マンションの転売で利益を得る事は可能なのでしょうか。マンションの転売を行う際、事前に持っておくべき知識がないと損をしてしまう可能性があります。経過年数やその他の条件によって査定・評価額が下がってしまわないよう、マンションの転売で利益を得るためにはどういった点を気にするべきか解説していきます。
マンションの転売ではタイミングが大事なポイントです。高く売れる時を逃す事なく、これだと言う時に売れるように心がけましょう。また保有している年数によっても税金が変わるので注意が必要です。転売目的の場合には譲渡所得税は避けられないものですから、これも正確に理解して上手に打ち抜けるようにしましょう。
人気のあるマンションは売れやすく、買った時と同じかそれ以上の価値がつく事があります。特に狙い目の開発地のマンションを投機目的として買い保有する人が多いようです。不動産業者を選び複数の見積もりを出す事によってより高値で売却する事もできるので、いろいろな不動産業者と繋がる事ができる、一括査定サイトなどを利用してみましょう。
- 転売で利益を出せる見込みのあるマンションは限られる
- マンションの転売で利益を出すなら築10年を越えないものを選ぼう
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マンションの転売で利益を得るためのポイント
マンションはただ何も考えずに売るだけでは利益を出すどころか損益になってしまう可能性があります。ここではマンションの転売で利益を得るためのポイントをご紹介します。都心部やタワーマンションが人気
転売で利益を得るためにはマンションの地域にまずは注目してみましょう。都心部や人気タワーマンションは購入時よりも高い価格で転売できる可能性があります。都心部や人気タワーマンションのような好立地にあるマンションは価格が下がりにくく、高く転売しやすいと言うメリットがあります。さらに近年では、オリンピック特需や金利の低下などでマンションを購入する人が増えているというところもあります。投機的な目的でも2020年までは比較的安定している資産価値として有用です。
ヴィンテージマンション
築年数が経っていてもヴィンテージとして価値を見出されたマンションは購入時よりも高く転売できる可能性があります。麻布や広尾などはヴィンテージマンションが多いと有名で、築20年以上経った物件でも価格が下がっておらず、それでも売りに出されるとすぐに買う人がいるという状況になっています。ヴィンテージマンションは施工の丁寧さから耐震性にも優れている事が多く、資産価値の見込めるマンションとして高い人気を誇ります。
立地や造り、管理の優れたマンション
ヴィンテージマンションは少し異例と言えるかもしれませんが、立地が良く、造りの良いマンションなら築年数が経っていても高額で取引されている例が良くあります。近年では古いものでも「レトロ」や「クラシカル」とされて、良いもの、おしゃれだと認識されてきています。さらにDIY人気の高まりによって古い物件を自分の好きな間取りや設備にできるリノベーション物件も人気を呼んでいます。
そのため、築年数がマンションの価値を大きく下げるものではありませんが、ただ古い物件だとその築年数で価値は決まってきます。古さを補えるほど良いマンションかどうかという点が大きなカギです。
築10年以内、なるべく早めに売ること
転売をして利益を出せる可能性があるマンションは少なく、好立地など条件のいいマンションに限られてきます。さらに購入時期と売却時期にも左右されてしまいます。しかもマンションは築年数が経てば経つほど価値は下がってしまいます。築年数にも勝るほど需要があったり、地価が上昇したとしても、築年数は確実に経過していきます。マンションの価値は築年数だけでなく景気なども関係してきますので、一概には言えませんが、オリンピックの開催によって不動産の相場が高くなっていますので、築年数がなるべく浅くて高く売れる時期を見極める必要があるでしょう。
修繕費がかかる前に売ること
物件は築年数が経つと修繕費がかかってきます。特に築10年以降になると大規模に修繕を行っていきますので、修繕費がかかる前にマンションを売るのがおすすめです。10年目以降だと人気物件ではない限り価格が間違いなく下がるのと、さらに修繕費がかかってマイナスになってしまいます。人気物件で購入時の価格よりも上がったとしても修繕費で利益がほとんど出ない可能性も考えないといけません。したがって、修繕費がかかる築10年目よりも前に売却することを検討しましょう。
- タワーマンションが人気
- 間取りや設備
- 築年数が浅めの時に売る
マンションを転売する時の注意点
マンションを転売するにあたって注意点もあります。マンションを転売するときは注意点も見ておきましょう。5年所有してから売ること
マンションの売主が個人の場合、投資用のマンションを売って利益が出たら譲渡所得が発生します。譲渡所得は所得税がかけられるのですが、税金が所有していた時期によって大きく変わってきます。譲渡した年の1月1日に、所有していた時期が5年以下だと“短期譲渡所得”、5年を超えると“長期譲渡所得”になります。それぞれの税率の違いは以下になります。| 短期譲渡所得 | 所得税30%+住民税9%=39% |
| 長期譲渡所得 | 所得税15%+住民税5%=20% |
所有期間が5年を超えた物件は所得税などの税金が安くなります。築年数が早い方が高く売れると思って5年以内に売ってしまうとかえって税金がかかってしまい、利益が無くなる可能性がありますので注意しましょう。もしも投資マンションを新築のときから所有しているのであれば、築5年超10年未満の物件が最も売り時だと言えます。
余裕をもって売却計画を立てること
マンションを売却することは、物件を良い条件で購入してくれる買い手を探していくことです。ですので、できるだけ時間をかけてじっくり行う必要があります。「3ヶ月以内にマンションを売らないと…」などと期限が決まると買い手を探す時間や交渉する時間を十分に持つことができません。最悪、時間をかければいい条件で売れる可能性もあるのに、すぐに買い手を見つけたいと相場より安く売りに出さなければいけなくなる可能性があります。そうならないように早めに売却計画を立てましょう。
目安は準備に1~3ヶ月、売り出し・売買に1~6ヶ月、決算引き渡しに1~3ヶ月で1年半近くは時間をかけたほうが良いでしょう。
仲介業者の条件を見比べること
マンションを転売して利益を出すためには、以下のアクションを起こすことが大切です。| ・売り出し価格を高くする事 ・仲介手数料を抑えながら買い手を見つけられる仲介業者に依頼する事 |
マンションを売却するときには色々な費用が掛かってきますが、業者によって条件が異なります。また、マンションを売却する上で大切な優良な買い手を見つける力があるかどうかも業者によって異なります。そのため、探客力のない業者に依頼してしまうと物件の売り出し価格を安く見積もられてしまう可能性がありますので注意しましょう。
売主が負担する費用を安くできるか交渉する
マンションを売却するときに仲介手数料が大きな負担になりがちです。仲介手数料は不動産業者に売り物件の買い手を見つけてもらい、さらに契約・引き渡しまで行うためにサポートをしてもらうための対価として払います。仲介手数料には
| ・マーケティング ・探客活動 ・内見・立会いなどの段取りの手配 ・条件交渉 ・融資サポート ・契約書等の書類の作成 ・登記手続きの手配 ・引っ越しサポート ・確定申告のサポート ・その他のサポート |
などのマンションを売却するために必要なことをほとんど行ってくれます。そのため、不動産業者と媒介契約を結べば、売主はマンションが売れるまでただ待つだけになるのです。（内見や立会いなどには希望によって参加する事もできます。）
仲介手数料は不動産業者や交渉でも変わりますが、仲介手数料は宅建業法によって上限が決まっており、その上限に設定している業者がほとんどです。なお宅建行法に基づいた仲介手数料の上限額は以下になっています。
| 売却価格(税込) | 仲介手数料の金額 |
|---|---|
| 400万円以下 | 18万円以内 |
| 400万円超え | 3% |
※売主にのみ適用。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があり。
何も言わないとほとんどの業者が上限の仲介手数料を要求してきますが、交渉をすることで安くしてもらえることも多いですので、必ず交渉を行ってから媒介契約を結びましょう。また不動産業者は売買契約を同時に成立させた場合には売り手と買い手両方から仲介手数料を取る事ができるので、仲介手数料の値下げを交渉する事も可能です。
ただし、やりすぎると仲介業者にとって割りの良い他の案件が優先されるなど、サービスの質が下がってしまうこともありますので注意しましょう。ケースバイケースですが仲介手数料を気にするより、高値で売りさばいてもらう事を優先する方が利益が大きいです。
複数の不動産業者に相談してみよう
一括査定サイトなどを利用して複数の不動産業者に見積もりを出してもらい、条件の良い不動産業者と媒介契約を結ぶ事で、より高くマンションを売る事ができます。またいろいろな業者を競わせる事でより高くマンションんを売れる条件を提示する事が可能です。イエウールなら全国1600社の優良不動産業者からその物件に合っている業者をピックアップしてくれ、あなたのマンション売却を強力にサポートします。
- 5年は所有する
- 早めに売買計画を立てる
- 仲介業者を見極める
転売しやすいマンションの条件
マンションを転売するにあたって本当に売れるのか不安に思う人も多いでしょう。転売しやすいマンションには条件があります。その条件を知れば自分のマンションが転売しやすいかそうでないかがわかります。転売しやすいマンションの条件は以下になります。| ・駅から近い(～15分) ・築浅マンション(駅チカなら築古物件でも需要あり) ・タワーマンション ・大規模マンション ・再開発エリア ・大手不動産会社のマンション ・大規模に修繕をしたばかりのマンション ・管理状態が良好なマンション ・リビングが広い ・上の階 |
基本的に築浅でも築古でも好立地なマンションは人気があります。また、ファミリー向けのマンションで人気が高いのは2LDKや3LDKです。ファミリー向けの場合には、学校や住環境をより重視して選ばれます。やはり利便性の高さや都心へのアクセスの良さ、そして防犯面の良いマンションは人気が高いです。
そのため、駅チカ物件や管理状態が良好なマンションは非常に人気があり、価値も下落しにくいです。管理人さんが常駐しているとやはり安心できます。また、近年ではマンションの中に公園や遊ぶスペースがあったりジムやプールと言った付加価値のある共有部分があるとより高値で売りやすくなるでしょう。
優秀な不動産業者を選んでマンションの転売を成功させよう
マンションの転売は立地の条件変化などに敏感になっておき、将来的な売る時の周辺状況を予測する事が大事です。転売で利益を得るために必要な知識は修繕費のかかる手前で売り抜けてしまう方法があります。注意点としては所有する年数によって、譲渡取得税の金額が大きく変わる事で、取得してから5年以上10年以内に売り抜ける事が最も得をする方法です。
ヴィンテージマンションなどは価値があまり変わらないケースもあります。またマンションの共有部分においてはそれを付加価値として価格に転嫁させる事が可能です。
マンションの転売を行うときに最も重要なのは、優秀な不動産業者を選ぶことです。また、自分が今転売しようとしているマンションの価値をよく知ることも同じくらい重要です。
築年数だけではななく、立地や路線価なども査定・評価額に影響を及ぼすため、信頼できる業者に依頼してマンションの転売を成功させましょう。
