住宅ローンを完済したら、不動産に設定された「抵当権」を抹消するための登記手続きが必要です。
抵当権とは、金融機関がローンを貸し出す際に不動産を担保に設定する権利のこと。ローンを完済すれば担保は不要になるため、抵当権を抹消できます。
この抵当権抹消登記では、手続きを自分で行う場合でも「委任状」が必要になります。
本記事では、抵当権抹消手続きにおける委任状の必要性や書き方のポイントをわかりやすく解説します。
先読み！この記事の結論
- 抵当権抹消手続きには債権者の委任状必須
- 司法書士なら2通必要になる
もくじ
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
抵当権抹消登記で委任状はなぜ必要？
抵当権抹消登記は、不動産の所有者（債務者）だけでなく、お金を貸していた金融機関（債権者）との共同申請が必要だからです。委任状は通常、第三者に手続きを任せる（委任する）際に使いますが、抵当権抹消登記は特殊なケースです。
この手続きは、金融機関（債権者）が「抵当権を抹消する手続きを債務者に任せます」という意思表示をするために、債権者から債務者への委任状が必要になります。
つまり、自分で手続きする場合でも、金融機関からの委任状がなければ申請ができないのです。抵当権抹消登記完了後は、不動産を自由に売却できます。
イエウールなら60秒で一括査定が可能で、最大6社の査定結果を比較できます。抵当権抹消登記のタイミングに合わせて、手持ちの不動産の正しい価値を知っておきましょう。
「すぐに不動産の売却価格知りたい！」という方は利用者数が月間3万人超の不動産一括査定サービスイエウールを使って売却価格を調べてみましょう。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
誰が抵当権抹消登記を申請する？
抵当権抹消登記は、お金を貸した側である「債権者（金融機関）」と、借りた側である「債務者（不動産所有者）」の二者が共同で申請する必要があります。抵当権は、債権者と債務者の契約によって設定された権利です。そのため、ローンを完済したからといって、債務者が単独で抹消手続きを行うことはできません。
自分で手続きする場合、誰の委任状が必要か？
債権者（金融機関）から（債務者）への委任状が1通必要です。抵当権という権利を持っているのは債権者です。ローンを完済しても、債務者が勝手に債権者の権利を抹消することはできません。
そのため、「権利を手放すことを認め、手続きを債務者に任せます」という証明として、債権者の委任状が必要になります。
この場合、債務者自身の委任状は不要です。また、家族が代わりに法務局へ書類を提出する「代理」の場合も、債務者からの委任状は必要ありません。
司法書士に依頼する場合、委任状はどうなる？
債権者（金融機関）から司法書士への委任状と、債務者から司法書士への委任状の計2通が必要です。司法書士に依頼するのは、単なる書類提出の「代理」ではなく、法的な手続きそのものを「委任」するからです。
この場合、「債権者」と「債務者」がそれぞれ司法書士に手続きを委任するという形になるため、両者からの委任状が必要になります。
- 抵当権は二者が関係
- 債権者の委任状必須
- 司法書士に依頼するなら2通
抵当権抹消登記の委任状はどうやって書けばいいのか？
委任状は金融機関（債権者）から渡されることがほとんどです。自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合で、記入する内容が異なります。委任状は手続きの要となる重要な書類です。書き方を間違えると手続きが進まなくなる可能性があるため、ポイントを押さえて正しく記入しましょう。
委任状を受け取ったら、まず何を確認すべきか？
まずは「委任者」である金融機関の記入欄がすべて埋まっているかを確認してください。委任状には手続きを任せる「委任者」と、任される「受任者」の記入欄があります。金融機関側の情報が正しく記載されていることを確認してから、受任者欄の記入に進みます。
もし委任日が空欄の場合は、自分で記入しても問題ありません。その際は、住宅ローンの完済日かそれ以降の日付を記載してください。
その他の項目に空欄がある場合は、金融機関に連絡して、必要事項がすべて記載された委任状を再発行してもらいましょう。
自分で登記する場合の委任状の書き方は？
金融機関から受け取った委任状の「申請人兼義務者代理人」の欄に、債務者の住所と氏名を記入します。このとき、現在の住所ではなく、登記簿に記載されている住所・氏名を正確に書いてください。また、「委任事項」の欄が空欄になっている場合は、「登記原因証明情報たる解除証書記載通りの、抵当権抹消に関する一切の件」と記入します。
司法書士に依頼する場合の委任状の書き方は？
2通の委任状が必要です。1通は金融機関から受け取ったもの、もう1通は債務者自身が作成するものです。①金融機関の委任状： 受任者欄は司法書士が記入するため、空欄のまま渡します。
②債務者自身の委任状： 司法書士事務所のホームページなどからフォーマットをダウンロードして作成します。委任者の欄に債務者の住所・氏名などを記載し、署名・捺印をして司法書士に渡してください。
不動産が共有名義の場合は、名義人ごとに委任状が必要になるため注意しましょう。
配偶者など家族に手続きを代行してもらう場合は？
金融機関から受け取った委任状1通で手続きできます。家族が法務局の窓口で書類を提出するのは、法的な手続きを任せる「委任」ではなく、単なる「代理」と見なされるため、債務者からの委任状は不要です。
金融機関の委任状にある「申請人兼義務者代理人」の欄には、代理で手続きに行く家族の名前ではなく、登記簿上の所有者である債務者の名前を記載してください。
- 委任者の欄を確認
- 受任者の欄も記載
- 司法書士なら2通
委任状を作成・提出するときの注意点は？
委任状に決まったフォーマットはありませんが、作成や取り扱いにはいくつかのルールがあります。法務局や司法書士事務所のホームページなどでテンプレートを入手できますが、ルールを守らないと委任状が無効になり、手続きが進まなくなる可能性があるため注意が必要です。
委任状に押す印鑑は実印じゃないとダメ？
委任状に押す印鑑は認印で問題ありません。実印も使用できますが、シャチハタは不可です。委任状は法的な効力を持つ書類のため、インクが劣化しやすいシャチハタは認められません。不動産関連の手続きでは実印が必要な場面も多いですが、抵当権抹消の委任状に関しては、悪用のリスクを避けるためにも認印を使用するのが一般的です。
委任状をなくしてしまったらどうすればいい？
すぐに金融機関（債権者）に連絡し、再発行を依頼してください。ただし、再発行には時間がかかる場合があります。手続きが遅れるだけでなく、時間が経つと抹消登記自体を忘れてしまうリスクもあるため、受け取った書類は紛失しないよう大切に保管しましょう。
ローン契約時から金融機関の代表者が変わっている場合は？
代表者が変更している場合でも、手続きに問題はありません。ローン契約時から金融機関の代表者が交代していても、委任状にその旨が記載されていれば大丈夫です。通常は金融機関側で対応してくれますが、委任状を受け取った際に「代表権限が消滅していること」や「旧代表者の在任期間」などが明記されているか確認しておくと安心です。
代表者が変わっても抵当権の権利は引き継がれるため、抹消登記は必ず必要です。
- シャチハタは不可
- 委任状は再発行可能
- 代表退任も問題なし
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
委任状の書き方がどうしてもわからないときはどこに相談すればいい？
自分で手続きする場合は、管轄の法務局にある相談窓口を利用しましょう。
相談は無料ですが、予約が必要だったり相談時間に制限があったりする場合が多いため、事前に確認し、質問したいことをまとめておくとスムーズです。
司法書士に抹消登記を依頼している場合は、担当の司法書士に直接相談するのが確実です。分からないまま進めず、疑問点は必ず解決してから書類を作成しましょう。
参考：法務局ホームページ