マンション経営を始めたいけれど何から手を付けるべきか悩んでいる人は多いのではないでしょうか。
そもそも、マンション経営には「一棟マンション経営」と「区分マンション経営」の2種類あります。
| 一棟マンション経営 | 区分マンション経営 | |
| 初期費用 | 高い | 低い |
| 収益性 | 高い | 低い |
一棟、区分ともにメリットやデメリットがありますが、初心者の場合は区分マンション経営から始めるのが無難です。
そこで本記事では区分マンション経営に焦点を当ててマンション経営の始め方や、マンション経営を始めるのにかかる費用、平均年収などを詳しく説明します。
マンション経営のリスクについては以下の記事をご覧ください。
区分マンション経営の始め方
マンション経営の始め方として以下の流れを抑えておきましょう。
【STEP1】マンション経営の知識を身に着ける
まずは、マンション経営における知識を身につけます。特にマンション経営におけるリスクや税金に関する知識を理解し対処法を考えておきましょう。
他の投資方法と同じく同様にマンション経営にもさまざまなリスクが存在します。主なリスクとして、空室リスクや災害リスク、家賃下落リスクなどが挙げられます。
マンション経営を一度始めると、数年から数十年かけてじっくり取り組むことになります。経営している間に思わぬトラブルが起こり、損をする可能性もあります。
また、マンション経営で利益を得たら、確定申告をして所得税を納める必要があります。計上できる経費や納めるべき税金の種類など、基本的な法律や制度のしくみも理解しておくことが正しい申告につながります。
たとえばマンション経営のために建物や土地を所有すると、固定資産税が毎年かかります。税額は土地や建物の固定資産税評価額を参考に決められ、納税先は地方自治体です。
また、マンション経営で得た利益には所得税が課せられます。所得税は課税対象額が多いほど税率が高くなる累進課税制度を採用していますので、マンション経営以外に収入がある人は、所得が合算されることに注意しましょう。
【STEP2】金計画・初期費用の捻出
マンション経営に関する知識をつけたら、いよいよマンション経営に向けて行動を始めましょう。マンションを選ぶ前に購入資金として用意できる金額を確認しましょう。
ローンを活用する場合でも、マンション経営を始めるにあたって頭金と初期費用は自己資金で支払うのが一般的です。頭金は物件価格の約10〜20%、初期費用は物件価格の5〜10%を目安として考えましょう。初期費用には消費税や仲介手数料、ローンの事務手数料などが含まれます。
物件や借りる人の属性によっては、頭金も含めた物件相当額を借りるフルローンが利用できることもあります。
【STEP3】マンションの選定・相談
資金のめどがついたら物件選びに入ります。ネットの不動産情報サイトでも物件の情報を入手できますが、実際に不動産会社に足を運ぶことも大切です。
ネットには掲載されていない物件の情報を教えてもらえるかもしれません。
気になる物件を見つけたら現地を訪問して物件の立地や外観、設備などを確認しましょう。空室であれば室内の設備や状況もチェックします。駅からのアクセスや周辺環境も入居希望者の見つけやすさに影響するポイントです。
【STEP4】マンションの管理方法の決定
マンション経営するのであれば、物件購入後の管理方法も決めましょう。
入居者の募集や賃貸料設定、物件の点検などを全て自身で行うことは可能です。ただし、細かな作業が多数発生して手間がかかるため、本業があると時間の確保が難しくなります。信頼できる不動産会社に管理を委託するのがおすすめです。
また、 専業でマンション経営を行う場合でも管理業務の全部または一部を不動産会社に任せる人が少なくありません。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
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| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 999.69 |
| 延べ床面積(㎡) | 24.82 |
区分マンション経営を始めるのにかかる費用
マンション経営を始めるのにはいくらかかるのでしょうか。この章ではマンション経営に必要な費用の目安を説明します。
自己資金の目安
マンション経営に必要な自己資金の目安は物件購入価格の1~3割程度です。例えば、3,000万円の区分マンションを購入してマンション経営を始めるのであれば300万円～900万円の自己資金が必要です。
マンション経営における自己資金の内訳は「ローンを借りるのに必要な頭金＋その他諸費用」です。
物件購入時、自己資金で足りない分はローンを組んで補いますが、ローンを組むのに必要な頭金の目安は購入価格の10％～20％が目安とされています。
さらに、マンション経営を始めるにあたり物件の取得費用の他にも手数料や登録費用など、その他諸費用がかかります。
諸費用
諸費用の目安は物件購入価格のおよそ5～10％といわれています。以下では諸費用について説明します。
アパートローン事務手数料
マンション購入にあたりアパートローンを利用する場合は事務手数料や保証料がかかります。
事務手数料や保証料は利用する金融機関によって異なりますが、特に保証料は高額になることも多いため注意が必要です。相場はおおよそ借入額の1%~3%ほどです。
火災保険料
マンション取得後、加入する火災保険の保険料です。
毎年保険料を納めるパターンや5年間分一括して支払うパターンなどがあり、基本的には長期間まとめて支払った方が総額は安くなりますが、最初に負担しなければならない額が大きくなってしまいます。
不動産取得税
マンションを取得すると、不動産取得税を納める必要があります。
不動産取得税は不動産の固定資産税評価額に対して3%の税率で課されます。
登記費用
中古マンションを購入した場合、所有者移転登記と抵当権設定登記を行います。登記には登録免許税がかかります。
通常、司法書士がこの手続きを行います。そのため、登録免許税のほかに、司法書士に支払う報酬が必要になります。報酬は10万円から15万円くらいのところが多いです。
仲介手数料
中古マンションを購入する場合には、仲介を担当してくれた売不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
区分マンション経営は儲からない？収支シミュレーション
マンション経営は儲かりにくいと言われていますが、実際のところはどうなのでしょうか。
また、区分マンション経営の収益はどのくらいになるのか収支シミュレーションを行います。
区分マンション経営は儲かりにくい！
区分マンション経営は、一棟マンション経営に比べて儲かりにくいです。
戸数が家賃収入に直結するため、区分マンションの場合、一棟マンションと比べると収益性は低くなります。
また、区分マンションは空室のリスクも高く、入居者がいなければ家賃収入がゼロなんてことも十分に考えられます。
区分マンション経営の収支シミュレーション
以下の条件のもと年間のキャッシュフローがいくらになるのかシミュレーションしていきます。（マンション経営にかかる経費を15％で計算する）
【条件】
物件購入価格：3500万円（頭金1000万円）
家賃：12万円／月
ローン返済額：9万円／月
（年間家賃収入144万円）－（年間経費17万円＋年間ローン返済額108万円）＝19万円
シミュレーションをしてわかるように、区分マンション経営は収益性が低いです。そのため、マンション経営初心者は収益性よりも、まずは赤字にさせないことを目標としましょう。
区分マンション経営の知識を深める方法
マンション経営を始める前に知識をつけることが必要だと分かったものの、具体的にどのように学べばよいのか迷う人もいるでしょう。
マンション経営を学べる教材や方法はさまざまなものがあるため、自分が使いやすいものを選ぶのが基本です。ただし、効率よく正しい知識を学ぶのであれば書籍・セミナー・不動産会社への参加の3つの方法がおすすめです。
それぞれの方法について特徴やメリットを解説します。
1:書籍
マンション経営に関する書籍を3冊ほど読むことで、基礎知識を効率よく身につけられます。書店で販売されているマンション経営に関する書籍の中から初心者向けで、自身が読みやすいと感じたものを3冊ほど通して読むとよいでしょう。
不動産経営で利益を上げる考え方や、トレンドなどについて解説した書籍も多く販売されています。マンション経営の始め方だけでなく、市況をつかむことにも役立つことは書籍を利用するメリットでもあります。
2:セミナーや研修への参加
書籍と並行してオンラインのセミナーへ参加したり、金融機関や不動産会社が主催のセミナーに参加したりするのもおすすめの方法です。
図表やイラストを使った説明で、書籍で勉強していて分かりにくかったところの理解が深まるかもしれません。不明点を講師に直接質問できる場合もあります。事前にセミナーのテーマや講師を確認し、特に関心があるものに参加すると効率的に知識を得られるでしょう。
最近は来場型の他、オンラインで開催されるセミナーもあります。仕事や育児などで忙しい人や外出が難しい人などにおすすめです。
3:不動産会社への相談
マンション経営について、ある程度の知識を身につけたら不動産会社を訪問・相談しましょう。
購入可能な物件を見せてもらったり、自身の年収で借りられるローンの金額や返済プランなどシミュレーションしてもらったりできます。
なお、不動産会社に相談する中でよい物件が見つかることもあるかもしれません。しかし、実際にマンション経営を始めるには資金調達や管理会社の選定など考えるべきことが他にもあります。焦って決めてしまわないように注意してください。
区分マンション経営は管理会社が肝！選定のコツを紹介
マンション経営が始まったら、オーナーとして物件を管理することになります。大切なマンションを任せられる管理会社を選定するコツを紹介します。
自分の任せたい範囲を担えるか
マンション経営において、管理会社にどこまで任せるかはオーナーの考え方によっても異なります。
マンションの管理業務と一口にいっても実際はさまざまな業務が含まれます。入居・退去の手続きや新規入居者の募集、入居者のトラブル対応までが管理会社に任せられる範囲です。
全てオーナー自身で管理したり、管理会社に委託する範囲を最小限にすることでコストを抑えようと考える人もいるかもしれません。
ただし、特に初心者の場合はさまざまな業務を一貫して担ってくれる管理会社を選ぶのがおすすめです。
マンション経営でトラブルが起きた際も、経験豊富な管理会社であれば適切な対応ができるでしょう。失敗を減らすことにつながる点が管理会社に任せるメリットです。
信頼できる会社であるか
マンション経営は一度始めると数十年にわたって取り組むこともあります。管理会社とも長期にわたって付き合うことになるため、運営体制や担当者の姿勢などを注視して信頼できる会社を選びましょう。
管理会社を選ぶ際は、複数の会社から見積もりを取って比較することが一般的です。価格は大切なポイントの一つですが、その他の条件も確認しましょう。
たとえば家賃の見直しや契約更新の条件、経営状態や過去の実績などがチェックすべきポイントとして挙げられます。
また、もしものときに連絡が取りやすい体制が整っていることも大切です。なお、実際の管理状況を見て判断するためにいきなり長期で契約することを避け、特に初回は1年で契約する方法もあります。
アフターフォローまで手厚いか
不動産会社の中にはマンション経営を始めるための物件の売買や仲介に加えて、アフターフォローとして購入した物件の管理を委託できる場合があります。
購入から管理までを1つの会社に一貫して相談できるため、効率的なマンション経営が行えるでしょう。
特に入居者のトラブル対応や、マンション経営に関する都度のアドバイスなど長期間サポートを受けられる会社を選ぶことがポイントです。
アフタフォローの手厚い管理会社を選ぶことは入居者募集の点で有利になるだけでなく、将来的に売却できるチャンスを増やすことにもつながります。
