アパート大家になるために知っておきたい基礎知識を徹底解説

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アパート経営をスタートしようと検討している人の中には、大家として何をすればよいのかわからない、どのくらいの収入があるのか知りたいという人もいるでしょう。

ほかにも、すでにアパート経営をしているけれど、今の自分の収入が相場にあっているのかわからないという人もいるかもしれません。

そこでこの記事では、アパート大家として知っておきたい基本知識について解説します。

アパート経営について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパート大家の収入

まずは、アパート大家の収入について解説します。平均収入やキャッシュフロー、税金など収支に関わる内容についても紹介しますので参考にしてください。

平均は518万円

アパート経営をしている人は、全国各地に数多くいます。そのため、確実な数値については残念ながらわかりません。ただ、国税庁が毎年、不動産所得を公表しておりその統計からおおよその平均を推測することは可能です。

国税庁が公表する平成30分年申告所得税標本調査結果を参考にすると、国内の不動産所得の平均額は518万円となります。この統計はアパート以外にも、ワンルームマンションやオフィスビルなどの不動産投資も含む金額となっています。

参考:平成30年分申告所得税標本調査(国税庁)

キャッシュフローが基準

アパート経営の収入は、最終的なキャッシュフローがいくらになるかを計算することが大切です。
キャッシュフローとはお財布の中に残るお金のことで、キャッシュフローの計算方法は次の通りです。

キャッシュフロー=不動産所得−税金+減価償却費−借入金元本返済

税金による支出を計算する

アパート経営による収入は、不動産所得になるため所得税と住民税の課税対象となります。
税金に関しては、給与所得などほかの所得と合算して税率が決定します。そのため、税金の金額はほかの所得と合算した額で変動します。

所得税の税率は、所得が大きくなるほど高くなる累進課税制度を利用します。累進課税の所得税率は次の通りです。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

なお、住民税は一律で10%です。

契約会社に支払う費用も加味する

大家としての収支には、契約会社に支払う費用も加算する必要があります。入居者の募集は仲介会社、建物管理には管理会社と契約するケースが多いため、そこで必要な手数料も計算に含みます。

手数料は契約内容によって異なるため、契約時にしっかりと確認しておきましょう。
自分ですべての業務を行う場合には計算に含む必要はありません。

建物の価値も関係する

アパート経営の収入は、建物自体の価値も関係してきます。減価償却費がこれに当たります。
減価償却とは、建物の取得原価を各会計期間に計画的、規則的に費用として配分する会計上の費用のことを指します。

費用とは呼びますが、毎年お金が出ていくというわけではありません。建物の投資額を初年度に一度に会計上の費用とせずに、法定耐用年数の間、少しずつ分配したものが減価償却です。

アパート大家の利点

アパート経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。本業がありながらアパート経営を行えば、当然収入も増えるでしょう。

退職後にアパート経営をして余生を過ごすという人もいるかもしれません。ここからはアパート経営を行う上で、利点となる項目について3点紹介します。

相続した空き家の活用ができる

親が亡くなり、空き家を相続することもあるでしょう。空き家は放置していると、近隣トラブルの原因になることもあります。
また、ひどい状態になると行政から指導を受ける可能性もあります。

空き家をそのまま保持するよりもアパートにして資産運用したほうが、利益も見込めてトラブルも回避できるため、メリットは大きいといえるでしょう。

法的な問題を回避できる

親から相続した空き家をそのまま放置しておくと、法的な問題に発展するケースもあります。
2015年に空き家対策特別措置法が設立されてからは、特に空き家の管理と活用を積極的に進めることを促すようになりました。

これに伴い、統計の危険性や不法投棄が行われる可能性が高い空き家については、解体して更地にするか賃貸にして資産運用することが進められています。
アパート経営をしておけば、法的な問題を回避できる点はメリットともいえるでしょう。

普段の時間を割と自由に過ごせる

不動産投資は、株式投資と異なり、毎日時間ごとに株価の動きをチェックする必要もなく、トラブルがない限り比較的時間が自由に使える点がメリットといえるでしょう。

副業として考えれば、手間がかからないという点でも魅力的です。

大家としての業務を知ろう

アパート大家の仕事

アパートの大家になるとどのような業務を行うようになるのでしょうか。アパート経営では、入居者が決まってしまえば後は何もしなくてよいと考える人もいるかもしれません。

実際には、大家になるにはさまざまな業務を行う必要があります。
業務を怠ると予想外のトラブルが起きてしまう可能性もあるため注意が必要です。ここでは、大家として行うべき業務について解説します。

賃料の管理

まず肝心なのは、家賃の管理です。毎月入居者から家賃が振り込まれているかどうかをチェックします。
ここで問題となるのは、滞納があった場合です。家賃滞納者がいると必然的に収入が減ります。

それだけでなく、大家として家賃の回収をしなければならないため時間と労力を費やすことになります。
一時的に振り込みを忘れていた、病気、旅行などで振り込みが間に合わなかったというケースであれば改善の余地があるでしょう。ただ、未払いの状態が長く続くケースとなると対応が厄介になります。

支払う気がない居住者の場合、集金に行っても居留守を使ったりする可能性もあります。
こうした居住者に対しては、裁判などの法的手段を取り契約解除や差し押さえ、明け渡し請求などを行うことも可能です。

建物のメンテナンス

アパートの室内は居住者の管理スペースになりますが、共有部分については大家が管理することになります。掃除やメンテナンス、建物周りの掃除、エントランス、廊下の清掃も大家の仕事です。

アパートをできるだけ長くきれいに維持するためにも、日頃からの丁寧なメンテナンスは重要です。
掃除だけでなく、廊下の電球が切れていないか、破損した部分がないかなどのチェックも定期的に行う必要があります。

ほかにも、駐輪場や駐車場の管理も大家の仕事です。大家が常にアパートをきれいに維持しようという心がけをしていると、居住者も気をつけて生活してくれるようになケースも多くあります。
ポストや玄関周りが乱れているとアパート全体の印象にも関わってきます。
場合によっては、エントランスに張り紙をするなどの作業も必要となるでしょう。

違反・クレーム・トラブル対応

大家の業務の中でも特に気をつかうのが入居者への対応です。入居者が違反をしたり、クレームを入れてきたりした場合は大家が対応することになります。
特に電気・ガス・水道などのライフラインに関連したトラブルは、入居者が原因の場合でも大家に連絡が入ることが多くあります。

また、ライフライン関連のトラブルは時間を問わずに起こるため、場合によっては深夜の時間帯に連絡が入る可能性もあります。即時対応を求められることもあるため、すぐに対応してもらえる業者と契約しておくことも大切です。

もうひとつの業務として考えておいたほうがよいのが、近隣トラブルです。
騒音問題やルールを守らない、モラルのない入居者に対するクレームが入ることもあります。大家として近隣トラブルに対応することは重要な役割です。

管理会社への依頼

入居者同士のトラブルに関しては、不動産会社が間に入ってくれることもあるため、契約時に確認しておくとよいでしょう。自分で対応するよりもプロに依頼したほうが、負担も少なくスムーズに解決に至るケースも多くあります。

どこまでの範囲を対応してもらえるかも明確にしておくとなおよいでしょう。

アパート大家になるためにすべきこと

これからアパート経営をしようと検討している人のために、アパート大家になるためにすべきことをまとめておきます。これまでみてきた基礎知識に加えて、最初の段階で準備しておくとよいことを理解することも大切です。

アパート経営をスムーズに進めるためには、下準備も重要です。しっかりとしたプランを立てるためにも、まず何をすればよいのかを理解しましょう。

ライフプランを立てる

アパート経営のプランを立てる前に必要なのは、家計の収支状況の確認です。家計の収支を把握して、さらに資産状況を割り出します。
そのなかで、不動産投資にどのくらいの資金を出すことが可能となるのかを計算しましょう。

プランは長期的に計画することが大切です。そのため、家族がいる場合には家族のイベントごとも含めたライフプランを立てることをおすすめします。
10年、20年と不動産投資を続けるなかで、どの程度の収益を出したいのか、将来的な目標を決めておくとなおよいでしょう。

自己資金を増やす

これからアパート経営をする人には、自己資金を増やすことをおすすめします。自己資金を増やすことが収入を増やすことにつながるからです。
アパート経営での主な収入源はキャッシュフローですが、キャッシュフローをよくするには、借入金の返済額を少しでも減らすことがポイントです。

借りたものは返さないといけないので、借りた金額が多ければそれだけ儲けが少なくなるのは当然の仕組みです。
特に不動産投資の場合は、投資に対するリターンが一律という特徴があります。利回り5%の物件であれば、誰が経営しても5%は変わりありません。

ただし、100%自己資金で投資した場合と、借入金100%で投資した場合ではキャッシュフローは自己資金100%のほうがよくなります。
そのため、自己資金が多ければ多いほど利益が大きくなるということです。

会社との契約を知っておく

アパート経営を行う際には、管理会社、仲介会社と契約を結ぶことになります。
大家と管理会社、仲介会社それぞれの役割を最初の段階で明確にしておくことは経営をスムーズに行うためにも重要です。

管理会社は、大家から委託されたアパートを管理するのが役割です。設備の修繕や入居状況の確認などを委託業務として行います。
業務の範囲は契約内容によって異なり、契約内容によっては、クレーム対応、家賃滞納者への集金代行なども行います。
大家から不動産会社から一括刈り上げを行うサブリースの場合は、ほとんどの業務を管理会社が行います。

仲介会社は、入居希望者に対する対応を行います。内覧や賃貸契約の手続きなどは仲介会社の役割で、入居者の更新契約や退去時の清算なども行う場合があります。

土地活用サイトを利用する

土地活用で悩んでいる場合は、土地活用サイトの利用がおすすめです。アパート経営を通して有効な土地活用を行うことで、利益を得ることもできるでしょう。
イエカレは日本最大級の不動産情報サイトです。目的にあった不動産活用の方法を検索し、信頼できる業者を探すこともできます。

土地活用、不動産売却、賃貸経営、不動産管理などさまざまな分野に対応しています。アパート経営に関するプロの管理会社に出会うことも可能です。
特にイエカレでは、独自の基準を設けることで悪徳業者を排除しているため、優良企業のみと提携しています。

一括相談で検索しても、自分の希望や目的にあった業者を一度に複数みつけることが可能です。複数社を比較することで、契約内容なサービス内容を比較して、相性のよい業者に相談することができるでしょう。

アパート大家になるため前に進もう

親から相続した土地がある、空き家を所有しているという場合は、土地を有効活用するためにアパート経営をしてみるのもひとつの方法です。
不動産投資のひとつとしてアパート経営を検討している人もいるでしょう。

アパート大家になるためには、さまざまな知識を習得しておくことが重要です。
アパートの入居者を募集して家賃をもらえればそれで完了というわけにはいかないのがアパート経営です。クレーム対応やトラブル対応、日頃の維持管理なども大家としての重要な業務です。

こうした細かな作業が苦手な場合には、管理業者に委託するという方法もあります。まずは、長期的な収支計画をしっかり立てて、信頼できる業者をみつけて相談してみましょう。
アパート経営で利益を出すためには、キャッシュフローが重要なポイントとなるため、自己資金をどこまで投資できるかも大切です。

アパート大家になるための第一歩を踏み出すために、まずは自分の身の回りを整理して、収支計画を立てることからはじめましょう。

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