空室のリスクを減らして安定した家賃収入を得るためには、よい立地を見つけ出してマンション経営をはじめる必要があります。
しかし、実際にはどのような場所が「立地がいい」とされているのか、分からない方も多いのではないでしょうか。本記事ではマンション経営における立地の重要性から、よい立地の条件、競合マンションと差別化するための付加価値などをご紹介します。
マンション経営の失敗例についてより詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
マンション経営で立地にこだわるべき理由
マンション経営では入居者が家賃を払うことで、オーナーは家賃収入を得られるため、空室期間をいかに短縮できるかが最大のポイントです。
賃貸経営である以上、入居者が退去してしまうのは仕方ありません。しかし、好立地の土地であれば入居希望者は絶えず、空室期間を限りなく短くすることが可能です。
また立地の良いマンションは出口戦略としても効果的です。入居者が集まりやすい立地なら、マンション経営者からの需要もあります。もし、マンション経営に行き詰まってしまっても、売却に苦労することなく、スムーズに現金化しやすいでしょう。
マンション経営で失敗しない立地選び
マンション経営において立地を選ぶ際は6つの条件に注目しましょう。
- 交通利便性が良い
- 生活関連施設が充実している
- 周辺住環境がよい
- 人気や知名度が高い
- 人口が徐々に増えているエリアである
- 競合マンションの入居率が高い
以下では、それぞれの項目について解説します。
交通利便性が良い
好立地条件として第一にあげられるのが交通の利便性です。最寄駅との距離は徒歩5分から10分ほどが目安となっています。しかし交通利便性は、都心か郊外かによって利便性の条件は異なります。
都心部は地下鉄が多いため、駅との距離だけでなく、複数路線が使えることも条件のひとつです。郊外の場合は急行の停車駅、始発駅などに注目しましょう。
また、郊外であればバスの利用者もいます。バス停までの距離はもちろん、運行間隔や最終運行時間も確認しておきましょう。運行間隔は3分から5分おき、最終運行時間は23時頃が目安となっています。
生活関連施設が充実している
スーパー・コンビニ・ドラッグストア・銀行・商店街・市役所・病院・コインランドリーなどの生活関連施設との距離は、徒歩10分圏内が目安です。
また子育て世代(30〜40歳代)が多い地域であれば、保育園・幼稚園・児童館・学童保育が徒歩圏、もしくは、自転車で5分以内にある立地を目安にしましょう。小学校や中学校が徒歩10分未満にある立地であれば、さらなる需要も見込めます。
周辺住環境がよい
マンションの立地周辺の住環境は、入居者が安全に生活できるかどうかを判断するポイントです。犯罪率・街の景観・嫌悪施設などを確認し、周辺環境はしっかり調査しておきましょう。
特に犯罪率が高い地域には注意が必要です。犯罪率については警視庁のHPから確認できるので、マンションや土地を購入する前に確認しておくのがおすすめです。
また、大きな道路に面している立地の場合、騒音・排気ガスにより、住環境がよくありません。建物の構造によって騒音を軽減できますが、改修にはお金がかかるため、購入前に確認しておくようにしましょう。
人気や知名度が高い
観光地や県庁所在地のあるエリアは人気・知名度が高く、人口が多い傾向にあります。人口が多ければその分賃貸需要も高まるため、マンション経営に最適です。さまざまな不動産会社が「住みたい街ランキング」などを公開しているため、確認しておくとよいでしょう。
また、再開発予定地も確認しておきましょう。再開発と同時に大きく需要が増す可能性があるうえ、開発前であれば需要が低く、土地自体を安く購入することもできます。ただし、再開発の内容を十分に確認し、精査するようにしてください。
人口が徐々に増えているエリアである
少子高齢化社会となり、人口の減少が懸念されている日本ですが、自治体レベルでは人口が増加している地域もあります。
総務省統計局によると、福岡市（福岡県）・川崎市（神奈川県）・大阪市（大阪府）・さいたま市（埼玉県）などは、2015年から2020年までに人口が大きく増加しています。これらの地域は今後の賃貸需要も見込めるとして注目されています。
一方で新潟市（新潟県）・長崎市（長崎県）・横須賀市（神奈川県）・いわき市（福島県）などは、人口が減少している地域です。各市区町村のHPでは、さらに細かい区分で人口の推移を確認できるため、マンション経営を行う際には確認しておきましょう。
競合マンションの入居率
競合マンションが多いと、自身が経営するマンションの入居率に影響します。しかし、競合マンションの入居率が高ければ、さらなる需要があると判断できます。一方で空室が多い場合は、供給過多になっている可能性があるので注意しましょう。
競合マンションの入居率は、地域の不動産管理会社に問い合わせるのが最も確実です。あわせて、入居者層や周辺の雰囲気を確認しておくと、マンション経営に必要な情報をまとめて調査できます。
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| エリア | 愛知県 |
空室リスクが高くなるマンション経営の立地とは？
マンション経営において、空室はオーナーの収入に大きく関わる問題です。ここまで、入居者が集まりやすい好立地の条件について紹介しましたが、マンション経営においては空室リスクの高い立地も存在します。空室リスクが高い避けるべき立地は、以下の3つです。
- 川沿い
- 坂道が多い
- 日当たりが悪い
ここからはそれぞれについて、どうして避けるべきなのかという理由を解説していきます。
川沿い
近年は毎年のように大型の台風が訪れ、大きな被害をもたらしています。自然災害については入居者も敏感になるため、被害を受ける恐れがある川沿いの立地は避けるのが無難です。
各自治体ではハザードマップを作成し、河川が氾濫した場合の浸水エリアを公開しています。インターネット上でも確認できるため、必ず確認しておきましょう。
また、小さな河川であっても湿度が上がりやすい・虫や悪臭が発生しやすいといったデメリットがあるため、注意が必要です。
坂道が多い
最寄駅や生活関連施設との距離が近くても、坂路が多いエリアは移動に不便です。
特に注意が必要なのは寒冷地での坂路です。積雪や路面の凍結によって、徒歩や自転車はもちろん、自動車が走行できなくなってしまうケースも想定できます。
そのため、マンションの立地を決める際にはなるべく坂が少ない地域や、高低差の小さい地域を選ぶようにしておきましょう。
日当たりが悪い
日当たりは快適な生活を送るためには重要な要素です。窓の向きによって日当たりは調整できますが、周囲に大きな建物や丘・山などがあると、日が入りにくくなってしまうため、立地選びの時点で窓の方向も考えておきましょう。
南向きなら1日中、東向きなら午前、西向きなら午後に日が入りやすくなります。ただし、北向きの場合は1日を通して日が入りにくいので、注意が必要です。マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンション経営で立地を決める際の注意点・対処法
ここまで、マンション経営の好立地と避けるべき立地についてを解説しました。しかし、いざ立地を選ぼうとしても、候補が多くて迷ってしまうケースもあります。そこで以下からは注意点とあわせて、デメリットに対する対処方を紹介します。
工場・企業の有無にこだわりすぎない
大企業の事務所や大規模な工場が近くにあると、社宅や工場の従業員用住居として高い需要が期待できます。しかし、企業や工場に勤める人が必ず借りてくれるとは限りません。
また、大企業の本社や工場があっても、稀に移転する場合があります。企業・工場の有無にこだわりすぎず、さらに周辺のニーズ調査を行い、ターゲットを絞りすぎないようにしましょう。
都市計画を確認する
都市の健全な発展や秩序の維持を目的として、都市計画法という法律が定められています。
都市計画法によって、建てられる建築物が決められている都市計画区域では、「用途地域」によって土地の利用方法を制限しています。
大きく分けると住宅地・商業地・工場地の3つに分類され、さらに細かく13種類の区域が設定されています。建築物の高さ・広さ・用途など、制限が設けられているため、土地購入から始める場合は必ず確認が必要です。
ターゲットを明確にしておく
マンション経営の成功は、立地の良し悪しだけでは決まりません。確かに入居者にとって、駅や勤務先・生活関連施設が近いことはメリットですが、間取りや家賃によっては入居者が集まらないというケースもあります。
そういったリスクを避けるために、ターゲットを明確にしておくことが重要です。大学周辺であれば学生向けのワンルーム、小中学校が近くにあればファミリー向けの3LDKというように、地域の特性にあったマンションを経営する必要があります。
付加価値でデメリットを解消する
駅からの距離が遠い立地や競合物件が多い地域は、マンション経営には不向きです。しかし、デメリットは付加価値をつけることで解消できる場合があります。例えば土地購入の段階なら、アクセスの悪い土地では駐車場・駐輪場を完備することで、入居者のアクセスに関する不安要素は軽減されます。
また、競合物件との差別化を図るのであれば、家具家電付きのマンション経営などを検討しましょう。入居者にとっては、家具・家電を揃える手間がなく、手軽に引っ越しできるのがメリットになります。ほかにも、内装を北欧風・ヨーロピアン調にするなど、内装を変えるだけでも差別化が可能です。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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立地選びから失敗しないマンション経営を
マンション経営において、立地は経営を左右する大きなポイントです。
交通利便性や生活利便性・住環境のよさ・人気の街などを調査し、入居者が集まりやすい土地を探す必要があります。しかし、全ての条件を満たす物件を探すのは困難です。
地域の特性を判断して入居者のターゲットを想定し、付加価値によって入居者が魅力を感じるマンション経営を目指しましょう。
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