マンション経営を検討する際、利回りは重要な指標です。しかし、物件の種類や築年数、立地条件などによって利回りは大きく変動します。
例えば、新築の区分マンションでは利回りが低めになる傾向があります。また、利回りだけでなく、空室リスクや将来的な資産価値も考慮する必要があります。
本記事では、マンション経営における平均利回りや物件選びのポイントを詳しく解説します。具体的なデータやシミュレーションを交えて解説していますので、ぜひご一読ください。
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マンションの建築費については以下の記事をご覧ください。
地域ごとのマンション経営の平均利回り
マンション経営の利回りについて東京・城南の平均的な相場は、日本不動産研究所によると2023年4月時点でワンルームタイプが3.8%、ファミリータイプが3.9%となっています。
▼地域ごとのマンション経営の平均利回り
都内駅近における平均的な利回り
日本不動産研究所によると、賃貸住宅一棟の利回りについて東京の城南地区では、2022年10月時点でワンルームタイプが3.9%、ファミリータイプが4.0%です。
そして、2023年4月時点の利回りはワンルームタイプが3.8%、ファミリータイプが3.9%となっています。
出典：日本不動産研究所 第48回 不動産投資家調査（2023年4月現在）
上記の賃貸住宅一棟の利回りの推移を見ると、年々水準が低くなっていっているのが分かります。
地方都市における平均的な利回り
日本不動産研究所によると、賃貸住宅一棟の利回りについて地方都市の平均的な相場は、ワンルームタイプとファミリータイプそれぞれ以下のようになります。
▼ワンルームタイプ
| 2022年10月 | 2023年4月 | |
|---|---|---|
| 札幌 | 5% | 5% |
| 仙台 | 5% | 5% |
| 横浜 | 4.5% | 4.5% |
| 名古屋 | 4.7% | 4.6% |
| 京都 | 4.8% | 4.8% |
| 大阪 | 4.5% | 4.4% |
| 神戸 | 4.8% | 4.8% |
| 広島 | 5.2% | 5.2% |
| 福岡 | 4.7% | 4.7% |
▼ファミリータイプ
| 2022年10月 | 2023年4月 | |
|---|---|---|
| 札幌 | 5.2% | 5.2% |
| 仙台 | 5.2% | 5.2% |
| 横浜 | 4.5% | 4.4% |
| 名古屋 | 4.8% | 4.7% |
| 京都 | 4.9% | 4.9% |
| 大阪 | 4.5% | 4.4% |
| 神戸 | 5% | 5% |
| 広島 | 5.5% | 5.3% |
| 福岡 | 4.8% | 4.7% |
出典：日本不動産研究所 第48回 不動産投資家調査（2023年4月現在）
利回りが高く見えても、地方都市での経営が必ず有利とは限りません。
都内は物件価格が高い分、収入も大きくなる可能性があり、単純な比較では優劣をつけられません。
さらに、地方は人口が少ないため空室リスクが高くなりやすい点にも注意が必要です。
理想の利回りはどれくらい？
マンション経営の利回りを判断する際は、5％を理想的な目安として判断することをおすすめします。
逆に、利回りの最低ラインは3％なので、この数字を下回らないようにしましょう。
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マンションの種類・築年数別の平均利回り
マンション経営の利回りは物件の種類や築年数で大きく異なります。
投資対象に近い条件の平均利回りを把握すれば、適切な比較が可能です。
区分マンションか一棟か、新築か中古かによって利回りの傾向が変わるため、分類別に確認しましょう。
▼平均的な表面利回り
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 区分マンション1室 | 3％~4% | 4％～10% |
| 一棟物件 | 5％～6％ | 6％～8％ |
新築の利回り平均
新築マンションの利回りは低めですが、収益が少ないとは限りません。
都内の平均表面利回りは、区分で3〜4％、一棟で5〜6％程度です。
人気のワンルームタイプでも港区や品川区では4.3％ほどとされています。
ただし、回収できる金額が大きい可能性もあるため、利回りだけで判断しないことが大切です。
投資の目安
都内の新築マンション経営では、表面利回りは3％が目安です。
利回りが低くても、新築は入居率が高くリスクも抑えられるため収益が期待できます。
実質利回りが3％を下回る物件は、地価の上昇がない限り収益性に乏しいと言えます。
中古の利回り平均
中古マンションは新築より利回りが高く、収益性が魅力です。
区分は4～10％、一棟は6～8％が平均で、10％を超える物件も存在します。
中古は購入価格が安いため利回りが高くても、回収額は新築より小さくなります。
投資の目安
中古マンション経営では築20年以内なら利回り4〜5％が目安です。
築20年以上の物件は5〜8％を超えれば十分といえます。
築年数が古い物件は価格が下がり利回りは高くなりますが、修繕費や空室リスクも増します。
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マンション経営の利回りは2種類ある
利回りを正しく理解することが、収益性の高い物件選びにつながります。利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
高品質な新築物件が必ずしも高利回りとは限らず、初期費用が安い中古物件のほうが利回りが高くなる場合もあります。
収益性を見極めるには、両方の利回りを理解し、適切に計算できるようにしておくことが大切です。
▼マンション経営の利回りは2種類ある
表面利回り
表面利回りとは、物件の購入価格に対して年間の家賃収入の割合がいくらかを表したものです。表面利回りは以下のように計算できます。
表面利回りだけで物件を判断するのは危険です。
理由は、表面利回りには経費が含まれておらず、実際の利益を正確に示していないためです。
多くの物件情報には表面利回りが記載されていますが、管理費や修繕費などを考慮していません。
実質利回り
実質利回りとは、物件の購入価格と購入時の諸経費を合わせた額に対する、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた額の割合がいくらかを表したものです。
実質利回りは以下のように計算できます。
実質利回りで判断することが重要です。
表面利回りは経費を考慮しないため、実際の利益とは差が生じます。
特に管理費や修繕費が大きい物件では、両者に大きな差が出ることもあります。
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マンション経営は利回りだけで判断してはいけない
マンション経営で物件を選ぶ際、利回りは重要な指標となりますが、それだけで判断してはいけません。
▼マンション経営は利回りだけで判断してはいけない
条件なしの家賃相場
下の画像は賃貸情報サイトhomesの家賃相場情報ページで、住みたい街ランキングで首位を独占している吉祥寺駅周辺物件の家賃相場となっています。
参照：homes
上記の家賃相場について、ワンルームの表面利回りについて計算していきます。物件価格が4,000万円だとすると、以下のように計算できます。※実際の物件価格とは異なります。
つまり、利回りは2.4%ということになります。
条件ありの家賃相場
参照：homes
上記の画像は、以下の条件を付けたしたときの吉祥寺駅周辺物件の家賃相場です。
▼賃貸条件
- 駅徒歩1分~5分
- 新築
- e-バス・トイレ別
- e-オートロック
ワンルームでは条件なしと比べて家賃相場が1万1,200円高くなり、9万2,800円になります。
物件価格を6,000万円とした場合、表面利回りは次のように算出できます（価格は仮定です）。
つまり利回りは1.9%ということになります。
利回りだけで判断しない
利回りだけを比べると、条件なしの物件は2.4％で条件付きの1.9％より高く見えます。
空室のリスクを抑えて安定収入を得るには、利回りの数字だけで判断しないことが重要です。
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利回りを正しく理解しよう
マンション経営の利回りは、収益性を判断する大切な指標です。
経済状況や金利政策によって利回りは変動するため、幅広い視点が必要です。
正しい知識を身につけ、収益性と安定性の両面から物件を選ぶことが成功の鍵です。
