マンション経営では一部の所得が赤字（損失）の場合に、他の所得との間で損失を相殺することができる損益通算が可能です。
本記事では損益通算の仕組みや、やり方について詳しく説明します。
マンション経営節税に関して詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。
マンション経営の損益通算って何？
マンション経営などの不動産経営をしている場合、マンション経営の収入よりもマンション経営にかかる諸費用が高くなり、税務上で赤字になることがあります。
マンション経営で赤字だった場合、給与所得などの他の所得からマイナス分を差し引くことで、総所得金額、すなわち課税対象額を抑え、所得税を節税することができます。
これが、マンション経営や不動産経営の損益通算です。
損益通算は、確定申告によって、所得税還付を受ける(多く払った分を返してもらう)ことができます。つまり、損益通算によって全体としての所得が減少し、税負担が軽減されるのです。
給与所得がある状態でマンション経営をするのであれば、損益通算の考え方は頭に入れておきましょう。
マンション経営の損益通算の例
例えば、1,000万円の給与所得があり、かつマンション経営で100万円のマイナスの不動産所得があった場合です。
(このマイナスは、「不動産収入の950万円 ‐ 必要経費の1,050万円 = ‐ 100万円」 として求めています。)
この場合、損益通算をすると、
= 総所得金額 900万円
となります。これが損益通算の基本的な考え方です。
損益通算時の不動産所得の求め方
不動産所得は、「不動産収入 ‐ 必要経費など」で求めることができます。
マンション経営による収入
マンション経営で得られる収入には、以下のものがあります。
- 家賃収入
- 礼金
- 更新料
- 駐車場や駐輪場代
- 管理費や共益費
必要経費
マンション経営で損益通算をする場合、不動産所得がマイナスである必要があります。
不動産所得がマイナスになるときは、マンション経営で得られる収入を必要経費等が上回った場合です。
以下は、マンション経営で経費に分類されるものです。
- 土地や建物にかかる固定資産税
- 都市計画税
- 消費税
- 収入印紙
- 減価償却費
- マンション修繕費
- 管理会社への委託費
- 入居者募集のための広告宣伝費
- 税理士への報酬
- 共用部分の水道光熱費
- 土地購入時の借入金利息
マンション経営の損敵通算が可能な条件
損益通算が可能な条件
損益通算が可能なのは、所得が赤字となった場合です。
具体的には、不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いた結果、不動産所得の損失（赤字）の金額があるとき、他の黒字の所得金額から差し引くことができます。
損益通算が不可能な条件
すべての損失が損益通算の対象となるわけではありません。
主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けに係る損失や、土地等を取得するための負債の利子に相当する部分の金額は、損益通算の対象となりません。
マンション経営が赤字の時は損益通算を！
マンション経営で赤字だった場合、損益通算をして所得税や住民税を圧縮することができます。
確定申告が近づいた時は、損益通算ができるか確認してみましょう。
マンション経営の損益通算に関するFAQ
Q: 損益通算はどのような場合に有効ですか？
A: マンション経営による不動産所得が赤字となった場合に有効です。その赤字を他の所得と通算することで、全体の所得が減少し、所得税や住民税の税負担が軽減されます。
Q: 損益通算を行うためにはどのような条件が必要ですか？
A: 損益通算を行うためには、不動産所得が赤字となっていることが必要です。
Q: 損益通算を行った場合、何か申告する必要がありますか？
A: 損益通算を行った場合、その事実を税務署に申告する必要があります。申告することで、還付金を取得することができます。
