この記事では宇都宮市で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。
また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。
宇都宮市に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。
土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
宇都宮市で土地活用する時に知っておきたいポイント
宇都宮市は、栃木県の県庁所在地であり、最も人口の多い中核市です。生活利便性が高く、東京へのアクセスもよいため、住みやすい街として人気があります。
人口の推移
宇都宮市の令和6年（2024年）1月1日時点の人口は513,193人、世帯数は237,237世帯です。
以下は、過去10年間の人口と世帯数の推移を表したグラフです。
過去5年間の人口は、高齢化の影響もあり微減が続いています。
住みやすさ
宇都宮市は、宇都宮都市圏の中心地として発展している都市です。
JR宇都宮駅周辺には公共施設や商業ビルなど生活利便施設が集中しており、都市の様相を呈している一方で、市街地を離れると緑豊かな郊外の景色が広がります。
宇都宮駅の東側15km圏内は産業エリアとして整備されていて、企業や工場、工業団地が集まっています。今後は駅西部が住宅地・商業地として再開発される計画で、中心部に都市機能が完備された暮らしやすい街として発展していくことが期待されます。
宇都宮駅にはJR東北本線、湘南新宿線、東北新幹線が乗り入れていて、県外へのアクセスは良好です。また、東武宇都宮線が栃木市と宇都宮市の間を、JR日光線が日光方面と栃木駅を結んでいます。
市内の移動には、自家用車を利用する住民が多いです。公共交通機関としては、路線バスがJR宇都宮駅から市内の各拠点との間を運行しているほか、「地域内交通」としてデマンド方式の乗り合いタクシーが運営されています。
また、2023年には新たに「LRT（次世代型路面電車システム）」が開業しました。現在は宇都宮駅東口から芳賀までの区間を運行していますが、駅西側方面への延伸も検討中となっています。
市は、県外・市外からの移住や企業の移転誘致にも積極的に取り組んでいます。たとえば、都市拠点（内環状線の内側）に住宅を取得して転居する移住者だけでなく、29歳以下の新卒採用者や若い夫婦・子育て世帯などには、賃貸住宅への転居であっても経済的な補助を受けられる支援制度を設けています。
このほかにも子育て・教育支援に力を入れており、市の人口増加や産業の振興に努めています。
宇都宮市の間取り別の賃料相場は以下の通りです。
| 平均賃料 | 件数 | |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 52,814円 | 841件 |
| 1LDK・1SLDK・2K・2DK | 69,376円 | 365件 |
| 2LDK・2SLDK・3K・4DK | 77,212円 | 434件 |
| 3LDK・3SLDK・4K・4DK | 92,923円 | 137件 |
（イエウール調べ）
宇都宮市内の平均家賃は2020年から2022年の3年間にかけて下落しています。賃貸住宅を経営する場合は、入居者に選ばれるアパート・マンションづくりをするために、設計プランをよく検討することが重要でしょう。
主な開発計画
現在、宇都宮駅西口で市街地再開発事業が進められています。
市は、JR宇都宮駅周辺から桜十文字交差点周辺までを「高次都市機能誘導区域」に指定し、市民の生活や商業の中心地となるような施設の建設事業を推進しています。「高次都市機能誘導区域」の指定によって区域内の容積率の制限が大幅に緩和されるため、今後超高層ビルの建築が促進されることが予測されます。
実際に、駅前大通り南側の「B地区」では、マンション・商業施設・オフィスを備えた30階建ての複合ビルの建設の計画が進行しています。認可されれば、2029年度中の完成を目指して工事が行われる予定です。
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宇都宮市でおすすめの土地活用方法8選
宇都宮市でおすすめの土地活用には、以下の8つの方法が挙げられます。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸経営
- 貸店舗・テナントビル経営
- コインパーキング経営
- トランクルーム・レンタル倉庫経営
- 高齢者向け施設経営
- 資材置き場
- 太陽光発電
アパート・マンション経営
市の中心部は今後も再開発が進められていく予定があり、市内に転入してくる人向けの住宅需要が見込めます。市内に勤める単身者や若い夫婦、子育て世帯向けのアパート・マンション経営はおすすめです。
- 駅から徒歩15分圏内に土地を所有している
- 長期的に安定収入を得たい
- 節税対策をしたい
アパートやマンションの経営は、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られる土地活用方法です。
他にも、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、節税効果が高い活用法でもあります。賃貸管理は専門の管理会社に任せることもできるため、副業としても行いやすいという特徴もあります。
宇都宮市は自家用車を利用する住民が多いため、敷地に駐車場を併設できる程度の広さの土地での経営がおすすめです。
ただし、アパート・マンション経営の初期費用は高額です。アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。
必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）の借入によって調達できますが、当然返済リスクを負うため、綿密な収支計画を立てる必要があります。
木造3階建てアパートの建築事例
| エリア | 北海道 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 332.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 243.0㎡ |
| 工法 | 木質パネル接着 |
| 建築費用(円) | – |
「騒音の問題や、糞などの苦情も無いようです。やはり入居者のみなさんが動物好きで、しかもマナーが良いお陰で、問題が起きないのでしょう」とオーナー様。設備が行き届き、管理も徹底している物件には、自ずとマナーの良い入居者が集まるという典型的な例といえるでしょう。
敷地内には犬を自由に遊ばせることができるドッグランを設置するなど、ペット好きの心を掴んだこの物件は、完成を待たずして入居者が決まりました。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
鉄骨造3階建てアパートの建築事例
| エリア | 愛知県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 577.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 665.9㎡ |
| 工法 | プレハブ工法 制震鉄骨軸組構造 |
| 建築費用(円) | – |
(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)
木造3階建ての賃貸併用住宅の建築事例
| エリア | 愛知県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 293.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 480.0㎡ |
| 工法 | 木質パネル接着 |
| 建築費用(円) | – |
そこでミサワホームでは長屋建ての自宅併用アパートをご提案しました。アパート部分は水回りや収納の配置を工夫し、自宅部分には音楽室の設置や動線など、さまざまなご要望を反映。建築費の返済に家賃収入をあてながら、さらに収支上はプラスとなる収益の最大化を実現しました。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
戸建賃貸経営
将来的に土地に移住したい方や、土地に建っている空き家を維持したい方は、戸建賃貸もおすすめです。
- 管理の手間を最小限にしたい
- 既に空き家がある
- アパートを建てるには土地が小さい
- 節税対策をしたい
戸建賃貸は、一戸建てでのびのび子育てをしたいファミリー層から人気のある賃貸住宅です。宇都宮駅周辺の開発や移住促進によって、市の中心部は今後も若い世帯の流入が期待できます。
1戸を丸ごと1世帯に貸し出すため賃料収入はアパートに劣りますが、ファミリー層は長期的な入居を期待しやすいというメリットがあります。
アパートやマンションのように入居者同士でトラブルが起きる恐れがなく、賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため自主管理でも手間がかかりにくい経営方法です。建築費も、アパートに比べて安く済みます。
ただし、退去が発生すると、新たに入居者が見つかるまで収入が途絶えてしまうため空室リスクが高いというデメリットがあります。
また、のちのち自分で戸建てや土地を使用したい方は、普通借家契約で貸し出すと、入居者に住み続ける意志がある限り貸主側から退去を求められない点にも注意が必要です。
貸店舗・テナントビル
駅の周辺や大通り沿いなど、人の往来の多いエリアに土地がある場合には、貸店舗やテナントビルの経営もおすすめです。
- 駅前や大通り沿いなど繁華なエリアに土地がある
- 賃料で高収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 不動産経営のノウハウがある
事業者に貸し出すテナントは、一般的に住宅よりも賃料が高く、また長期的な入居を期待しやすいため、立地によっては安定して高収益を得られます。
また、市街化調整区域の土地でも、国道・県道沿いで1,000㎡以上ある土地であれば、コンビニやドライブイン施設の建設が許可される可能性があります。
貸店舗経営に特別な資格等は不要ですが、管理経営を不動産会社に任せない場合には不動産経営の知識が不可欠です。
コインパーキング経営
宇都宮駅周辺の土地であれば、周辺施設や買い物に車で来る住民向けにコインパーキングの需要があります。
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 所有している土地が駅や商店街に近い
- 将来的に別の土地活用に切り替えたい
駐車場やコインパーキングは、所有している土地の面積が小さかったり、形状が不整形であっても経営しやすいのが特徴です。
初期費用が比較的安く、始めやすく止めやすいというメリットがあるため、他の土地活用をする前のつなぎに「いったん駐車場やコインパーキングを経営しておく」といった活用法も可能です。
ただし、土地に建物を建てないため、相続税や固定資産税の節税効果はありません。
また、収益を上げられるかどうかは、土地の立地に大きく左右されます。既に周辺にコインパーキングがあり、空車が目立つ場合は開業してもなかなか利用してもらえない可能性があるため、事前の立地調査は欠かさず行いましょう。
トランクルーム・レンタル倉庫経営
市街地の大通り沿いの土地であれば、トランクルームやレンタル倉庫の経営もおすすめです。
- 大通りの近くに土地がある
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 初期投資を抑えて土地活用したい
コンパクトな住宅に暮らすファミリー世帯からは、シーズンものの家具などの収納場所としてトランクルームやレンタルスペースの需要があります。
トランクルーム経営は、初期費用が安い土地活用方法です。数百万円程度から始められるのが特徴です。
ただし、1契約あたりの単価は数千円程度と安いため、収益を上げるためには契約数をいかに確保できるかが重要です。
高齢者向け施設経営
宇都宮市は都市機能が中心地に集約しているため、市街地を離れたエリアの住宅需要は低くなってしまいますが、広い敷地の土地であれば高齢者向け施設の需要がある可能性があります。
- 利回りの高い経営を行いたい
- 長期的に安定した収入を得たい
- 数百坪規模の広い土地を所有している
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
高齢者向け施設には、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や住宅型有料老人ホーム、グループホームなど、さまざまな経営形態があります。これらの施設は自治体から許可を得られれば、市街化調整区域にも建築できます。
土地に高齢者向け施設を建築すると、賃貸住宅と同様に固定資産税の節税効果がある以外に、不動産取得税や所得税の優遇措置を受けられたり、建築時に国や自治体から補助金を受けられるというメリットがあります。補助金を受けられれば施設の建築にかかるコストを抑えられるため、アパートやマンション経営よりも高い利回りで運用できます。
ただし、高齢者向け施設は入居者同士のトラブルや事故、経営に行き詰まった事業者の撤退など、経営上のリスクがやや高めです。土地活用のプロに相談しながら、ニーズを見極めることをおすすめします。
太陽光発電
所有している土地が市街化調整区域に該当する場合には、太陽光発電で収益を得るという選択肢があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域に土地を所有している
- 住宅需要の低いエリアの土地を所有している
- 日当たりの良い200㎡以上の土地を所有している
太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置して、発電した電力を電力会社に売却することで収益を得ます。
建物を建築するわけではないため、市街化調整区域にある土地でも収益を上げることができます。（ただし、土地が農地である場合は農地転用が必要です。）
太陽光によって発電するため、収益性は天候に左右されます。また、新興事業であるということもあり、売電に関する制度は度々変更されているため、収益を確保し続けるには動向をしっかりチェックし続ける必要があるでしょう。
資材置き場
近隣に企業の施設があったり、開発が行われている場合には、資材置き場としての需要がある可能性があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域の土地を所有している
- 大型車両が進入しやすい土地を所有している
- 収益物件の建築が難しい土地を活用したい
- 手間や初期費用を抑えたい
資材置き場は借主ありきの土地活用方法なので、まずは土地活用のプロに相談した上で、土地の活用方法を見極めてもらうのがおすすめです。
ここでご紹介した以外にも、土地活用方法は様々あります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
土地活用の体験談
この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。
小山市でアパート経営をしている50代男性の体験談
栃木県小山市で、相続をきっかけにアパート経営を始めた方の体験談です。
| 収益 | 50万円～60万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 5,001万～6,000万円 |
| 利回り | 7.88％ |
きっかけや目的
現在は都内のマンションに住んでおり、親が亡くなった後はその一軒家と土地を相続する予定でした。
昔はそこまで人気のない場所でしたが、現在は周辺に一軒家やアパートなどの色々な建物が建ったので様々な人の住居地域になっています。そこからアパート経営を考えるようになりました。
それから知り合いのライフプランナーに相談したところ安定した収益も十分出ることを教えてもらい、アパート経営を始めようと思いました。
企業を選んだ決め手
土地活用をするにあたり4社ほどに相談して、その中でも地元に一番強い会社が一番信頼できたと思います。地元の大手数社のアパート建設費用をしっかり比較した上で、複数社のプランを比較検討した後に建設会社を決めました。おかげで建築工事の内容と資金面に納得ができる会社と契約できて良かったです。
さらにその会社の担当者が建築後に節税できる税金や年間の利回りなども詳しく教えてくれました。それを聞いて十分収益も出そうだったのでアパート経営を始めることにしました。
土地活用のポイントや注意点
建築したアパートは間取りが2LDKですので4人以上の家族が住むには少し手狭になるくらいの広さですが、洋室が2部屋ありシステムキッチン前にも広い空間があるので3人程度の家族なら快適に過ごせます。
家賃もしっかり相場を見てから決めて保証金不要に全居室フローリング、ネット使用料不要にセキュリティ会社加入済など入居者に気持ちよく住めるようなアピールポイントも考えています。バスの方も１坪タイプのお風呂ですので足をゆったり伸ばして入れるように工夫をしました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
あまり良く考えずに地域の建築会社に依頼をしてアパートやマンションを建ててしまうと、初期費用が高額になってしまう可能性もあるので気を付けた方がいいかもしれません。その為にも地元の不動産会社やライフプランナーなどに相談して複数社のアパート建設費用をしっかり比較した方がいいです。
それと、建築の完成度も重要ですが、その他にも入居者が気持ちよく住めるようなアピールポイントも考えていた方が建物を宣伝する場合に効果的です。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 50代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 栃木県小山市 |
| 敷地面積 | 200㎡超 |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 戸数 | 8戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 70% |
| 構造 | 鉄骨造 |
秋田県でアパート経営をしている30代男性の体験談
秋田県大館市で、節税対策目的でアパート経営を始めた方の体験談です。
| 収益 | 7万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1000万円 |
| 利回り | 4.80％ |
きっかけや目的
地方の空き地に今後かなりの税金が課されることを知り、数年前から何とかしてセカンドライフの不動産経営ができないものかと模索していました。
いろいろな不動産会社や施工業者と相談して、自分たちが無理なく初期投資ができそうなタイプの小さなアパート経営を目指すことにしたのです。
特に地方は高齢化が激しく、少しでも安心して老後が過ごせるような環境づくりのお手伝いをしたいという気持ちが私の背中を押しました。少しずつですが、アパート経営の楽しさを実感しています。
企業を選んだ決め手
土地活用は初めがかなり大事であるというような情報をあちこちで聞いたので、インターネットのみの問い合わせだけでなく直接出向いて担当者と相談するというような状況を大事にしました。
不動産経営の知識があるスタッフに３社目で無事出会うことができ、初期費用から月々発生する税金関連の内容を事細かに表にして教えていただきました。
さらに当事者が最も不安となる数年先の収支のバランスなど、実例を交えて解説してもらえたことが本格的な契約および長きにわたる付き合いの始まりとなりました。
土地活用のポイントや注意点
限られた予算内でやりくりする必要があるので、自ら入居者によって快適な住まいを提供できる条件に優先順位をつけています。
昨今はインターネット環境が完備されているという条件は必須になっており、若い世代へ関心を持ってもらうにためにプロバイダ工事を実践しました。
また冬場は豪雪地帯で暖房に伴う光熱費がかさむことから、全室に最新型のエアコンを設置して快適さをキープしています。それから私自ら２週間に１度は出向き、周囲の環境を欠かさずチェックしております。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
自分自身がこういったアパートの条件であれば何とか住めるという水準をキープしなければ、入居者がなかなか入らないという結果に終わってしまいます。そのため同じくらいの費用で経営している人の最近のエピソードを聞きながら、適宜補修できるところからきちんと実践するという大家の誠意を見せることが重要です。
またホームページ掲載に費用が掛かる場合は、自ら簡易的な動画を作成して、アパートの魅力を全国へ発信していくという努力も欠かさず行うことが求められます。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 30代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 秋田県大館市 |
| 敷地面積 | 200㎡ |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 戸数 | 6戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | 株式会社木下不動産 |
| 容積率 | 90% |
| 建ぺい率 | 45% |
| 構造 | 木造 |
宇都宮市の土地活用におすすめのパートナー会社
この章では、宇都宮市での土地活用の相談先におすすめの企業を3社ご紹介します。
- 積水ハウス株式会社
- ミサワホーム株式会社
- 東建コーポレーション株式会社
積水ハウス株式会社
積水ハウス株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、駐車場、商業施設を始めさまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
積水ハウスの「シャーメゾン」は有名な賃貸住宅ブランドで、高品質・高性能な物件は入居者からとても人気があります。独自の高遮音技術「シャイド」を採用しているため、賃貸併用住宅にもおすすめです。
グループ会社の積水ハウス不動産の一括借上げによる賃貸経営は、40年を超える実績を有しており、安心してサポートを任せることができます。
ブランド力の高い賃貸住宅で安定した賃貸経営を行いたい方は、積水ハウス株式会社に相談してみましょう。
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、店舗、高齢者向け施設、駐車場等の建築を請け負っている会社です。
地域の将来性を見据えた土地活用方法を提案し、市場調査から設計、建築後の保証や賃貸管理まで一貫したサポートを提供してくれます。
また、ミサワホームはデザイン性や品質の高さに対する評価が高く、設計・建築を手がけた建物は34年連続でグッドデザイン賞を受賞しています。外観から住宅機能まで魅力あふれる物件を建てたい方は、ミサワホーム株式会社にぜひ相談してみましょう。
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーション株式会社は、全国でアパート・マンション、賃貸併用住宅の建築を請け負っている会社です。
賃貸マンション・アパート経営の実績が豊富で、建築後の賃貸管理を一手に任せられます。また、1万店舗以上が加盟している賃貸仲介ネットワークや物件検索サイト「ホームメイト」を運営しているため、入居者探しに強みがあります。
建築費を抑えつつ、高い入居率で安定した賃貸経営を実現したい方は、東建コーポレーションに相談してみましょう。
複数の企業から一括で資料や見積もりを取り寄せたい方には、「イエウール土地活用」の一括見積が便利でおすすめです。以下のフォームから完全無料でご利用いただけます。
＼最適な土地活用プランって？／
宇都宮市で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう
土地活用を成功させるためには、土地の需要をしっかり見極めることが重要です。また、初期費用を適切に抑えて利回りを高めることで、安定した賃貸経営を行えます。
土地活用プランは、工事の請負契約を結ぶまでは複数の会社に無料で相談できます。是非とも複数の会社の資料を取り寄せて、様々なプランを比較・検討した上で大切な資産の運用方法を決めましょう。
土地活用のパートナー企業へのプラン・見積もり請求は「イエウール土地活用」の一括見積を利用するのが便利でおすすめです。PCやスマホでお家から簡単に問い合わせができます。あなたの土地を最大限に活かせる土地活用プランを提案してくれる会社を見つけましょう！
