マンション経営のやり方!マンション購入から成功させるポイントを解説

マンション経営のやり方!マンション購入から成功させるポイントを解説

マンション経営を始めようと思った際、肝となるのがマンションの購入です。

本記事ではマンションを購入する流れや資金計画の立て方、マンション経営を始めるのに必要な費用などを詳しく説明しています。記事を最後まで読めば、マンション経営のやり方が一通り分かるような内容となっています。

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マンション経営のリスクについては以下の記事をご覧ください。

マンション経営のリスクとは?失敗しないための対策についても紹介します

マンション経営のやり方

マンション経営を始めようと思った際、まずは何をすべきなのか。ここではマンション経営のやり方について説明します。

目的と戦略を設定

マンション経営を始めるにあたって、まずは目的と戦略を設定します。マンション経営においては収益を得ることが一般的な目的とされています。

マンション経営において収益とは、家賃収入によるキャッシュフローや、物件を売却したときのキャピタルゲインなどが該当します。

目的のための戦略ですが、人気のあるエリアや駅近の物件を選ぶことにより、需要が高まり家賃収入が増加する可能性があります。

さらに、戦略の設定においてはリスクマネジメントも重要です。例えば、複数の物件を所有することでリスクを分散させることができます。

目的を達成するためには、マンション経営に関する幅広い知識が必要になります。マンション経営を始める前に、まずは専門知識をインプットして、具体的な目的と戦略を立てましょう。

マンション購入の流れ

マンション経営を始めるにあたり、肝となるのがマンションの購入です。
マンションの購入は以下の流れで行なわれます。実際に売買する際にスムーズに進められるよう以下の流れを頭に入れておきましょう。

①情報収集

目的に合った物件の条件がある程度決まったら、購入したいエリアを決めて、インターネットや雑誌、不動産会社で物件情報を収集します。

希望する物件の特徴を伝えたり登録したりしておくことにより、条件に適した物件が見つかった時にすぐに紹介してもらうことが可能です。

また、複数の物件情報を得ることで、自分の希望に合う物件を見つけやすくなります。

②不動産会社への問い合わせ・確認

条件に合致する物件があれば不動産会社に問い合わせて資料請求をします。

資料については、物件概要のほか、維持費や固定資産税評価額をがわかるもの、登記簿謄本なども送ってもらうようにしましょう。あわせて、できるなら内見の予約もしておくと良いでしょう。

これらが揃ったら、金融機関による融資の判断などに重要な材料になる、不動産の積算価格や収益価格を計算することができます。

資料で物件を確認したら、次は現地で部屋内・建物共用部・周辺環境・駅までのアクセスなどを確認します。経営開始後に問題を見つけないためにも、気になることは徹底的に確認しましょう。

気になるマンションが見つかったらモデルルームの見学に行くことをおすすめします。モデルルームの見学は事前の予約が必要なことがほとんどであるため、計画的に予定を組むことが重要です。

モデルルームでは、部屋の広さや設備の使いやすさ、収納ペースや日当たりなどを確認します。モデルルームは実際に購入することになる物件の広さや間取りと異なることがあるため、事前に確認しておく必要があります。

③買付申込書の提出

現地調査をして良い物件を見つけたら、買い付けの手続きを行ないます。物件の購入の意思を売主側に示して買付申込書を提出します。

実際には仲介会社とのやり取りすることが多く、買付申込書を提出し、これを基に契約交渉が行われることになります。これは契約とは異なり意思表示に過ぎないため法的拘束力はありません

しかし、売主は買主側の意思を尊重して売買契約に入ることが多いため、信用を失わないためにも安易な買い付けはやめましょう。

④融資相談

マンション経営では自己資金だけではなくローンを組む人がほとんどです。ローンの事前審査を申し込んで融資の仮承認が得られれば契約に進めます

審査を受けるためには様々な書類が必要となるため、事前に必要書類を確認し用意しておくようにしましょう。必要書類は融資の相談の直前ではなく、マンション経営を考え始めた段階で収集を始めておくようにしましょう。

⑤重要事項説明を受ける

仮承認を得られたら宅建士から契約前に物件の説明を受けます。この説明がこれまでの交渉内容と異なり納得ができない場合は買主は契約を見送ることができます

この際違約金などを払う必要はないため、不審な点があればここではっきりさせておくと良いでしょう。

⑥売買契約

重要事項説明の確認後売買契約を結びます。なお契約時には手付金が必要です。

本審査でローンの承認を得られなかった時のために、融資特約の制度をつけておきましょう。これは金融機関からの融資が下りなかった場合に契約が解除され、手付金も返すという売買契約時の条項です。

⑦管理会社を決める

売買契約後に、物件を管理する管理会社を決めます。管理会社選びは今後のマンション経営に大きく影響するので慎重に選ぶようにしましょう。

管理会社によっては、入居者の客付けにも対応してくれます。実際に入居できるのはまだ先ですが、この時期から入居者の募集をしておくことで、マンション経営開始直後の空室リスクを軽減することができます。

⑧融資本審査

金融機関でローンの本審査を行います。本審査では、団体信用生命保険加入に必要な健康状態の確認など大事な審査がありますので、事前に内容を確認しておきましょう。

本審査の承認後ローン契約を結びますが、契約後に金利や融資条件などの変更は通常できないため、契約する前に内容や条件について入念に確認しておく必要があります。

⑨決済・登記・引渡

契約から1ヶ月程度で引き渡しとなります。残金決済や登記費用などを支払い、鍵を貰います。

購入までの期間は、最短でも2ヶ月程度を見積もっておきましょう。金融機関でのローン審査は、2週間から1ヶ月ほどの時間が必要です。融資を断られる場合も想定し、事前審査の段階で複数の金融機関に申し込みをしておきましょう。

マンション経営を始める際の資金計画の立て方

マンションを購入する前に、しっかりとした資金計画を立てましょう。ここでは資金計画の立て方について説明しています。

借入額が適切かどうか

頭金の割合が少ないと、当然月々の返済額が多くなります。月々のローン返済は家賃収入から捻出しますが、収入が不十分の場合、貯金を切り崩すことになります。

よって、頭金はなるべく多めに用意するに越したことはありません。ですが、マンション経営においてはレバレッジ効果も期待できます。

レバレッジ効果は少ない自己資金で投資することにより効果を発揮します。借入額を抑えて返済負担を小さくすることも重要ですが、自己資金を投入しすぎないこともローンを借り入れる際にはポイントになります。

金利タイプの選択

ローンの金利には、市場の金利動向に沿って金利が見直される「変動金利」と、一定期間金利が変わらない「固定金利」があります。

変動金利のは半年に1回金利の見直しが行われます。金利が低いときには負担が減りますが、金利が高くなると負担が大きくリスクもあります。

固定金利は変動金利より金利が高く設定されていますが、一定期間は金利の変動がなく、返済計画が立てやすいです。

変動金利か固定金利のどちらで借り入れを行うかは、ライフプランや資産状況、今後の収入の見通しなどを考慮して慎重に選ぶ必要があります。

返済期間

ローンの返済期間は、自分自身のライフプランや借入希望金額に合わせて考えていきましょう。

例えば、40歳で30年ローンを組むと、完済時の年齢は70歳。65歳定年の場合、定年後の5年間の返済を問題なく行えるかどうか分かりません。

短期ローンを選択した場合、早い段階で完済できるメリットがありますが、月々の返済負担が大きくなります。長期ローンの場合、月々の返済負担は抑えられますが、短期ローンより元金の減りが遅く、総返済額は大きくなるというデメリットを持ち合わせまています。

返済期間は、後から繰り上げ返済することも可能ですが、延ばすことできません。そのため、資金にある程度余裕があったとしても、長めの期間で借りておくという考え方もあります。

マンション経営を始めるのに必要な費用

マンション経営に関わる初期費用は、土地・広さ・購入価格によって変動しますが「物件価格の8%~10%」を想定しておくのが基本です。

マンション購入費

マンション購入費物件によって大きく変動するものなので、数千万円から数億円を見積もっておきましょう。新築する場合は新築工事代金や、場合によっては土地取得費用も発生します。

ローン関連費

ローン関連費には、利息・事務手数料・保証料などが含まれています。事務手数料や保証料は一般的に借入金額の1%から3%が相場とされていますが、依頼する金融機関によって価格が変動します。

登記費用

登記費用は50万円程度を見積もっておきましょう。内訳は司法書士報酬・登録免許税の2つに分けられます。

司法書士報酬

なお、司法書士報酬依頼する司法書士によって金額が変動します。一方、登録免許税は新築物件か中古物件かなどで税率が変動しますが、固定資産税評価額を元に計算されるものなので、依頼する相手による金額の変動はありません。

仲介手数料

仲介手数料は「物件価格×3%(税率)+6万円+消費税」が上限です。買主との契約が成立した場合にのみ請求されます。

税金

消費税・印紙税・不動産取得税など、さまざまな手続きに税金が必要になります。消費税はマンション購入費・各種手数料・登記などの際に必ず必要になりますが、土地を売買する際には不要です。

ローン契約の際に必要になる印紙税は、契約金額によって変動します。500万円以下の契約であれば2,000円程度ですが、1億円を超える契約の場合は10万円ほどの費用が必要です。

マンション経営の税金に関する知識

マンション経営には以下の税金がかります。


なお、家賃収入の課税対象は、「家賃収入から必要経費を差し引いた額」になります。管理費・修繕費・ローンの利息・管理委託費などは、経費として収入から差し引くことができます。所得税の計算方法は以下の通りです。

  • 所得税額=課税される所得金額×税率-控除額
また、住民税は、課税される所得金額に10%をかけたものが税額となります。
※税率と控除額は、課税される所得金額により異なります。

経費の計上で節税効果が生まれる

マンション経営では、経営に直接関係している費用を経費として計上することができます。経費として計上する費用を増やすことで、所得税の節税につながります

それは、マンション経営では初年度が会計上赤字になることが多く、不動産所得が赤字だった場合は損益通算で他の所得のプラス分とあわせることで、課税所得を下げることができるためです。

また、相続税に関しては現金をそのまま相続するより、不動産として相続する方が安くなるため、マンションを購入することは相続税対策にもなります。


マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。なぜなら、マンション経営は賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってくるからです。

日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのマンション経営プランを一括請求することができます。

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マンション経営を成功させるポイント

マンション経営を成功させるためには、抑えておくべきいくつかのポイントがあります。本章ではマンション経営の成功の秘訣について解説しています。

好立地で始める

マンション経営にはさまざまなリスクが存在しますが、立地条件の良い物件を選ぶことによりリスクを軽減することができます。

例えば、駅や繁華街の近くなどの利便性の高い場所であれば入居者からの需要は高くなり、空室リスクや家賃下落リスクなどを抑えることができます。

その分土地やマンションの価格は上がる可能性が高いですが、マンション経営においてリスクへの備えは最優先にすべきものであるため、多めの出費も視野に入れておくべきでしょう。

地域のニーズを見極める

立地条件に加えて、地域のニーズに応えた物件にすることも重要です。

例えば、ファミリー層の多い住宅街であれば家賃は多少高くても広い部屋が好まれます。また、大学生の多いような地域ならワンルームタイプの家賃が低めの部屋が好まれます。

マンションの購入・建築はその土地の特性にあわせて行なうことが大事になります。

必要経費を把握しておく

必要経費として計上できるものが多ければ多いほど節税効果が高まるため、どういった費用が経費として計上できるのかを把握しておくことが重要です。

マンション経営で必要経費として計上できるものの基準としては、その費用がマンション経営に直接関係あるかどうか、で判断されます。例えば、建物の修繕費や不動産会社の仲介手数料などは経費に該当します。

マンション経営に直接関係のない費用や支出は経費として認められないため注意しましょう。

ローンを最大限活用する

マンション経営では不動産投資用のローンを利用でき、少ない自己資金でも経営を始めることができます。

利子に勿体なさを感じたり返済に不安を感じたりして、ローンを借りることについて前向きではない人もいるかもしれません。

しかし、利益率は物件の価格に依存するところがあるため、ローンを組むことで少額の自己資金で大きなリターンを見込むことができます。

金利の低い時期に始める

金利の低い時期がマンション経営を始めるのに適したタイミングと言われています。なぜなら、金利が低いとローンの借入費用を抑えることができ、資金調達が容易になるためです。

低金利の時期にマンションを見地・購入することでローンの返済負担が軽減され、キャッシュフローの改善や収益正の向上を期待することができます。

ただ、マンション経営は慎重な市場調査と分析が必要であるため、地域の需要と供給のバランスを考量することも大事になります。

コネクションを大事にする

マンション経営において、ビジネスパートナーや金融機関と良好な関係を築くことが重要になります。

例えば不動産屋とコネクションがあれば、条件の良い物件の情報を得やすくなったり入居希望者を積極的に紹介してくれたりしますし、金融機関の場合は融資を受けやすくなることがあります。

これらのコネクションを大事にすることで、資金調達や物件選定に心強い味方ができることになります。

信頼できる管理会社の選び方

マンション経営では、不動産会社や管理会社などの様々な専門業者の力を借りることが多々あります。こういったときに、信頼できる会社に頼むかどうかがマンション経営の成功に関わります。

20年や30年という長い年月にわたり大切な資産を預けることになる相手であるため、安心して任せられる管理会社かどうかの見極めが大事となります。管理会社を選ぶ際は、家賃の見直しが何年ごとになっているか・契約更新の条件はどのようになっているかなど契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。また、必ず複数の管理会社を比較して自分の希望の条件に該当する会社を選びましょう。

会社の都合を押し通してきたり、トラブルが起きた時に連絡がつかなかったりする会社ではいけません。後悔しないためにも、過去の実績だけではなく、関連会社や本社などの経営状態や実績も確認してみると良いでしょう。

 

マンション経営したら、収益いくら?