賃貸マンションの管理費相場とは|自主管理と業者委託について解説

マンション経営はアパート経営とは違い、1部屋単位で賃貸することができます。そのため投資のハードルが低く最近では人気が高まっている資産運用の一つです。そんな賃貸マンションの経営ですが、購入して終わりというわけではなく、入居者の手続きやその他、業者の手配等の「管理」をしなければなりません。
その管理方法には自ら管理を行う自主管理と、業者に委託するという2つの方法があります。長期的に随時、事務作業・コストが発生してしまうため、安く簡単に済ませることができる方法があればそれに越したことはありません。ここでは管理費の相場について言及していきます。

先読み!この記事の結論
  • 管理費は家賃の5~10%程度が相場
  • 委託する管理業務の内容によって金額は上下する

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マンション経営を考えたい方には、以下の記事がおすすめです。

賃貸マンションの管理方法

賃貸マンションの管理方法は、大きく分けて2つあります。

自主管理 入居者の手続きからマンション内の全てを自ら行う
業者委託 管理に必要な事務作業から修繕など全てを業者に委託する

自主管理で自分らしい賃貸マンションに

自主管理はマンション経営に必要な全ての管理を自分で行わなければならない、いわば「大家さん」となるマンション管理です。不動産仲介会社や清掃会社、リフォーム会社など、様々なマンションに関わる会社を自分の目で吟味し、また入居者とのやり取りも担当します。
労力はかかりますが、住民自治が高まるというメリットがあります。住民自治とは、「住民が主役になれる」という意味であり、第三者に管理されたり振り回されることなく自分自身が制度になれるということです。より自分らしいマンションにしていきたい、と考える人にとっては、魅力のある管理方法と言えます。

現実的な管理が難しければ業者委託

ですが、やはり現実的に全て一人で管理していくことが難しい場合は、信頼できる業者に委託をしましょう。不動産管理会社と「一括借上げ」の契約を結ぶことで、不動産管理会社に入居者の募集や物件の管理をしてもらいます。管理と運営の両方を業者に任せられる、オーナーにとって負担の少ない経営方法であり、こちらを選択するオーナーは非常に多いです。
また最大の特徴として、空室に対しても全室分の家賃に対し、決められた額が契約上の規則に従って払われるため、空室による収入減少のデメリットを最低限に抑えられます。また管理の窓口も絞れるため、便利な面は多いでしょう。特に両親が持っていたマンションなど、自分の生活拠点から遠い場所にあるマンションなら、運営や管理を任せてしまうのは自分の時間や労力の面で大きなメリットです。
しかし業者に完全に管理を委託してしまったとしても、マンションの経営者はあなた自身です。経営者が自分自身であることを肝に銘じ、管理会社や住人とやり取りをすることも必要です。

より運営が厳しい時には売却も視野に

賃貸マンションの運営と売却は、切っても切れない関係です。売却を考えるケースは、運営が最終的に困難になったり、マンションを手放して次のステップに進みたいと考えたり、様々なタイミングが予想されます。もし運営方法を変えたり、業者を変更したり、様々な工夫を重ねても賃貸マンションとして成り立たないようであれば、次の手を考えなくてはなりません。
この時、賃貸マンションの売却が得意な業者の中から探すと効率良く買主を探せます。また一括査定で仲介する不動産会社の価格比較をすることもポイントとなるため、できるだけ優良で売却が得意な不動産会社がたくさん登録されている一括査定サイトで探すことをおすすめします。イエウールなら、全国1,600か所以上の不動産会社から自分に合う会社を探せます。
  • 自主管理は大家
  • 業者委託がメイン
  • 経営者は自分自身

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管理費の内訳とは

管理費の内訳を知ることで、自主管理か業者へ委託するかを判断する判断材料にすることができます。実際に自分で担うとなると、想定よりもはるかに時間を取られてしまうこともあります。管理費と同時に、管理をしていく上で必要な項目も抑え、現実的に継続して行っていくことが可能かどうかを判断しましょう。

内訳

項目 利用目的
光熱費・水道代・ガス代 ゴミ置き場、マンション内の廊下の電気など
保険料 火災保険、損害保険、賠償責任保険、昇降機用保険
管理委託費 業者に管理を委託した場合の委託費
備品 電球など消耗品
その他 マンション内の修繕費など

実際に管理費の内訳を見てみると、その言葉の意味がよく分かります。マンションの造りによっては発生しないコストがあったり、自主管理をする場合は管理委託費は発生しなかったりと、状況によって多少変動はしますが、主に発生する管理費の内訳は上記の通りです。
さらに管理委託費の内訳は、事務管理費や管理人の業務費用、清掃費用、共用部分を整備する際の資金などが挙げられます。この管理委託費用が、管理費の大部分を占めており、およそ6割から7割に上ると言われています。少なくとも、半分は管理委託費用に当たると言ってよいでしょう。
もし管理を自分で行う自主管理の場合、この管理委託費が軽減されるため、その分管理費を抑えやすくなります。また委託する場合も、適切な委託管理費なのか把握しておくと、住民に負担してもらう管理費をより適正価格に設定しやすくなります。納得のいく価格設定で、自分自身にとっても、管理会社にとっても、より良い関係を構築していくことがマンション運営のカギとなります。

急な出費を抑えることができる修繕積立金

光熱費や水道代は毎月コンスタントに発生するものであり、金額も大きくは変動しません。ただ、マンション内の設備に不具合が出てしまったり、メンテナンスが必要な時期になったすると、想定していなかった修繕費が発生する可能性があります。
そこで役立つのが「修繕積立金」です。毎月固定の金額を付き縦筋として支払い、長い目で見ていつかは発生してしまう大きな修繕費に備えることができます。特に業者に管理を委託する場合は、長期的な修繕計画がきちんと立てられているかを確認しましょう。
国土交通省が発表している「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」に基づいて立てられた計画であればひとまずは安心です。しかしマンションは老朽化してしまうため、定期的に見直すことが必要になります。計画の質を判断するためにも、自分自身でも一度ガイドラインに目を通しておくことをおすすめします。
※参考:国土交通省
  • 管理費内訳を知る
  • 状況で管理費は変動
  • 修繕積立金を活用

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管理会社に委託した時の管理費の相場

「でも管理会社に委託するのは、お金がかかりそう」と感じる人もいるでしょう。確かに自分で業者を選択できる自主管理であれば、こうした管理費の節約を検討することが可能な場合もあります。しかしマンションを運営・管理する場合、自主管理のみで対応するのは、一般的にはレアケースです。
特に、将来的に複数のマンションを運営することを考えているのであれば、委託が基本となります。では、実際に管理会社と契約したときにかかる費用を検討してみましょう。管理会社と契約する場合、以下の計算式を利用して1部屋あたりの金額を決めていきます。
  • 家賃×双方で合意が取れている料率(%)
料率の相場は5~10%と言われているため、例えば家賃10万円で料率が5%の場合は5,000円、10%の場合は10,000円です。ですが、料率だけを見て委託する業者を選定することは避けましょう。マンション経営をしていく中で管理を業者に委託するということは、ビジネス上でのパートナーを見つけることと同義です。
いくら料率が安くても、結局管理技術がない業者や不当に管理費を請求する業者であれば、自分にとってのメリットはまずありません。入居者との想定外のトラブルへの対応・コミット力、費用がかさんでしまいがちな修繕費を最小限に抑えることができるノウハウを持っている、など、業者の本質を見て決定してきましょう。
  • 家賃×合意料率
  • ビジネスパートナー
  • 管理が未来を左右

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管理会社に管理を委託するメリット

「自主管理はイメージとして大家さん」と聞くと、何となく簡単そうにも思えますが、部屋数が圧倒的に多いマンションは補修や理事会出席、経費管理などなど、様々な仕事があり、住人もとても多くなりがちです。
したがって、管理会社に委託することで、自分の時間を確保したり、本業をしやすくすることができるため、非常に管理業務負担を軽減してくれます。管理会社に委託する場合、全ての管理を一任するケースと、一部の管理のみを委託するケースの2つに分かれます。

全ての管理を一任するケース

全ての管理を委託する場合は、必要な細かい事務作業まで担ってもらうことができるため、工数を抑えられることが大きなメリットです。何かしら手続きが必要な場合も、より少ない手間で済ませられるため、経営側としても効率が良く、住民も待ち時間が少なくなったり、相談しやすかったりします。
マンションの物品の点検や清掃、排水設備、エレベーター設備などもしっかり管理してくれるため、住民の不安や不満も軽減しやすくなります。もし自主管理でこれらを賄うとしたら、建物や事務、経理などの相応の知識が必要となり、思わぬトラブルの原因になる可能性が高まってしまいます。
また全ての管理を委託する方法なら、マンションの規模にもよりますが、1人で複数の賃貸マンションを経営することも可能です。するとマンションのうちどこかを手放すことになったり、空室が目立ったりしても、別のマンションでカバーするという選択肢も出てきます。

一部の管理のみ委託するケース

一部の管理のみを委託する場合、そもそも委託する範囲が少ないため、経営側の負担はすべて委託する場合より軽くなりやすい傾向にあります。上手に割り振ることができれば経営者の負担を軽くしつつ、運営の委託を行うことができます。
またここは自主管理で運営したい、という部分があれば、そこだけ自分の手で管理するということも可能です。したがって、全ての管理を委託するより、運営面で自由度や個人の希望を反映しやすい面があるのも、一部のみ管理を委託する場合の1つのメリットと言えるでしょう。
このように委託のメリットはそれぞれ異なります。そのためマンションの経営者が、どんな経営方針を持っているのか、委託に期待することは何かによっても、委託範囲や業者は変わります。たとえば「管理費用を抑えること」「自分の負担を減らすこと」など、目的は人によって異なります。
目的によっては全面委託の方が良いこともあれば、一部委託の方が利益が多いこともあるでしょう。将来的に、自分の働くスタイルをどうしていきたいか、収入面はどうなのかなど、長い目で見た投資が必要になります。
なにより、住民に快適な生活を提供し、自分にとってマンションが長期的な利益をもたらしてくれるようにするためにも、業者選びは重要です。自分が業者に最も期待することを、あらかじめ洗い出しておきましょう。
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  • お任せで効率化
  • 一部だけなら低負担
  • 期待することで選ぶ

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賃貸物件の管理は信頼できる管理会社に任せよう

マンション経営を始めたいと思っているのであれば、まずは何を目的にマンション経営をするのか、という点を明確にしておきましょう。もちろんゴールは投資ですが、空室ばかりのマンションでは管理費が発生するばかりで収入が見込めません。
信頼できる入居者を獲得し、長期的に居住してもらえるようなマンションにしていくにはどうしたら良いか、その上で必要なビジネスパートナーである管理会社はどこが良いか、業者の本質を見て判断をしていく必要があります。
自主管理で全ての管理を担うこともできますが、経営者の負担があまりに大きく、最近では一部の管理だけでも業者に委託しているケースが多いと言われています。自分に合った業者を選びましょう。

マンション経営の相談ならイエカレ

マンション経営をしていく上で、最低限のリスクも想定しておかなければなりません。
どのくらいの費用が掛かるのか、どうやって管理していけばいいのかなど、わからないことだらけなのは当然です。

そこで、まだ相談相手が見つかっていない場合はイエウールのパートナーであるイエカレに相談してみることをおすすめします。
イエカレは全国のハウスメーカー・工務店・不動産会社と提携しており、マンションを建築する予定の人からマンション経営をしたい人まで様々な人の相談を受け付けています。
気軽にチャットで相談できるフォームもあるので、ぜひ一度活用してみてはいかがでしょうか。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

まずは常に換気を心がけ、排水溝や下駄箱を重点的に消臭してください。消臭剤や観葉植物など置く他、カーテンを洗濯したりエアコンを掃除することも臭い対策につながります。また内覧日には天気にもよりますが、できれば窓を開け放しておくと良いです。

家のまわりもきれいに

購入してほしいのは家なので家の中に集中しがちですが、一戸建ての場合は庭やベランダなどの外回りにも注意深く片付けをしておきましょう。草が生えたまま、庭木が伸びたままの状態は厳禁です。倉庫に物が乱雑に置いてあったり、門扉が壊れているままだと、家のイメージアップにもつながりません。
外から見てみると、窓の汚れや雨どいの壊れなど中からでは分からないものの出てきます。家のまわりを一周しながら、気になる点はないかを探してみましょう。

ハウスクリーニングにお願いしてみる

高く購入してもらうためには、とにかく家の中も外も「明るくきれい」が必須条件です。長く生活をしていくと、お風呂やキッチン周りは特に汚れが落ちにくいのが現実。こういうときは、プロのハウスクリーニングに依頼してみてはいかがでしょうか。掃除技術も洗剤も含めて掃除プロなので、頑固な汚れもきれいにしてくれます。
今さら住むわけではないのに、お金をかけてハウスクリーニング?と思いがちですが、家の販売金額から考えると高額ではありません。むしろ、ハウスクリーニングの技術で高く査定額になる可能性は大きいです。ハウスクリーニングによって、軽度な故障や修理にも対応してくれる場合あります。
高く売れるためが最大の目的ですが、長年、生活をしてきた家に感謝を込めて、ハウスクリーニングを利用してきれいにしてみるのもおすすめです。

不動産を高く売るためにはタイミングを見極め良い不動産業者を見つけること

不動産を高く売るには、専門的な知識や経験が必要。最終的には良きパートナーとなる不動産会社に相談するのが成功への近道です。

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