現在、公務員でアパート経営などの不動産投資を始め、資産を増やしたいと考えている方もいるのではないしょうか。
しかし、公務員は公務員法によって副業は禁止されており、申告せずにアパート経営を始めてしまうと最悪の場合、懲戒免職になってしまう可能性があります。
そこでこの記事では、公務員が副業を禁止されている理由やアパート経営するための条件、公務員がアパート経営を始めるメリットを解説していきます。是非、この記事を参考にアパート経営を始めてみてはいかがでしょうか。
アパート経営の成功率については、こちらの記事をごらんください。
アパート経営を公務員が行うことは違法なのか
結論からいうと、決められた条件の範囲内でアパート経営を行えば違法にはなりません。
しかし、公務員はいくつかの理由から副業が禁止されています。公務員が副業をしていることが発覚すると国家公務員法や地方公務員法に違反することになり、減給や免職処分を受ける可能性があります。
そこで本章では、公務員が副業を禁止されている理由を法律をもとに解説します。
副業禁止の根拠となる法律
公務員が副業禁止の根拠は以下の3つとなります。
- 国家公務員法 第103条：私企業からの隔離
- 国家公務員法 第104条：他の事業又は事務の関与制限
- 地方公務員法 第38条：営利企業への従事等の制限
私企業からの隔離
国家公務員は民間企業や団体の役員職を兼ねたり、自分で営利目的の企業を運営したりすることができません。したがって、営利目的で行うアパート経営も原則禁止されています。
しかし、アパート経営において、2章で解説する条件の範囲内であれば、副業に該当しないためアパート経営を行うことができます。また、管轄の上司の得ることができれば、規模の大きいアパート経営も行うことができます。
他の事業又は事務の関与制限
国家公務員が営利目的の企業以外であっても、報酬をもらって役員職を兼ねたり、その企業の事業に取り組むことができません。
例外として、内閣総理大臣や管轄の上司の承認を得ることができれば、認められる場合もあります。これらの条文から、基本的に目的を問わず国家公務員が副業をすることが禁止されていることになります。
営利企業への従事等の制限
地方公務員も国家公務員と同様に、営利を目的とする企業の役員職を兼ねたり、その企業の事業に取り組むことはできません。加えて、自ら営利企業を立ち上げ、運営することも禁止されています。
しかし、地方公務員の場合でも任命権者の許可を受けることができれば、営利を目的として副業を行うことができます。
副業を禁止を裏付ける3原則
公務員が副業を禁止されている理由を裏付ける法規定も存在します。
- 国家公務員法 第99条,地方公務員法 第33条：信用失墜行為の禁止
- 国家公務員法 第100条,地方公務員法 第34条：秘密を守る義務
- 国家公務員法 第101条,地方公務員方 第35条：職務に専念する義務
信用失墜行為の禁止
公務員は、公務員全体の信用をなくすような行為をしてはいけないと規定されています。
公務員が何か事件を起こしてしまうと、その人の信用だけでなく、所属している自治体の信用も落とすことになります。自治体の信用がなければ、政策も意味をなさないため、自治体の信用を落とすようなことは絶対に合ってはならないことなのです。
秘密を守る義務
公務員は、世間に出回る前の情報などの秘密事項を持っていることがあり、これらの情報を外部に漏らさないためにも、副業は禁止されています。副業を通じて、秘密事項を外部に漏らしてしまうと、自治体の信用失墜にもつながります。
職務に専念する義務
公務員は、国家・国民・市民のために働く「奉仕者」であるため、職務に専念する義務を持っています。
副業を始めてしまうと、副業の方ばかりに集中していしまい、本来専念するべき職務に支障をきたす可能性が高くなります。このような事態にならないためにも、公務員は副業を禁止されているのです。
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活用事例:地元のニーズに応えて 新たな価値を生み出す土地活用
| エリア | 東京都 |
| 延べ床面積(㎡) | 298.11 |
東京都・城南エリア。品川駅や羽田空港などへのアクセスに便利で、近年開発が進む地域に3階建ての賃貸住宅と3世帯が入るご自宅が完成しました。
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そこで単身者向けの賃貸住宅と自宅を一度に建て替えする計画がスタートしました。
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広い敷地を活用して1棟の大きな賃貸併用住宅を建てる案もありましたが、ミサワホームが提案したのは、賃貸住宅と自宅を分けて建てるプランでした。ミサワホーム株式会社の土地活用事例
アパート経営を公務員が始めるための条件
基本的には、公務員は副業は禁止ですが、3つの条件の範囲内であれば、アパート経営を含む不動産投資を行うことができます。
不動産投資の枠を超え、副業と認定される場合は禁止されていますが、不動産投資の範囲内と認められるなら、公務員をしながらアパート経営が可能です。
そこで本章では、公務員がアパート経営をするうえで守らなければならない3つの条件を解説します。
- 5棟10室より小さい規模で行う
- 家賃収入は年間500万円未満に抑える
- 管理業務を自分で行わない
この条件は、「人事院規則14‐8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」に記されています。それでは、ひとつずつ条件を解説していきます。
5棟10室より小さい規模で行う
5棟10室以上のアパート経営を行ってしまうと、アパート経営が1つの事業として認定されてしまいます。公務員は、国家・国民・市民のために働く「奉仕者」である以上、私的な事業で利益を上げることは禁止されるのは当然でしょう。
裏を返せば、4棟9部屋以下の規模であれば事業になることはなく、副業にも該当しないためアパート経営を始めることができます。仮に、公務員がアパート経営を始めたいと思ったのであれば、4棟9部屋以下の規模でアパート経営を始めましょう。
家賃収入は年間500万円未満に抑える
公務員がアパート経営を始めるにあたって、棟数や部屋数に加えて家賃収入にも条件があることに注意が必要です。具体的には家賃収入を年間500万円未満に抑えなければなりません。年間500万円を超えてしまうと、どれが経理のミスであったとしても公務員法に違反したことになり、重いペナルティが課せれられることもあります。
年間500万円の家賃収入を超えないためには、家賃設定を高くしすぎないことが大切です.家賃6万円の部屋を8部屋経営するとしたら、6万円×8部屋×12か月＝576万円となります。しかし、この家賃収入では公務員法に抵触してしまうため、家賃を下げるか部屋数を減らす必要があるでしょう。
実際、公務員のアパート経営において、家賃と収入のバランスは非常に難しいです。家賃を上げて利益を出そうとすると法律に触れる可能性があり、家賃を下げると費用だけがかさみ、経営が苦しくなる可能性があります。そのため、公務員がアパート経営を始めようとすると収支のバランスの取れた物件を探さないといけなくなります。
管理業務を自分で行わない
公務員は自分の職務に専念しなければならないため、アパート経営の管理業務を自身で行ってはなりません。
アパートの管理業務は、入居者募集・家賃の回収・建物のメンテナンスなどさまざまな業務があり、専業の大家でないと1人で全ての業務をこなすことは難しいでしょう。したがって、アパートの管理業務は管理会社に依頼することになります。
サラリーマン大家でも同じことが言えますが、自分の職務に支障をきたさないようにアパート経営を行うことが前提にあること忘れてはいけません。
管理会社に委託すると管理費がかかり利回りが多少落ちますが、懲戒処分となるリスクを天秤にかけるのであれば管理会社に任せる方がよいといえます。
アパート経営を公務員が始めるには申請が必要
本章では、相続をしたときなどに公務員が規模の大きいアパート経営を始めるために必要な手続きについて解説します。
条件を満たしていなくても申請すればOK
上記で解説した3つの条件を超えていても、しっかりと申請すればアパート経営を認められるケースもあります。
具体的には、「生前贈与や相続でアパートを取得したケース」や「転勤などで今住んでいる自宅に住めなくなったケース」が挙げられます。
生前贈与や相続で、土地や建物を受け継いだ場合、5棟10室以上の規模であっても不動産投資として認められるでしょう。また、海外転勤などで今住んでいる自宅に住めなくなり、誰かに貸したい場合も条件の範囲外でも不動産賃貸を認めてもらえる可能性が高くなります。
申請書類
公務員が条件の範囲を超えたアパート経営を始めるための申請で必要な書類は以下の4点となります。
- 自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
- 不動産管理の委託契約書
- 物件概要書
- 貸借条件一覧表
また、地域によって異なることがあるため、申請で困ったことがあったら、所属長や人事課の担当者に問い合わせることをおすすめします。
申請のタイミング
申請をするタイミングは基本いつでも良いのですが、実際に運用を始める前や相続をする前が望ましいです。
アパート経営のプランを組み、銀行から融資を受けたあとに承認されなければ、ただの損失になっていしまいます。そうならないためにも、運用を始める前に、しっかりと申請を行い、認めてもらうことが大切です。
また、申請にもある程度時間要することがあるため、時間に余裕を持った申請を行いましょう。
アパート経営を公務員が始めるメリット
公務員がアパート経営を行うメリットとしては、次の4つがあげられます。
- アパートローンの審査に通りやすい
- 低金利で融資が受けられる
- 不労所得が得られる
- 相続税対策に有効
アパートローンの審査に通りやすい
公務員は社会的な信用度が高いため、アパートローンを組む場合も審査に通りやすいです。ローンの審査では年収や勤続年数、貯蓄のほかに個人の属性も見られます。
公務員は個人の属性として信用度が高く、年収も安定していることから、他の職業よりもローンの審査に通りやすいことは大きなメリットでしょう。
低金利で融資が受けられる
公務員は信用度の高さから、低金利で融資を受けやすい点もメリットです。単にローンの審査に通りやすいだけではなく、低金利での融資が受けやすいため、アパート経営におけるローン返済の負担を減らせる点は魅力といえます。
不労所得が得られる
アパート経営をすることで、公務員としての給料に加えて、不労所得が得られます。給料以外の収入が増えることで、生活に余裕を持ちやすくなる点はメリットです。経済的に余裕ができると貯蓄もしやすく、老後資金も貯めやすいでしょう。
相続税対策に有効
相続税の対策として、アパート経営は有効です。現金のまま相続すると評価額は100%ですが、アパートなどの不動産で相続すると、評価額は2～3割減となります。
また、相続税対策としてアパートや土地を購入した場合も不動産投資の許可は出やすいため、公務員をしながらでもアパート経営に臨みやすいでしょう。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。アパート経営で最大限のメリットを受けるためには、複数の建築会社の経営プランを比較検討することがおすすめです。建築会社によってプランは大きく異なるため、複数プランを手元に揃えることで自分にとってベストなプランでアパート経営に望むことができるからです。
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アパート経営を公務員が始めるときの注意点
公務員がアパート経営を行うときには、注意したいポイントがあります。
- 法律違反で懲戒処分を受ける可能性がある
- 想定外のリスクに備えておく
- 確定申告が必要
法律違反で懲戒処分を受ける可能性がある
アパート経営で得た不動産所得を正しく申告しないと、懲戒処分を受ける可能性があります。公務員の場合は減給処分となるだけではなく、懲戒免職になるケースもあります。法律違反になると厳しいペナルティを科せられてしまうため、不動産所得の申告は必ず行いましょう。
想定外のリスクに備えておく
アパート経営にはさまざまなリスクがあるため、これに備えておくことが大切です。例えば地震や台風などの自然災害によるリスクを回避するには、国土交通省が発表しているハザードマップを参考にして、災害の少ない地域を選ぶことがおすすめです。
また、万が一の場合に備えて、火災や地震保険に加入しておくのもよいでしょう。その他のリスクとしては、空室率の上昇による家賃収入の減少や金利の上昇によるローン負担の増加などがあげられます。
これらのリスクに対処するためにも、自己資金には常に余裕を持つことが大切です。資金繰りで失敗しないためにも、現金の流れであるキャッシュフローはこまめに確認して、手元に一定額の現金は残せるように工夫して経営しましょう。
年に1度、確定申告が必要
アパート経営によって利益が出ているなら、経営開始の翌年以降、毎年継続して確定申告をしなければなりません。確定申告の期限は2月16日～3月15日までであるため、必ず期限内に申告をしましょう。確定申告の大まかな流れは、次の通りです。
- 確定申告のために毎月の帳簿付けをする
- 帳簿の証明となる書類(領収書)などを保管しておく
- 確定申告の書類に必要事項の記入する
- 期限内に各種書類をまとめて提出する
提出後は金融機関にて所得税を納付しましょう。住民税は5～6月ごろに納付書が届くため、これに従って支払います。
アパート経営を公務員でも始めよう
公務員であっても、3つの条件の範囲内であれば、アパート経営を始めることができます。
最近では、働き方改革の影響もあり、副業を認める自治体も出てきており、今後、副業に関してのハードルが下がることでしょう。しかし、しっかりと申請を行わなければ、ペナルティを課せられ、最悪の場合、懲戒免職になる恐れもあります。
安心してアパート経営を始めるために、アパート経営を考えている公務員の方は、一度職場で相談したりして無理のないアパート経営を始めましょう。
記事のおさらい
