マンションを建築したい人必見!経営成功のための基礎知識を解説

マンションを建築したい人必見!経営成功のための基礎知識を解説

土地活用の手段として、マンションを建築し、経営するという方法があります。マンション経営を成功させるには、建築時に押さえておきたいポイントが多数あります。

マンション建築のポイントを正しく把握できていないと、マンション経営で失敗する可能性があるため注意が必要です。マンション経営を成功させるためにも、収益性の高いマンション建築のポイントを知っていきましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

マンション建築に関する基礎知識

マンション経営を検討しているなら、マンション建築についての基礎知識を身につけておくことが大切です。マンション建築のメリットやデメリットはもちろん、マンション建築の流れまで理解しておく必要があります。基礎知識を身につけておくことで、マンション経営の成功を目指しやすくなるでしょう。

マンションを建築するメリット

マンションを建築するメリットとしては、次の3つがあげられます。

  • 3階以上の建物を建築できる
  • 家賃を高めに設定できる
  • 耐用年数の長さから長期的な経営が可能

アパート経営の場合は、基本的には階層は2階程度になります。対してマンションは3階以上の大規模な建物を建築できるため、より多くの部屋数の確保が可能です。部屋数が増えることで収益性は上がり、他の賃貸物件よりも高額な家賃収入を得やすくなります。

また、アパートと比較すると、規模の大きさや構造面などの特徴から、マンションのほうが家賃を高めに設定しやすいです。部屋数の多さだけではなく、設定する家賃を高めにしやすいことからも、マンション建築のほうが収益性は高くなりやすいといえます。

また、マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が基本となり、耐用年数が非常に長いです。頑丈な建物であるため、長期間にわたっての経営が可能な点も魅力です。

マンションを建築するデメリット

マンション建築にはメリットだけではなく、デメリットもあります。

  • 初期費用が高い
  • 空室リスクが大きい
  • 災害による資産滅失のリスク

マンションを建築する場合は、数千万円から数億円程度の費用がかかります。詳細なコストはマンションの規模や構造などによって異なりますが、巨額の初期費用が必要であることは理解しておきましょう。また、満室になれば家賃収入も多く得られますが、空室が増えた場合は収益性が大幅に下がります。

マンションは建築時だけではなく、経営後も修繕や補修などのランニングコストがかかります。そのため、空室が多く収益性が下がると、ランニングコスト分を家賃収入でまかなえず、自己資金で充当しなければならない場合があることはデメリットです。

資産としての価値が高いマンションは、災害によって倒壊したり、破損したりするリスクが大きくなります。地震や火事、台風などで損傷すると高額な修繕費用がかかったり、倒壊して資産が滅失したりするリスクがある点は理解しておきましょう。

マンション建築の流れ

マンション建築の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 建設会社や設計会社に相談する
  2. マンション建築・経営プランなどの見積もりをもらう
  3. 金融機関に見積もりを提示してローンの審査を受ける
  4. 建設会社や設計会社と契約する
  5. 着工
  6. 入居者の募集
  7. 完成後は順次入居者に入ってもらう

マンションを建築するには、建設会社や設計会社に相談しましょう。建築するマンションの希望だけではなく、予算や経営プランなども伝えておくことが大切です。見積もりをもらい、無理なく経営できると判断できたなら、金融機関に見積もりを提示して、ローンの審査を受けましょう。

その後建設会社や設計会社と契約を結び、金融機関からのローンが下りたなら、着工金を支払って建設を開始してもらいます。

マンション建築を進めている間に入居者を募集し、完成後スムーズに入居してもらえるように準備しておきましょう。マンションが完成し、入居してもらった後は入居者から毎月家賃を受け取り、これがオーナーの収入となります。

最適な土地活用のプランって?
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土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

マンション建築にかかる費用の相場

マンション建築にかかる費用の相場

マンション建築には高額な費用がかかり、費用の種類も複数あります。そのため、どの費用にいくらくらいかかるのか、相場を知っておくことが大切です。

建物構造別の坪単価や付帯工事費用、別途工事費や諸費用などの相場を知り、マンション建築に必要なコストについてのイメージを膨らませておきましょう。

構造別の坪単価 

マンションを建築するには建築費がかかりますが、このコストは建物構造によって相場が変わります。構造別の坪単価の平均は、次の通りです。

建物構造 坪単価
重量鉄骨造 76.8万円
鉄筋コンクリート造 80.29万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 83.9万円

もっとも安価なのは重量鉄骨造ですが、他の構造と比べると耐久性が下がります。そのため、小規模なマンションで用いられることが多い構造です。中規模から大規模のマンションの場合は、鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造になるため、坪単価は高くなります。

また、坪単価は地域による違いもあり、地方は安く、都心部ほど高くなる傾向にあるため、この点も覚えておきましょう。

付帯工事費や別途工事費

マンション本体の建築以外にも、付帯工事や別途工事が必要となる場合があります。付帯工事や別途工事に含まれる内容は、次の通りです。

  • 屋外給排水工事
  • 電気・ガス工事費
  • 駐車場工事
  • アプローチ・塀などの外構工事
  • 地盤改良工事
  • 空調設備の導入

どれくらいの工事が必要になるかは、マンション建築にどこまで希望を出すかによって異なります。付帯工事や別途工事費は、マンションの本体工事費の15~20%程度が相場です。

諸費用

マンション建築以外にかかる諸費用としては、土地の購入代金やローンを組む際の事務手数料などがあげられます。土地購入の有無や金額、金融機関ごとに設定されている費用などによって異なりますが、諸費用は本体工事費の5%程度が相場です。

マンション建築に関する規制について

マンションを建築するにあたっては、さまざまな規制があります。

  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 耐震・防火

どのような規制があるのかを把握し、マンション建築に役立てましょう。

建ぺい率

建ぺい率とは、土地の総面積に対して、どれくらいの割合の広さで建物を建築できるかを示すものです。建ぺい率は土地の用途地域ごとに定められており、30~80%となっています。

例えば100平方メートルの土地で建ぺい率が50%の場合は、100平方メートルの50%部分、つまり50平方メートルの範囲内で建物を建築しなければなりません。

容積率

容積率は建物の総床面積を示すものです。容積率は200~400%で設定されていることが多いです。もし100平方メートルの土地で容積率が200%の場合は、200平方メートルまでの床面積でマンションを建築できます。

容積率が大きいほどマンションの延べ床面積は広くとれるため、戸数を増やしてより高い収益を狙うことが可能です。

耐震・防火

安全性を考慮してマンションを建築するために、耐震や防火性能についても規制されています。耐震性については、1981年以降に定められた、新耐震基準を満たすものでなければ、建築できません。

また、防火性能についても建築基準法で定められた、一定の防火基準を満たしている必要があります。耐震性や防火性は基準を満たしていないと建築ができないだけではなく、必要な基準を満たしていないと税制優遇が受けられなくなります。

そのため、マンション建築の際には耐震や防火の基準を事前に確認し、税制優遇が受けられる基準に達しているかもチェックしておきましょう。

建築基準法では安心して生活できるよう防火性能や耐震性についても規制がなされています。耐震性については、耐震基準が設けられており、定められた耐震性をクリアできない場合には建物を建築できません。

マンション建築を成功させるためのポイント

マンション建築を成功させるためのポイント

マンション建築を成功させ、上手に賃貸経営をするためのポイントは、次の通りです。

  • 複数の建築プランを比較する 
  • 適切な規模と間取りを選ぶ
  • ターゲットに即した設備を導入する

ポイントを把握してマンション建築に乗り出し、失敗なくマンション経営を行いましょう。

複数の建築プランを比較する

マンションの建築は建築会社や設計会社に相談し、プランを提案してもらいます。この際複数の業者に見積もりを依頼し、各社が提示する建築プランを比較しておきましょう。

同じ土地で同じ条件を出しても、業者によって提案する内容は異なることが多いです。建物のグレードだけではなく、かかる費用も異なるケースが多いため、複数社で比較して、自分の希望に合うものを選びましょう。

適切な規模と間取りを選ぶ

マンションを建築するにあたっては、適切な規模や間取りを選ぶことも重要です。規模が大きいほど収益性は上がりますが、初期費用が高くなったり、入居者を獲得できなかった場合の空室リスクが大きくなったりするといったデメリットがあります。

また、マンションを建築するエリアによっても、どのような間取りが好まれるかは異なります。ファミリー層が多いエリアなら3LDKなどの広めの間取りが、単身者が多いなら1Rなどスペースを持て余さない間取りがよいでしょう。

エリアによっては法規制によって建築できる建物の規模が定められていることもあるため、事前に確認が必要です。

ターゲットに即した設備を導入する

入居者の需要を獲得するには、ターゲットに合った設備を導入することが大切です。

ターゲット層 あるとよい設備
ファミリー 衣類乾燥機や浴室乾燥機
女性 オートロックや防犯カメラ
単身者 コンビニ

ターゲット層によって、求められる設備は異なります。マンション建築を検討しているエリアではどの層が多いのかも事前に調査し、入居者のニーズを満たせる設備の導入を検討しましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

マンション建築に関するQ&A

マンション建築に関するQ&

マンション建築で失敗しないためには、疑問点を解消しておくことも大切です。

  • 建築費用はどうやって捻出するべき?
  • マンションとアパートの違いは?
  • 建築費用の算出方法は?

よくある疑問とその回答を参考にして、マンション建築に関する細かな疑問を解消しておきましょう。

建築費用はどうやって捻出するべき?

マンションの建築費用は数千万円から数億円程度になることも多く、資金の捻出に困ることも多いです。建築費用を捻出するには、アパートローンや事業用ローンなどを利用することがおすすめです。

ローンの返済で苦しくならないためには、建築費用の10~30%程度の自己資金があるとよいでしょう。すべて自己資金でまかなえるならそれでも構いませんが、足りない部分は融資を受けて費用を捻出します。

ローンを組む際には毎月の返済額やいつまでに完済するのかを考え、無理なく返済できるように資金計画を念入りに立てておくことが大切です。

マンションとアパートの違いは?

建築基準法では、マンションとアパートの明確な違いは定められていません。アパートとマンションは不動産業界内での分類の違いであり、主に2~3階建てのものがアパート、それ以上のものがマンションとされています。

また、構造による違いもあり、アパートは木造やプレハブ造、軽量鉄骨造のものが一般的です。対してマンションは鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造のものが分類されていると考えましょう。

アパートは、木造、プレハブ造、軽量鉄骨造の構造のものが分類されています。
鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などはマンションとして分類されます。

建築費用の算出方法は?

マンション建築の費用は、大まかに「坪単価×延べ床面積」で計算できます。例えば坪単価が70万円で、延べ床面積が100坪だとするなら、「70万円×100」で7,000万円の費用がかかると計算できます。

ただし、実際には付帯工事や別途工事費、その他諸費用などもかかるため、上記の式で計算できるのは、あくまで概算の金額であると考えましょう。

下記はアパート建築費の算出方法についての記事ですが、マンション経営についても役立つ知識となっていますので、あわせてご覧ください。

事前準備を徹底して理想のマンションを建築しよう

理想のマンションを建築するには、事前準備を徹底しておくことが大切です。マンション建築にかかる費用の把握やエリアごとのニーズの確認、建築可能な規模などは、事前にチェックしておく必要があります。

事前の準備が正しくできていないと、マンション建築で損をするだけではなく、経営開始後に収益が生み出せず、損失が出てしまうこともあります。収益化を図って資産形成をするためにも、マンション建築は念入りな準備をしてから臨みましょう。

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