【マンション相続は何をする?】必要な手続きと相続税の計算方法とは

【マンション相続は何をする?】必要な手続きと相続税の計算方法とは
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分譲マンションの建設は戸建住宅よりも割合が増しており、それに伴い分譲マンションを相続の機会も徐々に増えてきています。また相続税の改正が平成27年度に行われましたが、課税対象となった人が83%増加したと国税庁が発表しています。
分割が難しく、相続争いが起こりやすいとされる分譲マンションですが、マンションを相続する時は具体的にどのような流れになるのでしょうか?ここでは、マンションを相続するときの流れや相続税を減らすためのポイント、相続した後の選択肢などを紹介していきます。

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「まずはマンション相続の基礎知識を知りたい」という方は、マンション相続の記事をご覧ください。

マンションを相続する際にやるべきこと

マンションを誰が受け継ぐのか、親族で話し合って決めるだけでは相続となりません。さまざなな手続きや手続きのための準備が必要です。

マンションを相続するために、以下のことをやっていきましょう。

遺言書を確認する

遺産相続をする際はまず、被相続人(亡くなった方)が遺言書を残していないか確認しましょう。被相続人のなかには書いたことを知られたくない、生前時に無駄な争いを生みたくないといった理由で遺言書を書いたことを家族にも秘密にしている場合があります。

本棚や机の引き出し、金庫などに遺言書はないか探してみましょう。しかし、ここで注意点があります。それは、見つけた時の勢いにまかせて遺言書を開封しないこと。遺言書には親族でも勝手に開けてしまうと効果を失ってしまうものがあります。

遺言書には種類がある

遺言書には3種類あり、それぞれ被相続人がどのように遺言書を作成したかで、開封方法などが異なります。

公正証書遺言

公正証書遺言とは、法務大臣が任命した公証人に公証役場で作成してもらった遺言書です。公証役場に遺言書の原本が保存してあるので改ざんされる心配がなく、遺言書を見つけ次第開封しても問題ありません。「遺言公正証書」と書かれているものになります。

自筆証書遺言

自筆証書遺言とは自分で全文を書きあげた遺言書のこと。遺言書は被相続人が亡くなった後に開封されるため、遺言書が被相続人の真意かどうか確認できません。そのため、相続人立ち会いのもと、家庭裁判所で開封されなくてはなりません。これを検印の手続きと言います。血縁関係でも開封してしまうと、遺言書の効力が無効になってしまいます。

秘密証書遺言

秘密証書遺言は内容を誰にも公開せず、遺言書の存在を公証人に証明してもらう遺言書です。パソコンや代筆が可能ですが、公証人と承認に確認してもらわなくてはなりません。自筆証書遺言と同様に開封は家庭裁判所になるので、勝手に開封してしまうと効力は無効になってしまいます。

相続する人を決める

遺言書があれば誰が何を相続するのか書いてありますが、遺言書がない場合は残された人たちでどのように相続するのか話し合わなくてはなりません

被相続人の遺産を相続できるのは法定相続人と呼ばれる相続の権利を持った人だけです。 法定相続人とは、法律で遺産の相続を認められている人のこと。相続人には順位があり、配偶者と上の順位の人だけが相続 できます。

順位 相続人
常に相続人 配偶者
第1順位 被相続人の子
第2順位 直系尊属(父母など)
第3順位 兄弟姉妹

つまり、被相続に子供がいる場合、第2位となる父母などは法定相続人にはなれないということです。

複数人で相続する場合は相続方法を決める

預貯金など簡単に分割できる遺産はそのまま分配すれば問題ありませんが、マンションや車など簡単に分配できないものは、どのように相続するのか決めなくてはなりません。

複数人でマンションを相続する場合、分割方法は大きく分けて4つになります。

現物分割

マンションは姉、預貯金は弟といった場合に、遺産ごとに分割する方法。マンションを1人がそのまま相続する方法です。

1人が相続したことになるので、後々売却や大規模なリフォームがスムーズに行えます。

代償分割

代償分割とはマンションを1人が相続する代わりに、他の相続人にはマンションを相続する際と同じだけの金額を支払う 方法になります。

他の相続人はマンションを相続することはできませんが、その分現金を受取るので他の相続人は納得しやすくなります。支払う金額はマンションを相続する人の自己資産から支払います。

換価分割

相続したマンションを売却し、その売却額を相続人に分配する方法。マンションに誰かが住むこともありませんし物件の評価額ではなく 、実際にマンションが売れた価格になるので相続人には最も公平な分配方法になります。

また、売却額から不動産会社に支払う仲介手数料なども支払うことが可能なので、費用も平等に負担できます。
換価分割するのならマンションを損せず売却し、なるべく手元に残るお金を多くしたいもの。売却額を安く設定して損しないように、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。査定額を見比べることで、マンションの適性販売額がわかります。

マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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共有分割

マンションを共有名義にして複数人で相続する方法です。最も話がまとまりやすく簡単ですが、相続後の固定資産税や管理費の支払いを誰がするのかなど、後々揉めやすくなってしまいます。

また、共有名義の場合、全員が合意しないとマンションは売却できないので、相続人は自分の権利だけを売却することは難しくなります。できたとしても実際にマンションを売却して売却額を分配するよりも安い価格での売却になってしまうでしょう。

遺産分割協議書を作る

複数人で遺産を相続する場合、誰が何をどれだけ相続するかを話し合いで決める遺産分割協を行わなくてはなりません。

遺産分割協議を行い、全員の同意を得ることができたら遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書とは話し合いの結果を書き記したもので、全員が合意した旨を証明するために相続人全員の実印と署名が必要になります。相続登記をする際には全員の印鑑証明書も必要になります。

遺産分割協議書はマンションの相続登記を行う際や預貯金を引き出す際などに必ず必要になるので、忘れずに作成するようにしましょう。

相続税の申告をする

被相続人の遺産を相続する場合には、相続税の支払いが生じます。被相続人が亡くなってなら10ヶ月以内に申告するようにしましょう。難しいと思ったらお近くの税理士に相談しましょう。

申告にはマイナンバーの写しや相続人全員の印鑑証明などの書類と申告用紙をまとめて税務署に提出します。相続税の支払い期限は申告期限と同じ。現金で一括納付するのが原則となっているので、期限ギリギリに申告だけして安心しないように気をつけましょう。

もし、期限までの元気での納付が難しい場合は延納物納が可能です。延納とはざっくり言うと相続税を分割で支払える制度のこと。相続税額が10万円を超えているなど4つの条件を満たせば最長20年の延納が可能です。ただし、延納する分利子税がかかるので注意しましょう 。

延納ができる条件
相続税額が10万円を越える
金銭で納付するのが困難な事由があり、納付困難な金額の範囲内である
延納税額および利子税の額に相当する担保を提供する
延納申請書および、担保提供関係書類を期限までに提出する

物納は延納しても現金で納めるのが難しい場合に物で納められる制度です。最終的な措置として使えるものだと覚えておきましょう。ただし、物納できる物は限られており、優先順位があるので、何を納めても良いという理由ではありません。

上位のものから納めるルールで、所有してない・足りない場合は下位のものを納めます。

1位 不動産・船舶・国債証券・上場株式など
2位 非上場株式など
3位 動産(家財・宝石・貴金属・骨董など)

基本的は現金での納付になるので、延納・物納は最終手段であると心得ておきましょう。延納・物納はイレギュラーなので、手続きに時間がかかりますし、利子税など費用も発生します。

その他、相続税の控除方法などは後ほど解説します。

書類を集める

相続登記の手続きは自分自身で行うことも可能な手続きですが、最も大変なのは書類集めです。被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍を集めることになります。本籍地が遠方の場合は、郵送で請求する事になるので請求してから戻ってくるまでに1週間くらいかかることになります。 必要となる書類の量が多い上に、市区町村の役所と一口に言っても不動産が所在する町の役所、被相続人の本籍がある場所の役所などいくつもの市区町村の役所を回らなくてはなりません。

被相続人の本籍地が分からないとなると探すのに時間が余計に必要になるので、早めに始めましょう。

相続登記に必要な書類は以下になります。

番号 書類名 取得できる場所
1 対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本) 法務局
2 被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)又は戸籍の附票 市区町村の役所
3 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本 市区町村の役所
4 相続人全員の現在の戸籍謄本 市区町村の役所
5 対象不動産を取得する相続人の住民票又は戸籍の附票 市区町村の役所
6 対象不動産の固定資産評価証明書 市区町村の役所
7 相続人全員の印鑑証明書 市区町村の役所
8 遺産分割協議書 自身で用意

被相続人の戸籍謄本やマンションが建っている場所が現在住んでいる場所から遠く離れていることもあるでしょう。書類を取得するためにわざわざ新幹線に乗るのは大変です。そういった場合は書類を郵送してくれる役所が ほとんどなので、事前に電話で連絡をし可能かどうか確認してみましょう。ネットで検索すれば、すぐに分かります。

書類を取得する代金のほかに郵送料を請求されますが、新幹線のチケットを購入するよりは安く費用を抑えることが可能です。代金は定額小為替で郵送しなければなりません。郵便局で購入できます。小為替1枚買うごとに100円手数料を取られてしまうので、なるべく一気に多めに小為替は購入する方がお得です。

相続登記を行う

相続登記とは、相続するマンションの名義を被相続人(亡くなった方)から相続人に 変更することです。不動産は名義変更をしてはじめて自分の物 になります。

相続登記はいつまでにやらなくてはいけないといった期限はありません。しかし、名義を被相続人のままにしておくと、勝手に売られてしまったり、ほかの相続人の借金のカタに取られてしまうといった可能性があります。これまでは金がかかる、面倒臭いからと相続登記を放置するケースが目立ち、大きな問題になりました。国もこのままではまずいと、相続登記の義務化を検討し、2021年4月21日に国会で成立し、公布から3年以内に施行予定。2024年度を目途に準備が進んでいます。相続登記が義務化になりますので、被相続人の相続財産の中に不動産があることを知った日から、3年以内に登記をしなければいけなくなります。正当な理由無しでそれを怠ると10万以下の過料を払わなければいけません。今後は相続登記を放置する人は少なくなると思います。

だからこそ自身の相続が決まったら、早めに相続登記を行いましょう。相続登記を行い、自分の名義になってはじめて売却やリフォームのための住宅ローンが組めます。

相続登記の申請は法務局で行います。 法務局に申請書と必要書類を提出すると約10日ほどで登記完了証権利証が発行されるので、窓口か郵送で受け取れば、相続登記が完了となります。

しかし、申請する法務局はどこでも良いわけではありません。相続登記の申請はマンションが所在する地域を管轄する法務局になります。

法務局の業務時間は平日8時30分~17時15分までとなり、土日は受け付けていません。平日は忙しい、遠方で法務局へ行くことができないという場合は郵送という選択肢もあります。ただし、郵送にしてしまうとその場書類の確認や修正ができない ので、些細な記入漏れも許されません。書類を完璧に作成する必要があるので注意しましょう。

 

分譲マンションの相続で発生する税金と費用

マンションを相続する際には税金とそのほかに費用が発生します。いくらかかるのか把握し、節税が可能なものは対策を取るようにしましょう。

相続で発生する登録免許税

不動産を相続すると所有者が変わるため、所有者移転登記を行う必要があります。登記とは不動産の所在地や面積、所有者情報を登録することです。この登記の際に発生する税金が登録免許税です。登録免許税は以下の計算式で計算されます。なお、100円未満は切り捨てとなります。

  • 固定資産税評価額 × 0.4% = 登録免許税

相続で発生する相続税

相続の際の主な税金といえばこの相続税です。相続税はマンションや金融資産などに別々でかかってくるわけではなく、財産すべてを合計した課税価格に対してかかってきます 。ただし相続税には基礎控除などの控除があり、その控除額を差し引いた金額に相続税が課税されるため、控除額以内であれば相続税の支払いは必要ありません。

相続税でつ基礎控除がある

遺産相続が行われた際、すべての遺産の総額からこの基礎控除額を引いた金額に、相続税が課税される仕組みとなっています。基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

  • 3,000万円 + 相続人の数 × 6,00万円 = 基礎控除額

この基礎控除額の範囲内であれば、相続税は発生しません。また基礎控除額を超えてしまった場合でも、特定の条件を満たすことによってほかの控除を受けられる可能性があります。

相続税には控除がある

相続税には利用できる控除や特例があります。使えるものはないか確認をしましょう。

小規模宅地等の課税価格の計算の特例

相続した不動産が、被相続人(故人)自身の居住用であった場合や被相続人(故人)と同一生計の親族の居住用であった場合、またその不動産が事業用、貸付用であった場合には一定範囲の面積について評価額が減税される制度があります。この制度はマンションに対しても適応されます。詳しくは下記の表をご覧ください。

条件 減額対象面積 減額割合
特定移住用宅地等【居住用】 330㎡ 80%
特定事業用宅地等【事業用】 400㎡ 80%
貸付事業用宅地【貸付用】 200㎡ 50%

配偶者の税額軽減の制度

配偶者に至っては、被相続人死亡後の配偶者への配慮から、相続税を軽減できる制度があります。軽減額は1億6千万までか、それを超えても法定相続分までであれば相続税はかかりません。こちらの制度もマンションの相続に対しても有効となっています。控除や減税の制度を賢く利用し、支払う税金をなるべく減らしましょう。

マンションを相続する際の費用

マンションを相続する際に最もかかるのは税金ですが、それ以外にも費用が発生します。必ずかかる費用は必要書類を役所で取得する際に発生する料金です。

相続する人数で取り寄せる書類の枚数が変わってくるので価格も変化しますが、おおよそ5000円~2万円程度です。郵送料は多くの役所で1件につき500円前後の費用が発生するので、あまり多用すると費用がかさんでしまうので、注意しましょう。

そのほかには、司法書士に相続登記の手続きを依頼をすると10万~25万円程度(上限は無し)の報酬が発生します。複雑な相続であればあるほど報酬は高くなります。登記申請だけではなく、戸籍の収集、遺産分割協議書作成を司法書士に全て任せるともっと費用はかかります。ですが自分で複雑な相続登記を申請するのは非常に難しいので、相続に熟知した信頼できる司法書士に全てを依頼するのが最善です。価格の詳細や司法書士に依頼すると良い理由は後ほどで解説しますが、かかるものとして考えておいた方が良いでしょう。自分でやるよりは司法書士に任せる方が費用はかかりますが、非常に安心感があります。お金で苦労の時間と手間を買えるので結局は安上がりになります。

  • 相続に関わる税金
  • 基礎控除
  • 相続に関わる費用

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相続した分譲マンションの評価方法

相続した分譲マンションは相続税を支払う必要がありますが、まずはそのマンションがどれくらいの価値があるのかを計算する必要があります。ここでは税金を計算するためのマンションの評価方法を見ていきましょう。

不動産の価値は土地と建物に分け計算する

土地の価値の計算

不動産を評価する時は、基本的に土地と建物に分けて計算します。まず土地ですが、国税庁が公表している路線価図と呼ばれる、道路ごとにつけられた値段の表で確認することができます。計算方法は以下の通りです。

  • 路線価(1㎡あたりの金額)× 宅地面積(㎡)= 土地の価値

建物の価値の計算

建物の評価は固定資産税評価額で計算します。固定資産税評価額とは固定資産税をかける基準となる評価額のことで、公示価格の80%を基準に決定されることになっています。

分譲マンションの価値の計算方法

分譲マンションは一般的な戸建住宅と違い1つの土地と建物を共有しているので、計算方法が少し異なってきます。先ほどの土地の価値の計算方法に「持分割合」をかけることによって計算することができます。

  • 路線価(1㎡あたりの金額)× 宅地面積(㎡)× 持分割合 = 分譲マンションでの土地の価値

建物の価値については一般的な戸建住宅と同じく固定資産税評価額によって計算します。毎年市町村から送られてくる固定資産税課税明細書に記載されている場合はそちらを利用しましょう。

  • 土地の価値の計算
  • 建物の価値の計算
  • マンションの場合

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マンションを相続した後にやることは?3つの選択肢

マンションは相続して終わりではありません。相続した後はどうするのか考えておきましょう。選択肢は大きく分けて3つです。マンションを相続した際に最もやってはいけないことも合わせて解説します。

マンションに住む

相続するマンションに現在住んでいる、思い出のマンションなので手放したくない場合はそのまま住むという選択が良いでしょう。

自分で住むのなら、やることは相続登記と両隣の住人に挨拶する 程度で最もカンタンな選択肢です。相続登記をすれば、固定資産税などの請求も相続人の名義で届くのでそのまま通常の生活が可能です。

マンションを貸す

相続したマンションにいずれは住みたいが当分は住む予定がないという場合は、賃貸にすると良いでしょう。賃貸にすると家賃収入が得られるので、その分で固定資産税などの維持費を支払うことが可能です。

ただし、借主によっては賃貸だからと雑に住んでしまったり、禁止してもタバコを吸ってしまい臭いがつくなど部屋劣化が進んでしまう 可能があります。また、借主がいなければ家賃収入はゼロです。家賃収入がない時には、自身が維持費を支払うことを忘れないようにしましょう。

賃貸に向いているマンションは築年数が浅いものや人気エリアに所在する物件 です。築年数が浅く人気エリアにあれば借り手がつきやすく、借主が退居してもすぐほかの借主を見つけられるので、家賃収入が無くなる期間を短くできるでしょう。

賃貸を行う場合にまずやるべきは、賃貸物件を取り扱っている不動産会社に相談 です。家の状況や周辺の似た物件の家賃などを教えてもらい、家賃収入で維持費がまかなえるのか、そもそも賃貸できそうかなどを検討すると良いでしょう。

マンションを売る

相続したマンションに住む予定はない、相続したマンション以外に持ち家があり維持費を両方支払うのは難しいといった場合は売却しましょう。

売却してしまえば、それ以降維持費が発生することはありませんし、不適切な管理や借主と近隣住人などのトラブルに巻き込まれる心配もありません。また、売却すればまとまった資金を得ることもできます。

築年数が47年に近い、もしくは過ぎている場合は売却をおすすめします。多くのマンションの耐用年数は47年。この期間を過ぎると税法上建物の価値はゼロと言われています。47年を過ぎたマンションは住めないわけではありませんが、資産価値がグッと下がってしまいます。

戸建ての場合は家を解体して土地を売るという選択肢がありますが、マンションの場合は土地の持ち分も少なく1人の意思で建物を解体することもできないので、47年を過ぎると買手もつきづらくなります。修繕積立金の金額もどんどん値上がり ます。維持費も高くなるので、早めに売却してしまった方が良いでしょう。

売却の場合やるべきことは査定です。査定をしてもらい家の市場価格を知りましょう。査定を依頼することで不動産会社に出会うこともできるのでその後の売却活動もスムーズです。

不動産を査定してもらう際には一括査定サービスのイエウール がおすすめです。 イエウールを利用すれば、複数社の査定額を比較できるのでより高く売却してくれる不動産会社を見つけられます。業界No.1 のイエウールなら対応エリアも広いので、ほかの一括査定サイトで起こり得る不動産会社が見つからないということもないでしょう。

最もやってはいけないのは放置

不動産を相続した際に最もやってはいけないのは放置です。不動産は持っているだけで固定資産税などの税金などが発生します。さらにマンションの場合は管理費や修繕積立金などの維持費 も発生します。

誰も住まず売却などが難しいからといって放置しておくと、お金ばかりがかかってしまいます。さらに、人の出入りが少ないと湿気などが溜まってしまい壁紙などの劣化を早めてしまい、資産としての価値も下げてしまう可能性が高いでしょう。

  • 可能なら住み続ける
  • 賃貸として収入確保
  • 売却して現金化する

マンションを売却する際の注意点

「相続人が複数いるため」「相続したマンションに住む予定がない」といった理由でマンションを売却される方は多いです。相続したマンションを売却する際には、以下のようなことを気をつけましょう。

複数社に査定してもらう

マンションを売却する際には、まず物件がいくらで売れるのか市場価格を調べる必要があります。そのために利用したいのが不動産会社の査定です。しかし不動産会社の査定に厳密に決められたルールはなく、不動産会社によって査定額は異なります。

つまり、1社に査定を依頼しただけでは、その査定結果が高いのか安いか分からず、市場相場も分からないのです。市場相場を正確に把握するためには、1社だけでなく複数社に査定依頼を出して、査定結果を比べて平均を出しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、一括査定サイトが便利です。一度の申し込みで、売却したいマンション周辺の不動産会社を紹介してくれますし、その中から査定してもらう会社を選べます。

一括査定サイトはいくつかありますが、イエウールなら査定依頼対応エリアが広いので、地方にあるマンションなども対応可能です。

相続したマンションを売却し売却金を複数の相続人と分配する、相続したマンションのローンの残りを売却額で支払いと考えている場合、物件を安く売ってしまっては現金の持ち出しが必要になってしまう場合も。市場相場を把握して、売却で損しないようにしましょう。

内覧の時には部屋に荷物を置いておかない

被相続人が亡くなってしまった後で遺品を整理するのは辛いと思いますが、売却するマンションには内覧時に荷物がないようにしましょう。

日用品はもちろん、家具やベランダに置いてある植木などもすべて処分するか、別の場所に移動しましょう。荷物が部屋に残っていると買主候補は生活をイメージしやすいですが、物が入っているクローゼットなどは開けづらく、納得のいくまで内覧できずマイナスイメージが残ってしまう場合があります。

また、年季の入った家具や手入れが行き届いていない植木などは場合によっては部屋の印象を暗くしかねません。早いうちに家具など荷物は整理して、部屋のイメージが他の要素で左右されないように気をつけましょう。

ハウスクリーニングを行う

家財道具を片付ければマンションの中は広く綺麗に見えますが、家財道具を片付けるだけでは足りません。ハウスクリーニングを行い、物件を掃除してもらいましょう。

ハウスクリーニングとは売却予定の家や購入物件を掃除してくれるサービス。業務用の洗剤や機材を使って掃除することで、普段手に届かないような汚れや素人では難しいガンコな汚れなどを落としてくれます。

マンションを売却する際、お風呂場や洗面所などの水回りは汚れやすく、買主がチェックするポイントです。業者に依頼することで、細かいところまで掃除できるので水アカの臭いなども取ることができるので、買主に悪い印象を与えずに済みます。

ハウスクリーニングの費用は8000円~1万5000円程度、時間も1日のみで数時間程度で清掃が完了するので、内覧希望者が訪れる前に終わらせておきましょう。

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相続したマンションはなるべく早めに売却しよう

先ほど述べた築年数や、売却価格を申請することによって相続税を減らせるなどの理由から、相続したマンションはなるべく早めに売却した方が有利となります。将来的にそのマンションに住む可能性がない場合は、ただ維持しておくだけでも費用がかさみ、しっかりと維持管理していても時が経てば資産の価値は下がっていきます。しっかりと今後のライフプランを確認し、売却を検討されている方は早めに手続きを済ませましょう。

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また、土地の相続について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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