働きながら副収入を得たい場合、不労所得を希望する人は多いでしょう。そもそも不労所得とは会社勤めなどの労働を伴わない収入のことで投資などがこれにあたります。アパート経営も不労所得とみなされます。
不労所得とはいえ実際にはまったく何もしないで収入を得るということは難しいのが実情です。
この記事ではアパート経営で不労所得を得るためのポイントについて解説します。安定した所得を得るためのコツについても紹介しますので参考にしてください。
アパートで不労所得を得る基礎知識
アパート経営で不労所得を得ようと考えている場合、まったく何もせずに収入を得られるようになるということはよほど経営が安定してきてからのことになると考えておいたほうがよいでしょう。不労所得ではありますが、それなりの業務は必要になるのがアパート経営です。
ここではアパート経営で不労所得を得るための基礎知識について解説します。
アパート経営が不労所得になる理由
アパート経営はなぜ不労所得になるといわれるのでしょうか。アパート経営は不動産投資の一種です。そのためアパートを購入したり建築したりすることで「働かなくても家賃収入が得られる」という点だけが一人歩きすることもあります。
確かに入居者がいる限りはインカムゲインがあるため毎月一定の家賃収入を得ることができるでしょう。ただ、アパートに人を住まわせてあとは放置しておいてもずっと家賃収入が入り続けるわけではありません。
アパート経営には管理業務がついてきます。投資といってもあくまでも経営であるため、アパートを管理して経営状態を良好に保ち続けるための努力が必要です。経営が傾けば当然収入も減少します。
どうしても管理することが難しかったり面倒だったりする場合には管理会社に費用を払って管理を委託するという選択も可能です。このような方法を取れば不労所得にあてはまる収入源として考えることができるでしょう。
アパート経営の不労所得の相場
アパート経営を行う場合には利回りを考える必要があります。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があることをまずは理解しましょう。不動産会社の物件情報に記載されているのは表面利回りがほとんどです。
表面利回りはアパートを購入した価格、つまり投資額から計算してどのくらいのもうけが得られているのかを計算したものです。アパートが満室だった場合の年間家賃収入をアパートの購入価格で割って100を乗じて算出される数字が表面利回りです。
実質利回りは表面利回りよりも実際の利回りに近い数字を算出することができます。それは経費を含んで計算するからです。年間家賃収入から年間の経費を差し引いてからアパートの購入価格でわり、100をかけて算出します。
利回りは何パーセントあるから必ずもうかると断言できるものではありません。利回りのよい物件の周囲には同じような条件の物件が多くある可能性もあるからです。競合が多ければそれだけ入居者の獲得が難しくなるケースもあるため一概に利回りだけでもうけを測ることは難しいと考えておきましょう。
ただし利回りの相場を知っておくことは大切です。都市部では利回り5?8％が相場とされています。利回りは地方のほうが高くなる傾向があり人口20万人程度のエリアでは8?11％の利回りが相場とされています。
たとえば5,000万円でアパートを取得したとします。このアパートが6部屋で家賃が1戸あたり50,000円としましょう。月の家賃収入額は35万円となります。これで表面利回りを計算すると次のようになります。
420万円÷5,000万円×100＝8.4
ここで考えなければならないのが実質利回りです。実質利回りは年間家賃収入から年間の諸経費を差し引いて計算します。上記の条件で計算すると次のようになります。
（420万円－150万円）÷5,000万円＝6.4
つまりこのアパートの実質利回りは6.4％ということになります。ではこの場合に得られる不労所得はいくら程度になるのでしょうか。
年間の家賃収入が420万円、諸経費が100万円、ローン返済が240万円と想定しましょう。すると不労所得は次のようになります。
420万円－340万円＝80万円
つまりこの条件でアパート経営をした場合の不労所得は80万円ということになります。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 183.09 |
| 延べ床面積(㎡) | 78.1 |
アパート経営で不労所得を狙う4つのメリット
アパート経営を行うことには多くのメリットがあります。そのひとつが不労所得です。ここではアパート経営で不労所得を得ることのメリットを掘り下げて解説します。
長期で安定した収入を得られる
アパート経営のメリットは長期的に安定した収入を得られる点にあります。さらに不労所得という視点でみると株式やFXなどのように急激に価値が暴落するというリスクもありません。もしも空室が発生しても収入がいきなりゼロになることはないのです。
つまり収入の変動が少なく、安定しているためアパート経営で不労所得を得る仕組みをつくっておけば勤務先を定年してからも収入が入り続けるというメリットがあります。
ローンで自己資産以上の投資ができる
アパート経営ではアパートの取得時にローンを利用することが可能です。これを利用してレバレッジ効果を効かせることで、自己資産を運用するよりも早いスピードで資産を増やすことができる点もメリットです。
たとえば自己資金が1,000万円だとしても金融機関から9,000万円の融資を受けることができれば単純に計算しても自己資金の10倍の投資が可能になるということです。
ローン返済が気になるところですが、家賃収入が安定して入ってくるためカバーできる点もアパート経営のメリットと言えます。
もしものときは団信でローンの残債を完済できる
アパートローンを利用することは、レバレッジ効果を効かせることができるというメリット以外に、万が一の場合に団信を利用してローンの残債を完済できるというメリットもあります。
団信とは団体信用生命保険のことで、ローンの契約をする際に名義人が必ず加入する必要がある生命保険です。団信は、ローンの名義人に万が一のことがあったときの支払い保証してくれる保険です。保険内容には金融機関によって異なりますが、基本的には名義人が死亡した場合にはローンの残債支払いが免除されます。
これ以外にも名義人がガンと診断されると残債の50％の支払いが免除されるなどの保証がついているケースもあります。団信に加入しておけば自分に万が一のことがあった場合でも不安なく家族に収入源を残すことができるため、大きなメリットといえるでしょう。
将来の相続で現金より節税になる
アパート経営は相続で問題となる相続税の支払いにおいてもメリットがあります。ある程度の資産があり、それを現金で相続した場合には相続した金額に税率を乗じた金額が相続税として相続人に課税されます。これは相続したものの価値によって税金額が決定されるためです。
アパートを相続した場合、アパートの評価額が税金を計算する際の数値となるため、現金で相続するよりも税額が低くなる可能性が高い点がメリットとなります。現金よりも不動産の評価額は低いことが多いため、相続税の節税を考えるのであればアパートとして資産を残すというのもひとつの方法です。
アパート経営で不労所得を狙う3つのデメリット
アパート経営で不労所得を得ることには多くのメリットがあります。一方でデメリットもあるためよく理解しておくことが大切です。ここではアパート経営で不労所得を得る際に起こりうるデメリットについて解説します。
不労所得は年々下がっていく
アパート経営は長期的な事業であるということはすでに解説しました。アパートは時間の経過とともに経年劣化します。そのため適切なタイミングで大規模修繕などを行いながら経営を続けていく必要があります。
ただし、いくら修繕しても周辺に最新設備を備えたアパートが建築されるなどした場合にはそちらに入居者をとられてしまう可能性はあるでしょう。競合不動産に対抗するためには古くなったアパートは家賃の値下げをせざるを得なくなるという点がデメリットになります。
思い切って大規模なリフォームをするというのもひとつの方法ではありますが、そのためには潤沢な資金が必要です。ローンの返済が残っている状態でさらに融資を受けることにメリットがあるのかどうかをきちんと試算してから実行する必要があるでしょう。
家賃が値下げされれば年間の家賃収入も減少します。つまり得られる不労所得が減るということです。アパート経営では不労所得が年々減少する可能性があるという点はよく理解しておきましょう。
災害でローンだけが残るリスク
アパート経営のデメリットになるのがいつ起こるかわからない災害リスクです。
- 台風
- 地震
- 津波
- 噴火
- 火災
このような災害の影響で建物が損壊してしまうと大きな損害を被ることになるでしょう。アパートを建築する際に火災保険や地震保険には加入しますが、もしも建物が倒壊するほどの被害を受けた場合には保険でカバーできるのは一部になる可能性が高いでしょう。
こうなるとローンの返済だけが残り、収入は途絶え、経営が立ち行かなくなる可能性が出てきます。こうした点はアパート経営で不労所得を得る際のデメリットといえるでしょう。
辞めどきを逃すと負債になる
アパート経営はスタートしたときは家賃収入も安定的でそれなりの利益を得ることができる状態が続くでしょう。ただ、年月の経過とともにアパートが老朽化して入居者が決まりにくくなる可能性は考えておく必要があります。
経営プランにはアパートの経営が不振になってきた場合にどのような対応を取るのかもしっかり盛り込んでおくことが大切です。ローンを完済したとしても固定資産税やランニングコストはかかり続けます。それらを支払うだけの家賃収入が得られるのかどうかも重要なポイントになります。
なんとか支払えたとしてもキャッシュフローが悪化していれば経営を続けていく意味があまりない状態であるといえるでしょう。損益分岐点を計算して、下回るようであればアパート経営を辞めるという選択も検討材料に入れておく必要があります。
もしも辞めるタイミングを逃してしまい、老朽化して入居者が決まりにくい建物だけが残った場合には売却も難しくなってきます。建て替えや大規模リフォームをせず自分の代だけでアパート経営を終わらせるのであれば辞めどきを逃さないというのも重要なポイントとなるでしょう。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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アパート経営で不労所得を得続けるコツ
アパート経営で不労所得を安定的に得続けるためにはそれなりの努力や工夫が必要です。さらにはアパート経営についての知識を多少なりとも身につけておくことも重要なポイントです。ここではアパート経営で不労所得を少しでも長く得続けるためのコツについて解説します。
ニーズが下がりにくい物件でアパート経営
アパートは入居者がいてこそ成り立つ事業です。そのためアパートを建築する段階でどのような人をターゲットにして、どのような間取りと広さ、設備のアパートを建築するのかを明確にしておく必要があります。
入居者ターゲットやニーズは、アパートを建築する土地の周辺環境を観察することである程度は把握することができるでしょう。また近隣にある競合物件の条件を参考にするのもひとつの方法です。
ただ自分だけで調べられることには限界があります。なぜならアパート経営は長期にわたる事業となるため将来的なニーズも見込んで計画を立てる必要があるからです。将来的に大きな商業施設が建設される可能性がある、大学が移転してくるかもしれないなどの情報は個人では得ることが難しい情報です。
こうした情報を得るには専門家の力を借りることが効率的となります。たとえば近隣のことに詳しい不動産会社のスタッフなどに相談するのもひとつでしょう。ニーズが下がりにくく競争率が高いアパートを建築することができればアパート経営が軌道に乗るのも早いと想定できます。
優良な管理会社を利用して空室対策
アパート経営のデメリットのひとつが空室リスクです。空室になるということは家賃収入が入ってこないということです。空室が長く続けばそれだけ損失が大きくなります。空室リスクを回避するために利用できるのが管理会社です。
不動産管理会社は全国に多数存在しています。近隣を見渡してもかなりの数の管理会社が存在するでしょう。そのなかから優良で信頼できる管理会社を選び出すことは難しい作業になります。まずは管理会社を選ぶ際の基準を理解してポイントを押さえた選別を行うようにしましょう。
管理会社を選ぶ際の基準は次のとおりです。
- 業務内容の過不足
- 管理費が相場に近いかどうか
- 地域に密着しているかどうか
- 集客力があるかどうか
- 対応が迅速であるかどうか
- これまでの管理実績数
- 自分がアクセスしやすい位置にあるかどうか
これらのポイントをすべて兼ね備えた管理会社があればよいですが、なかなか理想とおりにはいかないのが現実です。そのためまずはこのなかでとくに集客力に注目して管理会社を選ぶことをお勧めします。
アパートはできるだけ常に満室の状態であることが理想です。それを実現するには集客力が求められます。支店が多い管理会社であれば情報を広く拡散できるため集客力に期待が持てるでしょう。
支店が少なくても長年の実績があり地域に根差している不動産管理会社であればエリアの賃料相場やニーズをしっかり把握している可能性が高いため集客力に期待が持てます。
資産に余裕があるなら複数棟の経営
もしも自己資金に余裕があるのであれば、アパートを複数棟経営するのもひとつです。棟が増えればそれだけ不労所得も増えます。ただし、複数経営する場合の注意点として同じエリアに何棟も建てないという点が挙げられます。
なぜならエリアには特徴やニーズが存在し、同じ条件のアパートを何棟も抱えるとリスクも同じだけ抱えることになるからです。
リスク分散という視点から考えてもできるだけ立地条件を変えた物件にしておくことをおすすめします。こうしておくことでひとつが傾きかけてもほかのアパートの不労所得で建て直しを試みることもできるでしょう。
事前に現実的な数字でシミュレーション
アパート経営を行う際には事前のシミュレーションが重要となります。ただこのシミュレーションもやり方次第では正確性を欠いてしまう可能性があります。シミュレーションはどのように行うことが長期的に安定した経営を継続することにつながるのかをしっかり理解しておくことが大切です。
初心者がやりがちなのが満室状態の家賃収入だけを想定してローン返済計画を立てたり、経営シミュレーションを行うことです。経営状態がよいときのシミュレーションだけで満足してしまうと、万が一が起きたときにローンの支払いが滞ってしまう可能性が高くなります。
万が一というのは、空室が増えたときや家賃の滞納が起きたとき、災害が起きたとき、家賃を値下げしなければならなくなったときなどです。ここであげただけでもこれだけのリスクがあることも理解しておきましょう。
経営シミュレーションは経営が悪化したときにこそその役割を発揮するものだと認識することも重要です。ランニングコストや定期的に必要となる大きな支出などをしっかり考慮してシミュレーションしておくことで何かがおきた場合でもローン返済が滞ることなく悪化の時期も乗り越えることができるでしょう。
経営シミュレーションは事前に現実的な数字を用いて行うことをおすすめします。
アパート経営で不労所得を得る注意点
アパート経営で不労所得を得ることを考えているのであればいくつか注意すべき点があります。ここで解説する注意点を見逃していると経営を長期的に継続することが難しくなることもあるでしょう。しっかりと理解して長期的に安定した経営を継続できるようにしましょう。
初めてのアパート経営で頭金なしはリスクが高い
アパート経営がはじめてで、なおかつローンを利用する場合には自己資金からある程度の頭金を用意しておくことをおすすめします。理由のひとつとしては金融機関に対する実績がなく良信がよい状態であるとはいいにくいからです。
アパートローンの場合、一般的な住宅ローンよりも金額が高額になり、なおかつ事業用の融資となるため金融機関は厳しい審査を行います。通過するには、本来であれば経営実績などを示すことがもっとも有効といえます。初心者がこれがないため、頭金の金額で経済状況のよさをきちんと理解してもらう必要があるのです。
もうひとつの理由は、返済額を少しでも減らしておくと安心であるということです。ローン返済が滞ればアパート経営が破綻してしまいます。これを避けるためには月の返済額を少しでも減らしておくことが重要です。
家賃収入があるのだから問題ないだろうと考えて、高額な返済金額に設定していると家賃滞納や空室が増えた場合には返済にあてる収入が得られなくなる可能性があります。こうしたリスクを考えても頭金を入れておくことは重要です。
確定申告を忘れるとペナルティがある
アパート経営を行う場合には毎年確定申告を行う必要があります。年間の収益が20万円を超えた場合には確定申告は義務となります。逆に20万円以下や赤字になった場合には確定申告は義務ではなくなります。ただし収益が少なくても赤字でも確定申告を行うことで節税対策になるという点は覚えておくとよいでしょう。
とくに赤字になると給与所得とぶつけて所得税を減額することができる損益通算を利用することが可能となります。
義務である場合の確定申告を忘れてしまうとペナルティが科されることも覚えておきたいポイントです。忘れているとたとえ故意でなかったとしても無申告加算税や延滞税がプラスされた税額を支払うことが求められます。
不労所得があっても脱サラは慎重に検討する
アパート経営が起動に乗って不労所得が高額になってくるケースもあるでしょう。副業として経営している場合には本職の給与を上回ることもあるかもしれません。こうなってくると本職を辞めたくなる人も出てくるでしょう。
毎日汗水垂らして働かなくても一定の収入が得られるのであれば、不労所得だけで生活するほうが当然楽だと考えるからです。ただしアパート経営は、現在安定しているからといって先々の安定を保証できるかというとその点は断言できません。
収入源がアパート経営だけという状態にしてしまうと、万が一が起きた場合に困ったことになる可能性は考えておきましょう。アパート経営が軌道に乗っているからといって安易に脱サラすると年金や健康保険の保証もなくなり、退職金なども予定より少ない額になってしまいます。
何よりもいつまでも経営が上向きである保証はどこにもありません。
どうしても脱サラするのであれば慎重に検討して万が一のことも想定したうえで実行するようにしましょう。
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アパート経営で不労所得を稼いでいこう
働かずに得られる不労所得は得られる環境にあるのであれば誰もが得たいと希望するものといっても過言ではないでしょう。アパート経営には多少の業務がともないますが、会社勤めと比較すれば不労所得に分類される所得です。
アパート経営で不労所得を得るためには初期投資を行い、そこから入居者の募集や建物の管理などを行う必要があります。長期的に安定した経営を継続するためには適切なプランとシミュレーションが必要です。
自分だけでこれらを行うことは、とくに初心者にとっては難しいケースもあるでしょう。この場合には専門家に相談することをおすすめします。
専門家といっても相談内容によって相談先が異なるため、これも自分で選ぶことが難しい場合も多いでしょう。
こうした場合には信頼できる不動産会社が強い味方となるでしょう。不動産会社であればさまざまな専門家とのつながりも持っているため、相談内容によって適切な相談先を紹介してもらうこともできるでしょう。場合によっては不動産会社のスタッフが相談に乗ってくれることもあります。
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