「土地は持っているけど有効活用できていない」「自分の土地をどう活用すればいいのかわからない」と感じている土地オーナー様も多いのではないでしょうか。
土地活用は多くの資金が必要になることから、中途半端な事業プランでは、なかなか踏み切れない方もいらっしゃると思います。
実際、土地活用は土地の敷地面積や土地の形、立地、用途地域などによって、適切な活用方法も異なります。
そのため、自分の土地に適した活用方法を選択することが土地活用を成功させるためのカギになります。
そこでこの記事では、土地活用方法に応じた土地面積の目安や活用方法を選ぶうえで大切になる項目も解説します。
土地活用をお考えの方は是非参考にしてみてください。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
土地活用法別の必要面積
ここでは、土地活用種別に特徴と必要な土地面積について解説します。
アパート・マンション経営
アパート経営やマンション経営のような賃貸経営は、土地活用として最もポピュラーな方法といわれています。
収益性が高く、入居者さえいれば安定した収入を長期的に得ることができるため、多くの土地オーナー様が賃貸経営を始めています。
また、相続税や固定資産税の節税効果が高いことから収益と税制面のバランスがよいことも特徴になります。
必要な土地面積
アパート経営やマンション経営では、最低でも50坪の敷地面積が必要になります。
狭小地でもアパートを建築することも可能ですが、工事をするための車両の出入りが困難になることから工事が難航してしまうことがあります。そして、狭小地では、資材を置く場所を借りたり、工事のための車両を駐車するスペースを借りる必要があることにも注意しなければなりません。
また、200坪程度がマンション経営を始められる最大限の土地の広さだと考えておきましょう。
建設の規模が大きくなればなるほど、建築費が増加してしまい、投資額を回収するまでに時間がかかってしまいます。
建物の価値は年数が経過するたびに下がっていくことから、できるだけ短い期間で投資額が回収できる方がよいとされています。そのため、200坪以上の広い土地では、規模の大きすぎるマンションの建築は向いていないといえます。
オフィスビル
オフィスビル経営は、テナントを企業のオフィスとして貸し出して、家賃収入を得るという方法となります。
アパート経営などの賃貸経営に比べて、賃貸期間が長く、賃料を高めに設定できることから、安定して多くの収入を得ることができます。
しかし、オフィスビル経営は景気の影響をもろに受けやすいという特徴もあります。たとえば、新型コロナウイルスのような流行り病の影響でリモートワークが増加し、出社する人が少なくなるとオフィスが必要なくなり、空室が増加してしてしまうことになります。こうなると、家賃収入が減少し、経営が苦しくなる可能性もあります。
必要な土地面積
オフィスビル経営でも、最低で50坪ほどの広さの土地が必要になります。
賃貸住宅とは違い、オフィスとして貸し出すため、ある程度の延べ床面積が確保できる土地の広さが必須です。
都心の巨大なオフィスビル経営であれば、300坪以上の土地が必要になるでしょう。
こちらも規模が大きくなればなるほど、建築費が膨れ上がるため、自分の資金の相談してオフィスビル経営を始めるか検討することが大切です。
商業施設
商業施設経営は、ショッピングモールなどの大きな商業施設やコンビニエンスストアなどの小さい施設など、さまざまな種類があります。
事業形態によって異なりますが、土地を業者に貸して賃貸料を得るだけではなく、自身で建物を建築して、業者に借り上げてもらうリースバック方式での経営もできます。
ただし、自身で商業施設を建築する場合は、膨大な初期費用がかかることは理解しておきましょう。
また、用途地域によっては大規模建築や商業施設の建築が制限されていることもあるため、事前に建築が可能か確認しておく必要があります。
必要な土地面積
商業施設は、コンビニ経営であれば最低で60坪、小規模のスーパーマーケットなら100坪程度、大規模なショッピングモールなら300坪程度は必要になります。
一般的には、実際に運営する事業者が土地の広さや用途地域を指定していることがほとんどであるため、自分が始めたい事業の情報を集めておくことが大切です。
駐車場経営
駐車場経営には、個人や法人と契約を結び、月ごとに賃料を徴収する「月極駐車場経営」と時間制で駐車料金を徴収するタイプの駐車場を経営する「コインパーキング経営」があります。
どちらのタイプで始めるとしても、簡単かつ少額の予算で始められる特徴があります。駐車場経営を始めるまでには、精算機を設置し、駐車スペースを区切るだけで良いため、最短でも1週間程度で経営を始めることができます。
また、土地の上に設置する設備も少ないことから、転用性の高さもメリットになります。
必要な土地面積
駐車場経営は、1台あたり2.5m×6.0mの広さを確保できれば良いため、どんな土地の広さであっても経営を始めることができます。
たとえ、10坪の狭小地や200坪くらいの広い土地であったとしても駐車場経営を始めることが可能です。
そのため、駐車場経営では、どれくらい利用者を見込めるのかで実際に始めるかどうかを決めることが大切になります。
介護施設
介護施設経営では、土地のみを事業者に貸し出す方法と建物を建築し、土地と建物を事業者に貸し出すという方法があります。
どちらの方式であっても、自身で経営をすることはなく、事業者に経営を委託することになります。
介護施設は、賃貸住宅やオフィスビルが建てられないような土地であっても、活用することができることが特徴です。
必要な土地面積
介護施設経営を始めるには、最低でも200坪の広さが必要になります。
この200坪の広さは、小規模のグループホームやデイサービスなどの施設を建てる場合となっています。
また、有料老人ホームや高齢者ケア対応型マンションになると、最低でも500坪ほどの広さが必要です。
さらに、病院のような巨大な施設を建てるときには1,000坪以上の土地が必要となるでしょう。
太陽光発電
太陽光発電は、太陽光パネルを土地に設置し、生み出した電力を電力会社に売却することで収益を得る土地の活用方法です。
太陽光パネルを設置できるほどの広く日当たりの良い土地であれば、太陽光発電用として活用することができます。
そのため、田舎の使っていない土地であったとしても活用することができる可能性があります。
必要な土地面積
太陽光発電は、太陽光パネルを設置することができれば経営を始めることができます。
ただ、太陽光発電で利益を上げる目安として100坪以上の土地が良いとされています。
また、太陽光発電では土地の広さも重要ですが、それ以上に日当たりの良さが大切になります。
そのため、100坪以上の広い土地であっても、日当たりが悪ければ、太陽光発電には向いていないことをおさえておきましょう。
借地事業
借地として土地を貸すという土地活用方法は、所有している土地を事業者、法人、個人に貸し出すことで定期的な利益を得るという方法です。
また、借地契約には、契約更新のある「普通借地権」と契約更新のない「定期借地権」があるため、それぞれの違いについて、しっかりと特徴を確認しておく必要があります。
必要な土地面積
借地として土地を貸す場合、一般的に決められた面積の規定はなく、事業者や個人が求めている土地の広さを満たしていればよいということになっています。
もちろん、大きな事業を始めたい事業者に土地を貸すのであれば、100坪から数百坪の広さが必要になります。
また、個人が一戸建てを建てたい場合は、30坪程で良いこともあるため、必要になる土地面積は借主次第ということになります。
所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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活用事例:「ユアメゾン 高須北」
土地活用は土地面積以外にも注目する
土地活用を行う上では、重要視すべきポイントは面積だけではありません。
- 立地と利便性
- 土地の形
- 用途地域
立地と利便性
立地や利便性は、土地活用をする上で重要なポイントです。賃貸経営や駐車場経営、テナントの経営など、集客が必要な活用方法では、特に重要視されるポイントと考えましょう。
活用方法によって求められる条件の詳細は異なりますが、基本的には駅から近く、アクセスのよい立地が好まれます。また、周辺にスーパーやコンビニ、病院などの生活利便施設が多いと利便性が高いと判断されるため、人が集まりやすいです。
土地の形
広い土地でも複雑な形状をしていると活用が難しくなり、取り組める土地活用が限定されることもあります。もっとも活用がしやすいのは、正方形や長方形などの、形がきれいに整った整形地です。
土地がいびつな形をしていたり、旗竿地のように特殊な形状だったりすると、活用は難しくなります。もちろん、活用自体ができないわけではありませんが、整形地と比較すると、選択肢が狭まりやすいことは理解しておきましょう。
用途地域
模な建築物が建築できなかったり、住居や店舗の建築が認められていなかったりすることもあります。
土地活用をするなら、所有する土地がどの用途地域に含まれているかを、事前に確認しておくことが大切です。用途地域によって可能な土地活用が異なるだけではなく、建築時の容積率や建ぺい率の制限も異なります。
「所有する土地のエリア＋用途地域」で検索すると、用途地域は確認できるため、土地活用を始める前に調べておきましょう。
土地の面積に合った土地活用を選ぶことが大切
どのような土地活用が適しているかは、所有する土地の面積によって異なります。土地の面積に合った土地活用を選ぶことで、効率的に運営ができ、収益化も目指しやすいです。
土地活用の方法は多数あり、どの方法でも利益が得られるとは限りません。土地によって合う合わないがあるため、所有する土地の面積やその他の条件も考慮して、適切なやり方で土地活用の成功させましょう。
記事のおさらい
