土地は所有しているだけで、手入れのための費用やさまざまな税金がかかるといわれています。
しかし、費用がかかるからといって、所有している土地を更地のまま放置していると、必要以上に草木が生い茂り、粗大ごみを不法投棄されてしまうなどのリスクが高まります。また、毎年毎年、高額な固定資産税や都市計画税に悩まされ続けることもあるでしょう。
そのため、所有している土地は放置するのではなく、何らかの方法で活用していくことが大切になります。土地活用を始めると、固定資産税や相続税を節税することが可能になり、不法投棄などのリスクも減らすことができます。
そこでこの記事では、土地活用で発生する税金と節税の仕組みについて解説していきます。是非、この記事を参考に土地活用にかかる税金を確認して、実際に土地活用を始めてみてはいかがでしょうか。
不動産にかかる固定資産税について基礎的な知識を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
土地活用で発生する税金：相続税
ここでは、土地活用で発生する相続税について解説します。
相続税とは
相続税とは、故人の財産を相続などによって受け継いだときに、その受け継いだ財産に対して課せられる税金です。
課税対象になる財産には、現金や土地などの不動産、貴金属、有価証券といったプラスの財産と負債などのマイナスの財産が含まれています。
このプラスとマイナスの財産を合算し、税率を掛け合わせて求めた金額を財産を受け継いだ人（相続人）が期日までに納付します。
しかし、相続税には基礎控除があり、相続する財産が基礎控除額の範囲内であれば相続税は発生しません。基礎控除額は、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)という計算式で求めることができます。
ただ、土地活用ができるくらいの土地を所有しているのであれば、相続税の対象になる可能性が高いため、それなりの準備が必要となります。
相続税の軽減
所有している土地に、アパートなどの賃貸住宅を建てることで、貸家建付地となり、相続する土地の課税評価額を20％ほど下げることができます。
土地を相続するときには、その土地の評価額をもとに相続税が決まるため、評価額を下げることは相続税の節税につながります。
さらに、相続税には小規模宅地等の特例という制度があり、この制度では200㎡までの賃貸経営を行っている土地の評価額が50％の減額になります。また、小規模宅地等の特例は、法人に貸し付けを行っていても、この制度を適用することができます。
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| エリア | 滋賀県 |
| 土地面積(㎡) | 3351.01 |
| 延べ床面積(㎡) | 848.67 |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
土地活用で発生する税金：贈与税
贈与税とは、個人から財産をもらったときに発生する税金です。
自分の所有している現金や土地などの財産は、自分が亡くなった後に相続するのではなく。生前に相続人に受け継がせることも可能になります。
これを生前贈与といい、このときに受け取った財産が年間110万円以下であれば非課税となりますが、年間110万円を超えていると贈与税がかかる暦年課税となっています。
そして、贈与税の税率は累進課税率であり、10％~55％の間で贈与された財産の金額によって税率が変わってきます。
そのため、一度に財産を相続するよりも財産を複数に分けて贈与することで、税率を下げることが可能になることもあります。
また、賃貸経営などの土地活用を始めると、相続税精算課税という制度を利用することができ、より低い税率を適用することも可能になります。
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土地活用で発生する税金：固定資産税
ここでは、土地活用で発生する固定資産税について解説します。
固定資産税とは
固定資産税とは、所有している土地などの不動産のそれぞれに対して、毎年1月1日に課税される税金のことです。
1月1日時点で土地などの不動産を所有している人が納税義務者になり、土地や不動産の固定資産税評価額に1.4％の税率をかけた金額を納税します。
固定資産税評価額は、3年に1度、評価替えが行われ、1度決まった固定資産税評価額は、次の評価替えまで一定の金額になります。直近では、令和3年に評価替えが行われました。
また、固定資産税評価額は、各市町村から届く固定資産税の納税通知書や固定資産課税台帳で確認することができます。
住宅用地の特例
固定資産税は、土地と不動産のそれぞれに課税されるため、土地活用を始めると土地にアパートのなどの賃貸住宅を建てることで、所有する不動産の数が増え、固定資産税が増加してしまうようにも思えます。
しかし、アパート経営などの土地活用を始めると、土地に対して住宅用地の特例という制度を適用することができます。
この制度は、所有している土地にアパートなどの賃貸住宅が建っていると、アパート1戸につき200㎡までの土地の固定資産税評価額が×1/6されます。
たとえば、300㎡の土地に2階建て6戸のアパートを建築したとすると6戸×200㎡＝1,200㎡までが軽減対象になります。今回は300㎡の土地にアパートを建築しているため、300㎡＜1,200㎡となり、土地全体の固定資産税評価額が1/6の価格になります。
土地活用で発生する税金：都市計画税
都市計画税は、毎年1月1日時点で市街化区域内に土地や家屋の所有者に対して課税される税金のことです。この税金は、自治体の都市計画事業や土地区画整理事業のために利用されます。
都市計画税の税額は固定資産税と同様で、固定資産税評価額に倍率を乗じた金額になり、税率は0.3となります。
基本的には、固定資産税と同じタイミングで通知が来るため、自分で申告する必要はありません。
また、都市計画税でも住宅用地の特例を適用させることが可能で、アパート1戸につき200㎡までの土地の固定資産税評価額が×1/3になります。
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土地活用で発生する税金：所得税
所得税は、個人の所得に対してかかる税金で、1年間の収入から所得控除や必要経費などを差し引いた課税所得に応じた税率をかけて税額を計算します。
アパート経営などの土地活用では、家賃収入から経営費用やローンの返済などの支出を引いたとしても、実際の収支が黒字なるでしょう。
ただ、アパートの建築費も減価償却費として経費に計上することもできるため、会計上では赤字になるようなことも少なくありません。会計上赤字になれば、課税所得も赤字ということになり、負担する所得税も減らすこともできます。
また、土地活用以外に収入があれば、その所得と土地活用の所得をぶつける「損益通算」も可能です。もし、土地活用の収支が会計上赤字であれば、給与所得などと相殺し、課税所得を減らすことができます。
土地活用で発生する税金：住民税
住民税は、前年の所得に応じてかかる税金で、所得税と同じタイミングで申告します。
所得税と異なり、住民税の税率は一律で決まっており、都道府県民税4％、区市町村税6％の合計10％となっています。
たとえば、課税所得が800万円であれば、800万円×10％＝80万円の住民税を納付することになります。
土地活用の税金は必ず確認する
税金対策として土地活用を始めるのであれば、まずどんな税金がいくらかかって、それがどれくらい節税になるのかを考える必要があります。
また、土地活用も一種の投資であることから、どれくらいの期間で投資額を回収できるかを検討しておくことも重要です。
これらをひとりで考えることは難しいため、土地活用を始めようと考えたら一度、土地活用のプロに相談することが大切でしょう。土地活用プラン比較サービスであるイエウール土地活用を利用すれば、節税対策のシミュレーションを取り寄せることができます
是非、イエウール土地活用を利用して税金対策を始めてみましょう。
