マンションオーナーや不動産オーナーは、働かずに収入を得られるとはよく聞くのではないでしょうか。
低金利と言われ貯蓄だけでは大きく資産が増えない今の時代、人生100年時代と言われる中での老後や万が一の事態に備えて、不労所得を得たいと不動産投資を選ぶ方もいらっしゃいます。ですが、不動産オーナーはビジネス経験のある男性が多く、知識のない方、例えばゼロから始める女性にとっては非常に難しいと感じるものでしょう。
だからと言って、他の資産運用である株式投資やFX（外国為替証拠金取引）などの選択肢は上手くすれば大きなリターンを見込めますが、失敗した場合のリスクが大きいものです。
ここでは、ローリスク・ロングリターンも可能な不動産投資について、全くの知識ゼロの女性でも始められるように、マンションオーナーとはどんなものか、何から始めると良いのか、考えておくべきことは何か、そしてメリット・デメリットを併せてご紹介します。
- マンションオーナーになるにはメリットとデメリットを比較
- 投資マンションは高利回り物件を選ぶ
- マンションオーナーで成功するかは準備で決まる
マンション経営の収入について詳しく知りたい方には、こちらの記事もおすすめです。
マンションオーナーになるメリット・デメリット
不動産を購入してマンションオーナーになるとどんなメリットがあるでしょうか。
また、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
マンションオーナーになるには、不動産投資のメリットとデメリットを把握しておくことが、失敗しないために重要です。
マンションオーナーになるメリット
マンションオーナーになるメリットとして、家賃収入で収益を得ることができる、資産形成になる、などが思い浮かぶことでしょう。不動産を所有することで得られるメリットをまとめてみました。
実物資産になる投資だから強い
投資の中でも株や債券、仮想通貨などは、発行先の破綻などでその価値が無くなってしまうリスクが大きいものです。これらと比較すると不動産投資は手持ちの不動産の価値が下がったとしても、実物資産として残るため全く価値が無くなるということはありません。
不動産投資の強みは、実物資産となる投資で形に残る点でしょう。もし仮に、貸す相手がいなくなれば自分で住む、安い金額で友人に貸すなど貸し方が模索できます。
借入により少ない自己資金で始められる
不動産投資は、購入予定の物件を担保にすることで金融機関から購入資金を借り入れることができます。ローンを活用することで、少ない自己資金で不動産を購入することが可能になり、家賃収入を得られるのは魅力です。
つまり、金融機関から借りた購入資金は家賃収入から返済していくため、自己資金をほとんど減らさずにさらに現物資産を増やすことができます。
相続税・贈与税の節税対策として有効
相続や贈与の際に、手持ちの資産は相続税や贈与税の課税対象となります。現金や有価証券は、時価に対して課税され税金は高くなるでしょう。
マンションなど不動産の課税において、土地は公示地価の80%くらいで、建物は固定資産税の課税台帳に記載されている固定資産税評価額に基づいて評価されます。大体、建築費用の50~60%で評価されるようです。
投資用の不動産であれば、第三者に賃貸していると評価額はさらに30%控除され、現金に比べ約1/2の評価となります。そのため、相続税や贈与税の節税にかなり有効です。
評価額1億円の資産を、投資不動産であるマンションと現金で相続した場合の相続税評価額をシミュレーションしてみましょう。
現金の相続税課税対象額
評価：時価1億円のまま
マンションの相続税課税対象額
土地評価額：4,200万円 × 80% × 1/2(小規模宅地の特例) = 3,360万円
建物評価額：5,800万円 × 50% × 70% = 2,030万円
マンション評価額：3,360万 + 2,030万 = 5,390万円
現金で1億円を相続するよりも、不動産で相続した方が評価額は約6,000万円ほど少なくなります。ここから、不動産は相続税の節税に有効と言えるでしょう。
生命保険の代わりや私的年金になる
融資を受けて不動産を購入する時は、団体信用生命保険に加入する必要があります。団体信用生命保険は、契約者が万一死亡したり、高度障がい者となった場合に、ローンの残債を保険金で返済できます。
つまり、ローンの途中で亡くなったとしても、不動産は残ります。毎月の安定した家賃収入もあるため、残された家族にとって生命保険のような役割も果たせるのです。
また昨今、日本の年金制度は少子高齢化の影響で財源不足です。厚生年金等の負担額はどんどん増大しているのに、年金の受給額は減少傾向です。不動産投資の場合、ローンの返済は家賃収入が補ってくれますから、今のうちから、収益不動産投資を始めれば賃料収入で長期的、安定的に資産を形成していくことができるでしょう。
また、定年までに完済すれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金代わりとなります。
マンションオーナーになるデメリット
不動産オーナーになると様々なメリットがありますが、その一方でデメリットもそれなりにあります。
ここでは、それらデメリットをご紹介します。
不動産は資産の流動性が低い
不動産は、読んで字のごとく動かない資産であり、貨幣や株式のような流動性はなく、流動性は低い資産です。
また、購入して売却するまでの間に値崩れすることもあれば、周辺状況の変化で資産性がなくなる可能性もあります。
比較して大きな資産を積み上げられる一方、流動性が低い点にもご注意ください。
空室リスクや災害リスクで収入が落ちる可能性
不動産投資で避けて通れないのは、空室リスクです。空室が続くと、場合によっては借入の返済を自己資金で行うことになるため、かなりの痛手となるでしょう。
また、災害大国の日本では、災害リスクも避けて通れません。震災などで崩壊してしまうと、借り手の生活を守りつつマンションの大修繕となるため、かなりの費用がかかってきます。
こうした様々なリスクを想定しておくと良いでしょう。
固定資産税や修繕費などコストがかかる
不動産投資では、ランニングコストとして固定資産税が毎年かかってきます。それだけでなく、マンションなど建物は劣化するものであるため、修繕費などのコストもかかってきます。
また、入居中の部屋についても、個別にも修繕対応をするとなると、費用がかかってきます。
かなりの初期費用がかかるだけでなく、継続して費用がかかってくる点には注意が必要です。
マンションに投資するにはどのくらい費用がかかってくるか、利回りはどのように考えてどのくらいを維持すると良いのか、自分だけで考えて投資するのは難しいものです。
初めてマンションオーナーとなる際には、たくさん不安な点も出てくることでしょう。
マンションを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
マンションの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:「THE BALCONY」 区画整理に合わせ建築された入居者視点に立った自宅併用マンション
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 824 |
| 延べ床面積(㎡) | 1744.36 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
マンションオーナーって儲かる？
マンションオーナーとしての不動産投資で儲けることは可能です。ただ、マンションオーナーで儲かるかどうかは、オーナーとしてどのようにマンション投資をしていくかにもよります。ここでは、一棟マンションと区分マンション1室であればどちらが儲かるか、具体的な数字でご説明します。
一棟マンションのオーナー
一棟マンションのオーナーとして、1室1,200万円を8室の物件をフルローンで購入したと想定して計算してみましょう。
融資と収入の条件は以下として、利回りを計算してみました。
- 物件価格：9,600万円 (1棟8室)
- 想定家賃収入：85,000円 / 室
- 融資：25年(フルローンの想定)
- 金利：2%
| 詳細 | 価格 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 9,600万円 | 1,200万 × 8室 |
| 想定家賃収入 | 816万円 / 年 | 8.5万 × 8室 × 12ヶ月 |
| 実質月額家賃収入 | 24.8万円 / 月 | (816万-518万) / 12ヶ月 |
| 実質利回り | 3.1% | (816万-518万)÷9600万×100 |
| ローン返済額 | 約488万円 / 年 | 約40.6万 / 月 × 12ヶ月 |
| 固定資産税 | 10万円 / 年 | – |
| 管理費 | 12万円 / 年 | 1万 × 12ヶ月 |
| 修繕積立金 | 6万円 / 年 | 5,000円 × 12ヶ月 |
| 火災保険 | 2 万円 / 年 | – |
区分マンション1室のオーナー
次に、区分マンション1室のオーナーとして、一棟マンションと同じ条件を想定して計算してみましょう。
- 物件価格：1,200万円
- 想定家賃収入：85,000円 / 室
- 融資：25年(フルローンの想定)
- 金利：2%
| 詳細 | 価格 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 1,200万円 | – |
| 想定家賃収入 | 102万円 / 年 | 8.5万 × 12ヶ月 |
| 実質家賃収入 | 約3.2万円 / 月 | (102万-63.5万) / 12ヶ月 |
| 実質利回り | 3.2% | (102万-63.5万)÷1,200万×100 |
| ローン返済額 | 約61万円 / 年 | 約5.1万 / 月 × 12ヶ月 |
| 固定資産税 | 8,000円 / 年 | – |
| 管理費 | 1万円 / 年 | – |
| 修繕積立金 | 5,000円 / 年 | – |
| 火災保険 | 1,500円 / 年 | – |
区分マンション1室だけではどうしても手取りが少なくなってしまいますので、資金に余裕のある方は一棟マンションを購入する方法が良いかもしれません。
また、今回は空室リスクを考えずに計算しましたが、1室だけでは空室になった時収入がゼロとなってしまいます。一棟マンションであれば、全室空室にならない限りは埋まっている部屋の家賃が入ります。マンションは基本的に価格が高いから難しいと考える方は、他のオーナーを考えても良いかもしれません。
新築物件と中古物件どちらを選ぶ？
不動産投資を始めようとする時、新築物件がいいのか中古物件がいいのか悩む人もいるでしょう。予算の面から考えると中古物件なのですが、中古物件のメリット、デメリットを見てみましょう。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
マンション以外の不動産オーナー
不動産オーナーには、マンション以外にもアパートや戸建て、土地などがあります。
不動産オーナーには憧れていたものの、マンションオーナーは初期費用も結構かかってくるしハードルが高い…なんて方には、マンションよりも費用を抑えられるアパートや、土地なども考えてみてよいかもしれません。
マンションを建てようか考えたとき、予算を踏まえてどのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンションオーナーの仕事と収入
マンションオーナーとは、マンションを購入して経営し、売却したり追加の購入で運用して収益を得ている人のことです。
もっと幅広い意味で不動産オーナーがあり、不動産投資やマンション経営など、不動産の購入・運用で資産を得ている人を指します。
不動産オーナーとなれば、働かずに収入を得る不労所得も不可能ではありません。まずは、不動産オーナーの中のマンションオーナーになった場合の得られる賃貸収入の仕組みについてご説明します。
マンションオーナーの仕事
マンションオーナーになって、マンションを経営していく上での仕事を、家賃の振り込みを待つだけにすることも可能です。
マンションを購入する際には購入費用がかかり、空室があれば客付けをする必要はあります。自分で管理するのが面倒な人は空室があれば客付けをする必要はあります。
すべての管理を任せてしまえばマンションオーナーがすることは何もないため、各所からの振り込みを待ち、支払いの引き落としを待つだけが仕事となるでしょう。
入居者が家賃を滞納してしまった場合でも、賃貸管理会社に依頼していればオーナーが取り立てに行くことはなく、賃貸管理会社が家賃を回収してくれますし家賃収入を保証してくれます。
管理を依頼しなかった場合には、以下がマンションオーナーの仕事となります。
契約更新手続き
- 賃貸する人を募集
- 内見の立ち合いや交渉
- 契約の手続き
- 家賃の回収と問い合わせの対応
- 退去の立ち合い
- 修繕の計画策定など修繕業務
賃貸管理会社などへ依頼したとしても、賃貸借契約を締結したり修繕したりする際に、最終判断することはマンションオーナーの仕事となります。
判断すること、待つことが仕事となるでしょう。
不動産オーナーで得る賃貸収入の仕組み
不動産のオーナーになると、家賃収入という収益を得られます。この収益ですが、実際に得られる収入の種類は2つです。
- インカムゲイン：第三者に不動産を貸し家賃収入を得ること
- キャピタルゲイン：不動産を売却した時、購入時と売却時の差額で利益を得ること
この賃貸収入の仕組みについて、インカムゲインと言われる家賃収入と経費にできる費用、また儲かるかを判断する利回りをご説明します。
家賃収入
マンション経営で得られる収入のほとんどは、家賃収入です。
また、家賃の他に教養等や駐車場などの維持費として毎月徴収する共益費や、入居者から初期費用として支払われる謝家賃収入礼金である礼金も家賃収入となります。
| 収入のタイミング | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 毎月 | 家賃 | 物件による |
| 共益費 | 家賃の5~10%程度 | |
| 随時 | 礼金 | 家賃の1~2ヶ月分 |
| 更新料 | 家賃の1~2ヶ月分 |
※礼金は実際には客付けをした不動産業者に支払う広告料として相殺されます。
※更新料は更新手続きを行った不動産業者との折半になります。
経費にできる費用
マンション経営にかかる費用は、基本的に経費とできます。
マンションオーナーとして、入居者や管理者との交際費なども接待交際費として経費にできますが、賃貸収入を確定申告した際の所得税や住民税は経費とできない点にはご注意ください。
- 減価償却費
- 固定資産税など税金
- 火災保険料など保険料
- 維持管理費・修繕費
- 管理委託費
- 通信費や接待交際費など
利回り
マンションオーナーとして考えておきたい利回りには、大きく3種類あります。
儲かるかどうかを1番正確に判断できるのは実質利回りです。計算方法は以下のようになっていますので確認しておきましょう。
| 利回り | 収益計算 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間収入÷購入価格×100 |
| 実質利回り | (年間収入－年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100 |
| 想定利回り | 年間収入÷購入価格（満室を想定）×100 |
マンションオーナーに向いている人はサラリーマン
マンションオーナーに向いている人は、「サラリーマン大家」という言葉があるようにサラリーマンです。近年は、会社員が安定した給与収入により自己資金とローンを活用して、何千万、何億もする不動産を購入して投資をしています。
会社員にそんなことできる？ 不動産投資はお金持ちの投資では？
と思われるかもしれませんが、会社員は会社からの安定した給料があることにより銀行から毎月必ず返済してくれるだろうと信用されるため、かなりの借入れを受けられます。
また、不動産投資は女性でも始められる投資ですが、不動産オーナーに向いている人と向いていない人がいるのは事実です。
以下のような人はアパート経営に向いているでしょう。
- 金融投資だけでなく収益性の高い投資もしたい
- 定年後に年金以外の収入として不労所得もほしい
- 不労所得のために自分で責任をもって経営できる
不動産オーナーになることは不労所得と相性は良く、資格がなくてもオーナーにはなれます。ですが、本当に儲かるかはその人の頑張り次第になる点には、注意しておきましょう。
マンションオーナーになるには？ 不動産購入の流れ
さて、投資用のマンションなど不動産を購入して始めるときは、どのような流れで進むのでしょうか。投資用不動産を購入する流れを説明します。一般的には、このような流れとなるでしょう。
| 流れ | 手続き | 期間 |
|---|---|---|
| 1 | 予算と相場から物件の条件を決める | 2~3週間 |
| 2 | 物件を探し、現地調査をして不動産会社と契約について話す | 1ヶ月 |
| 3 | 物件を選び、買付証明書を提出して銀行でローン審査を受ける | 2~3週間 |
| 4 | 売買契約を結び手付金を支払う | 2~3週間 |
| 5 | 決済・引き渡しを行う | 1ヶ月 |
| 6 | 管理会社を選定し管理委託契約をする | 1ヶ月 |
予算と相場から物件の条件を決める
マンション投資を始める際には、まずは投資物件の予算と物件条件を固めていきましょう。
投資物件には金額の上限がなく、良い物件を選ぼうとするといくらでも良い条件の物件が出てきます。そのため、不動産投資をすると決めた最初の目的に沿って、予算を決めて投資物件の条件を決めていくことをおすすめします。
実際の不動産がどんな価格で取引されているのかを知りたい時は国土交通省が運営している「土地総合情報システム」が便利です。
【参考サイト：国土交通省「土地総合情報システム」】
現地調査をして不動産会社と契約について話す
予算と物件の条件に合致する投資物件を探します。良い投資物件を見つけたら、現地調査をして収益の出る投資物件か確認しましょう。
その際は、誰にでも惹かれる物件を探すのではなく、ニーズのありそうな立地か現地調査で見極めると良いかもしれません。周辺に問題のある土地がないかの確認も重要です。
また、不動産投資会社や土地活用会社に何か投資物件がないかと相談する方法もあります。
はやい段階で相談することで、予算と投資物件について一緒に固めていけますし、現地調査も代わりにしてもらえるでしょう。
プロに相談したい場合には、まずは完全無料で不動産会社に相談できるサービスの利用がおすすめです。
現地調査をして投資物件を決めたら、不動産会社と契約について話をまとめます。
買付証明書を提出して銀行でローン審査を受ける
契約の話がまとまったら、売主や仲介業者に対して購入の意思表示をします。
この際に、有効期間の記された買付証明書を提出して買い付けを行います。
買付証明書には、氏名や契約希望日、購入希望金額に手付金、支払方法などの記載が必要です。
買付証明書の提出を終えたら、銀行へ融資の相談をしてローン審査を受けます。
投資物件に関する資料の確認を受け、融資の申し込みをしたら審査の開始です。融資は誰でも受けられるものではなく、金融機関から個人への信用によって決まるため、問題がないかをあらかじめ確認しておくと良いでしょう。
売買契約を結び手付金を支払う
買付が成立し、融資の審査も無事に通ったら、売買契約を結びます。
売買契約の前には、宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を受けて、重要事項説明書、そして売買契約書に捺印をします。
売買契約書に間違いがあると、後々に取り返しのつかないことになるため、しっかり確認しておきましょう。売買契約の際には、手付金を支払いますので準備も必要です。
金銭消費賃借契約を締結する
融資の審査が通って借入を行う際には、金銭消費賃借契約を結びます。
この契約を結ぶ際には、売買契約書が必要となりますので、一般的に売買契約を結んだ後に行います。
決済・引き渡しを行う
それぞれ契約を結び終えたら、ついに投資物件の決済と引き渡しです。
決済では、購入物件の代金をすべて支払い、所有権を引き渡してもらいます。この手続きを終えたら、晴れてマンションオーナーとなります。
管理会社を選定し、管理委託契約をする
マンションのオーナーが1人で情報収集から集客、管理まで行うにも限界がありますので、信頼のおける業者に依頼することも必要です。また、物件周辺の賃貸マーケット動向や競合物件リサーチを定期的に行い、空室になった時に備えることも大切でしょう。
管理会社には、建築メーカーの管理部門としての会社、物件仲介を本業としたうえで管理も受託している会社がありますが、おすすめは物件管理を本業としている独立系の管理会社です。一般的には建築メーカー系の管理会社は、建設工事を受注するための一部門であることが多く、仲介を本業にしている管理会社は仲介手数料獲得が重要で、オーナー目線は弱いかもしれません。
物件管理を本業としている会社は管理する物件を増やして利益を得るため、オーナーへの満足度を追求すべく成果を重ね、信頼を獲得するほどに収益も上がることから、オーナーと利害関係が一致しています。そのため、入居者獲得はもちろん、今の入居者に「いかに長く住んでもらうか？」を一緒に考えてくれるパートナーになるでしょう。
マンションオーナーになるためにはパートナー選びも大切
マンションオーナーになる上で必要なことを解説してきました。注意するポイントを抑えれば、オーナーになることも難しいことではありません。いろいろ考えること、やることが多い不動産オーナーですが、優れたパートナーがいればその負担はだいぶ軽減できるでしょう。
オススメは日本最大級のイエウール土地活用
不動産オーナーになる場合、複数の企業から一括でプランを取り寄せられるサイトの利用をおすすめします。
マンションを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
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