「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
マンションの相続税を計算する方法
日本で持ち家を持っている人の中で、約4から5割の方はマンションに住んでいます。
マンションを相続した場合「相続税」を支払わなければならないのですが、税金がいくらになるのか知っていますか？全体の何割程になるのでしょうか。
相続税は、マンションの「土地部分」と「建物部分」の評価額を基に計算され、その額に税率をかけることで算出されます。具体的な計算方法を順を追って解説していきます。今すぐに出なくても、今後相続の予定の方は是非参考にしてください。
土地部分の相続税評価額を計算する
まず、土地部分の相続税評価額を計算します。主に2つ「路線価」を使った方法と、「倍率方式」があります。ご自身の土地に路線価が定められているかどうかで、どちらの方法にするか決めるとスムーズでしょう。
より詳しく路線価に関する情報が知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
路線価が定められている土地にかんしては、以下の公式で求められます。
| 土地の相続税評価額 ＝20万円×3000㎡×1/50＝1,200万円 |
建物部分の相続税評価額を計算する
もし、路線価が定められていない場合は、相続税評価額を利用した、倍率方式で求められます。
建物の評価額は固定資産税評価額と同じになるため、国税庁の定める基準に従い、納税通知書の「家屋」の部分を参照します。
計算式を使うと以下のように求められます。
固定資産税評価額は、他にも「課税標準」だったり、「課税標準額」と表記されることもあります。注意してください。
マンションの相続税時の控除と特例
一方、マンションの相続税を抑える方法もいくつか存在します。
基礎控除や配偶者控除、さらに小規模宅地等の特例を活用することで、節税することが可能です。
その他にも、相続したマンションを売却したり、「おしどり贈与の特例」を利用することで、相続税を下げる手法があります。
基礎控除
まず、基礎控除について説明します。
基礎控除は、全ての相続人に共通して適用される控除です。
具体的には、相続財産が5000万円までの範囲であれば基礎控除が適用され、相続税はかかりません。
つまり、あなたが相続したマンションの評価額が5000万円以下であれば、相続税は基本的にはかかりません。
配偶者控除（税額軽減）
配偶者控除もまた、相続税を抑えるための重要な要素です。
配偶者がいる場合、その配偶者に対しては特別な控除が認められています。
この控除の額は一定ではなく、相続人の数や相続財産の額により変動します。
具体的な計算方法は、国税庁のウェブサイトに詳しく記載されています。
注意していただきたいとして、1次相続のときよりも、遺産相続額が増えることの多い、2次相続は扱いに気をつけておきましょう。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例を活用すれば、一定の条件を満たす住宅地を低く評価することが可能です。
最大80%減税になるので、不動産相続時の大きなお金が動くシーンでは、大きな影響力があります。また、相続税の負担を大きく軽減することができます。
面積に上限があり、330㎡となっていますので、こちらも一緒に覚えておきましょう。
相続したマンションを売却する
相続したマンションを売却し、その資金を活用することも一つの方法です。
特に、マンションの市場価格が相続税評価額を大幅に上回っている場合、売却することで得られる利益を相続税の支払いに充てることが可能です。
おしどり贈与の特例
また、おしどり贈与の特例を活用することで、贈与税を抑えることができます。
おしどり贈の特例とは、婚姻期間が20年以上の夫婦が使える制度で、自分が住むとして使っている建物や土地を贈与した場合に、贈与額から、最大2,000万円を控除できる仕組みです。
この特例は、配偶者間で相互に財産を贈りあうことにより利用可能です。
マンションの相続税をシミュレーション
具体的な相続税額を理解するためには、シミュレーションが有効です。
配偶者と子供1人で相続する場合や、子供2人で相続する場合など、さまざまなケースに対して具体的な計算を行ってみましょう。
配偶者と子供1人で相続する場合
まずは、配偶者と子供1人で相続する場合を考えてみましょう。
例えば、マンションの評価額が3000万円、その他の財産が2000万円の場合、相続財産の合計は5000万円となります。
このケースでは、基礎控除と配偶者控除を活用して、相続税をゼロにすることが可能です。
子供2人で相続する場合
次に、子供2人で相続する場合を考えてみましょう。
マンションの評価額が4000万円、その他の財産が2000万円、合計6000万円の相続財産があるとします。
このケースでは、基礎控除を超える部分が1000万円となり、相続税が発生します。
ただし、相続税は2人で分割されるため、1人あたりの負担は軽減されます。
マンションを含めた相続額全額を確認するコツ
最後に、マンションを含めた相続額全額を確認するコツを紹介します。
具体的には、金融機関の預貯金や有価証券などの権利関係、さらにはマンション以外の不動産も確認することが重要です。
また、相続人が借金を引き継ぐ可能性もあるため、その有無も確認してください。
金融機関の預貯金を確認
金融機関の預貯金は、相続財産の一部です。
したがって、預貯金の額を確認し、相続税の計算に加える必要があります。
この確認作業は、遺産分割協議においても重要な要素となります。
有価証券など権利関係を確認
また、有価証券や株式などの権利も相続財産に含まれます。
これらの価値を正確に把握することで、より正確な相続税の計算が可能となります。
特に株価は日々変動するため、確認するタイミングによっては大きな違いが生じる場合もあります。
マンション以外の不動産も確認
当然ながら、マンション以外の不動産も相続財産となります。
一戸建てや土地、さらには別荘など、すべての不動産を確認し、評価額を計算に含めることが必要です。
借金の有無を確認
最後に、遺産の中には借金も含まれることがあります。
これらは相続財産から差し引かれるため、正確な相続税の計算のためには借金の額も確認することが重要です。
相続人が借金を引き継ぐ可能性もあるため、その有無も忘れずにチェックしましょう。