第二種中高層住居専用地域は、ショッピングモールなどが建てられる自由度の高い地域です。
しかし自由度が高い分、どのような土地活用をしたらよいか迷われている方も多いでしょう。
本記事では、第二種中高層住居専用地域とはどのような地域か解説するだけでなく、特徴を利用して、土地を有効活用し収益をあげる方法も解説します。
第二種中高層住居専用地域とは？
第二種中高層住居専用地域とは用途地域のひとつです。
第二種中高層住居専用地域の性質を理解するためにも、以下からはこの用途地域について解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法で定められた地域の分類のことです。
その土地において建てられる建物に制限を設けることで、市民に住みよい環境を整えられることを主たる目的としたのが、都市計画法の制定の経緯になります。
例えば、自分が住んでいる住宅の隣に、深夜でも稼働する工場ができた場合、騒音や臭いといったストレスが生じ、トラブルに発展することも懸念されます。このような事態を避けるためにも、用途地域が定められているのです。
なお、用途地域は以下の13種類です。また住居や工業、商業など、それぞれの地域に応じて、建設できる建物の種類も変わります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域 第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 住居系 | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系 | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
第二種中高層住居専用地域は自由度の高い住居用地域
第二種中高層住居専用地域は「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」と都市計画法で説明されています。
低層住宅地域と比べると建物の絶対高さの制限が無く(ただし後述するように、建ぺい率と容積率、隣接する建物に当たる日光を遮蔽する時間は定められています)、住居系としては自由度の高い土地です。
ここで比較しておきたいのは、第一種中高層住居専用地域との違いです。第一種中高層住居専用地域は「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」として定義されています。
一方、第二種中高層住居専用地域は、「主として」との但し書きがある通り、例えばガソリンスタンドなどといった、危険物の扱いをともなう施設の建設や、2階以下で1,500㎡までの店舗・飲食店・事務所など商業施設なども建てられるようになっています。
同じ高層マンションが建てられる第一種中高層住居専用地域と比べると、利便性が高く、賑やかな施設の建設が可能になっており、若いファミリー層などにも高い需要のある地域です。
第一種中高層住居専用地域に当てはまるか確認する方法
第二種中高層住居専用地域に当てはまるか確認する方法としては、自治体の担当の課で都市計画図を閲覧させてもらうか、Webで確認する方法があります。
Webの場合、「自治体 都市計画図」と検索することで、「都市計画図の閲覧 – 自治体名」が出てきます。
そのページのファイルをダウンロードすれば、都市計画図が自宅などで気軽に確認できます。
第二種中高層住居専用地域の建ぺい率や容積量、その他の制限
第二種中高層住居専用地域では日影制限の他に、建ぺい率や容積量の限度が定められています。
建ぺい率とは「その土地に建てられる建物のサイズを制限する」指標です。例えば、建ぺい率50％の場合、土地が100㎡の場合、建てられる建物の大きさは50㎡までです。
第二種中高層住居専用地域の建ぺい率は30％から60％の範囲内であり、土地が100㎡の場合、30㎡から60㎡までの建物しか建設できません。
また容積率とは、土地の大きさに対する延べ床面積(2階などもふくめた床面積の合計)の割合のことで、第二種中高層住居専用地域においては100％から500％と定められています。
その他、第二種中高層住居専用地域での建物に関して様々な規定については、以下のテーブルをご覧ください。
| 建ぺい率の限度 | 30〜60％のうち、都市計画で定められる |
| 容積率の限度 | 100〜500％のうち、都市計画で定められる |
| 道路斜線制限 | 20~35ｍのうち、都市計画で定められる |
| 絶対高さ制限 | 無し |
| 外壁後退 | 無し |
| 敷地面積の最低限度 | 200㎡以下 |
第二種中高層住居専用地域のメリット・デメリットとは
ここからは、第二種中高層住居専用地域に居住、もしくは土地活用するうえでのメリットやデメリットについて解説します。
メリット
中高層住居専用地域の共通のメリットとして、比較的静かな住宅街になりやすいことが挙げられます。
3階建て等の住宅やマンションが建てられることが可能な一方、カラオケ店などの遊戯施設は建設できないため、街が騒がしくなりにくく、落ち着いて暮らしやすくなります。
また第二種中高層住居専用地域は2階以下かつ1,500㎡以下の店舗や事務所を設置できます。喫茶店のみといった業種の制限が無いため、多様な業種形態を展開できるのも特徴です。
そのため、エリア内でお店なども集まりやすく、第一種中高層住居専用地域よりも日常生活において利便性が高いところがポイントです。
また、このような特徴から、事業者にとっても比較的幅広い土地の活用が可能になるという点もメリットとして挙げられます。
デメリット
中高層住居専用地域のデメリットとして、日照環境が良くない、もしくは後から悪くなってしまう可能性が高いことがあげられます。
日影時間などの制限はありますが、日当たりの良い、南向き物件を住居として選んだにも関わらず、後に高さのある建物が近隣に建設されたことによって、日当たりが悪くなる場合もあるでしょう。
また店舗需要が高い土地でもあるため、第一種中高層住宅専用地域に比べると賑やかで、治安の面ではやや下がる傾向にあります。
場所によっては車通りが多く、排ガスなどの影響も懸念されます。
第二種中高層住居専用地域で土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
＼最適な土地活用プランって？／
第二種中高層住居専用地域で建設可・不可な具体的な施設や建物
第二種中高層住居専用地域は以下のような建物が建設可能です。
- 住宅や図書館
- 幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・専修学校
- 病院、公衆浴場、老人ホーム
- 2階以下かつ1,500平方メートル以下の店舗(業種は問わない)
- 2階以下かつ1,500平方メートル以下の事務所
- 2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下の工場(パン屋など)
一方で、建てられない土地は主に以下のようなものがあげられます。
- 上記の大きさ・階数を超えた店舗・事務所・工場
- ホテル・旅館
- パチンコやカラオケなどの遊戯施設・風俗施設
- 倉庫業の倉庫
- 自動車教習所
第二種中高層住居専用地域での土地の活用アイディアを紹介
第二種中高層住居専用地域では他の住居専用地域と比べて、制限が緩くなっているため、様々な土地の活用方法があります。
以下では第二種中高層住居専用地域での、おすすめの土地活用の方法をご紹介します。
賃貸経営（アパート・マンション・戸建）
第二種中高層住居専用地域は「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」と目的が設定されている通り、住宅街が広がるエリアです。そこで、アパート・マンション・戸建などの賃貸経営もおすすめです。
特に絶対高さの制限（ただし建ぺい率や容積量などは確認しておく必要があります）が設けられていないため、大幅に収益が見込めます。
テナント経営
第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域より店舗需要が高いという特徴があります。
業種を問わず、2階以下かつ1,500平方メートル以下の店舗が建てられるからです。そこで、事業者向けの店舗・オフィスを建設し、賃料を得るテナント経営もおすすめです。
アパート・マンションと比べて賃料も高く設定でき、内装などもシンプルで済む場合もあるため、施工費を抑えることができます。
駐車場
駐車場としての土地活用は、初期費用も抑えた上で、上手くいかなかった場合は他の用途にすぐ移せる（土地の転用が可能）ので、比較的リスクが少ない運用方法と言えるでしょう。
第二種中高層住居専用地域では、そのエリアの特徴として、住居としてはもちろん、その他事業者なども多数います。
そのため、駐車場などの需要も高いことが見込まれます。また絶対高さの制限がないことから、立体駐車場など、大規模な駐車場を建設することできるため、より高い利益を出すことができます。（ただし3階以上、または300㎡を超える駐車場の建設はできないため注意が必要です。）
コインランドリー
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域とは違い、第二種中高層住居専用地域では、コインランドリー（店舗）経営が可能になります。
コインランドリー経営は、コインランドリーの機器を設置し、その利用料金から収入を得る事業です。
特に利回りが良く、アパート経営では3~5%が目安の利回りとされていますが、コインランドリー経営では平均利回りは10%とも言われています。
ただし、コインランドリーは「店舗」「工場」「指定作業場」などの定義が自治体毎によって変わってきます。場合によっては建設が不可能になる場合もあるため、検討前には必ず役所などで確認を行うことが必要です。
借地
上述した通り、第二種中高層住居専用地域は自由度が高いため、様々な活用方法があります。しかし、いずれも初期費用などもかかり、立地次第では思ったように収益を確保できないこともあります。そこで、土地そのものを貸し出して利益を得る、借地としての活用方法がおすすめです。
初期費用はほとんどかからず、借主さえ見つかれば、長期的に、安定した収益を確保することができます。
また関連して、土地信託などもおすすめです。信託会社が代わりに土地を運用し、その収益から出た配当金を得る方法です。
それぞれ特徴があるため、以下の記事を参考にしてください。
所有する土地が第二種中高層住居専用地域でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
第二種中高層住居専用地域は自由度が高く店舗需要の高い土地
第二種中高層住居専用地域は比較的自由度が高く、店舗などの事業者からの需要も高い土地です。
また住宅街エリアとなりやすく、アパートやマンション、駐車場などの需要もあるため、比較的幅広い土地の活用方法があります。
ただし、その立地によって、適正な活用方法は変わります。そのため、土地を活用する前には情報収集が欠かせません。
そこで「イエウール土地活用」の利用がおすすめです。「イエウール土地活用」では、現在所有している土地などの価格はもちろん、適正な土地の活用方法なども把握することができます。
自分の土地はどのような需要があるか、どのように活用するか悩んでいる人は、まずお気軽にご相談ください。
