アパートやマンションといった賃貸物件では、家賃とは別に管理費を設定するのが一般的です。賃貸不動産の管理費をいくらに設定しようかと悩んでいるオーナー様も多いかと思います。
この記事では、不動産管理費相場や、管理費の用途について解説します。
また、管理費の半分以上を占める不動産管理会社への管理委託費の相場や、管理委託するメリット、管理会社の選び方も解説していますので、管理会社を選ぶ前にぜひご一読ください。
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不動産管理費とは？
家賃とは別で設定する管理費は、実際に何に使うのでしょうか。この章では、不動産管理費の用途や相場について解説します。
管理費とは
管理費とは、物件の維持管理のための費用です。そのため、管理費は家賃とは別で回収することが一般的です。管理費と似た言葉として「共益費」がありますが、こちらは入居者の共用部分に関する費用であり、建物の維持管理を含めた管理費とは少し異なります。しかし、実際のところは、管理費と共益費はほとんど同じ概念として使われています。
管理費とは、不動産の維持管理から共用部分の管理まで、建物の外と中の全てを管理するための費用と捉えておきましょう。
管理費の用途
不動産の管理費はどのようなことに使われるのでしょうか？管理費の用途は以下のとおりです。
| 項目 | 利用目的 |
|---|---|
| 光熱費・水道代・ガス代 | ゴミ置き場、マンション内の廊下の電気など |
| 保険料 | 火災保険、損害保険、賠償責任保険、昇降機用保険 |
| 管理委託費 | 業者に管理を委託した場合の委託費 |
| 備品 | 電球など消耗品 |
| その他 | マンション内の修繕費など |
実際に管理費の用途を見てみると、その言葉の意味がよく分かります。マンションの造りによっては発生しないコストがあったり、自主管理をする場合は管理委託費は発生しなかったりと、状況によって多少変動します。
さらに管理委託費の内訳は、事務管理費や管理人の業務費用、清掃費用、共用部分を整備する際の資金などが挙げられます。この管理委託費用が、管理費の大部分を占めており、およそ6割から7割に上ると言われています。少なくとも、半分は管理委託費用に当たると言って良いでしょう。
もし管理を自分で行う自主管理の場合、この管理委託費が軽減されるため、その分、管理費を抑えやすくなります。
また委託する場合も、適切な委託管理費なのか把握しておくと、住民に負担してもらう管理費をより適正価格に設定しやすくなります。納得のいく価格設定で、自分自身にとっても、管理会社にとっても、より良い関係を構築していくことがマンション運営のカギとなります。
不動産管理費の相場
不動産管理費の相場は、家賃の5％～10％だと言われています。例えば、10万円の物件の場合、管理費は5,000円〜10,000円が相場となります。
しかし、管理費の設定には明確なルールがないため、金額の設定はオーナー様に委ねられることになります。管理に必要な金額を家賃に組み込めば、管理費を0円にすることもできます。
管理費を0円にできるといっても、家賃を高く設定すると入居希望者が減ってしまいます。実際のところ、賃貸物件を探している方は家賃に管理費を加えた金額で検索していることがほとんどです。家賃と管理費を合わせた金額が、他の賃貸物件の相場と比べて高すぎないか確認しておきましょう。
不動産管理会社の管理委託費の相場はいくら？
1章では管理費の用途や相場について解説しました。1章で紹介した通り、管理費の半分は不動産管理会社の管理委託費に当たります。
この章では、管理委託費用の相場を解説します。不動産管理会社に管理委託した場合どのくらいのお金がかかるのか、見ていきましょう。
一般的な管理手数料の相場は「家賃の5％」
不動産管理手数料の相場は家賃の5％といわれています。委託する部屋の家賃や部屋数が多ければ多いほど、オーナーの負担が大きくなります。
不動産管理費は物件が空室だったとしても、毎月支払わなければならないことに注意が必要です。
また、手数料の設定が高い管理会社と契約を結ぶときにも注意が必要です。仮に手数料の設定が高い管理会社と契約してしまうと、空室が増えたときに赤字経営になってしまうリスクが大きくなってしまいます。
赤字経営になると最悪の場合、所有している物件を売却しなければならない可能性があります。赤字経営にならないためにも、管理会社をしっかりと選ぶ必要があるといえます。
集金管理のみの管理手数料の相場は「家賃の3％」
「集金管理」のみの場合、管理手数料の相場は家賃の3％です。
家賃の集金を請け負う「集金管理」では、家賃の集金や家賃を滞納した場合の督促を代行してくれます。この場合管理会社が代行するのは家賃の集金のみで、家賃滞納や空室があった場合の負担はオーナー自身が負うことになります。
一方、家賃保証がついている管理形態もあります。この場合、家賃を滞納しない信頼のできる入居者を見つけることも、管理会社の仕事の1つになります。そのため、管理会社が審査して入居した人については滞納した家賃を保証してくれます。
この家賃保証がない場合は、管理手数料は家賃の3％が相場だと覚えておきましょう。
サブリースの管理手数料の相場は「家賃の10％～15％」
サブリースの管理手数料の相場は、家賃の10％～15％です。
サブリースでは、管理会社がオーナーから不動産の権利を一括で借り上げ、入居者に貸出します。そして、借り上げた賃料として、決まった金額をオーナーに支払います。
サブリースは、管理会社が入居者の募集から家賃の集金、建物の管理まですべて行うため、手間をかけたくないオーナー様や、時間がないオーナー様におすすめです。
ただし、サブリースは管理手数料が高く、不動産の家賃収入が多いほど管理費として取られてしまいます。
サブリースを検討する時は、本来得られるはずだった家賃収入と、管理の手間をしっかり比べましょう。
不動産管理会社の業務内容
ここまで説明した通り、管理会社への委託費は不動産管理費の半分以上を占めるのが一般的です。
それでは、管理会社の業務にはどのようなものがあるのでしょうか。
管理会社の業務は、大きく分けて「建物の管理」といったマンション自体の管理と、「集金や入居者への対応」といった入居者の管理の2種類です。
それぞれ、どんなことを行っているか詳しく見ていきましょう。
「建物の管理」として行っていることは以下の通りです。
- 清掃
- 照明、エレベーター等設備の点検
- 建物のメンテナンス
「入居者の管理」として行っていることは以下の通りです。
- 家賃の集金
- 入居者の募集・契約
- 要望・クレーム対応
管理会社がどこまで対応するかは管理会社によって異なります。
1章で紹介した「集金管理」のみ対応する会社もありますし、建物の管理と入居者の管理のどちらの業務もまとめて行っている管理会社もあります。
もちろん、建物と入居者の両方を管理する管理会社の方が、管理手数料は高くなります。
実際に管理会社を選ぶ場合は、自分が不動産経営にどこまでの手間をかけられるのか、手間とお金のバランスを考えて管理会社を選ぶことをおすすめします。
管理会社に管理を委託するメリット
「自主管理はイメージとして大家さん」と聞くと、何となく簡単そうにも思えますが、部屋数が圧倒的に多いマンションは補修や理事会出席、経費管理などなど、様々な仕事があり、住人もとても多くなりがちです。
したがって、管理会社に委託することで、自分の時間を確保したり、本業をしやすくすることができるため、非常に管理業務負担を軽減してくれます。管理会社に委託する場合、全ての管理を一任するケースと、一部の管理のみを委託するケースの2つに分かれます。
全ての管理を一任するケース
全ての管理を委託する場合は、必要な細かい事務作業まで担ってもらうことができるため、工数を抑えられることが大きなメリットです。何かしら手続きが必要な場合も、より少ない手間で済ませられるため、経営側としても効率が良く、住民も待ち時間が少なくなったり、相談しやすかったりします。
マンションの物品の点検や清掃、排水設備、エレベーター設備などもしっかり管理してくれるため、住民の不安や不満も軽減しやすくなります。もし自主管理でこれらを賄うとしたら、建物や事務、経理などの相応の知識が必要となり、思わぬトラブルの原因になる可能性が高まってしまいます。
また全ての管理を委託する方法なら、マンションの規模にもよりますが、1人で複数の賃貸マンションを経営することも可能です。するとマンションのうちどこかを手放すことになったり、空室が目立ったりしても、別のマンションでカバーするという選択肢も出てきます。
一部の管理のみ委託するケース
一部の管理のみを委託する場合、そもそも委託する範囲が少ないため、経営側の負担はすべて委託する場合より軽くなりやすい傾向にあります。上手に割り振ることができれば経営者の負担を軽くしつつ、運営の委託を行うことができます。
またここは自主管理で運営したい、という部分があれば、そこだけ自分の手で管理するということも可能です。したがって、全ての管理を委託するより、運営面で自由度や個人の希望を反映しやすい面があるのも、一部のみ管理を委託する場合の1つのメリットと言えるでしょう。
このように委託のメリットはそれぞれ異なります。そのためマンションの経営者が、どんな経営方針を持っているのか、委託に期待することは何かによっても、委託範囲や業者は変わります。たとえば「管理費用を抑えること」「自分の負担を減らすこと」など、目的は人によって異なります。
目的によっては全面委託の方が良いこともあれば、一部委託の方が利益が多いこともあるでしょう。将来的に、自分の働くスタイルをどうしていきたいか、収入面はどうなのかなど、長い目で見た投資が必要になります。
なにより、住民に快適な生活を提供し、自分にとってマンションが長期的な利益をもたらしてくれるようにするためにも、業者選びは重要です。自分が業者に最も期待することを、あらかじめ洗い出しておきましょう。
不動産管理会社の選び方
管理会社とは、マンション経営を続ける限り、長期に渡って付き合うことになります。
そのため、管理会社選びは非常に重要です。
この章では、管理会社を選ぶときのポイントをご紹介します。
連絡が頻繁にとれるか
管理会社と頻繁に連絡を取ることができるのか、というのは管理会社選びで重要なポイントです。
管理会社の仕事は、入居者とオーナーの間に立ち、両者を取り持つことだといえます。
入居者から要望やクレームが出た際や、空室が出た際などに、オーナーに報告や相談ができる会社なのか確認しておく必要があります。
入居者の募集計画が適切か
入居者の募集計画が適切かどうかも、管理会社選びで重要です。例えば、不動産があるエリアの入居者のニーズを捉えられているか、入居者を募集するためにどんなことを行っているのか、募集用のサイトやポスターは入居者にとって魅力的になっているか、などを確認すると良いでしょう。
不動産投資の大きな収入源は家賃です。家賃収入をきちんと得るためにも、入居者の募集計画が適切なのかチェックしておきましょう。
コストパフォーマンスが合っているか
管理会社の業務内容とそれに対する管理費が適切かどうか、つまりコストパフォーマンスが合っているかどうか確認しましょう。
例えば、1章で紹介したような集金管理のみを行っている管理会社が、管理委託費として家賃の5％を要求しているのであれば、高い管理費で損をしているかもしれません。
特に、都心部であれば管理費を安く抑えているところもあります。その場合も、管理会社の業務内容と管理費を確認し、自分に合った管理会社を選びましょう。
修繕計画が立てられているか
光熱費や水道代は毎月コンスタントに発生するものであり、金額も大きくは変動しません。ただ、マンション内の設備に不具合が出てしまったり、メンテナンスが必要な時期になったすると、想定していなかった修繕費が発生する可能性があります。
そこで役立つのが「修繕積立金」です。毎月固定の金額を付き縦筋として支払い、長い目で見ていつかは発生してしまう大きな修繕費に備えることができます。業者に管理を委託する場合は、長期的な修繕計画がしっかりと立てられているかを確認しましょう。
国土交通省が発表している「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」に基づいて立てられた計画であればひとまずは安心です。
しかしマンションは老朽化してしまうため、定期的に見直すことが必要になります。計画の質を判断するためにも、自分自身でも一度ガイドラインに目を通しておくことをおすすめします。
※参考：国土交通省
空室率別、家賃収入シミュレーション
ここでは、不動産管理会社に管理業務を委託した場合の家賃収入を空室率ごとにシミュレーションしていきます。不動産管理費や家賃収入を参考にしてみてください。
※今回はすべて家賃5万円の部屋を10部屋を所有、不動産管理費は家賃の5％として計算していきます。
満室のパターン
所有している物件が満室の場合、月間収入が47万5,000円になります。
- 不動産管理費を含まない月間収入：50万円＝5万円×10室
- 不動産管理費：2万5,000円＝5万円(家賃)×5％(不動産管理費)×10部屋
- 月間収入：47万5,000円＝50万円－2万5,000円
これが年間収入になると、以下のように計算できます。
- 47万5,000円(月間収入)×12か月＝570万円
所有している物件が1年間を通じて満室だった場合、570万円の年収を得られます。実際、賃貸経営は不動産管理費用だけでなく、税金もかかるため、手元に残るお金はもう少し少なくなります。
次に、空室が発生してしまった場合の賃貸経営について考えてみましょう。
空室が1部屋(空室率10％)のパターン
所有している物件に空室が1部屋あるの場合、月間収入は42万5,000円になります。
- 不動産管理費を含まない月間収入：45万＝5万円×9室(空室率10％)
- 不動産管理費：2万5,000円＝5万円(家賃)×5％(不動産管理費)×10部屋
- 月間収入：42万5,000円＝45万円－2万5,000円
これが年間収入になると、以下のように計算できます。
- 42万5,000円(月間収入)×12か月＝510万円
所有している物件が1年間を通じて1部屋だけ空室だった場合、510万円の年収を得られます。空室が1部屋増えるだけで、満室のときより年収が60万円も差があります。
最後に、もっと空室が増えてしまった場合の賃貸経営について考えてみましょう。
空室が5部屋(空室率50％)のパターン
所有している物件の半分が空室の場合、月間収入は22万5,000円になります。
- 不動産管理費を含まない月間収入：25万円＝5万円×5室(空室率50％)
- 不動産管理費：2万5,000円＝5万円(家賃)×5％(不動産管理費)×10部屋
- 月間収入：22万5,000円＝25万円－2万5,000円
これが年間収入になると、以下のように計算できます。
- 22万5,000円(月間収入)×12か月＝270万円
これだけ年収が下がってしまうと、ローンの返済に困ってしまったり、急な修繕に対応できなくなる可能性があります。また、アパートであれば空室が半分になったタイミングで建て替えを検討したほうがよくなります。
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アパートやマンションの管理業務は、すべて自分でおこなうのではなく不動産管理会社に委託することがおすすめです。
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