不動産会社を見つけて、改めて契約するのも1つの方法でしょう。

  • ローン返済に注意
  • 収益性の確保
  • 管理会社変更も手段

遺産相続したアパートは売却検討も

遺産相続したアパートが、例えば築30年を超えていたり、手入れをしても活用が見出せなかったり、資産価値がない場合も考えられます。実際にこれから経営していくにあたり、結局のところ赤字になる可能性は低くありません
また自分がアパートを経営することで、将来的に子どもに借金として残してしまうリスクもあります。したがって正しい価値を知った上で、相続後にどう対応していくか、慎重に見極める必要があります。
しかし不動産会社によってアパートの売却価格はまちまちですし、そのままで売った方が良いケースもあれば、費用を負担して更地にした方より高く売れるケースもあります。そのため複数の不動産会社に見積もりを依頼し、信頼できる会社をピックアップして客観的に判断を下すことがとても重要になります。

なお、賃貸管理会社を探したい方は、以下の記事も参考になります。
参考:【最新版】賃貸管理会社ランキング

初心者でもわかる!
記事のおさらい

相続したアパートの経営は難しい?
相続する中古のアパートは、修繕費が発生しやすく賃料が下がっていくなど、難易度は高いものです。こちらで詳しくご説明していますのでご確認ください。

アパートを相続した場合の相続税はいくらになる?
相続税がいくらになるか、基礎控除額など計算方法をこちらでご紹介しています。相続税の計算は専門家に相談する方法もおすすめです。

相続した後のアパート経営における注意点は?
中古アパートの経営は、収益性が下がったりローンの返済が思うようにいかなかったりするかもしれません。それらの注意点については、こちらでまとめていますのでご確認ください。

売却するならおすすめは日本最大級のイエウール

そんな時、大手から地域密着型不動産会社まで、幅広く無料一括査定が依頼できるイエウールの利用がとても便利です。不動産会社というとついつい大手に目が行きがちですが、地域密着型不動産会社は特定の地域に強かったり、サービスが手厚かったり、メリットも豊富です。不動産会社と契約するまでは無料で売却を相談できますので、まずは価格を知るだけでも利用してみることをおすすめします。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目