土地活用の相続税対策効果はどのくらい?|相続税の仕組みやおすすめ活用方法も解説

土地活用を考えている方へ
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親の遺産に不動産がある場合に、気にするべきことは相続税についてです。親が高齢であれば、とくに相続するのはそう遠い未来ではないでしょう。そこでこの記事では、相続税対策に土地活用が強い理由を解説していきます。

税金問題は難しいことですが、お金に関することなので誰もが損をしたくないはずです。この記事では、相続税の知識をはじめ、土地活用がおすすめの理由および、詳しい節税方法について徹底解説していきます。

逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

土地活用についてより詳しく知りたい方には、こちらの記事がおすすめです。

土地活用の相続税対策効果はどのぐらい?

結論から言いますと、土地活用を行うことで相続税対策をすることは可能です。その理由としては、「土地活用をすることで、土地の評価額のうち、相続税の対象となる部分を減らしたり、特例を受けたりできるから」です。

土地単体を相続するよりも、土地活用をすることで相続税の納税負担を減らすことができます。ここからは、相続税の仕組みをもとに、土地活用が相続税対策になる理由について簡単に解説していきます。

相続税の仕組み

相続税は、以下の計算式で決まります。

  • 課税遺産総額 = 遺産総額(土地評価額や現預金など含む全ての遺産) – 基礎控除額

  • 相続税 = 課税遺産総額 × 相続税率 – 控除額

まずは、現預金や土地、有価証券等のすべての財産をまとめた遺産総額から、基礎控除額を差し引いた課税遺産総額を算出します

さらに、課税遺産額を法定相続人で分配し、それぞれの遺産額に応じた相続税率をかけ合わせて、具体的な一人あたりの相続税負担額が決まります。

土地活用による相続税対策とは、「遺産総額を減らし課税遺産総額を減額すること」を指します。

相続税の基礎控除とは

基礎控除とは基礎控除額は以下のように算出されます。

基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

法定相続人とは、遺産を相続する権利を有する人を指します。法定相続人は、以下のように決められます。

  • 常に法定相続人:配偶者

  • 第1順位:直系卑属(子や孫、ひ孫など)

  • 第2順位:直系尊属(父母や祖父母、曾祖父母など)

  • 第3順位:兄弟姉妹(亡くなっている場合には甥姪)

それぞれが相続できる割合は決められており、その割合をもとに課税遺産を分配します。このときの法定相続人の数には、法定相続人でありながら相続放棄をした人がいてもその人を含めた人数で計算を行います。

土地活用の相続税対策効果

土地は放棄できのか?

土地活用が相続税対策として有効な理由としては、以下の4つが挙げられます。

  • 建物は貸すことで評価額が3割下がる
  • 「貸家建付地」で評価額が1~2割下がる
  • 小規模宅地等の特例で最大8割の評価額が下がる
  • 借入金がつくと控除額が増える

より効果の高い相続税対策を行うためにも、それぞれについて確認しておきましょう。

建物は貸すことで評価額が3割下がる

建物を第三者に貸し出すことで、借家権割合による相続税評価額の減額を行うことができます。借家権割合とは、他人に賃貸貸ししている建物を評価するに用いる減価率です。全国一律で30%を上限として、相続税評価額を減額できます。

具体的には、以下の計算式で建物の相続税評価額を算出できます。

  • 貸家の建物評価額=建物固定資産税評価額 ×(1-借家権割合×賃貸割合)

賃貸割合とは、以下の計算式よって求めることができ、入居率に概念としては近くなります。

  • (課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計)÷(その貸家の各独立部分の床面積の合計)

借家権割合を活用するには、建物を建てて「貸す」ことが重要になります。建物があっても、入居者がついていなければ借家権割合の制度を活用することができません。賃貸経営などの土地活用は人に貸すことができるため、相続税対策につなげることができます。

「貸家建付地」で評価額が約1~3割下がる

現金を賃貸不動産に替えて相続することは可能ですが、賃貸不動産にすれば、所有している土地は貸家建付地になります。

貸家建付地とは、他人に賃貸している建物が建っている土地を指します。借地権割合と借家権割合に応じて、相続税評価額を下げることができます。借地権割合は30~90%の範囲でエリアによって指定されています。

借家権割合は30%と定められているため、9%~27%の相続税評価額減額効果があります。

貸家建付地になれば借家権や借地割合が考慮され、評価額は下がります。以下で、借地権割合70%のエリアにある、評価額7,000万円の土地の上に賃貸物件を建てた例で相続税評価額を計算してみましょう。

7,000万円 ×(1-70%(借地権割合)×30%(借家権割合)×1(賃貸割合))= 5,530万円

およそ1500万円相当の評価額を減額することができ、約21%の相続税評価額減額効果を発揮しています。

小規模宅地等の特例で最大8割の評価額が下がる

小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅や店舗などとして使用していた宅地を相続する場合に、宅地の価格を一定の面積まで50%~80%まで減額できる制度です。たとえば、1億円の宅地の評価額が5,000万円になるなど、この特例の条件がクリアとなれば相続税はかなり下がります。

特例の対象になる宅地は、大きく分けると「居住用宅地」「事業用宅地」「貸付事業用宅地等」の3つで、それぞれ適用条件については次のとおりです。

特例居住用宅地の適用条件

相続人が配偶者 被相続人または被相続人と生計1つにする親族の住宅敷地を取得した場合に適用される
相続人が同居の親族 被相続人と同居する親族が敷地を取得し、相続が始まったあともその場所に住み、相続税の申告期限までに所有していると特例が適用される
被相続人に配偶者・同居の法定相続人がおらず、別居の親族が相続人 相続が始まる3年以内に家に住んだことなく、相続税の申告期限までに宅地を所有していると適用される
被相続人と生計1つにする親族が相続人 親の土地に子が家を建てて暮らし、親に生活費を渡すなど生計1つにしていると適用される
居住用宅地は、330平方メートルまで80%が減額されます。

事業用宅地の適用条件

特定事業用宅地 被相続人が事業用としていた土地を親族が取得して事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までに所有・事業継続する場合適用される
特定同族会社事業用宅地 被相続人または被相続人と生計1つにする親族が50%以上の株式保有している会社が事業用としていた宅地について、相続税の申告期限までに所有・事業継続した場合に適用される
事業用宅地は、400平方メートルまで80%が減額されます。

貸付事業用地の適用条件

被相続人が相当の対価で貸付していた土地を親族が取得し、相続税の申告期限までに所有する場合適用される
貸付事業用地は、200平方メートルまで50%が減額されます。

なお、賃貸アパートなど賃貸物件の場合には貸付事業用地の適用を受けることになります。

小規模宅地等の特例は相続税対策の中でも、非常に強力な特例です。そのため、土地面積以外にも、建物が居住用なのか事業用なのか、どのような事業を行っていたのか、被相続人と生計をともにしていたのかなど、適用されるためには細かな条件もあります。

小規模宅地の特例による相続税対策を考えている場合には、事前に条件をクリアする方法を税理士などと相談しておきましょう。

借入金をすることでが遺産総額を減らせる

土地活用を行う際には建築費などのローンを借り入れることが多いです。実は、借入金もマイナス資産として課税遺産に含まれ、借り入れを行うことで課税遺産額を減額することができます。

借入金による相続税対策は、賃貸物件の営業マンがよくノウハウとして話してくれます。注意点としては、老後の生活分を差し引いても建築費用を現金で支払えるほど、十分な額の現金を保有している場合には、ローンを借りずに自己資金で建てても、相続税対策効果はあまり変わりません。

例えば、現金を8000万円保有している方が、8000万円かけて相続税評価額が4000万円の賃貸物件を建てると仮定します。その場合、借入金を8000万円分借りても、自身の現金で支払っても負担すべき相続税評価額は建築した不動産評価額の4000万円のみになります。

借入金による相続税対策は、不動産評価額と現金評価額は異なるという点がポイントです。そのため、建築費分の現金を保有していない場合には、借入金による課税遺産額の減額は大きな相続税対策効果があります。

例えば、現金を1000万円保有している方が、8,000万円を借り入れて相続税評価額が4,000万円の物件を建てた場合、3000万円分の相続税対策効果が得られます。

借入金は、相続後の返済リスクなども含むため、そこまでして相続が必要かどうかは相続人の方との話し合いや事業計画の確認を綿密に行いましょう。

相続税対策に強い土地活用方法

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土地活用は相続税対策に有効ではありますが、すべての土地活用が相続税対策に強いわけではありません。例えば、駐車場経営を行っても更地として評価されるため、貸家建付地や小規模宅地の特例を利用することができません。

建築費やリスクは大きくなってしまいますが、土地活用で相続税対策を行おうと考えたら、建物を建築するのは大前提です。

ここからは、相続税対策に強い土地活用方法を解説していきます。

アパート経営

アパート経営とは、アパートを建てて第三者へ貸し出し、家賃収入を得るという土地活用方法です。

アパート経営のメリットとしては、初期費用が大きいため、借入金額による課税遺産額の圧縮が期待することができます。一度入居すれば、継続して一定期間の収益が発生します。また、マンションなどの大型の集合住宅と異なり、30坪などの比較的小さな土地に建てることもできます。

一方で、アパート経営は立地が重要になるというデメリットもあります。土地に合わせてアパートを建てることはできますが、経営を成功させるためには立地条件は絞られてきます。

相続効果も高いアパート経営ですが、相続後の経営も踏まえて綿密な事業計画を作成しましょう。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自分の居住するスペースと、貸し出す賃貸物件を一緒にした住宅のことです。賃貸併用にすることで、1つの建物内に自宅部分と居住用部分が共存する形で、自宅が賃貸収入を生むようになります。

賃貸併用住宅は、自宅でありながら賃貸物件でもあるため、小規模宅地等の特例や貸家建付地の特例を活用することができます。加えて、賃貸併用住宅は、金利の低い住宅ローンを借りることができます。そのため、相続後のローン返済負担を少なくすることができます。

一方で、賃貸併用住宅は売却しにくいというデメリットがあります。相続税を支払うことができず、不動産を売却する必要がある場合には、安めの価格交渉されてしまう可能性もあります。

賃貸併用住宅は、売却などの出口戦略をきちんと計画し、相続後に困らないような事業計画を作成する必要があります。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営とは、アパートなどの集合住宅と異なり一戸建ての賃貸物件を経営することです。戸建賃貸経営では、1から新築物件を建てなくても、既存の中古住宅をそのまま貸し出すことができます。

複数戸を埋める必要がある集合住宅と異なり、戸建賃貸経営では1戸のみを埋めればよいため、賃貸割合を100%にすることができ、貸家建付地や借家権割合などを十分に活用しやすくなります。

また、アパートやマンションに比べても、相続後に売却しやすい点もメリットの一つです。

一方で、初期投資額はアパート経営などに比べて小さく、借入金による課税遺産額の圧縮効果は小さくなります。また、アパートなどの集合住宅では、退去者がいても収入がゼロになることは少ないですが、戸建賃貸経営では退去者が発生すると収入がゼロになります。

そのため、空室リスクの大きさでいえば、アパート経営などよりも大きいと言えます。

高齢者住宅

高齢者住宅とは、老人ホームやサービス付き高齢者住宅(サ高住)を指します。

小規模宅地等の特例や貸家建付地などの相続税評価額の減額効果を得ることができます。加えて、サービス付き高齢者住宅は「床面積が原則25㎡以上」「便所・洗面所設備等の設置」などの要件が決められているため、課税遺産額の圧縮効果は賃貸物件よりも大きくなります。

一方で、ある程度まとまった広さの土地や運営事業者の選定など、事業を始めるまでのハードルが他に比べて高いというデメリットがあります。

高齢者住宅は、ある程度の土地の広さがあり、保有している現金が多い方におすすめの相続税対策方法といえます。

相続税対策で成功するためのポイント

不動産を活用するにおいて、注意しておきたいことがあります。次の注意点をふまえて相続税対策をしましょう。

土地の状態を正確に調べておく

どのような土地活用方法を選ぶべきかや、相続負担があるかなどは土地の状態を正確に把握してからでないと判断できません。

把握しておくべき内容例

  • 明確な敷地面積

  • 敷地の形や規制

  • 現在の相続税評価額

  • 付近の不動産市場

  • 売却の可否

  • 賃貸市場の調査など

条件をきちんと把握しておかないと、事業計画と実際の経営状態に大きな開きがでたり、思ったような相続対策効果を得られない可能性があります。

相続で損しないためにも、土地家屋調査士などに相談して正確な情報をまずは手に入れるようにしましょう。

遺産の分割割合は決めておく

不動産は、現金などのように1円単位で遺産分けができません。法定相続分どおりに相続できるかは難しいため、法定相続人同士で分割協議をしっかりする必要があります。

また、相続の仕方には共有、分割、分筆、売却といった現物を相続すること以外の方法もあります。ただし、遺産のように金銭的なものが絡む話は、トラブルが起こりやすいので注意しましょう。

相続税を支払う現金は用意する

相続税の納税は、現金で一括納付が原則とされており、現金を納税のために用意しておくことも忘れてはなりません。不動産売却を考えていなくて残しておきたいのなら、現金を準備しておきましょう。

相続後に経営が必要なことも考える

賃貸物件を相続した場合は、たとえば空き家、家賃滞納、災害といったリスクも一緒についてきます。このようなリスクがあることもふまえておかないと損することも考えられます。

経営が難しく不動産を手放す場合、不動産は売買するにも仲介業者を探したり、買い手が見つかるまで待つなど時間がかかったりします。現金化がすぐにできない分、急にまとまったお金が必要になっても集められないリスクもあるため要注意です。

必ず税理士に相談する

具体的な相続税の負担額や、対策可能額については必ず個人ではなく税理士の方と一緒に試算するようにしましょう。

税金の制度は煩雑で、個人で正確な計算を行うのは困難です。また、アパート経営を行う際には、営業マンの方が節税効果の試算をしてくれることもあります。しかし、専門家でないと、都合のいい試算になっている場合や、正確ではないというリスクもあります。

また、場合によっては相続よりも生前贈与が有利な場合もあります。より多くの選択肢から最適なものを選択するには、専門家の意見を聞くことが一番の近道です。まずは、どの程度の負担額があるのかを税理士の方と整理して、相続税対策の計画を建てるようにしましょう。

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不動産での相続税対策

不動産の相続で忘れてはならない相続税ですが、実際にどのくらいの相続税になるのかは、計算式に当てはめていけば算出することは可能です。そして、税金は誰もが安く抑えたいものです。

しかし、相続税対策の一環で土地活用を行っても、失敗してしまうリスクもあります。そのリスクを最大限抑えるためには、様々な業者のプランを比較検討することが重要です。より様々な土地活用方法を比較することで、より自分に合ったものを選択することができます。

しかし、いちいち自分で土地活用方法ごとに業者を選択するのは非常に手間がかかります。そこでおすすめしたいのが、土地活用比較サイトの活用です。 選択項目に答えるだけで、複数業者の資料を請求でき効率的に情報収集することができます。まずは、土地活用比較サイトで、相続税対策に適した土地活用方法について調べてみましょう。

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