相続した土地や、持て余してしまっている土地を収益化するため、アパート経営や駐車場経営などの土地活用を検討している方は多いでしょう。
土地活用を始める際にまず行うべきなのが、市場調査(マーケティングリサーチ)です。
市場調査では、その土地の賃貸ニーズや駐車場ニーズなどを調査し、最適な土地活用プランを実現する情報収集を行います。
本記事では、土地活用における市場調査の概要と目的、具体的なチェック項目や方法についてご紹介します。
土地活用における市場調査とは？
「市場調査」とは、主に商品・サービスを開発する前に、需要や消費者心理、市場の環境や動向などを調べて分析し、新たな商品・サービスに生かすことです。
顧客のニーズや現状を調査し、需要に合った商品・サービスを生み出すための工程です。
土地活用における市場調査は、その地域での賃貸アパート・マンションのニーズや、駐車場ニーズなどを調査することを指します。
土地活用を検討している周辺エリア内の需要をリサーチし、最適な規模・間取り・デザインなどを備えた物件を提供することにより、収益性の高い土地活用を実現します。
土地活用では目的を定めることが重要
市場調査を始めるにあたっては、まずは土地活用の目的を定めておく必要があります。
土地活用の目的には、安定収入を望むケースや、節税対策を行いたいケース、地域社会に貢献したいケースなどが挙げられます。
たとえば、安定収入を得たい場合には、駐車場経営などが候補となりますが、節税対策を行いたい場合には賃貸アパート・マンションを経営する方が節税メリットが大きくなります。
地域社会に貢献したい場合には、商業ビルを建築して飲食店や美容室などを誘致する方法も考えられるでしょう。
こうした目的に適した土地活用を考える上でも、市場調査は欠かせない手段となります。
市場調査・マーケティングリサーチの違い
土地活用の市場調査を行う際には、「マーケティングリサーチ」という言葉が使用されるシーンがあります。それぞれの言葉の定義として、過去を調査するか、未来を予測するかという違いがあります。
市場調査は、過去の顧客ニーズを把握する調査を指し、これまでの人口の増減や競合物件などを数値化して調べることが特徴です。
一方のマーケティングリサーチは、将来の予測のために今後の人口動向や地域ニーズの変化などを調査します。
マーケティングリサーチでは、数値化が難しいニーズや好みなどを扱う点も特徴です。
言葉の定義に違いはあるとしても、過去のデータを調査する市場調査と、未来の動向を予測するマーケティングリサーチは、いずれも土地活用を考える上で必要な方法です。
本記事では「市場調査」の言葉に統一して解説しますが、過去だけではなく未来の調査も行うことを心がけましょう。
土地活用における市場調査の基礎知識
土地活用における市場調査の第一段階は、以下の2点です。
- 需要・供給を確認する
- 将来の動向を予測する
それぞれの調査内容について詳しく解説します。
需要・供給を確認する
市場調査を行う「市場」は、需要と供給によって成立します。
消費者が欲しいと感じる需要と、企業や事業主が提供する供給によって、商品・サービスの価格が変動し収益性が変わります。
たとえば、ファミリー層向けの賃貸マンション経営を始めたいと思った場合には、その地域でファミリー層からの賃貸需要がどれだけ存在するかを調べ、競合のファミリー層向けの賃貸マンションの供給数を調査する必要があります。
需要と供給を確認した結果、需要に対して供給が少ないと判断した場合には、ファミリー層向けの賃貸マンション経営は成功しやすいと言えます。
将来の動向を予測する
前述の通り、市場調査を行う際には将来の動向の予測(マーケティングリサーチ)も同時に行う必要があります。
たとえば、現状でファミリー層向けの需要が多く、供給が少ない地域の場合でも、ファミリー向け大規模マンションが建設中で完成を控えている場合には、今から参入するのは避けた方が良いでしょう。
また、ショッピングセンターの閉店や人口の減少などが想定される場合、ファミリー向けマンションの需要は大きく落ち込むケースなども考えられます。
そうした将来の動向予測を含めて市場調査を行い、長期的に収益性の高い土地活用を検討することが大切です。
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活用事例:SUN KYOTO
| エリア | 滋賀県 |
| 土地面積(㎡) | 3351.01 |
| 延べ床面積(㎡) | 848.67 |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
土地活用における市場調査のチェック項目
市場調査を実施する際には、競合物件や人口の増減だけではなく、さまざまなデータを収集して総合的に調べることが重要です。
ここでは市場調査におけるチェック項目として、以下の6つをご紹介します。
- 地域ニーズの調査
- 人口増減の調査
- 競合物件の調査
- 周辺環境の調査
- 法規制・災害区域の調査
- 都市計画の調査
それぞれの項目における調査内容や注意点について解説します。
地域ニーズの調査
地域ニーズの調査では、その土地の周辺で求められている物件需要をリサーチします。
アパートやマンションを求めているケースや、戸建て賃貸を求めているケース、駐車場を求めているケースなど、地域ニーズが把握できれば土地活用にも活かしやすくなります。
人口増減の調査
人口増減の調査では、地域ごとの人口の増減について、自治体の窓口に問い合わせてリサーチを行います。
地域の人口増減は、市区町村の役所で調べることが可能で、自治体によっては公式ホームページで公開しているケースもあります。
また、単身世帯が多いのかファミリー世帯が多いのかなど、世帯構成ごとの増減を調べておくと、賃貸住宅の経営に役立つでしょう。
年代別の人口推移を確認しておくと、年代に合わせた賃貸住宅を設計しやすくなります。
競合物件の調査
競合物件の調査では、ご自身で考えている土地活用を実際に行っているライバルをリサーチします。
たとえば、ご自身の土地でアパート経営を始めようと考えている場合には、その周辺地域で経営しているアパートが競合物件となります。
そのアパートの築年数や駐車場の有無、空室率、間取り、家賃相場などを調査しておくことにより、アパート経営の方向性を検討することができるでしょう。
仮に周辺の競合物件に空室が多く、新築物件でも入居者が埋まらないようであれば、アパート経営以外の土地活用を検討した方が良いと判断できます。
周辺環境の調査
周辺環境の調査では、駅やバス停からの距離、商業施設、企業・学校などの人が集まる要素についてリサーチします。
周辺に商業施設が多い場合には、賃貸住宅はもちろん駐車場経営で収益化することも選択肢となります。
企業や大学が多く単身者向けの賃貸物件のニーズが高い地域では、ワンルームマンション経営が適している可能性もあるでしょう。
一方で保育園や小学校が充実している地域では、ファミリー向けマンションや戸建て賃貸が収益化しやすいと考えられます。
法規制・災害区域の調査
オフィスビルや賃貸住宅などを建築する場合には、建築基準法や自治体による法規制を確認しておくことも必要です。
建ぺい率・容積率・日影規制など物件の規模を制限する建築法規がある場合には、想定していた戸数・建坪の物件を建築できないケースもあります。
特に東京などの都市部では細かい建築法規が定められていることが多く、自治体によっては独自の条例を定めている可能性もあります。
細かな法規制は専門の調査会社や不動産会社に調査依頼を出すと安心です。
また、その土地が災害区域に指定されていないかどうかをチェックするため、国土交通省による「ハザードマップポータルサイト」などを確認しておくと良いでしょう。
都市計画の調査
都市計画の調査では、効率的な行政サービスを提供するための「立地適正化計画」など、自治体ごとの都市計画をリサーチします。
たとえば、コンパクトシティ化を目指す地域の中心部に位置する土地であれば、賃貸物件やオフィスビル経営で高収益を実現できる可能性が高まるでしょう。
一方で、公共施設の閉館や学校の統廃合などが進む地域では、賃貸ニーズが減少し収益性が低下する可能性があります。
その場合には、土地の売却なども選択肢となるでしょう。
土地活用における市場調査をご自身で行う方法
最後に、土地活用における市場調査をご自身で実施する方法として、以下の3つのポイントを解説しましょう。
ネットリサーチを行う
経験者へヒアリングする
専門家に相談する
それぞれ詳しくご紹介します。
ネットリサーチを行う
昨今ではインターネット上で情報発信する不動産オーナーも多く、ブログやSNS、YouTubeなどを利用することでデータを収集し、市場調査を行うことも可能となっています。
また、人口の増減や法規制、都市計画などは自治体のホームページで調査することが可能なほか、国が提供している統計データが参考になることもあります。
ネットリサーチは無料かつ手軽に行える手段のため、市場調査の最初のステップとして検討すると良いでしょう。
経験者へヒアリングする
近隣の不動産オーナーや賃貸経営の経験者に対してコンタクトを取り、直接ヒアリングする手法もあります。
長い期間地元で不動産経営を続けているオーナーであれば、市場動向や地域ニーズなどを深く理解している可能性も高いでしょう。
地域によっては、土地活用を手がける不動産会社がセミナーやイベントを実施しているケースもあり、それらに参加してみることで有益な情報が得られる可能性もあります。
専門家に相談する
ハウスメーカーや不動産会社の中には、市場調査をサービスとして提供しているところがあるほか、土地活用のコンサルティングサービスの一環として、土地診断や市場調査を行っているケースもあります。
土地活用の専門家に市場調査を依頼することにより、ご自身で調査するよりも精度が高く幅広いデータを集めることが可能になります。
信頼できる調査会社や不動産会社を探し、市場調査を依頼できないか問い合わせてみるのも有効な手段です。
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土地活用を成功させるためには市場調査が不可欠
土地活用における市場調査は、収益化を図るために不可欠な手段です。
これまでの需要・供給を調査し、将来の動向の予測を立てることにより、失敗しないアパート経営や駐車場経営を実現しやすくなるでしょう。
市場調査を行う際には、地域ニーズや人口の増減、競合物件などを調査し、地域ごとの法規制や都市計画も確認しておくと安心です。
また、専門の調査会社やコンサルティングサービスを受けることにより、詳細な市場調査データを取得することもできるため、信頼できる業者に問合せてみると良いでしょう。
なお、市場調査を含めた土地活用プランについて専門家と相談したい場合には、「イエウール 土地活用」をご利用ください。イエウールは、大手ハウスメーカー・建築会社からの土地活用プランを一括請求し、比較・検討しながら選べるサービスです。土地活用診断は無料で利用できるため、お気軽にお試しください。
