第一種住居地域とは、都市計画法により土地の使用方法に規定や制限が定められている用途地域の一つです。本記事では、第一種住居地域と、用途地域の区分として近い第二種住居地域の違いを説明します。また、建てられる建設物の種類といった基本情報から、どのような土地活用がおすすめかまで詳しく解説します。
第一種住居地域とは？用途地域との関係
第一種住居地域は用途地域のひとつです。
第一種住居地域の性質を理解するためにも、以下からはこの用途地域について解説します。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法で定められた地域の分類のことです。
その土地において建てられる建物に制限を設けることで、市民に住みよい環境を整えられることを主たる目的としたのが、都市計画法の制定の経緯になります。
例えば、自分が住んでいる住宅の隣に、深夜でも稼働する工場ができた場合、騒音や臭いといったストレスが生じ、トラブルに発展することも懸念されます。このような事態を避けるためにも、用途地域が定められているのです。
なお、用途地域は以下の13種類です。また住居や工業、商業など、それぞれの地域に応じて、建設できる建物の種類も変わります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域 第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域 |
| 住居系 | 近隣商業地域、商業地域 |
| 工業系 | 準工業地域、工業地域、工業専用地域 |
第一種住居地域は住宅のために作られた地域
第一種住居地域は、住宅の環境を保護するために作られた用途地域です。高さ制限はなく、大規模マンションなども建設可能となっています。
また3,000平方メートル以下であれば、店舗や事務所を比較的自由に建設できるため、用途地域における住居系の中では制限が少なく、建設物に対しては比較的柔軟な要素を持つ住居地域といえるでしょう。
第一種住居地域に当てはまるかを確認する方法とは？
自分の住んでいる土地や購入したい土地が、第一種住居地域に当てはまるか確認する方法は2つあります。
1つ目は、市役所などで該当の課に問い合わせて都市計画図を確認する方法です。また自治体のWebサイトを参照することでも閲覧が可能です。
「自治体名 都市計画図」と検索すると「都市計画図の閲覧 – 自治体名」が出てきます。そのページより、都市計画図のファイルをダウンロードして確認しましょう。
第一種住居地域と第二種住居地域との違いとは？
第一種住居地域と第二種住宅地域の一番の違いとして、建てられる施設の違いがあげられます。第二種住居地域には、第一種住居地域では建設不可とされる、パチンコ店舗やカラオケの店舗などの遊戯施設を建てることが可能です。
また、第一種住居地域では3,000平方メートル以内と限定のある店舗や事務所も、第二種居住地域であればそれ以上の面積で建設が可能です。
| カラオケ店やパチンコ店 | 3,000平方メートルを超える店舗 | |
| 第一種住居地域 | 建設不可 | 建設不可 |
| 第二種住居地域 | 建設可能 | 建設可能(10,000平方メートル以下) |
第一種住居地域と第二種住宅地域では、第二種住居地域の方が規制がより緩やかといえます。
もし、第一種住居地域で土地活用を検討している方は、日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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第一種住居地域のメリット・デメリットとは？
第一種住居地域の土地への居住や土地活用において考えられるメリット・デメリットをあらかじめ把握しておくことで、実際に土地活用で生じる問題点をも把握しておくことが可能になります。以下ではそれぞれの項目について具体的に解説します。
第一種住居地域のメリットとは？
第一種住居地域のメリットは、以下の3点です。
- 利便性が高い
- 人目が常にあり防犯になる
- 売却しやすい
第一種住居地域は、スーパーやパン屋などの商業施設の建設が可能であり、利便性が高いというメリットがあります。
また、公共施設や駅から近い地域を第一種住居地域に区分している場合が多いため、通勤・通学に便利な地域である傾向があります。
商業施設が多いため、街灯も比較的多く設置されています。道が明るいことで、防犯の観点からもメリットが高いといえます。
第一種住居地域は利便性が高く用途も幅広いため、不動産の売却がしやすいことも大きなメリットといえるでしょう。
不動産の売却は、売却価格だけでなく立地や環境といった諸条件に大きく左右されます。近くにスーパーや飲食店がある場合が多いため、第一種住居地域の土地は、売却する際に比較的地価が安定し、高値で取引できる傾向にあります。
第一種住居地域のデメリットとは？
第一種住居地域のデメリットは、以下の2点が挙げられます。
- 日照環境が悪くなる
- 騒がしくなる
第一種住居地域は、その用途の幅広さがデメリットになる場合も考えられます。
第一種住居地域は低層住宅専用地域のように高さ制限がなく、3,000平方メートル以下であれば店舗・事務所・ホテルが建設が可能です。そのため、自分が土地を買った後、隣近所に高層の建物が建ち、日照環境が悪くなってしまう可能性があります。
また、第一種住居地域は様々な建設物を建築することが可能な地域のため、やや騒がしく感じることもあります。
特に、購入予定の土地の近所に、面積が広い空き地がある場合、慎重な検討が必要になってきます。近い将来、その空き地に大きな商業施設やホテルが建設され、人や車の出入りなども多くなることもありえます。
上記のようなリスクを極力減らすために、土地や住宅を購入する際は、実際に現地の周辺環境の確認や、空き地などがある場合は建設計画などをあらかじめ把握してから検討することをおすすめします。
第一種住居地域の活用方法
第一種住居地域の土地を実際に活用する場合、どのような活用方法が適切といえるでしょうか。
第一種住居地域は用途が幅広いため、土地活用の面で迷いの出るケースが多いともいえます。
まずは第一種住居地域で建てられる建物や施設を解説した上で、具体的な活用方法についてご紹介します。
第一種住居地域で建てられる建物
第一種住居地域で建てられる建物は以下の通りです。
- 住宅
- 図書館といった公共施設
- 幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・専修学校
- 病院、公衆浴場、老人ホーム
- 3,000平方メートル以下の店舗
- 3,000平方メートル以下の事務所
- 危険や環境悪化の恐れが非常に少ない、作業場面積が50平方メートル以下の工場（パン工場や麺工場など）
- 3,000平方メートル以下のホテル・旅館
- 3,000平方メートル以下のボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場など
- 3,000平方メートル以下の自動車教習所
3,000平方メートル以下であれば、幅広い商業施設やスポーツ施設を建てられます。ただし、倉庫業は禁止とされています。
近年新規参入の多い、トランクルーム事業はできないことに注意が必要です。これらの条件を踏まえ、以下では第一種住居地域での活用方法をご紹介します。
第一種住居地域での活用方法1 .マンション経営
第一種住居地域ではある程度の規模のマンションを建設することが可能になります。
アパートとは違い、部屋数も多くできるため、大きな利益を見込むことができるでしょう。
第一種住居地域での活用方法2. テナント経営
第一種住居地域では住宅だけでなく、オフィスや店舗など、事業者からのニーズも高くなることが予想されます。そこでテナント経営もおすすめです。
テナント経営は、店舗・企業向けにビルなどを建築し、賃貸する土地の活用方法です。アパートやマンションなどの住宅よりも、店舗・事務所として貸し出す方が賃料を高く設定できます。
また内装もシンプルな設計になるため、施工費なども抑えることができます。
第一種住居地域での活用方法3 .駐車場経営
第一種住居地域では住居の他、オフィスなども立ち並びます。そこで駐車場経営もおすすめです。初期費用も抑えられつつ、管理にも手間がかかりません。
なお、駐車場経営は月極・コインパーキングなど、その土地によって形態も変わってきます。
またそれに応じて、初期費用も変動します。
そのため、まずは土地の状況を見極めた上で土地の活用を始めましょう。駐車場経営について、詳しくは以下のカテゴリーからご覧ください。
第一種住居地域での活用方法4. 借地として貸し出す
第一種住居地域ではオフィスや住宅など、様々なニーズがあります。そこで所有している土地を借地として貸し出すのもおすすめです。
この場合、マンション経営のように高額な初期費用が不要になり、借主さえ見つかれば安定した収益を確保することが可能になります。
ただしデメリットとして、借地期間中は土地の活用ができなくなるという点について注意が必要です。
第一種住居地域は用途も幅広いため、エリア内での人の動きも変わります。そのため、場合によっては自分でビルなどを建てて経営した方が結果的に大きな利益を得ることができることもあります。
なお、借地については様々な権限が設定されているため、あらかじめ以下の記事を参考にしておくと良いでしょう。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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第一種住居地域は幅広い利用価値がある！迷ったら専門家に相談を
第一種住居地域は幅広い利用価値があり、利便性が高く、汎用性も高いといえる地域です。それだけ土地の活用方法は複数あり、どの活用方法が適しているのか、迷われる方も少なくありません。
また、その土地の地域特性や周囲環境、土地面積によって最適な土地活用方法は変わります。
このような時、「イエウール土地活用」を利用するのがおすすめです。インターネット上で気軽に現在所有している土地や購入を考えている土地の活用プランや見積もりを受けることができます。無料で利用できるので、ぜひ一度利用してみてはいかがでしょうか。
