マンション経営に興味がある人は、「年収はどれくらいなのだろう」「その年収はそのまま手元に残るのだろうか」「不動産投資の・サラリーマンの平均年収の分を稼ぐにはどういった経営が必要なのだろう」といった疑問を持っていることでしょう。
本記事ではアパート経営の年収について、以下のことを解説しています。
- マンション経営の年収はいくら？
- 平均年収を稼ぐためには？
- ローンを組むために必要なことは？
- 年収から引かれる必要経費は？
マンション経営の年収はいくら？
令和2年の国税庁の調査によると、国内におけるマンション経営の平均所得は540万円です。厳密にいうと、この調査はマンション経営のみではなくアパートや賃貸併用住宅といったものも含むため、不動産経営全体の平均所得ということになります。
ただ、マンション経営は不動産経営の中でもアパート経営に並び人気の土地活用になっているため、540万円という数字は当たらずとも遠からずであると考えられます。
収入と所得の違い
もし家賃収入や礼金などを合わせて600万の年収になったとしても、その600万円がそのまま手元に来るわけではありません。
年収から必要経費などを差し引いた額が手もとに残るお金、つまり儲けとなり、それを所得、もしくはキャッシュフローと言います。マンション経営では、このキャッシュフローがマイナスにならないようにします。
キャッシュフローがマイナスになるということは、儲けがないということであるため、かなり経営が苦しい状態ということになります。
利益には2種類がある
マンション経営には2種類の利益があります。それはインカムゲインとキャピタルゲインです。
インカムゲインとは、保有している資産によって得られる利益のことであるため、家賃による年収はこちらに当てはまります。一方で、キャピタルゲインとはその資産の売却によって得られる利益のことで、マンション経営においては、キャピタルゲインを得ることまでが計画の一部であることも多いです。
そして、キャピタルゲインとインカムゲインを合わせて総合的な収支がマイナスになってしまったら、それはマンション経営が成功しなかったと言えるでしょう。
一棟マンション経営と区分マンション投資の違い
一棟マンション経営とはその名の通り、一棟まるごとマンションの経営をすることで、それに対して区分マンション投資とは、マンションの部屋を1部屋から所有して経営する方法のことです。
この二つに関して、一棟マンション経営では区分マンション投資で得られる年収を一棟分得られることになるため、一棟買いのほうが多く年収を得られることになります。しかし、初期費用やランニングコストに関しても一棟マンションのほうが大きいため、どちらのほうが収益率が高いのかというのは一概には言えません。
また、空室のリスクの関して、区分マンション投資はリスクが高く、一棟マンション経営はそれほど高くないというのも違いの一つです。
活用事例:「Clair 荒町」 活気あふれる地域をリードする5階建の店舗併用賃貸マンション
| エリア | 宮城県 |
| 土地面積(㎡) | 835.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 1387.72 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
平均年収を稼ぐためのシミュレーション
マンション経営の平均年収、またはサラリーマンの平均年収を稼ぐためには、どのようなマンション経営をする必要があるのでしょうか。
本章ではそれぞれの平均年収に必要な経営について、中古のワンルームマンションを一部屋1,500万円で購入し、利回りを5%とした場合について説明しています。
マンション経営の平均年収
マンション経営の平均年収を540万円だとして、この年収を稼ぐためのシミュレーションをしていきます。
1部屋における年収
中古のワンルームマンションを一部屋1,500万円で購入し、利回りが5%の場合の年収は以下のようになります。
よって、一部屋における年収は75万円となることがわかります。
540万円を稼ぐために必要な戸数
一部屋における年収が75万円だと分かりましたが、これではマンション経営の平均年収には遠く及びません。そのため戸数を増やすことにより年収分を稼ぐとすると、以下のようになります。
上記の計算により、一部屋75万円の年収の部屋が7戸以上なければ、マンション経営の平均年収には届かないことがわかります。
必要な資金
部屋が7戸以上必要と言うことは、一部屋の販売価格が1,500万円であるため、必要な資金は以下のように計算できます。
つまり、中古のワンルームマンションを1部屋1,500万円で購入し、利回りを5%とした場合にマンション経営の平均年収を稼ぐには、75万円の年収であるワンルームが7戸以上必要で、資金は1億500万円以上必要になります。
この資金について、全て自己資金で用意できればよいですが、ローンを借り入れる必要のある人がどでほとんどあると思います。そして、自己資金の額にもよりますが、この規模のローンを借り入れるのは簡単ではありません。そのため、区分マンション投資で年収540万円を稼ぐのはかなり困難なことであるとわかるでしょう。
しかし1章でも述べた通り、厳密にいうと540万円というのは不動産投資全体の平均年収であるため、必ずしも区分マンション投資で稼がなければならない年収というわけではありませんので、そこまで固執しなくても問題ありません。
サラリーマンの平均年収
サラリーマンの平均年収は大体400万円と言われています。
もし、本業をやめてマンション経営の収入だけで生きていくという人がいるのであれば、最低でもこの年収は稼いでおきたいところです。
400万円を稼ぐために必要な戸数
一部屋における年収については75万円で先ほどと変わらず、サラリーマンの平均年収にも及びません。そのため戸数を増やすことにより年収分を稼ぐとすると、以下のようになります。
上記の計算により、一部屋75万円の年収の部屋が5戸以上なければ、サラリーマンの平均年収には届かないことがわかります。
必要な資金
部屋が5戸以上必要と言うことは、一部屋の販売価格が1,500万円であるため、必要な資金は以下のように計算できます。
つまり、中古のワンルームマンションを1部屋1,500万円で購入し、利回りを5%とした場合にサラリーマンの平均年収を稼ぐには、75万円の年収であるワンルームが5戸以上必要で、資金は7,500万円以上必要になります。
こちらの資金に関しても、自己資金のみで払える人のほうが少数で、大体の人がローンを借りると思います。
ローンについては次の章で解説しています。
マンション経営でローンを組むために
本章では、マンション経営でローンを組むために必要な年収はどれくらいか、必要な条件とは一体何か、といったことについて解説しています。
ローンを組むために必要な年収
ローンを組むためには、一般的に本業のほうで年収700万円以上は稼いでいる必要があると考えられています。理由は、金融機関が融資の対象とする一般的な基準が年収700万円となっているからです。
ただし、あくまでこれは一般例であるため、年収700万円を超えていなくても審査を通る場合もあれば、逆に年収700万円を超えていても融資を受けられない金融機関もあります。
また、年収400万円~500万円ほどあれば区分マンション経営に手を出しやすいと言われています。年収の約7倍が区分マンションにかける適正価格であるため、この場合2,800万円~3,500万円がマンションにかける金額の適正となります。
ローンを組むために重要な要素
マンション経営でローンを組むためには、年収以外にもいくつかの重要な要素があります。以下4つが主に重要となっています。
- 勤務先や勤続年数
- 金融資産の有無
- 家族構成
- 他のローンの利用状況
勤務先や勤続年数
マンション経営のローン審査では、勤務先・勤続年数から収入が安定しているかどうかを判断されることが多いです。信用問題であるため、大企業勤めの人は審査が有利に、個人事業主やフリーランスの人は不利に働くこともあります。
ただし、年収が高い人であっても、転職回数が多かったり勤務数が極端に少なかったりすると審査が有利に働かない可能性が高いでしょう。
金融資産の有無
金融資産の有無がローンの審査にとって重要な要素となることがあります。
土地や有価証券などの換金することのできる資産を豊富に所持している人は、返済が滞納することのリスクが低いため、例え年収が低めだったとしても融資を受けられる可能性があります。
家族構成
家族構成も審査基準の一つとなります。配偶者が連帯保証人となる場合は単身に比べ審査を通りやすくなります。
また、配偶者が働いている場合は世帯収入が増え年収に影響するため、その分ローンを組める可能性が高くなります。
他のローンの利用状況
住宅ローンなどの他のローンを使用している場合は注意が必要です。審査において大切なのは、問題なく返済ができるかといったところであるため、借り入れ状況や返済状況などは重視されます。
ローン以外でもクレジットカードの利用額が極端に多かったり、過去に返済に関してトラブルがあったりする場合は審査にマイナスに響く可能性があります。
マンション経営で年収から差し引く必要経費
マンション経営において、年収がそのまま儲けになることはなく、必要経費を引かれた所得が儲けとなります。必要経費として計上できるものが多ければ多いほど税効果が高まります。
それでは、その必要経費には一体何があるかについて説明していきます。
マンション経営に関わる税金
マンション経営を行なうことにより払う必要のある、固定資産税・登録免許税・所得税・住民税・不動産取得税などの税金は、年収から差し引かれる必要経費となります。
固定資産税や不動産取得税などは、事業で使用するもののみ経費として計上することが可能であり、私的なことと併用している場合は按分が必要となります。
各種保険料
所有するマンションが火災保険や地震保険などの保険に入っている場合、その保険料が年収から差し引かれます。
その年にかかった保険料のみが対象となるため、1年ごとにかけている保険であれば全てを経費として計上できますが、10年単位などの長期の契約でかけている場合は、毎年10分の1ずつを経費計上することとなります。
賃貸用の部屋のみが対象で、プライベートで使用している部屋などは経費の計上ができないことに注意が必要です。
修繕費
マンションは時間の経過とともに老朽化していきます。それに伴い必要となる、建物や付属設備、機械設備などの維持管理や修理のためにかかる費用は修繕費として年収から引かれます。
修繕費は維持管理や現状回復など、あくまで元の状態に戻すために必要な費用のことであるため、元の状態以上の性能にしたりグレードアップして価値を高めたりする費用は修繕費には含まれないため注意が必要です。
管理費
マンションの管理を管理会社に委託している場合は管理委託費がかかります。
建物全体の管理や入居者のトラブル・クレーム対応、清掃や家賃の徴収など、管理に関わることにかかる費用は全て経費として計上することができます。
ローン返済費
金融機関から融資を受けている場合はローンの返済をしていかなければなりません。ローンの返済費は経費の中でも特別重要な費用です。
これは年収というより、毎月の家賃から支払われるもので、元金と利息を払い続ける必要があります。
マンション経営のメリット・デメリット
マンション経営にはメリット・デメリットの両面が存在します。
マンション経営のメリット
マンションを賃貸として、経営するメリットには、主に3つのポイントがあります。では、それぞれ紹介していきます。
家賃収入が得られる
マンションを賃貸として経営すると、家賃収入を得ることができます。最近では、資産運用の手段として、不動産投資をしている人もいます。
相続などによって、余分なマンションを持つことになった場合は、検討する対象として考えられます。
黒字になる可能性もある
家賃収入は、通常よりも高い賃料にして貸し出すことができます。特に、分譲マンションは通常のマンションよりも設備面などを含め、作りがしっかりしています。賃料を高くしても、入居者が見つけやすい傾向にあります。
また、入居者側も家族で長く住んでいきたいという意識が高いため、場合によっては永住してくれる可能性もあるでしょう。そうなると、想像以上に黒字になる可能性が高くなります。黒字になると見込めるのであれば、賃貸として経営する意味があると言えます。
固定資産税や住宅ローンの金利などを経費にできる
居住するとなると、固定資産税を払い続ける必要が出てきます。しかし、賃貸にすることで、その固定資産税を経費にすることが出来るというメリットがあります。また、住宅ローンを支払っている方は、ローンにかかる金利も経費にすることが出来ます。
その他、管理会社に対し支払う手数料、修繕費などの不動産経営に関わる必要経費であれば、確定申告のタイミングで経費として計上すると、不動産所得として認められます。これらを、経費として計上すると結果的に、税金が安くなります。
マンション経営のデメリット
マンションを経営していくことは、メリットばかりではありません。マンションを賃貸にすることで、考えれれるデメリットがあります。では、参考にしてみましょう。
同時に、失敗やリスクについても目を通しておくことをおすすめします。
入居者が見つからないこともある
家賃収入を得るためには、まずは入居者を探す必要があります。しかし、世の中には、たくさんの賃貸が存在しているため、場合によっては入居者が見つからないこともあります。
そのため、空室となってしまうことも珍しくありません。マンションをローンで購入している場合は、継続的に自分でローンを払う必要があります。また、固定資産税の支払いも同様となります。
初期費用がかかってしまう
賃貸するということは、マンションを貸し出しできる状態にしておかないといけません。そのためにも、内装や設備に問題がないか確認して対応するようにします。最低限、ハウスクリーニングはしておきましょう。
その結果、初期費用は必要に応じてかかってくることになります。ある程度の出費があることを念頭においておきましょう。
賃貸トラブルにあう可能性もある
マンションを人に貸し出すと、少なからずトラブルが発生してしまう可能性があります。入居者のクレームは幅広くあります。水回りの故障、騒音問題、火の不始末などです。
また、トラブルの中でも注意が必要なのは、家賃の未納となります。このようなトラブルが発生すると、時と場合によっては、金銭的、精神的に辛くなってしまうことがあるでしょう。
売却するときには価値が下がってしまう
とりあえず賃貸にして、ある程度したら売却すればよいだろうと考えている人は注意しておきましょう。なぜなら、マンションを一度賃貸として貸し出すと、収益物件となるからです。収益物件の対象になると、不動産投資を目的とする人が、売却時の購入者となりやすくなります。
つまり、物件の査定額がそれにより下がってしまうことになります。売却することを考えているのであれば、貸し出しを行う前に売却したほうが売却時の査定額が高くなることが多いと言われています。
マンション経営で年収を増やすには
マンション経営で年収を増やすためには、毎月の家賃収入を減らさないことです。そのために一番重要なのは、空室を出さないことです。
満室を維持できれば収入は常に最高状態になりますし、ローンの返済に困ることもありません。空室が発生してしまうと、1ヶ月では小さなダメージかもしれませんが、1年たった時には非常に大きな損失となっています。空室が複数になるようなことがあればなおさらです。
年収を増やすために、複数の区分マンションを経営して空室のリスクを最小限にしたり、家賃を高めに設定できるように比較的築年数の浅い物件を選んだりすると良いでしょう。
年収がそのまま儲けになるわけではない
マンションおいて、年収がそのまま儲けになるわけではありません。年収から必要経費が引かれたものが所得となります。
また、ワンルームマンション投資を考えている人が、どういった経営をすれば平均年収の分だけを稼ぐことができるのか、シミュレーションをしておくと良いでしょう。
記事のおさらい
