16個の土地活用とアパート経営を徹底比較|3種類の土地活用や活用方法の選び方も解説

16個の土地活用とアパート経営を徹底比較|3種類の土地活用や活用方法の選び方も解説
土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

土地活用のなかで最も有名なものは、アパート経営でしょう。
この記事では、アパート経営がなぜ有名で人気なのかを解説していきます。

アパート経営のメリットやデメリットだけでなく、ほかの土地活用方法と比較して紹介するので、参考にしてみて下さい。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 土地活用でアパート経営を考えている
  • アパート経営でかかる費用や収入を把握したい
  • アパート経営ができる土地なのかどうか判断したい
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

土地活用にはアパート経営以外にもさまざまな方法があります。自分の持っている土地に合った土地活用方法にお悩みの方は以下の記事をご覧ください。

土地活用の種類

土地活用といっても様々な方法があり、初期費用や期待できる収益、事業の内容などはそれぞれの土地活用方法で異なります。いくつもの種類がある土地活用方法ですが、簡単に3種類の土地活用に分けることができます。

  • 自身で建物や施設を建て、業者に管理業務を依頼する賃貸型
  • プロに土地を信託して活用してもらう信託型
  • 置くだけ・貸すだけの借地型

1つ目は、自身で建物や施設を建て、業者に管理業務を依頼する賃貸型の土地活用方法です。土地活用方法として有名なアパート経営マンション経営などが賃貸型の例としてあげられます。

賃貸型の土地活用の特徴は、一括借上げと呼ばれる方法を取ることができる点です。一括借上げとは、業者に部屋や施設を一括で借り上げてもらい、入居状況に関わらずに収益を得ることができるという方法です。アパート経営などの住居を提供する土地活用において空室リスクを下げ、経営を安定させることができます。

2つ目の信託型とは、信託銀行やディベロッパーなどの土地活用のプロに土地活用を代行してもらうという土地活用方法です。土地活用によって得た収益や土地の権利の一部は運営会社と調整が必要ですが、初期費用や経営リスクを抑えることができます。

3つ目の土地活用方法である、置くだけ・貸すだけの借地型とは、土地所有者は建築費用などを負担することなく土地をかし設備を設置するだけで収益を得ることができる土地活用方法です。収益の安定性が高くや初期費用も低めに抑えることができます。

ここからは、それぞれの土地活用方法について解説します。

一括借上の可否 収益性の高さ 失敗リスク 初期費用 実行ハードル
賃貸型 可能 高い 中程度 高い 低い
信託型 業者による 普通 中程度 中程度 高い
借地型 借り手による 低い 低い 低い 低い

業者に管理を任せられるアパートに似た賃貸型の土地活用

マンションの買い替え時はいつ

賃貸型の土地活用とは、アパートや高齢者向け福祉施設などの建物を建て、住居やスペースを貸し出すことで収益を得るという土地活用方法です。

賃貸型の土地活用は、建築コストや空室リスクなどがありますが、収益の大きさや節税効果が高いという特徴があります。さらに、入居者募集や物件清掃などの管理業務と言われる、運営に必要な業務を全て業者に任せることができます。

管理業務等を全て業者に任せることを一括借上げ

といい、近い言葉でサブリースやフランチャイズとして説明をされる場合があります。

例えば、アパート経営であれば、経営時には入居者募集やクレーム対応、定期的なメンテナンスなど様々な管理業務が必要です。しかし、業者に一括借り上げをしてもらうことで、管理業務を全て業者に任せ、毎月一定の家賃収入を得ることができます。

業者に一括借り上げをしてもらうことができる賃貸型の土地活用は、主に以下の11個です。

  • アパート経営
  • マンション経営
  • 月極駐車場経営
  • 戸建賃貸経営
  • 賃貸併用住宅経営
  • 貸店舗経営
  • ビル経営
  • コインパーキング経営
  • トランクルーム経営
  • コインランドリー経営
  • 高齢者福祉施設経営

それぞれの土地活用方法について確認しましょう。

アパート経営

  • 固定資産税・所得税・住民税の節税に有効

  • 相続税対策に有効
  • 相続人にローンが残らない
  • ほぼ手放しで不労収入を得ることができる
  • 万が一のときに家族に資産を残しやすい

アパート経営のメリットは、主に税金対策と、安定した資産性に分けられます。

アパート経営によって更地で保有している場合に比べて、固定資産税を最大1/6、都市計画税を最大6割、相続税を最大8割減額することができます。

さらに、アパート経営は一度入居者が付けば一定期間は家賃収入が発生します。管理会社に管理業務を委託すれば、ほとんど手放しで家賃収入を得ることができます。
一方で、アパート経営のリスクは以下の3つです。

  • 空室リスク
  • アパートの老朽化リスク
  • 災害リスク

アパート経営には、新築であれば数千万~数億円の建築費用がかかるのに加えて一定のリスクが伴います。初期投資をかけても、入居者が集まらず空室が発生してしまえば、家賃収入が下がりローンの返済が難しくなります。

また、建物は築年数に応じて、設備や建物の構造部分が劣化していきます。建物の劣化は空室率の上昇原因であるだけではなく、修繕コストの増加にもつながります。

アパート経営は魅力的な土地活用方法ですが、一定のリスクも存在します。どんなリスクがあるかは洗い出しておき、事前に対策しておきましょう。

土地活用比較サイトであれば、効率的に複数の会社から、アパート経営プランや収支シミュレーションを無料で請求できます。複数の会社のプランを比較することで、自分に適した会社が分かります。

土地活用比較サイトの中でも、イエウール土地活用であれば、条件を簡単に入力するだけで、複数の経営プランを比較できます。アパート経営や土地活用にお悩みの方は、まずはイエウール土地活用を利用して複数の経営プランを無料で比較してみましょう。

マンション経営

マンション経営は、アパート経営と非常によく似ていますが、より高コストで高収益な不動産活用方法です。

同じ賃貸物件でも建築費が高くなりやすいのは、戸数が多く、建物構造も木造ではなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造などになるためです。

マンション経営のメリットは、高い収益性と売却のしやすさにあります。

アパートに比べて、マンションは戸数も多く、一戸あたりの家賃も高いです。そのため多くの収益を期待することができます。借入金も大きいため、アパート経営よりも高い節税効果があります。また、マンションは木造ではなくRC造、SRC造で建てられることが多く、耐用年数が木造アパートよりも長いです。そのため、アパートに比べても買い手がローンをつけやすいため、売却しやすいといえます。

一方で、マンション経営のデメリットとしては、始めるまでハードルの高さがあげられます。マンションは初期費用が大きいため、ローンを組むためには、土地の資産性、事業計画の実現性の高さが求められます。そのため、駅近郊などの立地が非常に重要になります。また、建物規模がアパートよりも大きいため、土地に一定の広さが求められます。

条件のよい土地を持っており、活用方法に迷っているという方には、おすすめの不動産活用方法です。

月極駐車場経営

月極駐車場経営とは、駐車スペースを貸し出し、月々の賃料を得る

という経営方法です。家族全員が自分の車を持つことも少なくない郊外では、意外と駐車スペースが足りていないということが起こります。

月極駐車場経営のメリットは、初期投資が少ないという点です。月極駐車場は、利用者ごとに使うスペースは決まっているため、ロック板や精算機が必要ありません。番号がわかるようにコーンなどを置くだけでもすぐに始められます。

一方で、月極駐車場経営のデメリットは、収益が少ないという点です。一台あたり約1万円~約2万円が相場となるため、賃貸経営と比べると収益は劣ります。

暫定的に土地を所有している方や、他の土地活用方法への転用を考えている方には、まずは月極駐車場から始めることをおすすめです。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、アパートやマンションのような集合住宅を建てるのではなく、一戸建てを建てて第三者に貸し出し家賃収入を得る方法です。

基本的な仕組みはアパート経営と同じですが、「集客数が少ないため集客コストが低い」「物件価格が比較的安い」といったことがメリットとして挙げられます。戸建てを求める層は、小さい子どもがいる場合やペットを飼っているなど戸建てを必要とする理由があります。ある程度立地が悪くても戸建てを求めることも多く、郊外という立地でも入居者を付けられる可能性があります。

一方、デメリットとしては「1棟あたりの収益が小さい」「空室リスクが大きい」といった点が上げられます。戸建賃貸経営は、戸数が少ないため、1戸の空室が経営に大きく影響します。そのため、空室リスクが大きく十分に空室対策を行っておくことが必要です。

小さい土地でも、十分な物件を建てることができるため、アパート経営はできないような狭小地や変形地でも、賃貸経営を始めることができます。また、戸建賃貸物件は賃貸市場では少ないため、収益が小さくても確実に収益を得たい場合には、おすすめの土地活用方法です。

賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅経営は、自分で住みながら、同じ建物内に賃貸部分を設けて、第三者に貸し付けて家賃収入を得る方法です。全スペースを住宅にするアパート経営を行う場合に比べて、賃貸併用住宅では、自宅部分があるので賃貸できる戸数が少なくなり、利回りは低くなる傾向にあります。

一方で、賃貸併用住宅は「要件を満たせば住宅ローンを利用できる」点が最大のメリットです。金利の低い住宅ローンを借り入れることができるため、返済負担をへらすことができます。

一般的な不動産賃貸と異なり、日々の物件の清掃や管理などを委託せずに自分で行うこともできます。利益率の高い賃貸経営を行いたい方にはおすすめの土地活用方法です。

ビル経営

ビル経営とは、ビルを建て、フロアを企業や団体に貸し出す

という土地活用方法です。

ビル経営のメリットは、収益性の高さです。オフィスとして貸し出す場合、家賃相場が高く、一度入居すれば数年間退去することはありません。また、デスクや内装などはテナント側が整備してくれるため、トイレや水道、空調などの簡単な設備投資のみで済みます。

一方で、ビル経営のデメリットは、土地条件の高さと入居付けの難しさです。立地は、都市部の中でも駅から徒歩圏内にあるエリアであることが求められます。市街地の中でも限られた立地なので、建築前には十分に調査することが重要です。また、テナント需要はそこまで多くないため、一度退去されると次のテナントを獲得するまでに時間がかかってしまう可能性があります。

貸店舗経営

貸店舗経営とは、お店を出したい人に対して出店スペースを貸し出し賃料収入を得る

という土地活用方法です。

貸店舗経営のメリットは、居住用スペースよりも高い賃料を得ることができ、物件そのものに付加価値がつく点です。

貸店舗は、物件数も多くないため立地が良ければ高い交渉力をもつことができます。そのため、同条件の居住用不動産よりも高い家賃設定することができます。また、土地が小さくても立地が良く、テナント先の業態を選べば十分入居者をつけることができます。

貸店舗経営は、店舗オーナーが借りたくなる立地にあることが前提条件です。そのため、都市部のなかでも周辺に店舗が複数あるような土地を持っている方にはおすすめです。

コインパーキング経営とは、時間単位で駐車場を貸し出す

という不動産活用方法です。時間ごとに収益が発生するため、稼働率が高ければ高いほど収益が発生します。

コインパーキング経営のメリットは、土地の形や大きさを選ばずに、低コストで始めることができる点です。コインパーキングは、車一台分のスペースさえあれば狭小地や変形地などの条件が悪い土地でも、始めることができます。

駐車場のニーズが大きい市街地では、小さい土地でも手軽に始められるため、高収益を期待できます。

一方で、コインパーキング経営のデメリットは、税制優遇措置がないという点があげられます。土地の評価額が高い都市部では、固定資産税だけでも大きなランニングコストとなります。

トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、土地や建物の中にトランクルームを設置し、倉庫として第三者に貸し出す土地活用です。初期費用が少なく、手軽に始められることから少しずつ人気を集めています。

トランクルーム経営には、屋内型と屋外型の2つの種類があります。

市街地に空き家・建物を所有している場合には、建物内にトランクルームを設置することで室内型のトランクルーム経営を行うことができます。

空調などの維持費がかかるため、室内型トランクルームは屋外型トランクルームより、利用料が高額になります。しかし、その分カビなどの心配なく品物を預けられます。精密機械や毛皮のコート、寝具なども適切な管理ができます。盗難リスクが低く、清潔感が感じられる室内型のトランクルーム経営は、ワンルーム入居者の収納場所需要やオフィス用品収納需要などが考えられます。

室内型のトランクルーム経営は、空きテナントを持っている方が、空室対策の一環として行う場合が多いです。また、すでに建物を持っている方が、リノベーションを行いルーム型のトランクルーム経営を行う場合も少なくありません。

郊外の広い土地を持っている場合、屋外のトランクルーム経営もおすすめです。トランクルーム経営は立地に左右されることが少なく、郊外でも収納スペースに困っている都市部の集合住宅居住者からの需要が考えられます。

また、費用面についても、維持管理費やコンテナの設置費用などは、それほどかからない点もおすすめの理由です。トランクルーム経営を行っている企業に、フランチャイズ契約をすれば専門業者のノウハウを活用して経営を行うことができます。

コインランドリー経営

コインランドリー経営とは、洗濯機を一定の金額で貸し出す事業のことです。

最近では共働きが増えるなど、ライフスタイルが変化してきています。市街地のワンルームアパートには、洗濯機がおけない場合も多く、コインランドリーの需要は決して小さいとは言えません。近隣に賃貸住宅がある場合などには、市街地でのコインランドリー経営は十分魅力的な土地活用方法といえます。

一方で、コインランドリーは機械が急に故障するといったトラブルリスクが高いです。そのため、コールセンター設置など、機械の知識がない人や無人で運営するためには、様々な工夫を凝らす必要があります。

高齢者施設経営

高齢者向け施設には、老人ホーム経営とサ高住経営の2つがあります。老人ホームが総量規制や入居一時金の0円化などの逆風化にあるなかで、注目されているのがサ高住経営です。

サ高住経営とは、支援が必要なお年寄りのために、バリアフリーを完備した住宅を経営を指します。常駐スタッフによる日常生活の相談や、定期的な巡回サービスも受けることができます。

アパート経営に比べて独自設備設置などが必要になるため、より多くの初期費用が必要ですが、安定した収益が期待できるでしょう。

なお、高齢者向け住宅では一定の条件をクリアすれば、国からの補助金を受けられます。医療機関が近く、高齢者が多い郊外ではおすすめの不動産活用方法です。

アパートよりもローリスクの信託型の土地活用

信託型土地活用の特徴は、プロのノウハウを活用できることです。土地活用にかかる手間を減らすことができるだけではなく、プロのノウハウを活用することで成功確率を上げることもできます。

一方で、信託型の土地活用は、立地の精査や収益配分の調整などが厳しく行われます。そのため、立地や条件によっては、ローリスク・ローリターンの土地活用方法です。

信託型の土地活用には、2つの活用方法があります。

  • 等価交換
  • 土地信託

それぞれの違いについて確認しましょう。

土地信託

土地信託とは、自身の土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらい、収益が出れば諸経費などを差し引いた配当金を得るという活用方法です。

土地活用に必要な建築費などの初期費用の負担を抑えて、配当金を得ることができる、ローリスクローリターンの土地活用といえます。

デメリットとしては、土地の権利を失う点があげられます。相続が発生した場合には、土地の権利ではなく、信託受益権を得ることになります。

また、信託会社の能力によっては、赤字が発生してしまいます。さらに、赤字が続き止むを得ない場合には、土地を売却する可能性も発生します。

土地活用にかける手間がない場合や、土地活用にかけることができるコストが少ない場合には、土地信託はおすすめです。しかし、信託会社選びには慎重に行いましょう。

等価交換

等価交換とは、土地をデベロッパーに譲渡(売却)して代わりに建物を建ててもらい、建物の価値に対する土地の価値の割合に応じて建物の所有権を得る

という土地活用の方法です。等価交換は、ディベロッパー側の負担が大きいため、都市部のような条件のよい土地でしか行うことが出来ません。

等価交換のメリットは、初期費用がほとんど必要ない状態で、税制優遇措置が多いという点です。マンションやオフィスビルを建設する際に必要な費用はほとんどデベロッパー側が支払います。デベロッパーの経営ノウハウを使うこともできるため、失敗リスクも少ないです。また、相続税や譲渡所得税も軽減措置も受けることができます。

一方で、等価交換のデメリットは、交渉相手がプロのディベロッパーであるという点です。等価交換では、不動産のプロであるデベロッパーと土地の交換比率交渉を行わなければいけません。結果的に気づいたら損してしまったということも起こる可能性があります。

等価交換は、低コストでデベロッパーの経営ノウハウを活用し、効率よく不動産活用行うことができます。都市部のような条件のよい土地を持っている場合には、等価交換は一度検討してみることをおすすめします。

置くだけ・貸すだけの借地型の土地活用

不動産活用方法全22種

置くだけ・貸すだけの土地活用には、事業用定期借地と太陽光発電の2つがあります。

活用をするつもりは無いけど売却などで土地を手放すつもりもない場合には、できるだけ低コストで収益化できる置くだけ・貸すだけの土地活用がおすすめです。

それぞれの土地活用方法ごとの特徴について解説します。

事業用定期借地

定期借地とは、一定期間の間、土地を貸し出し借地料金をもらうという土地活用方法です。
定期借地のメリットは、手間をほとんどかけずに収益が得られる点と、買い手が見つかりやすい点があげられます。

土地に建物を建てる場合には、借主が費用を負担するため、費用は定期的に発生する固定資産税程度しかかかりません。さらに、最短10年最長50年の範囲内であれば、土地を貸す期限を決めることができます。期間満了後には、借主は原状回復を行った上で、持ち主に必ず土地を返す必要があります。

借り手がそのまま買い手になる場合もあるため、1から買い手を探す場合よりも、買い手を見つける手間を省くことができます。

一方で、土地の賃料が収益源になるため、収益金額はそこまで期待できません。土地を貸す際には、賃料相場を調べた上で、長期的に土地を貸しても損しない価格を設定しましょう。

また、定期借地ではなく、普通借地という契約では、借地人の希望によって契約を更新することができるため、貸した土地が戻ってこないということにもなりかねません。土地を貸す場合には、契約内容については入念に確認しておきましょう。

アパート経営に比べて、定期借地は収益性は低いものの、収益の安定性や初期費用の小ささが魅力の土地活用方法です。土地活用に手間やお金をかけたくない場合や、低収益でも低リスクの土地活用を行いたい場合には、おすすめの土地活用方法です。

太陽光発電

安定した収益性や利回りを重視する場合は、太陽光発電などのソーラー経営がおすすめです。こちらは不動産でソーラーパネルを設置して発電を行い、それを売電して収入を得る方法です。

メリットは、売電価格が制度によって10年間もしくは、20年間固定されている点です。そのため、収益の安定性という面で優れています。

ただし、発電量にも関わるソーラーパネル代が大きくかかるため、初期費用は比較的高くなります。もちろん、安いソーラーパネルを使うこともできますが、発電量が少ないなど問題があります。そのため、手持ちのお金と今後の計画を業者と相談しながらやっていくとよいでしょう。

なお、太陽光発電は日照量によって発電量が異なるので、地域性にも注意する必要があります。こちらも詳しくは業者に相談してみてください。

土地活用を任せる業者を選ぶ際の注意点

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土地活用を行う場合には、建築会社だけではなく様々な業者と話をすることが必要です。また、土地活用方法を決める場合には、複数の活用方法や複数の業者と比較して1つの業者に任せることになります。

土地活用を任せる業者を選ぶ際には、以下の3点に注意しましょう。

  • 管理実績やノウハウがあるのか確認する
  • 得意な土地活用を確認する
  • 一括借上げの仕組みを確認する

管理実績やノウハウがあるのか確認する

管理実績とは、過去に何棟の物件を管理してきており、どのぐらいの入居率を維持することができているのかという物件管理に関する実績のことを指します。例えば、アパート経営の管理実績を確認する際には、管理戸数や管理物件の入居率などが確認すべき管理実績としてあげられます。

管理実績を確認する際には、「築何年の管理実績なのか」や「自身のエリアでの実績なのか」など、実際に自分の物件を管理する際にも実績に近しい成果を出せるのかについても確認することが重要です。また、聞ける範囲で管理ノウハウについても確認することで、実績に安心感を持つことができます。

得意な土地活用を確認する

土地活用について業者に相談する際には、業者が得意としている土地活用に関しても確認しておくことが重要です。

大手のハウスメーカーのように様々な土地活用方法に対応している場合でも、得意な土地活用がメーカーによって異なります。例えば、メーカーによっては、マンションや介護福祉施設などの大規模な建物よりも、アパートや戸建賃貸経営などの比較的規模が小さめの土地活用が得意など、メーカーによって得意分野も様々です。

それぞれのメーカーの得意分野を知っておくことで、複数の業者を客観的な視点で比較しやすくなります。

一括借上げの仕組みを確認する

土地活用の一環として、アパート経営や駐車場経営などの賃貸型の方法を検討している場合、一括借上げを選択する方は徐々に増えています。一括借り上げは、空室リスクなどを下げることができるため、土地活用初心者の方にとっては魅力的です。

しかし、一括借上げにも注意点は存在します。例えば、管理会社による借上料の引き下げリスクがあげられます。借上料の引き下げリスクとは、一見安定して収益が発生するように見えますが、実際には管理会社側の都合で収益が変わってしまうというリスクです。

一括借上げは、家賃の支払いをするという保証なだけで、家賃収入の額までは保証してくれません。また、法律では借主側の権利が強いため、貸主側から契約を破棄することは難しいのです。さらに、契約解除後には、中古アパートになっているため、家賃相場が下がった状態で初期集客を行わなければいけません。

一括借上げができるからといって完全に業者に任せきりにするのではなく、一括借上げの仕組みを確認した上で判断しましょう。

複数の土地活用業者を比較する

土地活用で失敗しないためのコツは、多くの情報やアドバイスをもとに、複数のプランを比較して活用方法を決めることです。

一見魅力的に見える不動産活用プランでも、それが本当にベストなプランは限りません。そのため、不動産活用プランはプロの業者と相談しながら、複数を比較していくとよいです。

そうすることで、どれくらいの収益性を出すことがあなたに合っているのか、また、業者によって建築費用など中身がどれくらい違っているのかなどがわかります。適切なプランを提案してくれる業者と一緒に、あなたに合った適切な不動産活用プランを検討してください。

アパート経営は土地活用でも人気の方法!

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土地活用には様々な方法がありますが、その中でもアパート経営は人気の活用方法です。
賃料収入が安定して見込める分、老後の資産形成や相続税対策として始める方が多くいらっしゃいます。

アパート経営を始める前には、立地や周辺環境に合わせて「どんなアパートを建てるべきか」を専門家に相談しておく必要があります。
その際、土地活用比較サイトを活用すれば、複数の企業に無料で相談することができるのでおすすめです。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地活用にはアパート以外にどんな種類がある?
土地活用には、アパート経営などの賃貸系の土地活用以外にも、三種類の土地活用があります。土地活用の種類については、こちらで詳しく解説しています。
アパート経営に似ている土地活用はある?
アパート経営に似た土地活用には10種類の活用方法があります。アパート経営に似た土地活用方法については、詳しくはこちらをご覧ください。
アパート経営を行うのに向いている土地とは?
駅や学校などの生活の拠点となる施設が近くにある土地などが挙げられます。実際には市場調査が必要です。詳しくはこちらをご覧ください。
土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順
【完全無料】最適な土地活用って?