分譲マンションの相続税評価はどのように計算するのか徹底解説

分譲マンションの相続税評価はどのように計算するのか徹底解説
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親が亡くなる、ということは考えたくはないことですが、いずれ多くの人が直面しなくてはいけなくなる現実です。そして相続するべき財産がある場合には、相続税対策も併せて考えなくてはいけません。
相続税が発生する対象には預貯金や株式などの金融証券類の他に不動産も含まれます。不動産の相続税の評価というのは、土地と建物に分けて行われることになっています。しかし、一戸建てであれば単純に土地の評価額と建物の評価額から単純に計算すればいいのですが、分譲マンションの場合にはどのように計算したらいいのでしょうか?
ここ20年から30年ほどの間に一戸建てではなく分譲マンションを購入する人が激増しました。その結果、近年になり分譲マンションの相続に直面する人が増えてきました。一戸建てよりも計算方法が大変な分譲マンションの相続税の評価方法についてみていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 分譲マンションの相続税評価額は、固定資産税評価額と同じ
  • 固定資産税評価額は課税証明書を確認したり、都税事務所や市町村役場で受け取ることができる

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「まずはマンション相続の基礎知識を知りたい」という方は、マンション相続の記事をご覧ください。

分譲マンションの相続税評価方法

マンションは共有部分と専有部分がある

まず、前提条件としてマンションには共有部分と専有部分があります。簡単に説明すると共有部分というのは、庭や玄関ホール、共用の廊下、エレベーターなどです。専有部分というのが実際に生活をしているそれぞれの部屋になります。
分譲マンションを購入するということは部屋だけを購入したつもりになってしまいますが、実は共有部分も同時に買っています。
相続税評価をする場合には、共有部分も含めた相続金額を算出して計算しなくてはいけません。
どのように共有部分を含めて計算するのかというと、マンション全体の相続税評価額をまずは計算してから、持分割合を掛けて計算します。
持分割合というのは、マンション全体に対して、購入者が所有している専有部分の割合のことです。管理費や修繕費の割り当てもこの持分割合に基づいて決められています。また、マンション管理組合の総会時の議決権の割合にも反映されています。
普段の生活の中ではあまり意識することはないでしょうが、相続が発生する前から、持分割合については頭に入れておいた方がいいでしょう。

持分割合の確認方法

持分割合の確認はどのようにしたらいいのでしょうか?
持分割合というのは、土地の登記簿やマンションの売買契約書に記載されています。
マンションの売買契約書の「敷地権の割合」という項目を確認すると「439931分の7426」などという記載があり、それが持分割合になります。もちろん土地の登記簿を取得して確認する方法もあります。

相続税の評価は土地と建物で分けて考える

マンションの持分割合が確認出来たら、実際に相続税の評価額を計算していきます。マンションの相続税の評価は、一戸建てを相続するときと同じように、土地と建物に分けて考えます。建物の評価は固定資産税評価額と同じです。
土地の評価はその土地が市街地にある場合には路線価方式で、郊外にある場合には倍率方式で計算します。土地と建物の評価額それぞれに持分割合を掛けることで、相続税評価額となります。それでは土地と建物の評価額をどのように計算したらいいのか、ぞれぞれ具体的に見ていきましょう。

  • 相続税評価は土地と建物別
  • 相続金額は共有部分も算出
  • 持分割合は敷地権の割合

そもそもマンションの評価額とは何かわからないという方もいるでしょう。以下の記事では、評価額について説明しています。ぜひ参考にしてください。

 

マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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建物に関する相続税評価方法

固定資産税評価額と同じ

分譲マンションの相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。マンションの建物の固定資産税評価額は、建物それぞれについて、既に算出されているので、そちらを確認しましょう。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額を確認するための方法には、課税証明書を確認する方法と、都税事務所や市町村役場で固定資産評価証明書を取得する方法があります。
固定資産税の課税証明書が手元にあれば、そちらの「家屋の所在」の「固定課税標準額」という項目を確認すれば、自分が所有している分譲マンションの評価額がわかります。
例えば固定資産標準額が6,975,100円と記載されていれば、その金額が固定資産税評価額になります。
固定資産評価証明書を取得しなくてはいけない場合には、取得できる人はその不動産の所有者や抵当権を持っている人等、基本的に関係者のみとなるので注意しましょう。ただし司法書士に依頼することは可能です。

  • 固定資産税評価額は算出済
  • 課税証明書
  • 固定資産評価証明書

土地に関する相続税評価方法

土地全体の相続税評価額から算出する

次に土地の相続税評価額についてみていきましょう。土地を計算する場合には、市街地であれば路線価方式で、郊外にある場合には倍率方式で計算します。それぞれの具体的な計算方法は次の通りです。

路線価方式の場合

路線価というのは道路に面した土地に設定された1平方メートル当たりの評価額で、市場価格の7割から8割程度に設定されています。
路線価方式で計算する場合のマンション全体の相続税評価額の計算方法は次の通りです。

  • 路線価×地積×画地補正率

地積というのは土地の面積のことを意味しています。
画地補正というのは土地の形や道路に対しての位置関係を考慮して微調整することです。
路線価というのは正方形で計算されていますが、実際の土地は正方形とは限りません。三角形や多角形の土地、角がなく丸い土地など様々です。土地ごとの事情を考慮に入れて、画地補正を行ったうえで土地の評価額は決定されています。

倍率方式の場合

郊外にある土地の場合には倍率方式計算します。倍率というのはそれぞれの地域で設定されている評価倍率のことを意味しています。
倍率方式というのは、固定資産税評価額にこの評価倍率を掛け合わせて、相続税評価額を算出する方法です。
マンション全体の相続税評価額の計算方法はこのような計算式になります。

  • 固定資産税評価額×倍率

例えば固定資産税評価額が500万円で、評価倍率が1.1倍に設定されている場合には、相続税評価額は次のようになります。

  • 550万円×1.1倍=550万円

評価倍率の確認方法

評価倍率というのは、市区町村ごとに町(丁目)もしくは大字ごとに決められて表の形で公表されています。それぞれ地区ごとの評価倍率は国税庁のホームページの財産評価基準書で確認することができます。

土地の相続税評価額を算出する

路線価方式もしくは倍率方式でマンション全体の土地の相続税評価額を算出したら、自分の相続税評価額を算出します。
自分の相続税評価額を算出する方法は、マンション全体の評価額に持分割合を掛けます。

具体的な土地の計算例

正面路線価1平方メートルあたり50万円で、マンション全体の地積が1,267.65平方メートル。奥行補正、速報路線の影響は考慮しなくてもいいとすると、マンション全体の土地の評価額は次のようになります。

  • 50万円×1,267.65平方メートル≒6億3383万円(万円以下は四捨五入)

自分の相続税評価額を算出するためには持分割合をここに掛けます。持分割合が439931分の7426としたら、計算式は次の通りです。

  • 6億3383万円×7426/439931=1,070万円(万円以下は四捨五入)

土地と建物の評価額の合計はこの金額に、固定資産税の課税証明書に記載されている建物の固定資産税評価額を足すと概算ですが算出できます。

自分で調べるのが面倒なら不動産会社に相談

相続後、売却を検討しているのなら早めに不動産会社に相談するのが賢明です。

優秀な不動産会社なら、マンションの相続を調べる方法も知っています。後々売却する不動産のことなら、相続税がいくらになるのか調べる際には力になってくれるでしょう。

ただし、相続税から相談したいのなら優秀な不動産会社でなくてはなりません。優秀な不動産会社でないと、相続税を調べる知識や紹介できる専門家のツテが少ないからです。

優秀な不動産会社を見つけるなら、査定時がチャンス。査定を複数社に依頼し、対応の速度や受け答えなどを見比べてみましょう。普段不動産会社を利用することが少ない人でも、複数社を見比べるのであれば、良し悪しを判断しやすくなります。

不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスのイエウールを利用するのが得策。
イエウールなら、一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができますし、24時間受け付けているので貴重な休日の時間を潰すこともありませんし、平日の昼休憩中に申し込むことも可能です。

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相続税対策は不動産会社に相談

分譲マンションの相続税の評価額についてこの記事ではお伝えしてきましたが、この記事の内容だけで頭の中がごちゃごちゃとしてきてしまった、という人もいることでしょう。
一戸建てであれば単純に土地と建物の評価額から算出すればいいだけなのですが、分譲マンションの場合には持分割合というものも考えなくてはいけません。
なかなかこの計算は素人には難しいのが現実です。
また小規模宅地等の特例を使いたいけれども、自分と親の現状を考えるとどのような対策を具体的に摂ればいいのかわからない、という人もいるでしょう。
やはり分譲マンションの相続については、できるだけ早いうちに専門家に相談したいものです。
でもいったいどんな専門家に相談したらいいのでしょうか?事業などを行っていて、普段から弁護士や税理士、司法書士などとのお付き合いがある人なら簡単に相談できるでしょう。しかし一般の人には、こういった専門家は敷居が高いものです。
分譲マンションの相続は不動産の相続なので、不動産会社へ相談することをおすすめします。不動産は土地や建物の売買だけではなく、不動産の専門家として、相続税対策などの相談にも乗ってくれます。
でもほとんどの町には複数の不動産業者があります。普段から不動産会社とお付き合いがない人にとっては、どこの会社が信頼できる会社なのかわかりません。
いったいどこの不動産に相談したらいいのかわからない、という人も多いことでしょう。
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もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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