不動産投資の節税効果とは?|不動産投資と税金の関係を解説

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不動産投資は、利益をあげればあげるほど所得税や法人税の納税金額もあがります。ただし、不動産投資には節税効果があるという側面もあります。なぜ不動産投資が節税になるのでしょうか。

節税目的だけで不動産投資を行うと失敗してしまうこともあるため、まずは不動産投資と税金の関係についてしっかり理解することが大切です。この記事では、不動産投資と税金の関係を基本に節税の方法についても解説します。

不動産投資についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

まず所得税をおさらいしよう


不動産投資に節税効果があることを理解するためにも、まずは所得税についてしっかり理解しておきましょう。所得税は、文字通り「所得」にかかる税金です。所得税の詳細について解説します。

所得税はどうやって決まるのか

所得税が課税されるのは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に得たすべての所得です。この所得から所得控除で差し引いた金額に、一定の税率を乗じて計算されるのが所得税です。1年の間で所得があった人は、必ず納めなくてはならない税金になります。

不動産投資で得た所得については、「不動産所得」として課税の対象となります。不動産所得はほかの所得とあわせて課税される総合課税となります。

ちなみに所得は、収入金額とは異なる点には注意が必要です。収入金額から必要経費を差し引いた金額が課税対象となる所得です。不動産所得では、収入よりも必要経費のほうが多くなるというケースも少なくありません。この場合は、ほかの所得からマイナスになった不動産所得を差し引いた額に課税されます。

所得ごとの税率を知っておこう

所得税の税率は、課税所得金額に対して段階的に高くなる「超過累進税率」が採用されています。所得が少ない人よりも、所得の多い人のほうが、その分、多く税金を納める仕組みです。

所得税の税率については次の通りです。

所得金額 税率 控除額
195万円以下 15% 0円
195〜330万円以下 20% 9万7,500円
330〜695万円以下 30% 42万7,500円
695〜900万円以下 33% 63万6,000円
900〜1,800万円以下 43% 153万6,000円
1,800〜4,000万円以下 50% 279万6,000円
4,000万円超 55% 479万6,000円

課税所得金額に税率を乗じ、そこから税額控除額を差し引きます。これで納税金額を算出することが可能です。

不動産投資の節税は損益通算がカギ


所得が不動産投資だけではないという人も多いでしょう。収入によっては必要経費を差し引くと所得がマイナスになってしまうものもあるかもしれません。

このケースでは、黒字の所得から赤字の所得を差し引くことができる損益通算の利用が可能となる場合もあります。ここからは損益通算による不動産投資の節税について解説します。

損益通算とは

損益通算とは、黒字の所得と赤字の所得を相殺する方法のことです。ただし、損益通算が適用される所得は限られています。損益通算が適用される所得は次の通りです。

  • 事業所得

  • 不動産所得

  • 総合課税の譲渡所得

  • 山林所得

事業所得とは、事業を営んでいる人がその事業で得た所得のことです。たとえば、飲食店、建築業、農業、漁業、医師、弁護士などです。

不動産所得は、建物や土地など不動産によって得た所得です。総合課税の譲渡所得は、株式、土地や建物、ゴルフ会員権の資産を売ったときに発生した所得です。

山林所得は、山林を伐採またはそのままにして譲渡することで発生した所得です。ただし、山林を所得してから5年以内に譲渡した場合は、50ヘクタール以上で事業所得、50ヘクタール未満では雑所得になる点には注意が必要です。また、山ごと譲渡した場合の土地部分は譲渡所得に当たります。

これらの所得で赤字が発生しているときに、黒字所得との相殺が可能となるのが損益通算です。

減価償却と耐用年数の関係

減価償却は、特定の資産に対して経年によって価値が減少した分を費用化することです。耐用年数は資産ごとに異なります。ここでは、不動産の減価償却と耐用年数の関係について解説します。

減価償却とは

減価償却とは、有形固定資産の価値が使用度や経年によって価値が減少することから、価値の減少分を費用として損失計上する経理処理のことです。

固定資産の価値減少については、その減価を定量的に測定することが難しいのが特徴です。たとえば、購入して5年の機械の価値がどのくらい減少したかを測ることは不可能ということです。特に現状では問題なく稼働している場合は、価値が減少していないと考える人もいるでしょう。

一方で、5年経過しているのだから壊れる可能性が高いと考える人もいるでしょう。これでは、公平性に欠けるため、適正な期間損益計算の目的から、いくつかの客観的な計算方法が定められています。これが減価償却の考え方です。不動産における減価償却率と耐用年数は、次のように定められています。

種類 耐用年数 償却率
建物 木造 22年 0.046
鉄骨造(鉄骨の厚みが3mm超4mm以下) 27年 0.038
鉄骨造(鉄骨の厚みが4mm超) 34年 0.030
RC構造 47年 0.022
構築物 アスファルト舗装、フェンス 10年 0.100
ブロック塀 15年 0.067

減価償却できる期間が決まっている

減価償却で気をつけたいポイントは、耐用年数です。耐用年数を超えると経費計上はできません。償却年数については次の方法で計算します。

償却年数=[法定耐用年数-経過年数]+経過年数×20%

この計算式からみてもわかるように、法定耐用年数から差し引く経過年数のほうが数値が大きくなるとマイナスになってしまうため、減価償却には期間が決まっているということになります。

総所得が減ることで節税となる

不動産投資の節税は減価償却がカギとなる理由は、減価償却が実際の支出が伴わない経費であるからです。

会計上の赤字を作り、そのほかの所得を圧縮させることで節税することができるというわけです。これは税務上認められている節税方法であるため、利用しないと損になります。

経費把握と確定申告が重要

不動産投資で節税する場合には、経費の把握と確定申告が重要なポイントとなります。ここでは、不動産投資で経費となるものについて紹介します。

不動産投資で経費となるもの

不動産投資で経費として計上できるものは次の通リです。

  • 固定資産税

  • 都市計画税

  • 管理費

  • 修繕積立金

  • 借入金利息

  • 通信費

  • 新聞図書費

  • 消耗品購入費

このように経費計上できるものは多くあります。不動産投資に関係した経費についてはしっかり記録を残しておき、経費計上できるようにしておくことをおすすめします。

確定申告は必ずしよう

不動産投資で利益を得た場合には、確定申告を行いましょう。確定申告を行うことで損益通算が有効となるからです。場合によっては、払いすぎた給与所得税が還付されることもあります。

不動産投資の節税効果を生かすには、減価償却や損益通算など様々な要素を複合的に考える必要があります。正確な計算が難しく、同じ金額の不動産を購入しても得られる節税効果は全く異なる場合があります。

不動産投資で節税に失敗しないためには、様々な業者に相談し節税プランを比較することが重要です。しかし、複数の業者に一社ずつ問い合わせをするのは手間がかかります。

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相続税対策にもなり得る


不動産投資は、相続税の節税にもなります。相続税対策として現金を不動産に変える人もいるでしょう。なぜ不動産投資が相続税の対策になるのかについて解説します。

対策になり得る理由

現金を不動産に変えることで、財産としての評価額が下がり、結果的に相続税を下げることにつながるというのが節税対策の理由です。

建物の場合は、固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額は、時価の60%程度とされています。さらにその建物を賃貸にした場合は30%程度下がります。たとえば、6,000万円でアパートを建てた場合で考えてみましょう。

6,000万円×0.6×0.7=4,200万円

つまり6,000万円のアパートの評価額は、4,200万円程度ということになります。

さまざまなリスクも考慮しておきたい

不動産投資は、節税できるというメリットがあります。一方でリスクがある点も理解しておくことは大切です。たとえば、賃貸経営にしいた場合には空室リスクや家賃滞納による収入減少もリスクのひとつです。入居者を募集しても思うように希望者が見つからず減収が長引くケースも考えられます。

さらに、資産の下落もリスクとなります。今は高額でも5年後、10年後に同じ価値を保っているとは保証できません。20年も経過すると価値が半分になってしまったということもあります。

このように不動産投資のリスクもしっかり考慮しておくことが大切です。

不動産投資の節税で押さえておきたいポイント


不動産投資で節税をしたいと考えている人は、メリットだけでなくデメリットやリスクについても理解しておきましょう。ここでは、不動産投資の節税で押さえておきたいポイントについて解説します。

節税だけが目的の投資はやめよう

不動産投資を行う場合、節税だけを目的にしてしまうと失敗するケースも少なくありません。大切なのは、中長期的に安定した収入を得られた上で、節税できるかどうかという点です。収入を安定して得るためには、長期的なプランをしっかりと立てることが必要となります。

プランのない状態で節税のためだけに不動産に投資をすると、後々トラブルやリスクが起きた際に慌てて対処しなくてはならなくなります。たとえば、予想に反して空室が増えてしまった、家賃を滞納されて収入が減ったという場合もリスクのひとつとして把握しておくことが大切です。

節税効果が期待できるのは収入の多い人

不動産投資で節税効果が期待できるのは、所得が900万円を超える人です。所得が900万円以上の場合は、所得税率と譲渡税率の差が大きいため、実際に減額できる税金の額も大きくなるからです。

さらに不動産投資にはリスクがあるため、所得が少ない人がわざわざ不動産を購入するためにローンを組んでまで節税することにあまりメリットはないといえるでしょう。

購入するなら築古で木造

不動産投資で節税するのに向いている物件は、木造・築古物件です。不動産投資は、減価償却費として所得から差し引ける金額が多いほど、効果があります。減価償却費は、建物価格を耐用年数で分割するため、耐用年数が短いほど各年の減価償却費が多くなります。

築古物件の耐用年数は、次の計算式で算出できます。

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

不動産投資の節税効果を生かすには、減価償却や損益通算など様々な要素を複合的に考える必要があります。正確な計算が難しく、同じ金額の不動産を購入しても得られる節税効果は全く異なる場合があります。

不動産投資で節税に失敗しないためには、様々な業者に相談し節税プランを比較することが重要です。しかし、複数の業者に一社ずつ問い合わせをするのは手間がかかります。

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不動産投資で失敗しないために


不動産投資で節税をするためには、メリットとデメリットをしっかりと把握することが大切です。さらに不動産管理に関連するリスクについても把握しておきましょう。その上で、長期的なプランを立てることが必要となります。

とはいえ、自分で不動産投資についてプランを立てることは難しい作業です。不動産投資で失敗しないためにできることを考えてみましょう。

まずは専門家へ相談しよう

不動産投資に興味はあるけれどどのようにすればよいかわからず悩んでいる人もいるでしょう。不動産を活用しつつ節税するには、専門家の意見を聞くことも大切です

投資、税金、節税は専門的な知識を必要とすることも多いため、自分だけで行うと失敗する可能性が高くなります。そのため、まずは専門家に相談することをおすすめします。

複数社から自分に合ったパートナーを選ぼう

専門家に相談する場合、誰に相談すればよいか迷うこともあるでしょう。適切な相談先を見つけるには、1社だけでなく複数社にさまざまな提案をもらうことが大切です。不動産投資で節税をしたいけれど相談先が見つからない場合には、一括相談サイトを利用してみましょう。

一度情報を入力することで複数社を紹介指定もらうことが可能です。不動産投資で節税するには、今の所得なども影響してくるため、複数社からの意見を参考にすることは大切です。

一括相談サイトならイエカレがおすすめ

不動産投資で節税することを検討している場合に、相談先を1社だけに絞ってしまうと失敗することもあります。不動産投資では、長期的に安定した収入を得ることも大切です。思ったように収益をあげられないこともあるなど、リスクについても説明してくれる相談先をみつけることが節税を成功させるためにも重要です。

そのため、できるだけ複数社を比較してから決めるようにしましょう。イエカレは、日本最大級の土地活用比較サイトです。不動産の幅広い活用方法についても調べることが可能です。独自の基準で悪徳業者を排除しているため、優良な会社のみと出会うことができる点が魅力です

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節税の仕組みを理解して投資しよう


不動産投資で節税をするなら、まずは税金について理解することがポイントとなります。不動産投資では、所得税が大きく関係してきます。おおまかには、所得が900万円以上あるかないかが、節税目的の不動産投資で効果を得られるかどうかのラインになります。

投資におけるリスクも把握して、専門家に相談した上で長期的なプランを立てることも必要となります。

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