分譲マンションを相続する際には相続税が発生し、相続税は相続税評価額に基づいて納めることになります。。
分譲マンションの相続税の評価額は、建物部分の相続税の評価額＋土地部分の分譲マンションの相続税の評価額で算出できます。
この記事では、分譲マンションの相続税評価額を調べる方法と、建物部分の相続税評価額を調べる方法、土地部分の相続税評価額を調べる方法を解説します。
分譲マンションの相続税評価方法
分譲マンションの相続税の評価額は、建物部分の相続税の評価額＋土地部分の分譲マンションの相続税の評価額で算出できます。
建物部分の相続税評価額「固定資産税の課税明細書」で確認できる固定資産税評価額に等しいです。土地の相続税評価額は、マンションの土地全体の評価額×持分割合で計算できます。この章は相続税評価方法について、一つずつ解説していきます。
相続税の評価は土地と建物で分けて考える
マンションの相続税の評価は、一戸建てを相続するときと同じように、土地と建物に分けて考えます。
建物の評価は固定資産税評価額と同じなので、固定資産税評価額を調べることで建物の評価額を知ることができます。
土地の評価はその土地が市街地にある場合には路線価方式で、郊外にある場合には倍率方式で計算します。
それでは土地と建物の評価額をどのように計算したらいいのか、ぞれぞれ具体的に見ていきましょう。
- 相続税評価は土地と建物別
相続金額は共有部分も算出
持分割合は敷地権の割合
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建物に関する相続税評価方法
建物に関する相続税評価額はどうやって調べるのでしょうか？
結論からいうと、建物に関する相続税評価額＝固定資産税評価額です。
そのため、建物に関する相続税評価額を知るためには、固定資産税評価額を確認すればよいです。
固定資産税評価額と同じ
分譲マンションの相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。
マンションの建物の固定資産税評価額は、建物それぞれについて、既に算出されているので、そちらを確認することになります。
では、確認方法について詳しく説明しましょう。
固定資産税評価額の確認方法
固定資産税評価額を確認するための方法には、課税証明書を確認する方法と、都税事務所や市町村役場で固定資産評価証明書を取得する方法があります。
固定資産税の課税証明書が手元にあれば、そちらの「家屋の所在」の「固定課税標準額」という項目を確認すれば、自分が所有している分譲マンションの評価額がわかります。
たとえば、固定資産標準額が6,975,100円と記載されていれば、その金額が固定資産税評価額になります。
固定資産評価証明書を取得しなくてはいけない場合には、取得できる人は基本的に関係者に限られること、つまりその不動産の所有者や抵当権を持っている人に限られることに注意しましょう。
ただし司法書士に依頼して証明書を取得してもらうことは可能です。
- 固定資産税評価額は算出済
- 課税証明書
- 固定資産評価証明書
土地に関する相続税評価方法
土地の相続税評価額＝マンション全体の土地の評価額×持分割合で計算できます。土地のマンションには共有部分と専有部分があり、分譲マンションの所有範囲としては、居住する部屋以外だけではなく、マンションの土地の一部も割合に基づいて実は所有しています。
そのため、土地に関する相続税評価額を知るためには、まずマンションの持分割合を調べる必要があります。
そのうえで、マンション全体の土地の評価額を確認することになります。
マンション全体の土地の評価額を調べる方法としては、市街地であれば路線価方式、郊外であれば倍率方式で調べることになります。
そのうえで、マンション全体の土地の評価額×持分割合を計算すれば、土地に関する相続税評価額を知ることができます。
マンションは共有部分と専有部分がある
まず前提として、分譲マンションには共有部分と専有部分があります。
共有部分とは、マンションの中でほかの住人と共有しているスペースのことです。
たとえば、庭や玄関ホール、共用の廊下、エレベーターは、いずれも共有部分にあたります。
専有部分とは、実際に生活をしているそれぞれの部屋のことです。。
分譲マンションを購入するということは部屋だけを購入したつもりになってしまいますが、実は共有部分も同時に買っています。
相続税評価をする場合には、共有部分も含めた相続金額を算出して計算しなくてはいけません。
どのように共有部分を含めて計算するのかというと、マンション全体の相続税評価額をまずは計算してから、持分割合を掛けて計算します。
持分割合というのは、マンション全体に対して、購入者が所有している専有部分の割合のことです。
管理費や修繕費の割り当てもこの持分割合に基づいて決められています。
また、マンション管理組合の総会時の議決権の割合にも反映されています。
普段の生活の中ではあまり意識することはないですが、相続が発生する前から、持分割合については頭に入れておいた方がいいでしょう。
持分割合の確認方法
持分割合の確認はどのようにしたらいいのでしょうか？
持分割合というのは、土地の登記簿やマンションの売買契約書に記載されています。
マンションの売買契約書の「敷地権の割合」という項目を確認すると「439931分の7426」などという記載があり、それが持分割合になります。
もちろん土地の登記簿を取得して確認する方法もあります。
土地全体の相続税評価額から算出する
次に土地の相続税評価額についてみていきましょう。
土地を計算する場合には、市街地であれば路線価方式で、郊外にある場合には倍率方式で計算します。
それぞれの具体的な計算方法は次の通りです。
路線価方式の場合
路線価というのは道路に面した土地に設定された1平方メートル当たりの評価額で、市場価格の7割から8割程度に設定されています。
路線価方式で計算する場合のマンション全体の相続税評価額の計算方法は次の通りです。
- 路線価×地積×画地補正率
地積というのは土地の面積のことを意味しています。
画地補正というのは土地の形や道路に対しての位置関係を考慮して微調整することです。
路線価というのは正方形で計算されていますが、実際の土地は正方形とは限りません。
三角形や多角形の土地、角がなく丸い土地など様々です。
土地ごとの事情を考慮に入れて、画地補正を行ったうえで土地の評価額は決定されています。
倍率方式の場合
郊外にある土地の場合には倍率方式計算します。
倍率というのはそれぞれの地域で設定されている評価倍率のことを意味しています。
倍率方式というのは、固定資産税評価額にこの評価倍率を掛け合わせて、相続税評価額を算出する方法です。
マンション全体の相続税評価額の計算方法はこのような計算式になります。
- 固定資産税評価額×倍率
例えば固定資産税評価額が500万円で、評価倍率が1.1倍に設定されている場合には、相続税評価額は次のようになります。
- 550万円×1.1倍＝550万円
評価倍率の確認方法
評価倍率というのは、市区町村ごとに町（丁目）もしくは大字ごとに決められて表の形で公表されています。
それぞれ地区ごとの評価倍率は国税庁のホームページの財産評価基準書で確認することができます。
土地の相続税評価額を算出する
路線価方式もしくは倍率方式でマンション全体の土地の相続税評価額を算出したら、自分の相続税評価額を算出します。
自分の相続税評価額を算出する方法は、マンションの土地全体の評価額に持分割合を掛けます。
具体的な土地の計算例
正面路線価1平方メートルあたり50万円で、マンション全体の地積が1,267.65平方メートル。
奥行補正、速報路線の影響は考慮しなくてもいいとすると、マンション全体の土地の評価額は次のようになります。
- 50万円×1,267.65平方メートル≒6億3383万円（万円以下は四捨五入）
- 6億3383万円×7426/439931＝1,070万円（万円以下は四捨五入）
土地と建物の評価額の合計はこの金額に、固定資産税の課税証明書に記載されている建物の固定資産税評価額を足すと概算ですが算出できます。
自分で調べるのが面倒なら不動産会社に相談
相続後、売却を検討しているのなら早めに不動産会社に相談するのが賢明です。
優秀な不動産会社なら、マンションの相続を調べる方法も知っています。
後々売却する不動産のことなら、相続税がいくらになるのか調べる際には力になってくれるでしょう。
ただし、相続税から相談したいのなら優秀な不動産会社でなくてはなりません。
優秀な不動産会社でないと、相続税を調べる知識や紹介できる専門家のツテが少ないからです。
優秀な不動産会社を見つけるなら、査定時がチャンス。
査定を複数社に依頼し、対応の速度や受け答えなどを見比べてみましょう。
普段不動産会社を利用することが少ない人でも、複数社を見比べるのであれば、良し悪しを判断しやすくなります。
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相続税対策は不動産会社に相談
分譲マンションの相続税の評価額についてこの記事ではお伝えしてきましたが、この記事の内容だけで頭の中がごちゃごちゃとしてきてしまった、という人もいることでしょう。
一戸建てであれば単純に土地と建物の評価額から算出すればいいだけなのですが、分譲マンションの場合には持分割合というものも考えなくてはいけません。
なかなかこの計算は素人には難しいのが現実です。
また小規模宅地等の特例を使いたいけれども、自分と親の現状を考えるとどのような対策を具体的に摂ればいいのかわからない、という人もいるでしょう。
やはり分譲マンションの相続については、できるだけ早いうちに専門家に相談したいものです。
でもいったいどんな専門家に相談したらいいのでしょうか？
事業などを行っていて、普段から弁護士や税理士、司法書士などとのお付き合いがある人なら簡単に相談できるでしょう。しかし一般の人には、こういった専門家は敷居が高いものです。
分譲マンションの相続は不動産の相続なので、不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産は土地や建物の売買だけではなく、不動産の専門家として、相続税対策などの相談にも乗ってくれます。
でもほとんどの町には複数の不動産業者があります。
普段から不動産会社とお付き合いがない人にとっては、どこの会社が信頼できる会社なのかわかりません。
いったいどこの不動産に相談したらいいのかわからない、という人も多いことでしょう。
そんな時には、全国2300社以上の厳選された不動産会社が対応している一括査定サイト「イエウール」で探してみることをおすすめします。
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不動産会社に相談するというと、いったいどんなイメージを持っていますか？
「余計な物件を売りつけられる」
「後から営業の電話がうるさい」
「訳の分からない専門用語をまくしたてられて、気が付いたらハンコを押していた」
確かに必要のない物件を売りつけたり、相手の迷惑も考えずに営業の電話をかけまくるような業者も不動産業界には多いのは現実です。
しかし、イエウールではお客様の迷惑になるような営業の電話は一切行っていません。
また、登録業者の選定も全国規模の大手の不動産会社から、長年その土地で信頼を築いてきた地域密着型の会社まで、幅広く選定しています。
一口で不動産選びとはいっても、地域ごとに事情が違うしがらみなども理解してくれる地域密着型がいいという人もいます。