土地の用途は、都市計画法により一定の制限が定められており、特に用途において制限が多いのが第一種低層住居専用地域です。
本記事では、第一種低層住居専用地域にはどのような制限があり、また活用方法としては具体的にどのような方法が有意義といえるのか、第一種低層住居専用地域の特徴や活用方法について詳しく解説していきます。
第一種低層住居専用地域とは？用途地域との関係
第一種低層住居専用地域は用途地域のひとつです。
第一種低層住居専用地域の性質を理解するためにも、以下からはこの用途地域について解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法で定められた、都市の発展や住居の保護を目的として、用途毎に13種類にエリア分けされた地域のことです。
その土地において建てられる建物に制限を設けることで、市民に住みよい環境を整えられることを主たる目的としたのが、都市計画法の制定の経緯になります。
例えば、自分が住んでいる住宅の隣に、深夜でも稼働する工場ができた場合、騒音や臭いといったストレスが生じ、トラブルに発展することも懸念されます。このような事態を避けるためにも用途地域が定められているのです。
なお、用途地域は以下の13種類です。また住居や工業、商業など、それぞれの地域に応じて、建設できる建物の種類も変わります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域 第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 住居系 | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系 | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
第一種低層住居専用地域とは
低層住宅の推進を図る地域で、住環境を健全に保つ目的が大きいのが第一種低層住宅地域の特徴です。いわゆる閑静な住宅街をイメージするとわかりやすいでしょう。
なお商業目的の建物などは建てにくく、制限によって建てられない建物も多くあります。また第一種低層住居専用地域では建てられる建物の高さに至るまで、複数の制限があるため、平屋住宅や二階建ての戸建て住宅に適しています。
第一種低層住居専用地域は他の住宅専用地域とどう違う？
第一種低層住居専用地域が他の住宅専用地域と異なる点として、低層住宅のためにある地域、つまり高い建物が建てられないという部分に着目しておきましょう。
主な制限は下記の通りです。
| 建ぺい率 | 30％～60% |
| 容積率 | 50%～200% |
| 道路斜線制限 | 20m若しくは25m |
| 絶対高さ制限 | 10m若しくは12m |
| 外壁後退 | 1m若しくは1.5m |
| 敷地面積の最低限度 | 200㎡以下 |
住宅など、建物の建設時には、これらの制限をクリアしたうえで行う必要があります。
他の用途地域に比べ制限が多く、土地活用としては用途が狭められているといえます。
また、所有する土地が第一種低層住居専用地域でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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第一種低層住居専用地域の活用におけるメリットとは？
様々な制限がある第一種低層住居専用地域ですが、この地域内で土地活用を行う場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。
制限が多く、土地活用の観点で難しく捉えられがちですが、この地域ならではのメリットをうまく享受することで有意義な土地活用も可能です。
以下からは第一種低層住居専用地域を活用するメリットについて解説します。
第一種低層住居専用地域であれば閑静な住宅街への居住が望みやすい
第一種低層住居専用地域は、低層住宅の立ち並んだ住宅街を都市計画として目的とした地域なので、いわゆる閑静な住宅街となっている地域が一般的です。
工場や繁華街などからは離れている場所が多いため、比較的治安がよく、静かで安心できる住環境での生活を送れることが望めます。
第一種低層住居専用地域では高い建物に日光が遮られない
第一種低層住居専用地域では、絶対高さの制限が10m若しくは12mと定められています。
そのため、マンションやビルなど、高い建物を建設することは不可能です。このような特徴から、日光が大きく遮られる心配がなくなります。
戸建を新築したとしても、日当たりの良い環境で、静かに快適に暮らすことができます。
第一種低層住居専用地域の活用におけるデメリットとは？
第一種低層住居専用地を活用する場合においては、建築の制限が厳しい分、デメリットも考えられます。
第一種低層住居専用地域における土地活用をする場合のデメリットについて、詳しく解説していきます。
駅などから遠い立地であることが多い
第一種低層住居専用地域では日常的な買い物ができるスーパーなども建てることができず、駅などから離れている土地も多くあります。
そのため、交通の利便性に対し、やや不安が残る場合もあります。車を所有していて、かつ日常的に運転をする人でいない場合、住みにくさを感じることもあるでしょう。
土地の活用が限られている
第一種低層住居専用地域には多数の制限が設けられているため、不動産投資などを行う場合は、その土地の活用方法が限られてきます。
例えばアパートやマンション経営などを検討する場合、建物を高くしたり容積率を大きくすることで、大きな家賃収入が期待できます。
しかし、第一種低層住宅専用地域は、戸数が多いアパートやマンションを建設することは不可能となります。
第一種低層住居専用地域における、具体的な建設不可・可能な施設
建築が可能かどうか、しっかりと把握していなければ、土地を最適に活用する方法がわかりません。
まずは第一種低層住居専用地域における建築可能・不可能な建物を解説していきます。
第一種低層住居専用地域で建築可能な建物
第一種低層住居専用地域で主に建築可能な建物は以下の通りです。
- 戸建て・高さ制限を超えないアパートやマンション
- 一定規模以下の店舗兼住宅や事務所兼住宅
- 幼稚園・小学校・中学校・高校
- 図書館
- 神社・境界
- 老人ホームなど
- 保育所・診療所
- 児童厚生施設
- 交番・公衆電話ボックス
これらの建物は、第一種低層住居専用地域でも建築可能です。しかし建築可能とはいえ、前述した制限を越えることはできません。
第一種低層住居専用地域で建築不可能な建物
第一種低層住居専用地域で主に建築不可能な建物は以下の通りとなっています。
- 大学・専門学校
- 病院
- 物品販売業を営む店舗や飲食店
- 事務所
- ボウリング場・スケート場
- ホテル・旅館
- パチンコ店・カラオケ店
- 劇場・映画館
- 工場
- ガソリンスタンド
住宅街としての地域発展の促進を図る地域となっているため、基本的に商業中心の建物を建築することはできません。
これらの建物は、建ぺい率や容積率、その他の制限に関係なく建築が不可能となっています。
また、土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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第一種低層住居専用地域での活用事例
第一種低層住居専用地域を活用する場合は、土地に対して多くの制限がかかっていることを理解したうえで検討していくことが必要です。
以下にあげる活用事例を参考に、第一種低層住居専用地域での土地活用方法について考えていきましょう。
戸建て賃貸経営
上述した通り、第一種低層住居専用地域は低層の住居を建てることを推進している地域なので、低層戸建て住宅の需要が高い地域と言えます。
そこでおすすめの土地の活用方法が戸建て賃貸事業・投資です。所有している土地に戸建てを建設し、そこから賃料を得る方法です。
アパートやマンションでは単身者が多く、引越しの頻度も多いため、その分空室リスクが高くなります。一方で戸建て賃貸の場合はファミリー層が主なターゲットになり、一度契約をすることで長期的に定住してくれる可能性が高いです。
賃貸併用住宅経営
1つの戸建住宅を住居用と賃貸用に分けて戸建賃貸経営を行う、賃貸併用住宅経営もおすすめです。
毎月の利益が得られるようになることはもちろん、将来的にはリフォームなどを行わず、二世帯住宅としても利用できるようになります。
ただしデメリットとして、1つの戸建に他の住民が住むことになるため、プライバシーの問題が挙げられます。
また賃貸併用住宅では間取りなどが特殊になることが多く、売却時に買い手が見つかりづらくなります。
駐車場経営
また第一種低層住居専用地域での土地活用として、駐車場経営もおすすめです。
戸建て住宅が多い土地になっているため、駐車場が併設できないファミリー層からの一定の需要が見込めます。
なお、駐車場経営には時間制での「コインパーキング」、月毎で契約を結ぶ「月極」の2つの形態があります。
上記のような特徴から、第一種低層住居専用地域では月極による経営が適しています。月極では初期費用もかからず、また安定した収益を確保できるため、スムーズに土地の活用を始められます。
借地として貸し出す
土地を自身で活用するのではなく、土地そのものを貸し出すという方法もおすすめです。第一種低層住居専用地域では閑静な住宅街になるため、新築を検討している方も多くいます。
そのような方に土地を貸すことで、初期費用もかからず、安定した収益を確保することができるようになります。
また上述した賃貸住宅・駐車場経営とは違い、管理の手間もほとんどかからないため、不労所得となります。
その他借地にすることで、財産評価額が低くなり、更地に比べて固定資産税額が安くなるため、税金対策にもつながります。（定期借地権の場合）
第一種低層住居専用地域を有効活用するには信頼のおけるパートナーが不可欠
第一種低層住居専用地域は他の用途地域に比べ、さまざまな制限があるため、土地の活用方法は限られてきます。
しかし、特徴やメリット、その地域の需要を見極めることで、土地を有効活用することもできます。
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