【マンションを経営する】賃貸と売却のポイントを解説

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余分なマンションを持つことになってしまったら、そのまま放っておくのは、もったいないです。誰も住むことのないまま、マンションを放置してしまうと、逆に、老朽化が進んでいきます。出来ることなら、売却するか、賃貸するかを選択し、他の人に住んでもらった方が好都合と言えます。
しかし、マンション経営をしたことがない人にとっては、賃貸にするか売却するかという選択は難しい判断となります。初めてのことであれば、なおさら悩んでしまうことでしょう。本記事では、マンションの賃貸や売却におけるメリットなどを含めて解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 売却は相場の上昇を見て、1~3月がねらい目
  • 高く売るには時間的な余裕を持ち、売りやすい時期を選択し適切な不動産会社を選ぶ
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経営か売却か

マンションを、賃貸として経営するか売却するかの判断は難しいと言えます。そのためにも、まずは賃貸として経営するメリット、デメリットを把握することが重要です。その上で、自分自身の状況に当てはめていきましょう。その結果、デメリットが多くなってしまう場合は、思い切って売却する方向に考えてしまったほうが良いでしょう。

マンション経営のメリット

マンションを賃貸として、経営するメリットには、主に3つのポイントがあります。では、それぞれ紹介していきます。

家賃収入が得られる

マンションを賃貸として経営すると、家賃収入を得ることができます。つまり、不労所得を得ることができるということになります。仕事をしていても、家賃収入があるだけで、余裕ができるので安心です。また、最近では、資産運用の手段として、不動産投資している人もいます。相続などによって、余分なマンションを持つことになった場合は、検討する対象として考えられます。

黒字になる可能性もある

家賃収入は、通常よりも高い賃料にして貸し出すことができます。特に、分譲マンションは、通常のマンションよりも設備面などを含め、作りがしっかりしています。賃料を高くしても、入居者が見つけやすい傾向にあります。

また、入居者側も、家族で長く住んでいきたいという意識が高いため、場合によっては永住してくれる可能性もあるでしょう。そうなると、想像以上に黒字になる可能性が高くなります。黒字になると見込めるのであれば、賃貸として経営する意味があると言えます。

固定資産税や住宅ローンの金利などを経費にできる

居住するとなると、固定資産税を払い続ける必要が出てきます。しかし、賃貸にすることで、その固定資産税を経費にすることが出来るというメリットがあります。また、住宅ローンを支払っている方は、ローンにかかる金利も経費にすることが出来ます。

その他、管理会社に対し支払う手数料、修繕費などの不動産経営に関わる必要経費であれば、確定申告のタイミングで、経費として計上すると、不動産所得として認められます。これらを、経費として計上すると結果的に、税金が安くなります。

マンション経営のデメリット

マンションを経営していくことは、メリットばかりではありません。マンションを賃貸にすることで、考えれれるデメリットがあります。では、参考にしてみましょう。

入居者が見つからないこともある

家賃収入を得るためには、まずは、入居者を探す必要があります。しかし、世の中には、たくさんの賃貸が存在しているため、場合によっては、入居者が見つからないこともあります。そのため、空室となってしまうことも珍しくありません。マンションをローンで購入している場合は、継続的に自分でローンを払う必要があります。また、固定資産税の支払いも同様となります。

初期費用がかかってしまう

賃貸するということは、マンションを貸し出しできる状態にしておかないといけません。そのためにも、内装や、設備に問題がないか確認して、対応するようにします。最低限、ハウスクリーニングはしておきましょう。その結果、初期費用は必要に応じて、かかってくることになります。ある程度の出費があることを念頭においておきましょう。

賃貸トラブルにあう可能性もある

マンションを人に貸し出すと、少なからずトラブルが発生してしまう可能性があります。入居者のクレームは幅広くあります。水回りの故障、騒音問題、火の不始末などです。また、トラブルの中でも注意が必要なのは、家賃の未納となります。このようなトラブルが発生すると、時と場合によっては、金銭的、精神的に辛くなってしまうことがあるでしょう。

売却するときには価値が下がってしまう

とりあえず、賃貸にして、ある程度したら売却すればよいだろうと考えている人は注意しておきましょう。なぜなら、マンションを一度、賃貸として貸し出すと、収益物件となります。収益物件の対象になると、不動産投資を目的とする人が、売却時の購入者となりやすくなります。
つまり、物件の査定額が、それにより下がってしまうことになります。売却することを考えているのであれば、貸し出しを行う前に売却したほうが、売却時の査定額が高くなることが多いと言われています。

賃貸よりも売却したほうが良い条件

場合によっては、賃貸することを検討せずに、売却をした方がよい条件もあります。では、どのようなポイントになるのか見ていきましょう。

住宅ローンが残っている

マンションの住宅ローンの支払いが、終わっていないようであれば、賃貸ではなく売却をおすすめします。賃貸にしてしまうと、貸し出しを行う前の初期費用がかかってくることに加え、空室のまま入居者が見つからないまま時間だけが、経過していくことがあります。
ローンが残っているのに、リスクを抱えながら、貸し出しを行うのは精神的にも金銭的にも辛くなってしまいます。また、貸し出しを行うと、売却時の査定額が下がってしまうことが多くなります。住宅ローンがある場合は、売却のほうが有利と言えます。

マンションに今後住む予定がない

マンションを貸し出し、いずれは、自分が住むことを検討している場合は、賃貸にする意味があると言えます。しかし、今後も住む予定がない場合は、売却してしまったほうが、手っ取り早いと言えます。賃貸経営になると、負担になる部分が多いのと、売却時期が遅くなればなるほど、マンションの査定額が下がりやすくなります。今後、住む予定がないのであれば、思い切って売却してしまう方が良いでしょう。

さまざまな諸経費を払うのを避けたい

マンションを所有しているだけで、さまざまな諸経費の支払いは、発生していきます。その支払いは、固定資産税だけではなく、月々の管理費、修繕積立金の支払いも行うことになるでしょう。住んでいない場合は、このような費用が負担になってきます。売却することで、さまざまな諸経費の支払いはなくなるでしょう。

立地環境が良くないエリア

賃貸にしようと思う方は、立地環境に注意しておきましょう。悪い評判のあるエリア、もしくは交通機関がなく不便なエリアなどは、入居者を見つけることが難しいと言えます。また、値上がりどころか、値下がってしまいそうな立地環境であれば、タイミングよく売却してしまったほうがよいでしょう。

  • 住宅ローンがある
  • 諸経費がかかる
  • 立地環境で判断

賃貸経営は、一度プランを取り寄せて比較しよう
賃貸経営か売却か迷っている方は、両方の見積もりを出して比較することがおすすめです。
賃貸経営をするとどのくらいの費用がかかるのか、収益はどのくらいが見込めるのかを詳しく知りたい場合は、一度土地活用比較サイトで相談してみることがおすすめです。

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土地活用比較サイトの利用手順
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売却の時期はいつ

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売却を考える場合、時期的に考えると、いつがベストなタイミングになるのでしょうか。主に2つのポイントがあるので、説明していきます。

相場が上がるタイミングで売却する

マンションによっては、人気のエリアにあるなどの立地条件に優れていることがあります。その場合は、相場が上がりやすく売却しやすいというメリットがあります。都心部や、住み心地の良い人気のエリアなどは、想像以上に、相場が上がりやすくなることが多くあります。

また、相場には、波があると言われています。数年ごとに上昇したり、下降したりを繰り返しやすい傾向にあります。2008年は下降気味だった相場も、2013年になり、少しずつ上昇し始めています。このように上昇しているタイミングを見計らって、売却すると売却価格も良い条件となるので、相場のタイミングを見ることが重要となります。

季節的な売りやすさでは1~3月が狙い目

不動産の売りやすい季節を考えると、間違いなく1~3月が狙い目です。理由としては、4月が年度の変わり目となり、転勤やお子さんの入学や進学などのタイミングとなるからです。家を探している人は、ライフスタイルの変化に応じて、見つけていく人が多いと言えます。
そのため、1月~3月は、売却する物件も同様に動きやすくなると言われています。また、売却には仲介手数料・登録免許税・不動産取得税などのコストもかかってくるので頭に置いておきましょう。

相場の良い時期を見極めるのは難しい

相場の良いタイミングは、決して長く続きません。さまざまなタイミングで相場が下がってしまうことが多くあります。逆に、相場が下がってしまったタイミングを見極めるほうが簡単になります。家を探している方は、下がりきった底を、見計らって購入すると良いです。
そのため、不動産の評価が高い時期であれば、売却に迷うことなく売ることをおすすめします。相場が良いのは、今だけかもしれません。不動産の相場が良いと言われている時期が長く続くとも限りません。売れる時期に高く売っておくのは、基本となるでしょう。

  • 相場の上昇を見る
  • 1~3月が狙い目
  • 売れる時期が良い

できるだけ高く売るために

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マンションなどの不動産を、高く売ることは誰もが望むことです。また、不動産で得られる金額が大きいため、少し高く売れるだけでも、その所得は変わってきます。そこで、高く売れるポイントについて説明していきます。

時間的な余裕をもつ

マンション売却は、焦ってはいけません。時間的な余裕を持つことが重要です。焦って売ってしまうと、余裕がないため、安く売って、結果的に損をしてしまうことに繋がります。安く売ってしまうのを防ぐためにも、時間をかけながら売却していきましょう。一般的な、不動産の売却期間は3ヶ月と言われています。
また、売却する前の準備にかかる時間も必要となるため、5ヶ月前を目安に対応していくと良いでしょう。

売りやすい時期を狙う

売りやすい時期に合わせて、売却準備に入ることも大切です。売りやすい時期に合わせて、物件を紹介すると、購入者も増えるため、高い価格で販売しやすくなります。このように、需要がある時期を見て、売却を進めていくことがポイントとなります。
また、1~3月などの春の季節がもっとも良いタイミングとなりますが、逃してしまった場合は、9月も不動産が動きやすいと言われているので、確認してみましょう。

物を片付け、掃除する

マンションの売却を進めていく中で、自分で出来ることは、部屋の掃除です。物件に、興味を持つ人が、評価の良いまま、売却を決めてくれるのは、実際の部屋の印象となります。内覧に、来てくれる人に良い印象を持ってもらうためには、部屋をすっきり見せると良いと言われています。理由は簡単で、住むイメージを持ちやすくなるからです。
また、想像以上に部屋が広く見えるので、それだけで好印象となります。明るい色のカーテン、植物を置いて爽やかさを演出するのも良いでしょう。家が暗くなりがちであれば、照明の種類を変えるだけでも効果があります。水回りの掃除などを中心に行い、清潔感のある部屋にしておきましょう。

適切な不動産会社を選択する

マンションを、売却する方のほとんどが、不動産会社を探して依頼を行います。不動産会社は、相性の良いところを探すことが重要です。不動産会社が、マンションを売却するまでに行う仕事は幅広くあります。売買契約書の締結や引渡の補助など、トラブルなくスムーズに売却を行えるように対応してくれます。
また、不動産会社によっては、高く売れるようにするための知識が豊富にあるところもあります。事前に、アドバイスをもらえることもあるでしょう。相性が良ければ、相場の上がった適切なタイミングで、売却を行ってくれます。そのためにも、自分で納得できる不動産会社を選ぶことが必要となります。

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  • 売りやすい時期
  • 適切な不動産会社

マッチングサービスもあるイエウールで業者を見つけよう

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マンションの売却を考えているのであれば、適切な不動産会社を見つけることから始めましょう。まずは、複数の不動産会社から、査定をしてもらいます。複数の不動産会社から査定をもらうことで、さまざまな査定結果を確認できます。

そうすることで、比較ができ、納得のいく不動産会社を見つけやすくなります。そこで、おすすめなのは無料で一括査定を依頼できるイエウールです。

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