都市計画法での住居用途地域の中で、第二種住居地域は比較的規制が緩やかです。
そのため、様々なタイプの建物が存在する、利便性が高い、そして人気が高く地価が上がりやすいといった特徴があります。
本記事では、第二種住居地域の特徴や規制を確認したうえで、土地活用の具体的な事例と成功のポイントについて解説します。
第二種住居地域とは？用途地域との関係
第二種住居地域は用途地域のひとつです。
第二種住居地域の性質を理解するためにも、以下からはこの用途地域について解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法で定められた地域の分類のことです。
その土地において建てられる建物に制限を設けることで、市民に住みよい環境を整えられることを主たる目的としたのが、都市計画法の制定の経緯になります。
例えば、自分が住んでいる住宅の隣に、深夜でも稼働する工場ができた場合、騒音や臭いといったストレスが生じ、トラブルに発展することも懸念されます。このような事態を避けるためにも、用途地域が定められているのです。
なお、用途地域は以下の13種類です。また住居や工業、商業など、それぞれの地域に応じて、建設できる建物の種類も変わります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域 第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 住居系 | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系 | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
第二種住居地域では住環境の保護が目的とされている
都市計画法で定められている用途地域のうちの一つである第二種住居地域は、住環境の保護を目的としているエリアです。
一般的に、第一種低層住居専用地域に近いほど規制が厳しく、第二種住居地域に近いほど規制が緩やかになります。
中でも第二種住居地域は、住居地域に区分される用途地域の中では最も規制が緩くなっています。
第二種住居地域での建ぺい率や容積量、その他の制限
住居地域の用途内で最も規制が緩い第二種住居地域ですが、建ぺい率や容積量、その他の制限は以下のような項目が定められています。
| 建ぺい率の限度 | 50%、60%、80%のうち、都市計画で定められる |
| 容積率の限度 | 200％、300％、400％のうち、都市計画で定められる |
| 道路斜線制限 | 20~35ｍのうち、都市計画で定められる |
| 絶対高さ制限 | 無し |
| 外壁後退 | 無し |
| 敷地面積の最低限度 | 200㎡以下 |
土地には、このように様々な規制があります。そのため、今一度土地にある規制やその種類について確認しておくようにしましょう。
第二種住居地域の特徴
第二種住居地域で土地活用を行うにあたって、同地域の周辺環境の特徴を把握することは必要不可欠です。
第二種住居地域は、店舗があるため夜も明るく騒がしくなりやすい、利便性の高い地域が多く豊富な交通手段がある、人気エリアで地価が高騰しやすいといった特徴があります。
店舗があるため夜も明るく騒がしい
第二種住居地域は住環境の保護を目的とした地域ですが、住環境に必要な店舗や施設の建築も比較的寛容に認められています。そのため、住宅施設のほかに商業系の店舗が立ち並ぶ傾向にあります。
結果として、深夜時間帯も明るく騒がしくなり、他の住居地域と比べて治安が悪くなる可能性があるといえます。
土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。
利便性が高い交通状況
第二種住居地域は、店舗などの建築物があることで比較的利便性の高いエリアになります。また中には国道や県道といった大きな道路や駅の近くになることもあるため、交通面でも優遇されます。
ただし、利便性が高い一方で、道路や線路に近いことによるデメリットも存在します。例えば、道路の近くだと排気ガスの臭いや砂埃によって洗濯物が外で干せなかったり、夏場に窓を開けづらかったりします。また、電車や駅の騒音も発生してくるでしょう。
地価が高くなりやすい
第二種住居地域は、住居地域でありながら、店舗等の建築物への規制も比較的緩やかです。住居としての利用のほかに、店舗利用や事務所利用などのテナントとしての需要も存在します。
様々なタイプの建築物が入り乱れる第二種住居地域では、多方面の用途利用を検討している人が存在しているため、多くの需要が生まれた結果、地価が上がりやすい特徴もあります。
また、第二種住居地域で土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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第二種住居地域で建設可・不可な具体的な施設や建物
第二種住居地域は他の住居地域と比べても規制が緩く、様々な建物が建設可能となっています。
ただし一方で、住居を目的として設定されているため、建設が不可能な建物もあります。以下では第二種住居地域で建設可・不可な具体的な施設や建物を紹介します。
第二種住居地域で建設可能な具体的な施設や建物
第二種住居地域で建築ができる建物は以下のようなものがあります。
- 住宅・宿舎
- 事務所
- ホテル・旅館
- 学校（中学、高校、大学含む）
- 保育園・託児所
- 老人ホーム・老人福祉センター
- 神社・寺院
- 自家用倉庫 など
また、10,000㎡以下であれば以下のような建物の建築も可能です。
- 店舗
- カラオケボックス
- 娯楽施設（麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所含む）など
第二種住居地域では、住環境の保護を目的としていることから、住宅を含む住居施設の建築を可能としています。また、生活するうえで必要になってくる学校や店舗の建築も認めていることから、住宅と商業系の建物が混在する地域であることが分かります。
第二種住居地域で建設不可な具体的な施設や建物
第二種住居地域で建てられない建物は以下のような建物が挙げられます。
- 10,000㎡を超える店舗
- 10,000㎡を超えるカラオケボックス
- 10,000㎡を超える娯楽施設（麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所を含む）
- 風俗施設
- 3階以上または300㎡超の単独車庫
- 3階以上の建築物附属車庫
- 倉庫業倉庫
- 工場
第二種住居地域では、住環境の保護の観点から、大規模な施設の建設や工場などの大きな施設の建築を抑制するために、床面積の制限を設けている場合が一般的です。
しかし、他の住居系の用途地域と比べて規制は緩やかとなっているため、比較的多くのタイプの建物が建築可能です。土地活用の方法も幅が出てくることでしょう。
第二種住居地域の土地活用方法
第二種住居地域の特徴を踏まえたうえで、以下からは具体的にどのような活用法が有効なのかをみていきましょう。
おすすめの活用方法4つとそれぞれの活用ポイントについて解説していきます。
賃貸経営（アパートやマンション）
第二種住居地域は、住環境の保護を目的としている用途地域であることから、住宅需要があるエリアです。
また住宅の建設においても規制が比較的緩やかであることから、土地面積や建ぺい率、容積率を考慮した上で、階層建てのマンション・アパート経営が効率よくできる土地となっています。
なお、第二種住居地域の特徴として、店舗等が居住用建物の近くに建設されることがあり、夜遅くの時間まで明るく騒がしいという側面もあります。
一日を通して人通りが多いことから、オートロックや内階段、目隠しの設置などを備えている物件が求められやすい地域であることは把握しておきましょう。なお、賃貸経営を考えられている方は以下の記事をご覧下さい。
第二種住居地域でのオフィスビル経営
第二種住居地域は店舗や事務所としての利用も多い地域です。そこで、オフィスなどを建築し、賃料を得る方法もおすすめです。
アパートやマンション経営に比べて、得られる賃料も高く、大きな不労所得となります。
ただしアパートやマンション経営と同じく、土地の面積や広さ、特に駅からのアクセスなどの立地条件が求められるため、まずはご自身の所有している土地が向いているのか、検討しておく必要があります。
また関連して、ビル内に複数の部屋を設けて、レンタルスペース・オフィスなどとして貸し出すのもおすすめです。
近年、新型コロナウイルス感染拡大に伴い、レンタルスペースの需要が拡大しています。第二種住居地域では、利便性の高さと人通りの多さからも、一定のニーズが見込まれるでしょう。なお、ビル経営について、詳しくは以下の記事をご覧下さい。
第二種住居地域での駐車場経営
第二種住居地域は、住居者だけでなく、事業者からの需要の両面があることから、駐車場経営には適正なエリアでもあります。
なお、駐車場経営は、コインパーキングとも呼ばれる時間制のパーキングと、毎月賃料を受け取る月極駐車場の2タイプがあります。
近隣施設に駐車場が少ない場合はコインパーキングの需要が高まっているのに対し、付近にアパートなどの住居施設が多い場合は地域住民の利用による月極駐車場でも収益をあげることができるでしょう。
コインパーキングは、月極駐車場に比べてエリアの需要次第で大きく稼ぐことができますが、初期投資として設備投資がある程度必要になります。
一方で、月極駐車場は、更地であれば初期費用をほとんどかけずに事業を開始することができますが、コインパーキングに比べて収益が少なくなります。
このように、駐車場経営も経営形態によって収益なども変わってきます。そのため、第二種住居地域内のエリアの需要をよく見定めたうえで決定するようにしましょう。
1台分のスペースがあれば始められるため、狭小地での土地活用としても最適です。
借地として貸し出す
上述した通り、第二種住居地域は規制が緩いため、様々な土地の活用方法があります。どのような土地活用が適切か迷った場合、借地として貸し出すのもおすすめです。
初期費用もほとんどかからず、安定した収入が見込めます。また第二種住居地域は住居者、事業者、投資家など、多方面からのニーズが高いため、立地にもよりますが、すぐに借主が見つかる可能性も高く、その分、利益が出るのも早くなります。
ただし第二種住居地域においては自分で土地活用を行った方が利益を大幅に稼げる可能性が高くなります。一度土地を貸してしまうと、一定期間は自由に土地を活用できなくなるため、事前にあらゆる土地の活用方法を確認しておくことが必要です。
借地としての土地活用には、太陽光発電もあります。
所有する土地が第二種住居地域でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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第二種住居地域の特徴を踏まえた土地活用を
第二種住居地域は、住居系の用途地域の中でも最も規制が緩やかな用途地域です。
そのため、店舗が多く夜遅くまで明るく騒がしい、道路や駅に近く利便性が高い、住居需要と店舗需要の両面が潜在的に存在するため地価が高騰しやすいといった特徴があります。
多種多様なタイプの建築物が建築できるからこそ、活用法も選択の多さで悩むこともあるでしょう。
そのような時は、「イエウール土地活用」がおすすめです。様々な土地活用の方法を紹介、不動産の活用から売却まであらゆる方法の提案をしてくれます。
専門業者と相談し、周辺環境と利用者層のリサーチを行い、エリアの特徴にあった土地活用を行いましょう。
