確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た所得を翌年2月16日から3月15日までの間に税務署に申告し、所得に応じた税金を納税する制度のことです。
アパート経営で家賃収入を得ている人のほとんどは、年度末に確定申告が必要になります。確定申告を行わなければ、追加課税などのペナルティがあるため、しっかりと準備しておくことが大切です。
この記事では、確定申告が必要かどうかを判断するための基準やアパート経営で必要経費として認められる費用、確定申告の流れなどを解説しています。是非、この記事を読んで確定申告のための準備を始めましょう。
アパート経営でいくら収入を得られるか知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパート経営で確定申告が必要な人は？
アパート経営を行っている人で確定申告が必要な人はどんな人なのでしょうか。
本章では、実際に確定申告が必要になる基準を解説していきます。
確定申告が必要な人とは
- 給与の収入金額が2,000万円を超える人
- 給与を1か所から受けていて、かつ、その給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）の合計額が20万円を超える人
- 給与を2か所以上から受けていて、かつ、その給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、年末調整をされなかった給与の収入金額と、各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）との合計額が20万円を超える人
- 公的年金等の収入金額が400万円以上の人
- 公的年金等の収入が400万円以下であり、公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以上の人
確定申告が必要な人は、以上の項目に該当する人になります。確定申告が必要な人を簡単にまとめると、会社からの給与や年金以外に源泉徴収されていない部分の収入（不動産所得）が20万円以上ある人は、確定申告を行わなければなりません。そのためアパート経営を行っている場合、ほとんどの人が確定申告が必要になります。
不動産所得とは
次に、確定申告を行うかどうかの基準となる不動産所得について解説します。不動産所得とは、物件を貸し出すことで得た総収入からアパート経営で発生した必要経費を差し引いた所得のことを指します。
不動産所得は以下の計算式で求めることができます。
- 不動産所得＝総収入金額‐必要経費
ここで注意しなければならない点は、アパートローンの借入金があり、収支上は赤字であったとしても確定申告は必要であるということです。なぜ、収支上赤字なのに確定申告をしなければならないかというと、アパートローンの元本部分は必要経費に含めることができないからです。そのため、どの項目が必要経費として計上できるか確認しておく必要があります。
確定申告をした方がお得な人
不動産所得が20万円を超えた人が確定申告をする必要があると解説しましたが、不動産所得が20万円以下の場合でも確定申告をすることをおすすめします。
理由としては、確定申告をすることで損益通算を行うことができ、所得税や住民税の節税につながるからです。損益通算とは、不動産投資と本業の給与所得を合算して確定申告することができる仕組みです。
仮に不動産所得が赤字だった場合、給与所得に不動産所得のマイナス分を合わせることで課税所得を少なく申告することができます。課税所得が少なくなることで、所得税や住民税の節税になります。
そのため、アパート経営を始めた年や大きな修繕が発生した年は収支上赤字になったとしても確定申告をすることを強くおすすめします。
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アパート経営の確定申告で必要経費になる基準
本章では、アパート経営の確定申告をするときに経費なる費用の基準を解説します。
また、アパート経営でもプライベートでも使っているものにかかる費用を経費にできる家事按分についても解説しまう。
必要経費になる基準
アパート経営で必要経費になるのかどうかを判断する基準は、その費用が「アパート経営に直接関係あるのかどうか」です。
もちろん、アパートの管理を委託したときに支払う管理費や共用部の修繕にかかった修繕費は、アパート経営に直接関係しているため必要経費として計上することができます。しかし、プライベートで発生した食事代やアパートローンの元本部分は、アパート経営には直接関係していないため経費として計上できません。
したがって、アパート経営の経費として計上できるか判断に困ったときは、その費用がアパート経営に直接関係しているのかで判断しましょう。また、アパート経営に直接関係している費用だとしても、明細などを残していないとその費用は経費として計上できないことに注意が必要です。
経費になるかわからなければ家事按分
アパート経営とプライベートで使っているものを経費として計上するために、家事按分という仕組みがあります。
家事按分をすることで、プライベートでの利用割合とアパート経営での利用割合を計算し、アパート経営に使った分を経費として計上することができます。家事按分をすることができる費用として、アパート経営の業務をするために使っている部屋の家賃やアパート経営の業務をしているときに発生する光熱費やインターネット代などがあります。
アパート経営で使う部屋の家賃と光熱費・インターネット代を例に挙げて家事按分の計算方法を解説します。
アパート経営の業務で使う部屋の家賃の家事按分
今回は、家賃7万円、部屋全体の広さが40㎡に設定して計算していきます。
家事按分で家賃の一部を計上する場合、まず部屋全体に占めるアパート経営の業務で利用するスペースの割合を求めます。
アパート経営の業務で利用するスペースが16㎡だとすると、部屋全体に占める割合は、16㎡÷40㎡×100＝40％となります。家賃の7万円に家事按分の割合40％をかけると、7万円×40％＝2万8,000円となり、2万8,000円が経費として計上することができます。
光熱費・インターネット代の家事按分
次に光熱費・インターネット代で家事按分の割合を計算します。
1日6時間、インターネットを使い、アパート経営の業務をしていた場合、6÷24×100＝25％が家事按分になります。
家事按分の割合である25％を電気代やインターネット代にかけた分の費用だけ経費として計上することができます。
アパート経営の確定申告で経費になる項目
アパート経営で経費として計上できる項目は、以下の費用となります。
| 分類 | 勘定科目 | 具体例 |
|---|---|---|
| 不動産所得の勘定科目 | 公租公課 | 固定資産税・都市計画税 |
| 減価償却費 | 建物や設備投資費用 | |
| 修繕費 | 共用部の修繕や排水管の工事などの費用 | |
| 借入金利子 | アパートローンを返済する分のうち、利息分のかかる費用 | |
| 損害保険料 | 火災保険や地震保険にかかる費用 | |
| 専従者給与 | 青色申告従事者への給料 | |
| 一般用の勘定科目 | 広告宣伝費 | 入居者を募集するためにかかった広告費用 |
| 通信費 | アパート経営に関して利用した電話やインターネットにかかる費用 | |
| 雑損失 | 立ち退きの際に発生した費用 | |
| 接待交際費 | 関係者と行った食事代や贈答品代 | |
| 消耗品代 | カメラやパソコンなどアパート経営に必要な機材費用・ボールペンやハサミなどの事務用品費 | |
| 旅費交通費 | アパート経営関連の電車賃やガソリン代など | |
| 新聞図書費 | アパート経営関連の情報収集に使った書籍や新聞代 | |
| 増設した勘定科目 | 管理諸費 | （委託する場合）管理委託費用 |
| 支払手数料 | 物件を購入した際に不動産仲介会社に払う仲介手数料 | |
| 支払報酬 | アパート経営に関して、弁護士や税理士に依頼する際にかかった費用 |
本章では経費にできる費用の中で注意が必要な「公租公課」「減価償却費」「修繕費」「損害保険料」について解説します。
公租公課
公租公課とは、国や地方公共団体に納める負担の総称のことです。
アパート経営で公租公課として経費にできる税金が、主に固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税となっています。
これらの税金は、アパート経営に関係しているものと認められているため、経費として計上することができます。
一方で、所得税と住民税はアパート経営に直接関係した税金ではないため、経費として計上できないことに注意が必要です。
減価償却費
アパートの取得費用には、アパートの建築費や購入代はもちろんのこと、仲介業者へ支払う仲介手数料、譲渡日までの固定資産税と都市計画税の日割り分、取得手続きにかかる書税金や費用などが含まれています。
しかし、どんなに安くアパートを建築しても家賃収入に比べて非常に高額です。その年の収入とは比べ物にならないため、とんでもない赤字になってしまいます。取得費用はその年に得た家賃収入だけでなく将来、何年にもわたって得る収入のための費用です。
そのため日本の会計ルールでは、高額の費用は価値がゼロになってしまうまでの年数（耐用年数）を決め、一年あたり一定の費用として計上できるようになっています。それを「減価償却費」と言います。計算するには、建物の構造や用途に沿った償却率と建物の取得価額が必要です。ここで注意したいのは「将来価値がゼロになるもの」はあくまで建物や設備であって、土地は含まれないということです。
アパートの減価償却には、アパートの取得費用を耐用年数で分割した金額を1年ごとに計上していきます。例えば、木造のアパートを4,400万円で建築した場合、4,400万円÷22年＝200万円ずつ減価償却費として計上します。
修繕費
修繕費を支出した場合、確定申告をするときに「修繕費」と「資本的支出」に注意しなければなりません。「修繕費」と「資本的支出」では必要経費の計上の仕方が異なるため、それぞれ解説していきます。
修繕費
修繕費は、アパートを通常の状態に維持・管理するため、あるいは破損した部分を原状回復をするために使った費用を指します。こういった費用は、その年の必要経費として一括計上することができます。
下記のような費用は、基本「修繕費」として認められます。
- 退去による壁紙の張替え
- 壊れたキッチンの修理
- 割れたガラスの張替え
- 定期的な外壁の塗装
資本的支出
アパートの修理や改良のうち、アパートの価値が増加したり、耐久性が増加したりする場合、資本的支出に該当します。
資本的支出は、その金額すべてをその年に必要経費として計上することはできず、減価償却を行い、減価償却費として翌年以降にも分配しなければなりません。
基本的な見分け方として、支出額が20万円未満であり、その支出の周期が3年以内であれば「修繕費」として認められるため、それ以外の支出を「資本的支出」と覚えてけば困らないでしょう。
また、下記のような支出は、「資本的支出」に該当します。
- 今より上質な材料を用いた外壁塗装
- ブロックキッチンをシステムキッチンに入れ替える
損害保険料
火災保険料や地震保険料などの保険料は、必要経費として計上することができます。
保険料は一括で支払うことが多いですが、経費として計上するときは、支払った保険料を契約年数で割った分を毎年計上します。これを期間按分といい、確定申告のときに注意いなければならないポイントです。
例えば、10年分で25万円の火災保険に加入した場合、25万円÷10年＝2万5,000円を毎年、損害保険料として経費計上します。
保険料は保険に加入したときに支払っていますが、契約満了の翌年まで経費として計上することを忘れないようにしましょう。
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アパート経営の確定申告で経費にならない項目
アパート経営で経費として計上できない項目は、以下の費用となります。
| 必要経費にならないもの | 具体例 |
|---|---|
| 借入金 | アパートローンの元本部分 |
| 税金 | 所得税や法人税 |
| アパート経営に関係ない費用 | プライベートで使った費用 |
本章では経費にできない費用3つに注目して解説していきます。
借入金
アパートローンの元本部分の返済額は経費として計上できません。アパートローンの元本を返済することは「借りたお金を返済している」だけであり、特別支払いをしているわけではありません。
また、アパートローンの元本部分は、建築費として減価償却費で経費計上しているため、2重で経費として計上することはできないのです。
税金
所得税や住民税は、アパート経営に関係ない税金に該当するため、経費として計上することはできません。
そもそも、税金の支払いは経費として計上することはできません。固定資産税や都市計画税といった不動産に関係する税金のみが、例外として経費計上することが認められています。
アパート経営に関係ない費用
アパート経営とは関係なく、プライベートで使った食事代や交際費は経費として計上することはできません。
食事代や交際費はアパート経営に関係しているかどうか判別しづらいため、アパート経営に関係しているのであれば、領収書を残しておき、出納帳にしっかりと記載しておきましょう。
アパート経営の確定申告の流れ
アパート経営を開業した後、確定申告の色によって違う必要な準備と手順を見てみます。
- （青色申告の場合）青色申告申請書の提出
- 必要な書類や情報を集める
- 帳簿と照らし合わせ、集め漏れを確認する
- 申告書に沿って記入し、確定申告書を作成する
- 税務署に申告書を提出する
（白色申告では不要）開業から2カ月以内に青色申告申請書を提出する
開業すれば概ね2カ月以内に確定申告の形式を決め、青色申告なら申請書を提出しなくてはなりません。特典を受けたいなら開業と同時に申請するくらいの準備をしておきたいものです。
確定申告についての情報を集める
開業したばかりなら、自分が住んでいる地域を管轄する税務署の場所や電話番号はもちろん、正確な確定申告の期間、特別に該当しそうな事項がないかといった確定申告についての情報を集めることが重要です。特に長期入院したり自然災害や盗難にあった、ローンで住宅を買ったなどその年に起きた特別な手続きに概要する事項がないかは確認しましょう。
申告に必要な書類を集め漏れがないかを確認する
ここでいう書類とは、領収書・レシート、各種明細書や控除の証明書（例：生命保険の控除証明書や盗難事故にあった場合は事故証明書など）、現金出納帳、源泉徴収票、支払い調書などです。注意するのは「漏れがないかを徹底的に確認すること」です。後で準備しようとして手間がかかったり、取り寄せるのに時間がかかるなど結局もっと面倒になることもあり得ます。
申告書を手に入れて作成する
申告書類は最寄りの税務署でもらえますし、郵送を依頼することもできます。また国税庁のサイトには「確定申告書作成コーナー
」というサイトがあり、直接入力することでそのまま申告書を作成できるようになっています。
申告書は手引きの指示に沿って作成できます。心配な人はできる限り早くに作成して税務署に直接提出し、書き方などについて細かくアドバイスを受けることもできます。
管轄税務署に申告書を提出する
提出にはネットを使うe-Taxという方法もありますが、不慣れな人は直接税務署に提出することをお勧めします。その場で申告内容を確認してもらえますし、よくわからないことを相談できるからです。しっかり確認してもらえば、後で税務署から呼ばれ修正申告になることもありません。
また初めてアパート経営を開業する人のために、質問コーナーを設けているサービスもあります。経営に関する細かなノウハウや失敗談もありますから申告に限らず経営全般の参考になります。
アパート経営の相談ならイエウール土地活用
アパート経営でつまずいてしまう方が多いのが確定申告です。しかし、自身のアパート経営の状態を数字で把握する機会は一年のうちに決して多くはありません。
そこでアパート経営の確定申告後には、複数の企業に現在の状態について相談してみることをおすすめします。専門企業に相談することで、よりよい改善点や節約できる費用などを見つけられる可能性もあります。
企業選びで重要なのは、一社のみではなく複数企業に相談することです。しかし、業者ごとにいちいち問い合わせるのは手間がかかります。
そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができるイエウール土地活用です。簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「収支シミュレーションの試算」を行ってくれる企業もあります。
アパート経営で失敗しないためにも、まずはチャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。
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アパート経営の確定申告は早めの準備が大切
アパート経営をしていて、不動産所得が20万円以上あるのであれば確定申告が必要になります。
もし、確定申告が必要であれば、確定申告のために早めの準備をすることをおすすめします。アパート経営で発生した費用を証明する領収書や確定申告のための書類を集めておき、期間になったらすぐに提出できるようにすると、焦らず確定申告をすることができます。
また、1人で確定申告をすることが難しいのであれば税理士に依頼するのも1つの方法です。税理士に依頼するとしても、経費として計上するための費用を証明する領収書やレシートは必要になってくるため、しっかりと保管しておくことが大切です。
確定申告の時期に焦らないように早めの準備を心がけましょう。
記事のおさらい
