離婚するとき家はどうする?不動産の財産分与の方法について解説

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離婚するときには、夫婦2人で協力して築いた資産を貢献度に応じて財産分与するのが一般的です。資産が現金なら分割しやすいですが、戸建てやマンションといった不動産の財産分与は難しいのが現状です。

婚姻期間中に家を購入している場合は、離婚後も夫婦のどちらか一方が住み続ける方法もあります。しかし、財産分与を巡るトラブルを避けるためには、売却して現金化するのも手段の1つです。

この記事では、離婚によって家を財産分与する方法について紹介していきます。離婚による財産分与で家の売却を検討している人は、この記事を読んでトラブルを未然に防ぎましょう。

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離婚による不動産の財産分与が難しい理由


厚生労働省の調査によると、2019年の離婚件数は21万組。婚姻件数は58万3,000組なので、決して少なくない数です。

残念なことに離婚となってしまった場合、離婚届けの手続きだけでなく、財産分与の話し合いもしなくてはなりません。

財産分与で難しいのが不動産です。なぜ、不動産は財産分与が難しいのか解説します。

参考:厚生労働省「令和元年(2019)人口動態統計の年間推計」

不動産を半分に分けることができないから

婚姻期間中に購入した不動産は財産分与の対象で、名義人が夫婦のどちらであるかは不問です。離婚するときの財産分与として現金を折半する場合、1,000万円なら夫と妻で500万円ずつ分割できます。

一方で戸建てやマンションといった不動産はそのままの状態では半分に分割できないため、財産分与が難しいといわれています。

夫婦が所有している不動産でも、取得時期や購入状況によっては財産分与の対象外になるので注意しましょう。財産分与の対象外になる不動産については、「不動産を財産分与するときの注意点」で詳しく紹介していきます。

計算のやり方が複雑だから

離婚によって不動産を財産分与する場合、次のようないずれかの方法が選択肢としてあげられます。

  • 売却して現金化した後に財産分与
  • 夫婦のどちらかが住み続け、不動産評価額の半分を現金で支払う
  • 不動産評価額の半分と同等のものを財産分与時に渡す

不動産を残したまま財産分与をするということは不動産の価格、不動産評価額を調べなくてはなりません。しかし、不動産評価額は土地の価格や建物の価格を調べなくてはならず、計算が複雑です。

そのため、いくら相手に渡すべきなのか難しく、調査や話し合いに時間がかかってしまうことが多いです。

離婚により家を財産分与するときの流れ

不動産は現金のように半分に分割することが難しいため、スムーズに手続きを進めるためにも離婚前に流れを把握しておきましょう。

離婚によって不動産を財産分与するときの大まかな流れは、次の通りです。

  1. 住宅ローンの残債を確認
  2. 不動産の価値を調べる
  3. 財産分与に関する協議

住宅ローンの残債を確認

住宅を財産分与する際に関係してくるのは住宅ローンの残債です。

家を残す場合は住宅ローンを以後どのように支払っていくのか話し合う必要がありますし、家を売る場合は売却額からローン残債分を支払わなくてはならないので、ローンによって手元に残る額は変わってきます。

住宅ローンの残債は、借入金融機関のウェブサイトや郵送されてくる残高証明書、あるいは返済予定表で確認することができます。

不動産の価値を調べる

財産分与の額を決めるには不動産の価値を調べる必要があります。

家に住み続ける場合は不動産鑑定士に不動産を鑑定してもらい、不動産の半分に値する額を相手に払う額を決めます。

家を売却する場合は売却活動を進めるために不動産会社の査定を利用します。

不動産会社の査定は使い方に注意

家を売却するなら不動産会社の査定が売却相場に最も近く適切です。

しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが現状。

公平に財産分与を行うためにも、不動産会社に査定を依頼する際は複数社に依頼。査定結果を見比べてより正確な売却相場を調べましょう。

複数社に査定を依頼する際は一括査定サービスのイエウールを利用するのが得策。一度の申込みで複数社に査定を依頼すること可能。さらに24時間受け付けているので忙しい平日にも査定依頼を出すことができます。

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財産分与に関する協議

最後に財産分与に関する協議に移り、今後の方針を決めていきます。

円満に離婚する場合でも、口約束のみにしてしまうと後にトラブルの原因となります。夫婦間の取り決めについては、離婚協議書を公正証書として残して置くようにしましょう。

なお、財産分与の法律上の事項は、離婚後2年以内となっています。不動産の名義変更など、個人で申請するには知識が必要だったり手間がかかったりするものもあるので、なるべく早い段階で不動産会社、あるいは弁護士に相談してみましょう。

離婚時に不動産を財産分与する方法

不動産は現金と異なり分割することが難しいため、離婚するときのトラブルに発展しやすいです。相手とのトラブルを未然に防ぐためにも、不動産を財産分与する方法を把握しておくことが大切です。

ここでは、離婚するときに不動産を財産分与する方法を2つ紹介していきます。
基本的には売るか住むかです。

家を売却し、現金を分ける

現金は夫婦2人で平等に分割しやすいため、離婚するときには不動産を売却するのも選択肢の1つです。不動産を売却する方法は、主に次の2つです。

  • 不動産会社による買取で現金化
  • 不動産会社に仲介を依頼して売却

不動産会社による買取は財産分与で最も簡単な方法で、すぐに現金化できて財産をきちんと2等分できることがメリットです。

その一方で、不動産会社による買取は、仲介を依頼して売却する方法に比べると価格が相場よりも低くなることがデメリットです。

不動産を相場に見合った価格で売却したいなら、不動産会社に仲介を依頼するとよいでしょう。これは、不動産会社に売買の仲介を依頼して買い手を見つける方法です。

不動産会社による買取は相場の70%が一般的ですが、不動産会社に仲介を依頼する場合は相場価格、あるいはより高く売却できる可能性があります。

その一方で、不動産を売り出しても買い手が現れない限りは売買の交渉ができないため、売却までに時間を要することもあるので注意しましょう。

不動産の価格が相場より少し低くてもできるだけ早く売却したい場合は、不動産会社による買取がおすすめです。

どちらか一方が住み続ける

離婚するときに不動産の財産分与で困ったなら、夫婦のどちらか一方が住み続けることも検討しましょう。

この場合は不動産鑑定士に査定を依頼し、家に住み続ける方が評価額の半分を支払うか、それ同等の価値のものを渡すことで財産分与とします。

特に子どもがいる場合は、離婚によって生活環境が変わると悪影響を与える恐れがあるため、妻と子供が家に住み続けるといった選択をする人も少なくありません。

しかし、住宅ローンが残っている場合はいくつか注意しなければならないことがあります。たとえば、夫が返済を続けると口約束したとしても、何かしらの原因で滞る可能性です。

妻が連帯保証人なら返済義務があるため、離婚協議書を作成するといった対策をしてトラブルを未然に防ぐようにしましょう。

不動産を財産分与するときの注意点

不動産は現金のように財産分与しやすい財産ではありませんが、売却したり夫婦のどちらか一方が住み続けたりといった方法で分割することも可能です。

しかし、不動産を財産分与するときには、いくつかの点に注意しなければなりません。ここでは、不動産を財産分与するときの注意点を2つ紹介していきます。

家が財産分与の対象とならない場合もある

婚姻期間中であっても、両親から相続した不動産や両親が全額負担して購入した不動産の場合は、財産分与の対象から外れます。

また、婚姻関係になる前に夫婦のどちらかの貯金で購入した不動産も、財産分与に該当しないので注意しましょう。

たとえば、夫が婚姻関係になる前に自身の貯金で購入した不動産の場合、離婚後に妻と子供が住み続けたいと考えてもかなわないこともあります。

住宅ローンが残ったままの財産分与はなるべく避ける

離婚する時はなるべく住宅ローンは残さない方が良いでしょう。

一方が住みもう一方が住宅ローンを払い続ける場合、支払いが滞ることがあれば住んでいる方は家を急に手放さなくてはいけなくなります。また、自身が連帯保証人の場合は、そのまま自身が代わりに支払わなくてはなりません。

住宅ローンが支払い終わるまでは、連絡を取り合わなくてはいけないことも出てくるでしょう。また、新たな生活を築き、家を購入したいと思っても前の住宅ローンが残っていては新しく住宅ローンを組むのは難しいです。

不動産の財産分与に関するQ&A

離婚するときに不動産を財産分与する場合、人生の中で何度もある出来事ではないため、不安を感じている人も多いのではないでしょうか。

ここでは不動産の財産分与に関するQ&Aを2つ紹介していくので、離婚するまでにできるだけ不安を解消させておきましょう。

離婚による不動産の財産分与のトラブルを防ぐには?

相続の場合でも同じことがいえますが、不動産は平等に分割できない財産なので、離婚するときにもトラブルに発展しやすいです。

離婚による不動産の財産分与を巡るトラブルを未然に防ぐためには、離婚協議で細かく取り決めを行い、公正証書を残しておくとよいでしょう。

公正証書とは、公証役場で法務大臣が任命した公証人が作成する文書のことです。公正証書に記載されている内容は違法でない限り遵守しなければならないため、不履行になると強制執行の対象になります。

特に夫が住宅ローンを返済し、妻と子供が家に住み続ける場合は、子供のためにも公正証書を作成しておくことをおすすめします。

財産分与で双方が同意しない場合は?

財産分与で夫と妻の双方が同意しない場合は、離婚裁判を起こして審議を行って決着をつけることになります。

離婚裁判に発展すると時間やお金もかかるため、弁護士などの専門家のアドバイスを聞きながら慎重に進めていく必要があります。離婚裁判を起こして結果が出るまでの大まかな流れは、次の通りです。

  1. 離婚裁判を起こす
  2. 第1回口頭弁論
  3. 第2回口頭弁論
  4. 離婚裁判の結果

離婚裁判の結果は判決と和解、取り下げの3つで、1~2年の期間を要します。

このように離婚裁判に発展すると手間がかかるため、できるだけ夫婦2人の離婚協議内で穏便に収まるようにすることが望ましいといえるでしょう。

離婚時の家の財産分与によるトラブルを未然に防ごう

賃貸物件に住んでいる場合は不動産の財産分与に悩まされることはありませんが、家を購入している場合の財産分与は簡単ではないのが現状です。

特に住宅ローンが残っている場合の財産分与は複雑で、今後の返済を巡ってトラブルに発展するリスクをはらんでいます。

住宅ローンの返済を巡るトラブルを未然に防ぐためには、不動産を売却して現金化することが最もスムーズな方法です。

アンダーローンの場合は特に問題はありませんが、オーバーローンになると手持ちの資金を返済に充てなければならないこともあります。

そのため、離婚後の生活を考慮して自分や子供にとってベストな選択を目指しましょう。

離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。

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