ハイリスクハイリターンといわれているマンション一棟買い。
そんなマンション一棟買いはするべきなのでしょうか？
この記事では、マンション一棟買いと区分買いのメリットデメリットをそれぞれ解説しています。
さらにマンション一棟買いに向いている人もまとめていますので、マンション投資を始める前にぜひご活用ください。
- 自分に合う不動産投資先を見つけたい人
- マンション投資初心者の人
- マンション一棟買いと区分買いのメリットデメリットを知りたい人
マンション経営のデメリットやリスクについては以下の記事をご覧ください。
マンション一棟買いと区分買いの違い
この章では、マンション一棟買いと区分買いの違いについて説明します。
マンション一棟買いとは
マンション一棟買いとは、１つの建物全体を一度に購入することを指します。
建物全体を購入することによって、その建物の所有権を得ることができます。建物と同時に土地の所有権を得るケースが一般的です。一棟買いの場合、複数の部屋を所有することになり、安定した収入を得ることができます。
マンション区分買いとは
マンション区分買いとは、複数あるマンションの部屋の中から一つまたは複数の部屋を購入することを指します。
区分購入者は共有部分を含めた共同所有権を持つことになります。つまり同じマンションに複数の所有者が存在することになり、所有者はそれぞれの部屋を持つことになります。
区分買いであれば、一棟買いに比べて初期費用を抑えて始めることができます。
マンション一棟買いのメリット
この章では、マンション一棟買いのメリットについて紹介します。
一棟買いのメリットとして、以下の３つが挙げられます。
- 高い収益が見込める
- 投資効率が良い
- 管理がしやすい
高い収益が見込める
マンションを一棟買いする場合、複数の部屋を所有することになるため、各部屋からの家賃で高い収益を見込めます。投資の目的が不労所得を得ることであるならば、高い収益が見込めるマンション一棟買いがおすすめです。
投資効率が良い
一般的にマンション区分買いよりもマンション一棟買いの方が利回りが高いと言われています。
マンション経営の利回りは、物件の条件や立地、入居率、管理費用などによって異なるものの、一般的にマンション一棟買いの利回りは5％〜10％程度が目安とされています。
区分買いの利回りは3％～5％程度が目安とされているため、比較的早く投資額を回収することができます。
管理がしやすい
マンションを一棟買いすれば、建物全体を自己所有することができます。そのため管理の自由度が高くなり、管理がしやすくなります。例えば、家賃を変更したり、修繕のタイミングを自分で設定したりすることができます。
一方のマンション区分買いの場合では、マンションの部屋は自己所有であるものの、マンションは共同所有となります。例えば、マンション全体を管理するためのルールや運営の方針を変更したくても、他の共同所有者が反対した場合変更することが難しいかもしれません。
一棟所有の場合、ルールを自由に設定できることがメリットの１つです。
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活用事例:「エムノーブル」「エムグランツ」 区画整理後の新たな駅前のシンボルとなる店舗併用マンション
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 3600 |
| 延べ床面積(㎡) | 3580.8 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
マンション一棟買いのデメリット
この章では、マンション一棟買いのデメリットについて紹介します。
一棟買いのデメリットとして、以下の３つが挙げられます。
- 購入費用が高い
- 自然災害のリスク
- 管理・維持費用がかかる
購入費用が高い
マンション一棟を購入するには、高額な購入資金が必要です。
物件価格は地域や物件の条件・時期などによって異なるものの、一棟購入にかかる費用は、およそ数億円～数十億円と言われています。ローンを組み、自己資金と合わせて購入するのが一般的ですが、マンションが高額であるゆえに高額な自己資金が必要とされます。
自然災害のリスク
自然災害が発生した場合、マンションを一棟購入していると建物が１つであるゆえに被害が集中してしまう可能性があります。
例えば、昨今懸念されている大規模地震が起こった場合、一棟の建物全体が被災し、長期間にわたって家賃収入が見込めなくなったり、高額の修繕費用がかかってしまうことが懸念されます。さらに物件の中には、周辺地域に比べて洪水や土砂災害などの被害も大きくなりやすいものもあります。
そのため、物件の購入前には、地盤調査や防災設備の確認をしっかりと行いましょう。
管理・維持費用がかかる
上記のような自然災害が発生しなくとも、一棟マンションを経営するには管理費や修繕費といった維持費用が必要になります。こういった費用は、年数が立てば立つほど高くなるのが通常です。
マンション購入時だけでなく、運営時にも多額の費用がかかることを押さえておきましょう。
マンション区分買いのメリット
この章では、マンション区分所有のメリットについて紹介します。
投資のハードルが低い
マンション区分投資の場合、マンション1室から購入できるため、比較的少ない投資額から始められる点が魅力です。
頭金やローンの返済も少なくて済むため、小額からの投資ができます。中にはローンを組まずとも自己資金のみで手に入る価格帯の区分もあるでしょう。
リスクが低いため、不動産投資初心者でも投資のハードルが低いといえます。
資産価値が維持しやすい
マンションの区分投資は、賃貸需要が高い場所に物件を購入し、良好な状態で管理することで、資産価値を維持することができます。
需要が高いエリアや就学環境の物件は、買い手を見つけやすく、さらに高額で売却できる傾向にあります。そのため資産価値を維持したまま売却することも、一棟買いと比較して容易だといえます。
マンション区分買いデメリット
利回りが低い
マンション区分所有の利回りは、物件の条件や立地、入居率、管理費用などによって異なりますが、およそ3％〜6％が目安とされています。一棟購入の場合およそ5％～10％が目安とされているため、比べると利回りが低いといえます。
また、多数の部屋を所有するマンション一棟投資と比べ、一部の区分が空室となった場合収益が大きく減少してしまうリスクもあります。
管理の権限が小さい
マンション区分所有の場合、複数人で共同所有するケースが一般的です。そのため、1人の所有者の管理権限は小さくなります。例えば、独自のルールをマンション全体に適応したり、共有部分のルールを変更することが難しいです。
また、マンション区分所有者は共有部分の管理費や修繕積立金の支払いが必要です。特に修繕積立金は、大規模修繕が必要になった場合に一括で支払う必要があり、一定の負担がかかることがあります。
あなたにぴったりな不動産投資先は？
この章では、あなたに合う不動産投資の方法をご紹介します。
マンション一棟買い
マンション一棟買いがおすすめな人は、一定の資金力や不動産投資に関する知識や経験がある人です。また、リターンが大きいため、老後の安定収入を得たい人にもおすすめです。
初心者で挑戦したい方は、専門家のアドバイスを受けながら慎重に検討するようにしましょう。
また、管理・運営に時間を要することもあるため、マンションを維持管理するための時間がとれるかも確認しておきましょう。
マンション区分買い
マンション区分所有は、比較的リスクが低く、投資金額が少なくても始めやすいため、不動産投資初心者の方や初めて投資する方におすすめです。
投資としてだけでなく、将来の住居として購入することもできます。
マンション一棟投資と比較すると容易に思えますが、区分所有であっても適切な物件選びや入居者管理など、管理・運営に関する知識やスキルは必要となります。長期的な収益を見込める投資方法ですが、リスクは踏まえておきましょう。
失敗でリスクを負う前に。専門家に相談しよう！
自分に合った不動産投資先を見つけるためには、まず自分の投資目的や投資期間、資金力などを考慮し、それに適した物件を選ぶことが大切です。
また、物件の選定にあたっては、不動産会社や専門家に相談することもおすすめです。さらに、物件の調査やローンの契約、賃貸借契約の締結などについても、適切な専門家のアドバイスを受けることが重要です。
マンション経営を成功させるには
マンション経営では、短期的な賃料収入や利回りを意識することも大切ですが、築年数が経過しても収益性を保ち続けられるのか、どのような状態になったら撤退するべきなのか、など中長期的に考えた方が良いこともたくさんあります。
マンション経営とは事業経営と似ています。一筋縄ではいかないことの方が多いでしょう。
例えばマンション経営ではなく他にもっと良い活用方法がないか、と土地活用の選択肢を用意しておくことが成功につながります。
賃貸経営は、まずはプロに相談して提案されたプランをしっかりと比較することが重要です。マンション、さらには土地をどのように活用するべきかお悩みなら、土地活用プランを取り寄せてみましょう。
記事のおさらい
