アパート経営で破産することはあるのでしょうか。長期的な終始計画を立てておけば問題なく経営していけるケースが大半です。ただし、アパート経営で破産してしまう人がいるのも事実です。
できれば破産せずに長期的にアパート経営を続けたいものです。ただ経営の仕方によっては破産してしまうため注意が必要になります。
この記事ではアパート経営で破産してしまった際の事例や対策について解説します。
アパート経営で破産しやすい人の特徴
アパート経営はなぜ破産してしまうのでしょうか。アパート経営で破産しやすい人には特徴があります。ここではアパート経営で破産しやすい人の特徴を解説します。
郊外や地方のアパートを選ぶ人
アパート経営でもっとも重要なのはいかに空室をなくして稼働率を高めるかという点です。これを実現するためにはアパートの立地条件はとても重要になります。ニーズのない商品が売れないようにアパートもニーズがなければ入居者は集まりません。
とくに郊外や地方は人口が減少しているためいくら立地条件がよくても人がいないことが要因となって入居者が集まらないということも多くあります。
郊外や地方では格安の中古アパートが売りに出されていることも多いでしょう。そのため価格の安さだけで飛びついてエリア情報などをきちんと把握しないまま経営をスタートする人もいます。とくにアパート経営初心者はこれに陥りやすい傾向が強いでしょう。
不動産投資は初期投資が安いほうがよいため、とくに中古物件を探している場合は郊外や地方に目が行きがちです。新築の場合も土地価格が安いため建物に費用がかけられるという気持ちからあえて郊外や地方を選ぶ人もいるでしょう。
ただし、いくら初期投資が安くすんでもその後の利益につながらない資産はマイナスの資産にしかなりません。入居者が集まらない場合には止むを得ず家賃の値下げを行うことも必要になるでしょう。こうした経営をしているといずれは経営悪化が加速して破産してしまう可能性が高くなります。
相続対策のつもりで始めた人
相続対策としてアパート経営をスタートした人も破産しやすい人の特徴としてあげられます。老後の収入源として、さらに相続の際に相続税を節税するために資産をアパート経営につぎ込んでおけばなんとかなるだろうと考えてスタートしてしまうと失敗するケースが多くあります。
ここで問題なのはなんとなくなんとかなるだろうという曖昧な計画性にあります。老後のため相続のためという明確な目標がありながらもその計画が曖昧であれば途中で破産してしまっても仕方ないでしょう。
確かに現金で相続するよりもアパートで相続したほうが評価額が低くなるため相続税が安くなるという考え方は間違ってはいません。ただ、そう考えるのであればきちんと収益を生み出す資産として継承していくことまでしっかりと考えなくてはなりません。
マイナスの資産を相続しても相続人が困るだけです。相続対策でアパート経営をはじめるのであれば最終的にいくらの資産を残したいのか、誰に相続するのかを含めた収支計画をしっかりと立てることが必要です。
この見通しが甘かったために環境の変化に対応することができずに破産するケースが多くみられます。
フルローンを組む人
アパート経営ではローンを利用する人も多いでしょう。初心者の場合は経営の実績がないためいくらかの頭金を用意しないと金融機関の審査を通過しないことも多くあります。ただ金融機関によっては頭金なしで融資を認めるところもあります。
この場合、頭金なしのフルローンでアパート経営をスタートすることになります。アパート経営の初期投資は数千万円はかかります。つまりいきなり数千万円の借金を背負ってスタートするということです。
アパート経営で陥りやすいのがフルローンでも家賃収入があるから払っていけるという考えです。もちろん家賃収入でローンを返済する人は多くいます。ただし、家賃収入がいくらでそこから毎月いくらの経費が必要で、自分の生活にいくら必要かという計画を立てていないと破産する可能性が高くなります。
これがフルローンの場合は月の返済額が高額になることが多く、万が一空室が増えたり家賃滞納が起きた場合にはローンの返済ができなくなる可能性が出てきます。場合によっては自分の生活費を切り詰めてローン返済にあてる必要が出てくるでしょう。
資金に余裕がない状態で無理にアパート経営をスタートした人ほど破産しやすくなることは覚えておきましょう。
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活用事例:長期安定経営を考えた 病院の職員寮
| 土地面積(㎡) | 403.91 |
| 延べ床面積(㎡) | 455.34 |
今回訪問したのは、飲食店経営などを手がけているオーナーさまによる医療従事者のための職員寮です。徒歩5分の場所にある病院から、昨年増床し職員も増えたため職員寮を建ててほしい、との要望がありました。
「30年前からこの病院の職員寮として別の土地で賃貸住宅を所有しています。1棟目が上手くいったことで2棟目を建て、2棟とも病院が借り上げ、管理の手間なく長期的に安定経営できていることから、駐車場だった土地を活用して3棟目を建てることにしました」。
病院とは30年に渡る長い信頼関係があり、医療という業種柄、地域で長く必要とされることから、この先も病院の職員寮を建てることで安定経営ができると考えました。
近年病院に限らず、人材確保の面から福利厚生を充実させるため、魅力的な社員寮を確保したいと考える企業が増えています。
病院からは、他の賃貸住宅よりも魅力的で長く住みたいと感じてもらえるように、さまざまなリクエストがありました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営で破産に至ってしまう理由
アパート経営が破産してしまうのはなぜでしょうか。家賃収入があるのに破産することに疑問を感じる人もいるでしょう。ここではアパート経営が破産に至ってしまう理由について解説します。
空室率の上昇
アパート経営が破産する理由のひとつが空室率の上昇です。アパートの場合、戸数が一桁から多くても10戸程度が多いでしょう。このうち数件が空室になるだけでも家賃収入は大きく減少します。すぐに新しい入居者が入ってくれれば問題ありませんが、なかなみつからないこともあります。
では空室率はなぜ上昇してしまうのでしょうか。いくつか理由を考えてみましょう。
- アパートに魅力がない
- 周辺エリアに競合物件が増えた
- 学校や事業所などが撤退した
- 人口の減少
- エリアの人気の低下
- 入居者ニーズの変化
このように空室率が向上する理由はさまざまです。これらのいくつかにあてまってしまうと破産する可能性が高くなるといえるでしょう。
修繕費用の増加
入居者のなかにはできるだけ新しいアパートに住みたいと考えている人も多くいます。そのためアパートの老朽化も破産の原因のひとつとなります。アパートが老朽化すると見た目の問題だけでなく設備の不具合やセキュリティの問題など入居者の生活に直接関係ある不具合が起こることも増えてくるでしょう。
こうなると修繕の必要が出てきます。ただアパートの修繕にはそれなりの費用がかかります。そのためその費用が出せないとなるとアパートは老朽化していく一方です。最初からきちんとした収支計画を立てていれば修繕費用を積み立てるなどの準備をしているでしょう。
ただ老朽化のリスクを軽く考えていて修繕費用を積み立てていなかった場合や利益を蓄えていなかった場合には修繕することができません。
こうなると入居者が出て行ってしまったり、新しい入居者がみつからなくなったりして最終的には赤字経営となり破産することになってしまいます。
経営規模の拡大
アパート経営に一度成功した人でも破産してしまうことがあります。これは1棟で成功したことで自信を持って経営を拡大しようとして失敗したというケースが大半です。
もちろん多角経営に成功する人も多くいます。ただ、安易な計画で一度成功しているから大丈夫だろうと次のアパートに手を出すと痛い目をみることもあるということです。
2棟目で失敗してもその失敗を取り戻そうとして身の丈にあわない物件に手を出して大きな負債を抱えるケースも少なくありません。または最初の経営に失敗した分を取り戻そうとして次の経営に手を出す人もいます。
このようにどんどんと経営規模を拡大したことによって自分では抱え切れないほどの負債を負うことになり、結果的に破産に追い込まれることもあります。
家賃の滞納が続いた
自分の責任で破産に追い込まれる人もいれば入居者との問題で破産してしまう人もいます。それが家賃滞納による破産です。経営しているアパートの入居者が家賃を滞納するともちろん収入は減ります。ただそれだけではなく家賃を払ってもらうためにさまざまな行動を起こさなくてはなりません。
家賃の督促からはじまり最終的には強制退去の手続きまで取らなくてはならないケースも少なくありません。1カ月の遅れであれば入居者が忘れていただけという可能性も高く文書通告をすることで支払ってもらえることもあります。
これが文書通告も電話、訪問通告も無視して完全に故意に家賃を滞納するような入居者だった場合が問題です。こうなると家賃滞納は長期化し経営にも影響が出るようになってきます。ローンの返済を家賃収入頼みにしていた場合は返済が遅れてしまうこともあるでしょう。
強制退去を実行するには弁護士に依頼して執行する必要があるため弁護士費用は経営者が負担しなければなりません。それ以外にかかった費用については入居者に請求できますが果たして家賃を滞納する人が費用を素直に払うかというと疑問が残るでしょう。
アパート経営で破産した人の実例
ここからはアパート経営で破産した人の実例について紹介していきます。失敗例をしっかりと知り、何が問題だったのかを考えてみましょう。そうすることで破産しない安定したアパート経営に踏み出すことができます。
絶対儲かるという言葉を信じた
アパート経営は不動産投資です。投資に絶対儲かるはありません。ただ、アパート経営を投資と捉えていない人も多いのではないでしょうか。よくある失敗例としては、老後の資金を得るためにアパート経営を検討していた人が破産したというケースです。
Aさんは老後の生活に不安を感じており、年金以外の収入源を確保したくてアパート経営をスタートしたいと考えていました。ただ素人経営には不安があるため躊躇していました。
そこに家賃保証のある管理会社が、管理は自分たちが行いAさんは毎月家賃収入を受け取るだけだから絶対に損はない儲かる話だと契約を進めてきました。もともとアパート経営に興味があったAさんはその言葉を信じて管理会社と契約を結びます。
その後の経営は管理会社に任せて自分は家賃収入を得る生活を送っていましたが、数年たった頃から管理会社から家賃の値下げを要求されるようになりました。アパートが老朽化してきたから家賃を値下げしましょうという要求を断るとでは契約は打ち切りですと言われてしまい、仕方なくAさんは家賃の値下げに応じました。
当然、家賃収入は減少しローンの返済にも困るようになってきました。それでも契約更新のたびに管理会社がどんどんと家賃の値下げを訴えてくるため結果的にローンが支払えないほど収入が減ってしまい破産するしかない事態に追い込まれたのです。
管理は管理会社が行なったとしてもローンを返済していくのは自分です。家賃保証があるから絶対儲かる、損することはないという言葉を信じて契約したけれど実際には保証額が想定よりも少なく、さらには家賃保証の減額通告を受けて収入が激減しローンの返済ができなくなるということはあります。
何度も言いますが投資に絶対儲かるはありません。こうした言葉には注意が必要です。
利便性が悪い土地を選んだ
相続を想定してアパート経営に乗り出して破産したケースをみてみましょう。
Bさんはある程度の資産を有しており相続について悩んでいました。ある時、アパートを建てれば相続税の節税になるという話を営業担当者から聞き、それを信じてアパートを建築しました。
新築のときにはそれなりに経営は順調でアパートを建ててよかったと感じていたBさんですが、数年たった頃から空室が目立つようになりました。さらに空室は増えていきローンの返済にも困るほどになってしまったのです。
Bさんが経営悪化に至った背景にはアパートの立地条件の悪さがありました。営業担当者はアパート経営のノウハウや立地条件などはアドバイスせずとにかく所有している土地にアパートを建てるように進めていたのです。
Bさんが所有していた土地は駅から徒歩30分、コンビニやスーパーも徒歩15分ほどかかりお世辞にも利便性がよいとはいえないアパートです。魅力といえば自然が豊かで静かであるという点でした。それでも新築のときには新しい設備なども導入したことで入居者が集まりました。
ただ老朽化にともない、立地が悪く利便性の悪い古びたアパートをあえて選ぶ人もおらず最終的にはローン返済もできないほど経営が悪化してしまい破産寸前まで追い込まれたということです。
融資期間を短くし過ぎた
ローンの返済期間を短くしすぎて破産したケースをみてみましょう。
Cさんはアパート経営をするにあたり、ローンの支払いを早く終わらせたいという強い希望を持っていました。そのためローンを利用する際に融資期間を極端に短くしてしまったのです。本来であれば35年と長めに余裕を持って返済期間は設定します。Cさんはこれを15年と極端に短くしました。
家賃収入は安定的に入っており一見すると経営は問題なく進んでいるようにみえていました。ところが実際には家賃収入のほとんどをローンの返済にあてているという状況でした。
5,000万円のローンを15年で返済するため年間で340万円、月にすると28万円の返済を行っていました。Cさんのアパートは単身者向けの1Kが8戸で家賃は50,000円です。つまり満室の状態でも40万円の家賃収入です。ここから毎月かかる経費を差し引いてローンを返済すると手元にのこるお金はほとんどない状態でした。
それでもなんとかギリギリの状態で経営を続けていましたが、老朽化で設備の交換や修繕依頼が入居者から相次ぐようになり、その費用が捻出できず困った事態が起こるようになりました。
慌てたCさんは自分の貯金から修繕費や設備費を支払うことでしのぐしかなくなり、貯金も徐々に減っていき破産寸前の状態に追い込まれたのです。
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アパート経営に失敗しないための対策
アパート経営で破産した実例を紹介しました。このような失敗例になってしまわないためにはしっかりとした対策をとっておくことが重要です。ここではアパート経営で失敗しないための対策について解説します。
購入前に事前調査を行う
アパートを購入する場合には価格だけで飛びつくのではなく、周辺環境のリサーチを行うことが重要です。格安で販売されているからには何にかしらの問題点があるかもしれないと考えることも必要になります。
アパートは利便性は立地条件で経営状態が左右されることも多くあります。そのため購入前には実施に現地に出向いて調査を行うことをおすすめします。可能であれば現地の不動産会社にエリア情報を教えてもらうとよいでしょう。
信頼できる管理会社を選定する
アパート経営がはじめてという人はとくに信頼できる管理会社と契約しておくことも必要です。家賃保証ばかりを宣伝してくるような管理会社は少し怪しいと考えてもよいでしょう。
そうではなくどうすればアパート経営がきちんと軌道に乗って家賃収入をしっかり得ることができるのかをアドバイスしてくれる会社を選定しましょう。
トラブルが発生したときこそ素早く対応してくれる管理会社の存在は大きなものです。信頼できる管理会社を選定するにはまず複数の会社の管理手数料や実績を比較して実際に担当者に会って話を聞いてみましょう。経営が長期にわたるからこそ担当者との相性も重要です。
不動産投資の正しい知識を身につける
アパート経営は儲かるらしい、管理会社に任せておけば不労所得になるから楽に稼げるなどという言葉を信じて経営を安易にスタートしたことで破産に至った実例は多くあります。
本気でアパート経営を考えているのであれば、それなりの知識を自分で身につける努力をすることも必要です。知識がないから失敗する、知識がないから間違った情報に流されてしまうということは往々にしてあることです。
アパート経営では不動産の知識だけでなく税金や建築法などの知識が必要になることも多くあります。学ぶことが多くありますが、失敗したくなければ自分のアパートは自分が守るという意識でチャレンジしてみましょう。
アパート経営で破産した場合の対処法
それでも場合によっては破産せざる得ないこともあるでしょう。社会情勢の急激な変化などは予測できないことでもあります。そのためここではアパート経営で破産した場合の対処法について解説しておきます。
あらゆる資産を売却する
アパート経営で破産すると負債だけが残るというケースが少なくありません。もしもアパートを売却してもアパートのローンが残る場合には、あらゆる資産を売却する必要があります。株や持ち家、車など売却できるものはすべて売却してでも返済金額を用意しなければなりません。
ローンが残っているとアパートの抵当権を抹消することができず売却さえもできない状態になるからです。抵当権はローンが完済されてはじめて抹消されるため、破産したらまずは第一に抵当権を抹消するためにローンをどうやって完済するかを考えることが求められます。
債務整理を行う
アパートを売却しても負債が残り、あらゆる資産を売却してもダメな場合には債務整理をしましょう。債務整理の方法は次のとおりです。
- 任意整理
- 個人再生
- 自己破産
任意整理はローンの残債がそれほど多くない場合に利用できる方法です。ローンのほとんどを自分で返済できているという点が考慮されます。このケースでは所有財産を処分しなくてもよいケースもあるため資産を手放す前に検討してみるとよいでしょう。
個人再生は借入金の一部をカットしてもらって毎月の収入から分割で返済していく手続きのことを指します。自己破産せずに自分の力でなんとか返済していくということを考えている人はこの方法を選択しましょう。
自己破産は最後の手段です。個人再生を利用しても返済できないほど負債額が大きい場合には自己破産しか方法がありません。ある程度の財産差し押さえがあることとその後の生活でローンを組んだりカードを利用することはできなくなります。
アパート経営による破産を回避しよう
アパート経営でもっとも怖いのは破産です。順調に進んでいるようにみえていた経営も何かの拍子に坂道を転げ落ちるように悪化することもあります。アパート経営はメリットも大きくうまくいけば大きな資産を築くことができる投資方法です。
ただし投資に絶対はないため常に経営について学びながら自分でなんとかしようという強い意志を持って行わなければ破産への道は意外と近いかもしれません。
アパート経営による破産を回避するひとつの方法として第三者の意見に耳を傾けて常に学び続けるということがあります。
ここで重要なのは話を聞く相手を間違えないということです。投資にはうまい話がつきものです。ただこのうまい話が本当にうまくいくことは稀だと思っておきましょう。努力して得られるものが利益であり報酬です。
この点をきちんと理解してアドバイスをくれる専門家や不動産会社は信頼できるといえるでしょう。経営スタート時から信頼できる相談相手を持っておくことは重要なポイントです。
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