【専門家監修】土地活用でアパート経営は選んでもいいの?|10の土地活用方法を徹底比較

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

土地活用のなかで最も有名なものは、アパート経営でしょう。
この記事では、アパート経営がなぜ有名で人気なのかを解説していきます。

アパート経営のメリットやデメリットだけでなく、ほかの土地活用方法と比較して紹介するので、参考にしてみて下さい。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 土地活用でアパート経営を考えている
  • アパート経営でかかる費用や収入を把握したい
  • アパート経営ができる土地なのかどうか判断したい
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

土地活用にはアパート経営以外にもさまざまな方法があります。自分の持っている土地に合った土地活用方法にお悩みの方は以下の記事をご覧ください。

土地活用としてのアパート経営

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アパート経営は土地活用の中でも人気の方法であり、アパートを建築して賃貸として貸し出し、収益を得ることを指します。
ここでは、土地活用としてアパート経営を検討している方に向けて、アパート経営のメリットやデメリット、費用について解説します。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットは以下の5つです。

  • 固定資産税・所得税・住民税の節税に有効

  • 相続税対策に有効

  • 取得対象物件を担保に融資を受けられる

  • ほぼ手放しで不労収入を得ることができる

  • 万が一のときに家族に資産を残しやすい

固定資産税・所得税・住民税の節税に有効

アパート経営はさまざまな点で税制上の優遇を受けることができます。特に固定資産税と所得税・住民税で高い節税効果を得られます。

まず、固定資産税に関しては、土地の上に居住用の建物が建っていると納税額を最大6分の1にできる住宅用地の特例の適用を受けられることが挙げられます。
仮に毎年30万円の固定資産税が課される土地であれば、アパートを建てることで最大5万円にまで納税額を抑えることができます。

ほかにも、赤字経営の際には所得税の還付を受けることができたり、最大65万円の控除を受けられる青色申告特別控除を利用したりすることができ、所得税や住民税においても節税効果を期待できます。

相続税対策に有効

アパート経営は相続税対策に有効な土地活用です。
通常、不動産の相続税額は相続税路線価や固定資産税評価額を用いますが、相続税路線価は土地価格の8割程度、固定資産税評価額は土地価格の7割程度を目安に定めるものとされています。

このため、例えば3,000万円の現金を使ってアパートを取得した場合、現金3000万円を直接相続した場合の7~8割程度の相続税負担で済みます。

また、不動産を他人に貸している場合、「自由に使えるわけではない」という理由で、さらに20%~30%ほど相続税評価額の減額効果があります。
さらに、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられると、土地部分について200㎡分まで、最大50%分減額を受けられます。

これら3つの評価減は重ねて計算することが可能であるため、合わせると非常に大きな相続税の節税効果を期待できます。

取得対象物件を担保に融資を受けられる

アパート経営では、取得対象物件を担保に「アパートローン」の融資を受けることができます。
株やFXなどの金融投資は、用意できる資金に応じてリターンがある程度決められてしまうという性質があります。

一方、アパートローンは取得対象物件を担保に融資を受けることができます。さらに、建築費の大きさよりも、どのように使うかによって収益は大きく変わります。

そのため、自己資金が少なくても、ローンを借り入れて収益を得ることができ、レバレッジを利かせることが可能です。

ほぼ手放しで不労収入を得ることができる

アパート経営では、物件取得後は管理のほとんどを管理会社に委託することが可能です。
定期的な打ち合わせや、月々の管理費用を支払う必要があるとはいえ、ほぼ手放しで毎月不労収入を得ることができます。

このため、サラリーマンの方が働きながら副業としてアパート経営に取り組むことも十分可能となっています。

万が一のときに家族に資産を残しやすい

アパートを建てる際に銀行融資により資金を調達する場合には、「団体信用生命保険」へ加入します。
万が一、所有者が不慮の事故や病気により死亡してしまったとしても、保険金でローンを完済し家族に不動産と家賃収入を残すことができます。

親からの相続した不動産に悩む方が多い中で、アパート経営はきちんと保険に入っておけば万が一のときにも家族が安心することができる土地活用方法であると言えるでしょう。

アパート経営のデメリット

アパート経営のデメリットは以下の3つです。

  • 初期投資額が大きい

  • 長期事業なので計画と状況が変わりやすい

  • 税金以外にもランニングコストが多くかかる

初期投資額が大きい

アパート経営は、建設時に大規模な工事費用がかかります。そのため、他の土地活用方法と比べても初期費用が大きくなります。

費用が大規模であるため、事業を始める際には、銀行や他の金融機関から資金を借り入れることが多いです。

しかし、初期投資額が大きい分、月々の返済額も少なくはありません。家賃収入を十分に得ることができなければ、手持ちの資金から捻出する必要があります。

長期事業なので計画と状況が変わりやすい

アパート経営は15年から25年の長期スパンで行う事業です。収支計画や集客計画を立てる時点と、アパート経営で初期投資分を回収する時点では、20年以上の隔たりが発生します。

20年の間に、競合が現れて家賃を下げる必要がある場合や、集客源だった学校などの施設が移設されてしまうこともあります。さらに、自然災害の被害対策であったり、金利が上がるなど、支出が増える可能性もあります。

アパート経営の計画を立てる際には、様々なトラブルを考慮したうえで、定期的に計画を見直す必要があります。

ランニングコストが多くかかる

アパート経営にかかるランニングコストは、初期費用の返済額だけではなく、管理費や設備のメンテナンス費など多岐にわたります。

例えば、物件の管理や集客などを管理会社に委託すると管理費用が必要です。
管理費用は賃貸収入から数%という割合で一定額を支払います。他にも、集客用の広告費用や設備メンテナンス費用などが追加で必要です。

借り入れの返済費用だけではなく、運営や維持のために必要なランニングコストの存在についても把握しておかないと、収支を見誤り手持ちの資金が徐々に減ってしまいます。

アパート建築費用

アパート経営の初期投資にかかるのは主に以下の項目です。

支払いタイミング 費用項目 目安
取得時に必要な費用 アパート建築費用 50~120万円程度/坪
不動産取得税 固定資産税評価額×税率(3%)
印紙税 1000円~6万円
登記費用 30~50万円程度
その他必要な費用 アパートローン手数料 借入額の1~3%
各種保険料 50万円程度
外注費 内容による

実際に土地所有者の方が、延床面積51坪(約170平米)の木造アパートを建築する際の建築費用について計算してみましょう。
木造アパートの工事費用は、坪単価50万円として仮定します。

建築費用

建築費用:50万円×51坪=2550万円
建物以外にかかる工事費(10%ほど):2550×0.1=255万円
アパートローン手数料(3%ほど):2550×0.03=76.5万円
各種保険料:50万円程度
外注費用:15万(土地活用コンサルタントや税理士への相談費)

合計:2916.5万円

アパート経営の初期費用は、建てるアパートの立地や構造、規模の大きさによって異なります。
アパートの建築費用について細かく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。


ここまで、アパート経営の特徴やアパート経営に向いている土地について解説してきました。しかし実際には、「実際のところ自分の土地がアパート経営に向いてるか判断できない」「自分で決断する前に、一度土地活用のプロに相談したい」と感じる方も少なくないのではないでしょうか。

土地活用比較サイトであれば、効率的に複数の会社から、アパート経営プランや収支シミュレーションを無料で請求できます。複数の会社のプランを比較することで、自分に適した会社が分かります。

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10パターンの土地活用方法を総まとめ

おすすめの売却方法は

 

初期投資額 収益性 相続税対策効果 管理の手間
アパート経営
マンション経営
高齢者施設経営
簡易宿泊所経営
駐車場経営 ×
戸建賃貸経営
トランクルーム経営 ×
賃貸併用住宅経営 × ×
太陽光発電
定期借地
土地信託

土地活用には大なり小なり必ず費用はかかります。特にアパート経営などの初期投資が大きい土地活用では、投資回収に10年以上かかることもあります。
自分の経済状況や理想のライフスタイルなどを考えて、土地活用方法を選びましょう。失敗しない土地活用を始めるには、様々な業者の経営プランの比較が必要です。

しかし自分で1から業者に問い合わせるのは手間もお金もかかりますし、無理な営業をされてしまう恐れもあります。
そこで、より効率的なプラン選びには、土地活用比較サイトがおすすめです。土地活用比較サイトは、自分の土地に合った条件で、複数業者のアパート経営プランを無料で比較できます。

土地の活用方法に悩んでいる方は、お気軽にお問い合わせください。

アパート経営よりも高収益な3つの土地活用方法

アパート経営のメリットとしては、初期費用に対して安定かつ比較的高めの家賃収入が期待できることにあります。

初期投資額 収益性 相続税対策効果 管理の手間
アパート経営
マンション経営
高齢者施設経営
簡易宿泊所経営

ここからは、「せっかくお金を使って土地活用をするんだから高収益な方法も知りたい」という方に向けて、アパート経営よりも高収益が期待できる3つの土地活用方法について解説します。

マンション経営

アパート経営 マンション経営
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間

マンション経営は、アパート経営と非常によく似ていますが、より高コストで高収益な不動産活用方法です。

同じ賃貸物件でも建築費が高くなりやすいのは、戸数が多く、建物構造も木造ではなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造などになるためです。

マンション経営のメリットは、高い収益性と売却のしやすさにあります。

アパートに比べて、マンションは戸数も多く、一戸あたりの家賃も高いです。そのため多くの収益を期待することができます。借入金も大きいため、アパート経営よりも大きい節税効果があります。また、アパートに比べても買い手がローンをつけやすいため、売却しやすいといえます。

一方で、マンション経営のデメリットとしては、ハードルの高さという点があげられます。マンションは初期費用が大きいため、ローンを組むためには、土地の資産性、事業計画の実現性の高さが求められます。そのため、駅近郊などの立地が非常に重要になります。また、建物規模がアパートよりも大きいため、土地に一定の広さが求められます。

条件のよい土地を持っており、活用方法に迷っているという方には、おすすめの不動産活用方法です。

高齢者向け施設経営

アパート経営 高齢者施設経営
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間

高齢者向け施設には、老人ホーム経営とサ高住経営の2つがあります。老人ホームが総量規制や入居一時金の0円化などの逆風化にあるなかで、注目されているのがサ高住経営です。

サ高住経営とは、支援が必要なお年寄りのために、バリアフリーを完備した住宅を経営を指します。常駐スタッフによる日常生活の相談や、定期的な巡回サービスも受けることができます。

ご存じのように日本は高齢化社会を迎えており、この種の住宅は非常にニーズが高まっています。

アパート経営に比べて独自設備設置などが必要になるため、より多くの初期費用が必要ですが、安定した収益が期待できるでしょう。

なお、高齢者向け住宅では一定の条件をクリアすれば、国からの補助金を受けられます。医療機関が近く、高齢者が多い郊外ではおすすめの不動産活用方法です。

簡易宿泊所経営

アパート経営 簡易宿泊所経営
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間
ホテル・簡易宿泊所経営とは、旅館業許可を取得し、不動産を宿泊施設として、宿泊料を得るという不動産活用方法です。民泊経営は年間180日間の営業日数に限られていますが、ホテル・簡易宿泊所経営は365日間営業することができます。

ホテル・簡易宿泊所経営のメリットは、収益性の高さです。1日単位で貸し出すことができ、営業日数に制限がないため、稼働率や価格設定次第で賃貸経営よりも高い収益を生み出すことができます。

一方で、ホテル・簡易宿泊所経営のデメリットは、始めるまでの難易度が高く、初期投資額が大きいという点です。旅館業許可の取得には、建築士や行政書士への依頼が必要です。

また、安定した稼働率を維持するために、他のホテルや簡易宿泊所と差別化する必要があります。そのため、内装工事費用や設備投資も必要となります。

一般的な不動産投資よりも高い事業計画が求められますが、都市部の中でも駅から近いなど魅力的な立地の建物を所有している方にはおすすめです。

アパート経営よりも低コストな7つの土地活用方法

土地売却にかかる費用
アパート経営のデメリットとしては、建築費が大きいためローン返済リスクが大きいことです。経営プランがいい加減に作られていると簡単に破綻してしまう可能性も含んでいます。

初期投資額 収益性 相続税対策効果 管理の手間
アパート経営
駐車場経営 ×
戸建賃貸経営
トランクルーム経営 ×
賃貸併用住宅経営 × ×
太陽光発電
定期借地
土地信託

ここからは、「リスクは抑えたいので、できるだけ低コストで始められる土地活用方法が知りたい」という方に向けて、アパート経営よりも低コストで手軽に始められる土地活用について解説します。

駐車場経営

アパート経営 駐車場経営
初期投資額 ×
収益性
相続税対策効果 ×
管理の手間

駐車場経営は、土地を駐車場にして駐車料金を得る方法で、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

双方とも「初期費用をかなり安く抑えることができるため、リスクが低い」ことがメリットです。特に月極駐車場の場合は整地費用程度で始めることもできます。

一方、デメリットは「収益を大きくしにくいこと」です。月極駐車場の場合、例えば1台5,000円に設定すると、その金額に駐車スペース台数分を掛け合わせた額が最大の収益となります。

コインパーキング経営では、運営方法を工夫することでもう少し収益を高めることができますが、基本的にはローリスクローリターンの土地活用法になります。

駐車場経営の初期費用

駐車場経営には、主に以下の3つの初期費用が必要です。


  • 機器の導入費用
  • 工事代金
  • 整地代金

特にコインパーキングの場合には、ロック板や精算機などの多くの費用が必要になるため、およそ100万円ほどの費用がかかります。ただ、管理委託や土地賃貸方式で駐車場経営を始める際には、業者が初期費用を負担してくれる場合もあります。

さらに、月極駐車場であれば、コンクリートや砂利で土地を舗装する程度の費用しかかからないため、少ない初期費用で駐車場経営を始めることができます。

駐車場経営には管理費用や税金もかかります。実際に収支計画をたてる際には、定期的にかかる費用も含めて計算を行いましょう。

戸建賃貸経営

アパート経営 戸建賃貸経営
初期投資額 ×
収益性
相続税対策効果
管理の手間

戸建経営は、アパートやマンションではなく一戸建てを建てて家賃収入を得る方法です。

基本的な仕組みはアパート経営と同じですが、「集客数が少ないため集客コストが低い」「物件価格が比較的安い」といったことがメリットとして挙げられます。
一方、デメリットとしては「1棟あたりの収益が小さい」といったことが挙げられます。

ただ、アパート経営はできないような狭小地や土地の形でも、戸建賃貸経営なら始められることがあります。
収益化だけではなく、節税効果まで期待して土地活用を始める方にはおすすめの土地活用方法です。

戸建賃貸経営に必要な初期費用

戸建賃貸経営で必要な初期費用は以下の費用です。


  • 建物の建築費用
  • トイレなどの備品整備費用
  • 修繕費
  • 各種保険料

アパート経営では5000万円以上の費用がかかることもありますが、戸建賃貸経営では3000万円以下の費用でも始めることができます。戸建賃貸経営はアパート経営に比べても規模が小さく、初期費用を抑えて賃貸経営を始めることができます。

戸建賃貸経営にかかる建築費用は、工務店に頼むか、ハウスメーカーに頼むかによって大きく変わってきます。ハウスメーカーではデザインの自由度は低いですが、比較的安く物件を建てることができます。一方で、工務店では、デザインを1から考えるため自由度は高いですが、費用は高くなる傾向にあります。

まずはハウスメーカーや工務店に相談して、どのぐらいの費用がかかるのか比較してみましょう。

トランクルーム経営

アパート経営 トランクルーム経営
初期投資額 ×
収益性 ×
相続税対策効果
管理の手間

トランクルーム経営とは、土地のうえにトランクルームを立てて、利用者に貸し出して賃料を得る土地活用方法です。
駐車場経営と似た特徴を持ち「初期費用を安く抑えやすい」メリットがある一方で、「収益を大きくしにくい」デメリットがあります。

少額から始められることから、収益化につながるまでの時間が短いため、とりあえず収益を発生させたいという方にはおすすめです。

トランクルーム経営の初期費用

初期費用が少ないと言われるトランクルーム経営ですが、トランクルーム経営には以下のような費用が必要です。

  • コンテナ購入費
  • 設置費用
  • 土地の整地費用
  • 看板代
  • 光熱費などの設営費用
  • 監視カメラの費用

コンテナの購入費用はおよそ、設置費用も含めておよそ1基あたり100万円程度です。コンテナを設置するにあたって土地を整地する必要もあるため、一坪あたり約1万円で整地できます。

他にも看板代金や監視カメラなど、運営に欠かせない設備投資も必要になるため、トランクルーム経営を始める際には、コンテナ代金だけではなく、様々な費用を含めて試算してみましょう。

賃貸併用住宅経営

アパート経営 賃貸併用住宅経営
初期投資額 × ×
収益性
相続税対策効果
管理の手間 ×

賃貸併用住宅経営は、自分で住みながら、同じ建物内に賃貸部分を設けて、第三者に貸し付けて家賃収入を得る方法です。
全スペースを住宅にするアパート経営を行う場合に比べて、賃貸併用住宅では、自宅部分があるので賃貸できる戸数が少なくなり、利回りは低くなる傾向にあります。

一方で、「要件を満たせば条件の良い住宅ローンを利用できる」点が最大のメリットです。
一般的なマイホームのローン返済は、所有者の給与から返済されますが、賃貸併用住宅なら賃貸スペースの家賃収入からローンの返済を行えるため、ローンの返済負担が減ります。

一般的な不動産賃貸と異なり、日々の物件の清掃や管理などを委託せずに自分で行うこともできるため、マイホームも手に入れて利益率の高い賃貸経営を行いたい方にはおすすめの土地活用方法です。

賃貸併用住宅経営の初期費用

賃貸併用住宅経営は主にアパート経営と同じような費用がかかります。主に初期費用となるのは以下のような項目です。


  • 建物の建築費用
  • トイレなどの備品整備費用
  • 駐車場など建物以外の工事費用
  • 各種保険料

賃貸併用住宅経営はアパート経営と同じく、建築費用や管理費用などの費用が高い点が特徴的です。

ただ、アパート経営と異なり、賃貸併用住宅は金利の低い住宅ローンを借りられる点がポイントです。
初期費用について考える際には、ハウスメーカーなどの専門家に聞いてみましょう。

太陽光発電

アパート経営 太陽光発電
初期投資額 ×
収益性 ×
相続税対策効果
管理の手間

太陽光発電は、発電した電気を電力会社に買い取ってもらい収益を得る土地活用方法です。

太陽光発電のメリットは、「どんな土地でも始めることができ、メンテナンスなどの管理の手間もほとんどかからない」という点です。一方で、デメリットとしては、「利益があまり大きくなく、発電量も天候によって変わるため収益が安定しない」という点が挙げられます。

太陽光発電は「賃貸の需要があると思えない場所に土地を持っており、どのように収益化すればいいのか検討もつかない」というかたにおすすめの土地活用方法です。

太陽光発電の初期費用

太陽光発電には以下のような費用が必要になります。


  • 発電パネルなどのシステム設備費用
  • フェンス設置費用
  • 太陽光発電システムの施工費用
  • 土地の整地費用
  • 電力負担金

太陽光発電の初期費用は、太陽光パネルなどのシステム設備費用がほとんどを占めます。80kwの発電量を生産するパネルを設置するには、およそ1,700万円ほどかかります。(※1)

初期費用以外にも、メンテナンスの管理費用など定期的に必要な費用も少なくありません。実際にどのような費用がかかるかは専門の業者に相談してみましょう。

※1)太陽光発電の現状 ー 制度の見直し検討と成長戦略 ー調達価格等算定委員会資料|一般社団法人 太陽光発電協会

定期借地

アパート経営 定期借地
初期投資額 ×
収益性
相続税対策効果
管理の手間

定期借地とは、一定期間の間、事業会社へ貸し出して借地料金をもらうという土地活用方法です。
定期借地は、固定資産税などの税金以外に全く費用がかかりません。

定期借地のメリットとしては、最短10年最長50年の範囲内であれば、土地を貸す期限を決めることができるという点です。期間満了後には、借主は原状回復を行った上で、持ち主に必ず土地を返す必要があります。

一方で、土地の賃料が収益源になるため、収益金額はそこまで期待できない点がデメリットとして挙げられます。

定期借地ではなく、普通借地という契約では、借地人の希望によって契約を更新することができるため、貸した土地が戻ってこないということにもなりかねません。
土地を貸す場合には、契約内容については入念に確認しておきましょう。

土地信託

アパート経営 土地信託
初期投資額
収益性
相続税対策効果
管理の手間

土地信託とは、自身の土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらい、収益が出れば諸経費などを差し引いた配当金を得るという活用方法です。

土地活用に必要な建築費などの初期費用の負担を抑えて、配当金を得ることができる、ローリスクローリターンの土地活用といえます。

デメリットとしては、土地の権利を失う点があげられます。相続が発生した場合には、土地の権利ではなく、信託受益権を得ることになります。

また、信託会社の能力によっては、赤字が発生してしまいます。さらに、赤字が続き止むを得ない場合には、土地を売却する可能性も発生します。

土地活用にかける手間がない場合や、土地活用にかけることができるコストが少ない場合には、土地信託はおすすめです。しかし、信託会社選びには慎重に行いましょう。

アパート経営は土地活用でも人気の方法!

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土地活用には様々な方法がありますが、その中でもアパート経営は人気の活用方法です。
賃料収入が安定して見込める分、老後の資産形成や相続税対策として始める方が多くいらっしゃいます。

アパート経営を始める前には、立地や周辺環境に合わせて「どんなアパートを建てるべきか」を専門家に相談しておく必要があります。
その際、土地活用比較サイトを活用すれば、複数の企業に無料で相談することができるのでおすすめです。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営はどうして人気なの?
節税対策につながる点や、安定した収入を見込める点が挙げられます。アパート経営の魅力についてはこちらで詳しく解説しています。
土地活用でアパート経営を選ぶデメリットは?
多くの初期費用が必要になる点があげられます。アパート経営のデメリットについて、詳しくはこちらからご覧ください。
アパート経営を行うのに向いている土地とは?
駅や学校などの生活の拠点となる施設が近くにある土地などが挙げられます。実際には市場調査が必要です。詳しくはこちらをご覧ください。
土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順
【完全無料】最適な土地活用って?