不動産の大家と言うと安定収入を得られるのではとイメージする人も多いでしょう。ただ、安易に考えて不動産投資を行うと失敗する可能性が高いことは理解しておくことが大切です。マンションの大家になるためには最低限の基礎知識と自己資金が必要になります。
そこでこの記事ではマンションの大家になるための基礎知識について解説します。さらに大家として儲けるためのポイントについても紹介しますので参考にしてください。
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マンションの大家になるための基礎知識
まずはマンションの大家になるための基礎知識について解説します。大家になるために必要な資格などはありませんが、基本的な知識を持っておかなければいざというときに対応できず困ることになるでしょう。最低限必要な知識を身につけておくことが大切です。
自己資金は最低100万円貯める
マンションを購入して大家として儲けようと考えている場合には、まず投資用の不動産としてマンションを購入するところからスタートしなければなりません。投資用不動産であってもローンの利用は可能です。投資用不動産の購入には最低でも100万円の自己資金が必要です。
これは投資用不動産でローンを利用する場合に5％程度の頭金が必要になるからと考えます。たとえば1,000万円のマンションを購入するのであれば50万円の頭金が必要です。さらにここにローン利用時にかかる諸経費が50万円程度加算されます。
これらを計算するとおおよそ100万円が必要となるということです。購入するマンションの金額が高くなればなるほど自己資金も多く用意しておく必要があることは理解しておきましょう。
特別な資格は必要ない
大家になるために特別な資格は必要ありません。資格がなくても誰でも大家になれるということです。ただ、ファイナンシャルプランナーや宅建などの資格を取得していれば不動産投資や資産運用についての知識が豊富に身につくため経営するうえで役に立つことは多いでしょう。
とはいえ資格があるから投資に成功するとは限りません。基本的には住んでもらう人に対して必要なサービスをしっかりと提供できるコミュニケーション能力のほうが重要視されるのが大家の仕事であると理解しておきましょう。
大家になるための流れ
マンションの大家になるためにはどのような流れを経る必要があるのでしょうか。具体的には次のとおりです。
- 不動産投資に関連した知識を身につける
- 自己資金と予算を決める
- 物件の決定
- 不動産投資会社の選択
- 物件の確認
- 買付証明書を提出
- 宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
- 売買契約書の締結
- 手付金の支払い
- 不動産投資ローンの審査
- 決済と引き渡し
- 管理を会社に依頼する場合は賃貸管理会社の選択
このようにマンションの大家になるには多くの手順を踏む必要があります。必要な書類などもありますので都度、しっかりと確認するようにしましょう。
マンションの大家になるメリット
マンションの大家になるということは安定収入を得られるようになるともいえるでしょう。これ以外にもマンションの大家になることで得られるメリットはいくつかあります。ここではマンションの大家になることで得られるメリットについて解説します。
資産としての価値が持続する
不動産投資のメリットとしては実物資産への投資であるため価値がゼロになることがないという点が大きなメリットと考えられます。株や債権などと違い、不動産は形のある資産であるため資産価値が下がったとしても実物資産として物が残る点はメリットです。
借り手がいなくなっても自分が住むこともできます。さらに家賃を下げて知り合いに貸すなど活用方法はさまざま考えることができます。利用価値が残るという点では資産としての価値が継続されるため投資としてはメリットが大きいといえるでしょう。
相続税や贈与税が抑えられる
もしも自分が亡くなった場合、投資用のマンションは相続の対象となります。亡くなる前に誰かに譲る場合には贈与の対象となります。つまり相続税、贈与税が課税されるということです。これが現金や有価証券などの場合には時価が関係するため場合によっては課税額が高額になることもあります。
これに対して不動産は土地部分は公示地価の8割程度、建物については固定資産税評価額から算出して建築費用のおおよそ5?6割程度が課税されることになります。
さらに投資用のマンションであれば課税額が控除される仕組みもあることを理解しておきましょう。第三者に貸し出している場合には評価額が3割ほど控除されるため、たとえば現金で相続するよりも評価額は3分の1になります。
このように投資用の不動産にしておくことで相続税や贈与税の節税につながる点もメリットといえるでしょう。
安定した収益が得られる
マンションの大家になる最大のメリットは毎月の安定収入です。入居者がいる限りは毎月家賃収入を得ることができます。いわゆる不労所得として安定的に収入を得ることができるのは副業として、また年金の足しにするなど生活に余裕を持たせるという意味でも大きなメリットになるでしょう。
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なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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マンションの大家になるデメリット
マンションの大家はメリットも多く、魅力的な投資方法といえます。ただしデメリットもあるため、この点についてもしっかりと理解しておくことが必要です。デメリットについて納得し理解したうえで投資をスタートすることでリスク回避にもつながります。
逆にデメリットを理解せずに安易に投資を開始してしまうと思わぬところでトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。マンションの大家になるデメリットについて解説しますのでしっかりと納得したうえで投資を開始するようにしましょう。
税金の支払いが増える
マンションの大家になると安定した収入が入ってくることはメリットとして解説しました。ただここで注意しなければならないのが収入はあるけれども支払う必要がある税金が増えるという点です。入るものもあるけれども出ていくものも増えるという点はデメリットとして理解しておきましょう。
具体的にどのような税金を支払わなければならないかは次のとおりです。
- 所得税
- 住民税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 固定資産税
- 都市計画税
このように6つの税金の支払いが必要となります。所得税と住民税については不動産所得の額に応じて変動します。不動産取得税はマンションを取得した際に1度だけ支払う税金です。登録免許税についても同様に取得時に1度だけ支払います。
これらの税金の支払いを忘れて家賃をすべてほかに回す計画を立ててしまうと後々困ったことになるためよく注意しておきましょう。
売却しにくいので流動性が低い
資産としてマンションを所有していることはメリットでもありデメリットでもあります。どのような点がデメリットになるのかというと、売却のタイミングで流動性の低さがリスクになる点です。株や証券などであればすぐに売却して手放すことが可能です。
これがマンションとなると売却するタイミングで資産価値が値崩れしてしまっている可能性もあり、すぐには売却できないということを理解しておく必要があります。大きな資産ではありますが、流動性が低い点がデメリットになるという点には注意が必要です。
空室や災害のリスクがある
マンションの大家になった場合に考えておかなければならないのが空室リスクの問題です。毎月安定した収入が得られるのは常時誰かがマンションを借りてくれている状態であることが条件になります。空室になれば当然、家賃収入は入ってきません。
もしもローンの支払いを家賃収入をあてにして行っている場合には、空室になると支払いが苦しくなる可能性が高いでしょう。空室が続けば続くほど支払いで自己資金を減らすことにもなりかねません。
こうしたリスクもしっかり計算に入れたうえで家賃収入が途絶えた場合でも支払える余裕を持って経営していくことも大切です。
さらにマンションの大家になる際には災害のリスクについても考えておく必要があります。災害はいつ起こるかわかりません。地震でマンションが倒壊することがあるかもしれません。もしも災害の被害が出た場合には借主の生活を守りながらマンションを修繕しなければならない点は理解しておきましょう。
これにはかなりの費用が必要となります。そのため災害保険に加入しておくなどリスクを想定した行動を取っておくことをおすすめします。
マンションの大家になるメリット
せっかくマンションの大家になるのであれば儲けたいと考えるのが本音でしょう。投資をしたのであれば資金を回収することを考えるのは当然です。そこでここではマンションの大家で儲けるためのポイントについて解説します。
ローン返済額を少なくする
マンションの大家は家賃が主な収入源になります。そのためいかに家賃収入を手元に残していくかが重要なポイントとなります。マンションを購入する際にローンを利用した場合、まずはその支払いをしなくてはなりません。家賃収入をローンの支払いに回していると手元にほとんど現金が残らないということもあるでしょう。
手元に現金が残るようにするには金利が低いローンを選択したり返済期間を長くしたりすることが必要です。また頭金を少しでも多く入れることで返済額を減らすというのもひとつの選択になります。
安定した経営を行うためにはキャッシュフローが少しでも多く残るような計画を立てることが重要です。マンションを購入する段階でしっかりとキャッシュフローを計算して家賃収入でどこまで儲けることができるかをシミュレーションしておきましょう。
実力のある管理会社を選ぶ
マンションの大家業は個人で行うことも可能です。ただ、借主とのトラブルの可能性などを考えると管理会社を利用するほうが有効です。マンションの大家として儲けるポイントはこの管理会社の選び方にもあります。管理会社がしっかりと借主のフォローをしてくれるかは重要なポイントです。
対応がよく住みごこちのよい環境を提供してくれる管理会社であれば借主が離れることが少なくなります。逆に雑な対応しかしない管理会社であれば借主とのトラブルを招き、借主の入れ替わりが激しくなってしまう恐れもあるでしょう。
こうなると物件自体に悪いイメージがついてしまうこともあります。丁寧な対応をしてくれ、なおかつ万が一空室になった場合でも空室対策や客づけが得意な管理会社であれば安心して任せることができるでしょう。
実力のある管理会社を選ぶこともマンションの大家として儲けるためのポイントです。
入居者のニーズにあった設備を導入する
マンションの大家としてもっともリスクなるのが空室状態が長くつづくことです。これを避けるためには入居者のニーズにあった設備を導入することになります。入居者がどのような設備を求めているのかをしっかりと把握して設備投資をすることも必要です。
たとえばインターネット無料・宅配ボックス・エントランスオートロックなどは人気の高い設備になります。入居者がどのような層なのかも重要なポイントです。単身向けなのかファミリー向けなのかで求められる設備も異なります。
単身であれば備え付けの家具や宅配ボックスはニーズが高いでしょう。子育て層であれば防犯カメラや追い焚き機能・システムキッチンなども人気です。
設備が整っていれば家賃が少し高くても入居を希望する人も多くいます。ターゲットが求める設備をしっかりと把握することで空室リスクを減らし毎月安定した収入を得られるようにしましょう。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンションの大家に関するQ＆A
マンションの大家についてメリット・デメリットも含めて解説してきました。さらにここからはマンションの大家に関して多くあげられる疑問点について解説します。平均収入や仕事内容、向いている人について解説しますので参考にしてください。
大家の平均収入は？
マンションの大家になる際、やはり気になるのはどのくらいの収入を得ることができるのかという点でしょう。国税庁が発表している「平成30年申告所得税標本調査」によるとマンションの大家の平均年収は518万円とされています。
国税庁の調査ではテナントビルやアパート、地代なども含まれているためマンション経営に絞った数字ではありません。ただ、相場や利回りから大まかにみておおよそ500万円前後が平均と考えてよいでしょう。給与所得として考えると地域によっては低く感じるかもしれません。
ただし不労所得や副収入として考えると大きな金額であると考えることができるでしょう。
大家の仕事内容は？
マンションの大家といっても具体的にどのような仕事をするのか疑問に感じている人もいるでしょう。マンションの大家としてしなければならない仕事の内容は次のとおりです。
- 入居者の募集
- 入居者への対応
- 建物の管理
- その他の雑務
入居者の募集は自分で行う場合と仲介業者に依頼する場合との２パターンを考えることができます。仲介業者といっても管理専門・仲介専門など業務分野が限定されている業者も多くあります。そのため仲介業者を選択する際には業務内容をしっかりと確認することが必要となるでしょう。
さらに地元に強い業者・大手のどちらにするのか、1社だけに依頼するのか複数社に依頼するのかなど決めなければならないことはたくさんあります。広告を出してもらう場合には広告料についても検討する必要があるでしょう。
入居者への対応に関しては、自分で行う場合には家賃の集金・修繕依頼への対応・クレーム対応・退去時の対応など入居者からの依頼についてはすべて自分で対応していく必要があります。家賃の滞納があれば自分で督促に行かなければなりません。
修繕については大きな修繕だけでなく日頃の清掃や共有部分の点検なども含まれます。不具合が起きた場合にはすぐに対応することが求められるためどこに連絡すればよいか日頃からよく把握しておく必要もあります。
さらに近隣トラブルやクレームに関してはとくに面倒な対応になることが多いため労力を使うことになるでしょう。
建物の管理は修繕と同様に共有部分の清掃や点検、ゴミ置き場の掃除やチラシ配布・掲示板への貼り紙などマンションの入居者が暮らしやすい環境を作ることに重点をおく必要があります。
その他の雑務については、緊急時の対応や各種クレーム対応などがあげられます。たとえば家賃の値下げを要求された場合の対応・事件や事故が起きたときの対応・契約違反が起きたときの対応などが考えられるでしょう。
いずれにしてもマンションの大家として得られる収入は不労所得と考える人も多いですが、実際にはさまざまな業務が伴うということは理解しておくことが大切です。
これらの業務を管理会社に委託して自分の手から離してしまうというのもひとつの方法になります。もちろん管理会社への報酬を支払う必要が出てきます。
ただし、管理会社への支払いを含んだとしても業務の手間を省いて効率的にマンション経営をすることを考えると管理会社に業務委託したほうが精神的なストレスを感じずにすむということも考えられるでしょう。
大家に向いている人は？
ではマンションの大家に向いている人とはどのような人なのでしょうか。具体的には次のような人になります。
- 人と関わることにストレスを感じない
- 結果が出ることを待てる
- コツコツ努力できる
- 無理をしない範囲で業務に携われる
このようにマンションの大家はコミュニケーション能力と忍耐力が求められる仕事です。入居者と積極的にコミュニケーションをとって良好な関係を築ける人であればなにか問題が起きた場合でもスムーズに解決することができるでしょう。
さらにすぐに大きな利益を得たいと考えるのではなくコツコツと努力して地道に収益を得ることを考えられる人に向いている仕事ともいえます。
とくに副業として経営する場合には無理をしすぎずに託せることは管理会社に依頼して自分の作業を少しでも減らすことができる人のほうが長く効率的に経営を進めることができるでしょう。
いずれにしても入居者とも、管理会社とも良好な関係を維持できる高いコミュニケーション能力を持っている人がマンションの大家に向いているといえます。
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マンションの大家になって安定した収益を得よう
マンションの大家になって安定した収益を得るためにはまずマンションの大家がどのような仕事をするのかを理解することが必要です。不労所得と考えていると後悔することになることも多くあります。
なぜならマンションの大家は多くの業務をこなさなければならないからです。家賃の集金からクレーム処理・マンションの清掃まで日々マンションに暮らす人のことを考えて行動することも求められます。そのためコミュニケーション能力が高く、人と関わることが苦にならないことも必要なスキルです。
不労所得・副収入としてマンション経営を考えている場合には本業との兼ね合いもしっかりと計画しておかなければなりません。多くの業務をほかの仕事をしながら行うことは体力的にも精神的にも負担になることが多くあります。
少しでも負担を減らしたいと考えるのであれば管理会社にマンションの管理を委託することをおすすめします。費用がかかったとしても無理せず長期的に安定した収入を少しずつでも得ようと考えることがマンションの大家として成功するためのコツでもあります。
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記事のおさらい
