土地には都市計画法にて定められた「用途地域」と呼ばれる土地利用を制限する制度があり、その土地で建てられる建造物は限られています。
本記事では、地域区分のひとつである第二種低層住居専用地域について分かりやすく紹介します。
最後まで読むことで、第二種低層住居専用地域の特徴や土地の活用方法、また享受できるメリット、できない部分の両側面ついて理解できることでしょう。
第二種低層住居専用地域とは？用途地域との関係
第二種低層住居専用地域は用途地域のひとつです。
第二種低層住居専用地域の性質を理解するためにも、以下からはこの用途地域について解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法で定められた地域の分類のことです。
その土地において建てられる建物に制限を設けることで、市民に住みよい環境を整えられることを主たる目的としたのが、都市計画法の制定の経緯になります。
例えば、自分が住んでいる住宅の隣に、深夜でも稼働する工場ができた場合、騒音や臭いといったストレスが生じ、トラブルに発展することも懸念されます。このような事態を避けるためにも、用途地域が定められているのです。
なお、用途地域は以下の13種類です。また住居や工業、商業など、それぞれの地域に応じて、建設できる建物の種類も変わります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域 第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 住居系 | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系 | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
第二種低層住居専用地域とは？
本記事でご紹介する、第二種低層住居専用地域は、文字通り低層住宅向けの地域です。いわゆる高層マンションなどではなく、主に高さ10ｍや12m以下の一般的な住宅が想定された地域になります。
第二種低層住居専用地域ではコンビニなどの商業施設も建設可能なため、日常的な買い物などの利便性を両立できる点があげられます。
第一種低層住居専用地域との違いは、150㎡以下、かつ店舗部分が2階以下の店舗は建築できることです。コンビニなどが建設できるため、第一種低層専用地域と比較して利便性が高くなる傾向があります。
| 店舗の建築 | |
| 第一種低層住居専用地域 | 基本的に不可(店舗兼住宅は可能) |
| 第二種低層住居専用地域 | 150m²以下かつ店舗部分が2階以下の店舗は建築可能 |
あなたの持っている土地はどの用途地域？種類の調べ方
土地の活用を考える前に、所有している土地がどの用途地域に属するか、知る必要があります。用途地域の調べ方としては以下の2パターンです。
- 役所で都市計画図を調べる方法
- ウェブで確認する方法
以下で具体的に解説します。
役所で都市計画図を調べる方法
まずは自治体の役所などで「都市計画図」を調べる方法が挙げられます。
該当窓口に行くと、一般の方でも「都市計画図」の閲覧が可能です。
ウェブ上で確認する方法
自治体のウェブサイトでも、用途地域の確認をすることが可能です。「自治体名 都市計画図」と検索すると、「都市計画図の閲覧 – 自治体名」が出てきます。
都市計画図のファイルをダウンロードして閲覧できるようになっているので、それにより用途地域を確認しましょう。また、第二種低層住居専用地域で土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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第二種低層住居専用地域の特徴は？
用途地域についてやその調べ方、第二種低層住居専用地域について大まかに理解ができたでしょうか。次に第二種低層住居専用地域の具体的な特徴について詳しく解説していきます。
12ｍか10ｍ以下の建物しか建てられない
第一種低層住居専用地域も含め、第二種低層住居専用地域には「絶対高さの制限」と呼ばれるものが規定されています。
「絶対高さの制限」が設けられていることによって、第一種、第二種低層住居専用地域において高さが12ｍか10ｍ以下の建物しか建てられません。
12ｍか10ｍになるかは各自治体の都市計画により定められていますが、「絶対高さの制限」には例外があることに留意しましょう。例えば建築審査会（※1）が同意し、特定行政庁（※2）が許可した場合、この高さ制限を上回る建築物を建てられます。
ただし、この建築審査会の同意や特定行政庁での許可は、小学校などに適用される場合が多く、基準も厳しいため、一般住宅などで適用してもらうことは難しいとされています。
※1 建築関係において公正な判断をするため、各市町村や都道府県に置かれている行政機関
※2 地方公共団体において違法建築の是正や建築の確認申請を司る行政庁
商業施設も建てられる
第二種低層住居専用地域は一般的に騒音も少なく、日照環境も優れ、住環境としては望ましい地域です。
また第一種低層住居専用地域と違い、小規模の店舗など一部商業施設も建てられる点が特徴として挙げられます。
先ほど第二種低層住居専用地域について「主に良好な住環境を最優先に保護することを目的とし、低層住宅に特化した地域」と説明しましたが、第一種低層住居専用地域では「主に」の文言がありません。
つまり、第二種低層住居専用地域は、良好な住環境でありながら、生活するうえでの利便性が高いことも特徴といえるでしょう。
土地が安い傾向にある
上述した通り、第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域よりも制限が緩和されています。
ただし、高さ制限だけでなく、土地に対する建築物の面積（建ぺい率）が30％から60％に制限されています。また、2階や3階も含めた床面積が、土地面積に対して50％から200％までに制限されていることも特徴です。
住宅環境として過ごしやすいという特徴はありますが、このような制限が細かく規定されているゆえ、規模の大きな商業施設や大型マンションなどは建設できないため、土地が安くなる傾向にあります。
第二種低層住居専用地域で建設できる・できない具体的な施設や建物
第二種低層住居専用地域について詳しく理解したところで、どのような土地活用ができるかをみていきましょう。
まずは具体的に建てられる建物、建てられない建物を把握し、実際の土地活用に生かせる知識を身につけてください。
第二種低層住居専用地域で建てられる具体的な施設
実際に第二種低層住居専用地域で建てられる建物は以下のようなものが挙げられます。
- 住宅や共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
- 幼稚園、小中高の学校、公衆浴場、老人ホーム
- 日用品販売店舗(コンビニなど)、喫茶店、理髪店
- 2階以下で面積が50㎡以下の、パンなどの工場
幼稚園や小中高校を建てることは可能ですが、専門学校や大学は建設できないことも規定されています。
第二種低層住居専用地域は倉庫やトランクルームは不可！
第二種低層住居専用地域で建てられない建物は以下のようなものがあります。
- 専修学校や大学、病院
- 日用品販売店舗、喫茶店、理髪店以外の店舗
- 事務所
- 2階以下で面積が50㎡以下の、パンなどの工場以外の工場
- ホテルや旅館
- ゲームセンターなどの遊戯施設・風俗施設
- 自動車教習所
- 倉庫業の倉庫
第二種低層住宅専用地域では倉庫業を営むことは不可能です。そのため、倉庫経営、トランクルーム経営を考えている方は、第二種低層住居専用地域は選択肢から外さなくてはなりません。
所有する土地が第二種低層住居専用地域でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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第二種低層住居専用地域はどのような土地活用方法がおすすめ？
制限の多い第二種低層住居専用地域の場合、第一種低層住居専用地域と同じく、戸建て賃貸やアパート経営による土地活用、または駐車場といった活用が主になります。
以下では第二種低層住居専用地域での具体的な土地活用の方法についてご紹介します。
戸建て賃貸やアパート経営
戸建て賃貸やアパート経営は大きく収益が見込める、第二種低層住居専用地域ならではの活用方法です。所有している土地の敷地面積が広ければ、土地の分割も可能のため、数世帯からの家賃収入を得られるようになります。
ただし初期費用が数千万単位でかかってくること、管理などの手間がかかる可能性があることがデメリットとして挙げられます。
駐車場経営
第二種低層住居専用地域では駐車場経営が可能です。
エリアの特徴として、ファミリー層が多い傾向にあるため、月極などの駐車場は一定の需要が見込まれます。
なお、駐車場経営は経営方式などによっても変わってくるため、以下のカテゴリーから、ご自身の状況に応じた記事を選択し、参考にしてください。
土地の貸し出し・売却
第二種低層住居専用地域ではファミリー層が多く、戸建の新築を検討している層も多くいることが見込めます。そのようなターゲットに対して土地そのものを売却する、もしくは貸し出して賃料を得るのもおすすめです。
土地の売却については手続きさえ済めばすぐに現金化できるのが魅力です。また土地の貸し出しについては、アパート経営や駐車場経営に比べて、毎月の需要に左右されづらいため、安定した収益が得られるようになります。
土地信託
土地の活用方法に悩まれている方は、信託会社などに土地の活用を依頼する土地信託という方法もおすすめです。専門家による土地の運用が行われるため、場合によっては自分で運用するよりも利益を得られる可能性があります。
また自身で管理する必要がなくなり、管理などにとられる時間的コストがほとんどかかりません。
ただし運営を行う前には土地の調査が行われ、立地によっては運用自体を断られる可能性があることに注意が必要です。
第二種低層住居専用地域での活用前に、プロに相談しよう！
第二種低層住居専用地域の土地活用は、賃貸住宅だけでなく、収益の大きい貸店舗もおすすめです。
しかし、用途地域の区分はあくまで法的な区分です。土地の活用を考える前には、実際の土地の状況やニーズ、雰囲気に合わせた活用を行わなければいけません。そこでまずは専門家やプロに相談するのがおすすめです。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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