土地活用を大阪で考えてはいるけれど、まだ一歩踏み込めない人もいるのではないでしょうか。
東京に次ぐ大都市である大阪は、現在でも大規模な再開発が行われています。2025年に開催予定の大阪万博では、さらなる経済の発展が期待されておりその影響で、土地活用が活性化することは間違いありません。
本記事では土地活用を大阪で始めるべき理由に加え、おすすめの土地活用方法や、相談先を紹介します。
- 世帯数増加の影響で賃貸需要が、都市開発により周辺地域の駐車場の需要が増えている
- 「収益性の高い店舗経営」「初期費用の少ない駐車場経営」「節税効果のある賃貸経営」などがおすすめの土地活用方法
- 大阪で土地活用する際の相談先は、「ミサワホーム株式会社」「大和財託株式会社」「株式会社イチネンパーキング」などがおすすめ
- 用途地域など土地の活用方法制限に注意する必要がある
- 「リスクを把握すること」「成果を急がないこと」「実績のある業者に相談すること」が土地活用成功のコツ
大阪での土地活用は需要あり！
土地活用を大阪で始める理由として以下の3つがあげられます。
世帯数増加でさらなる賃貸需要増
（参考：「データおおさか2023年」）
近年の大阪府の人口、世帯数の推移を見てみると人口は若干減少傾向にあるものの、世帯数は増え続けています。
人口は減少しているのに世帯数が増えている背景には単独世帯、一人暮らし世帯が増えていることがあります。今後も大阪では世帯数は増えると予想されるため、さらなる賃貸需要の増加が見込まれます。
土地活用でアパート経営やマンション経営などの賃貸経営を考えているのであれば、、大阪で始めるには有利と言えます。
外国人労働者受け入れによる賃貸需要の増加
大阪府は、中小企業等の深刻な人手不足に対応するため、相当数の外国人材の受入れを見込んでいます。
「大阪府では、外国人材の円滑な受入れ促進と共生社会の実現に向けて、外国人労働者等をめぐる現状把握や課題整理を行い、今後の取組みや施策の検討を進めています。」
と大阪府のHPでは発表しており、今後さらなる外国人労働者による賃貸需要が期待できます。
世帯数の増加に加え、外国人労働者が増えることでの賃貸需要の増加は、土地活用でアパート経営やマンション経営などの賃貸経営を考えている場合、大阪で始めるには非常に有利と言えます。
都市開発で周辺地域の駐車場需要の増加
大阪府は2025年の大阪万博を控え、さらにIR（カジノを含む統合リゾート）の有力候補地になっています。
このような大規模都市開発計画がある場合、周辺地域での駐車場需要の増加が見込まれます。駐車場経営は、初期費用を抑えて始めることができます。また、アパートやマンションが建てられない狭い土地でも経営が可能です。
土地活用として、駐車場経営を大阪で考えているのであれば、近い将来、高い収益が期待できます。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
大阪でおすすめの土地活用方法
大阪の土地活用なら、次の5つがおすすめです。
- 収益性が高い店舗やオフィス賃貸経営
- 競合が少なめな戸建て賃貸経営
- 初期費用が少ない駐車場経営
- 税制優遇があるアパートやマンション経営
- 安定した収入が得られる定期借地
方法ごとの違いを知り、自分が所有する大阪の土地では、特にどの活用方法が需要を獲得できそうか考えていきましょう。
なお、さまざまな土地活用方法について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
収益性が高い店舗やオフィス賃貸経営
収益性の高さを求めるなら、高めの家賃設定がしやすい店舗やオフィスの経営がおすすめです。商業地も多い大阪では、店舗経営でも集客がしやすく、話題を呼べば大繁盛店になることもあります。
また、オフィス街なら貸しオフィスとして建物を活用することでも、需要は獲得しやすいです。店舗やオフィスは住宅ではないため、建築基準法による制限が少ないことも特徴です。建築における制限が少ないことで、さまざまなエリアで土地活用がしやすくなります。
店舗は自身で経営するだけではなく、テナントとして貸し出すことも可能です。自分で商売をしない場合でも、建物を場所として貸し出すことで収益性は高められます。
競合が少なめな戸建て賃貸経営
人口が多く、住宅地も多数ある大阪では、賃貸経営もおすすめの土地活用方法です。アパートやマンションなどはライバルが多いものの、戸建ての賃貸なら競合は少ないため、入居者の需要を獲得しやすい状態です。戸建て賃貸経営のメリットは大きく2つあります。
- 狭い土地でも賃貸経営ができる
- 入居が長期間になりやすく安定した収入を得やすい
アパートやマンションなどの集合住宅は、広い土地でなければ建築ができません。しかし、戸建ての場合は20坪程度でも建築が可能であり、狭い土地でも活用しやすい点はメリットです。
また、入れ替えの多い単身者ではなく、一定期間同じ場所に住み続ける世帯層がターゲットになるため、一度入居者を獲得すると長期間住むことが多くなります。
そのため、長期間安定して家賃収入を得られます。賃貸経営は空室リスクの回避が重要ですが、入居者を獲得できるなら入れ替えの少ない戸建て賃貸は、家賃収入が0になるリスクを回避しやすいでしょう。
初期費用が少ない駐車場経営
少ないコストで土地活用をしたいなら、駐車場経営もおすすめです。大阪は人口が多いため、車で移動する人も多く、駐車場の需要は獲得しやすいです。駐車場経営では、次の2つのスタイルがあり、それぞれで特徴は異なります。
- 月極駐車場
- コインパーキング
契約者のみ利用できる月極駐車場は、土地をならして白線を引くだけでも経営できます。そのため、初期費用はほとんどかからず、低コストで活用できる点が魅力です。住宅地が多いエリアで、固定の駐車場需要が多い場所でおすすめの土地活用方法です。
時間貸しをするコインパーキングは、設備の導入に費用がかかりますが、建物を1棟建築するよりは低コストで済みます。また、商業地や観光地に近いなど、流動的な需要を獲得できるエリアなら、高い収益性を狙いやすいものです。
駐車場経営は低コストで始めやすいだけではなく、別の土地活用への転用がしやすい点も魅力です。最初は駐車場経営をし、後で更地に戻して建物を建築して転用する場合でもスムーズであるため、将来別の活用方法を試したい人にも向いています。
税制優遇があるアパートやマンション経営
広い土地を持っていて、節税対策をしたいならアパートやマンションの経営がおすすめです。建物を賃貸利用することで不動産の評価額は下がり、固定資産税や相続税などが安くなります。
これは戸建て賃貸の場合も同じですが、より規模の大きい不動産であるアパートやマンションのほうが、節税効果は高くなるでしょう。
また、同じ広さの土地で賃貸経営をするなら、戸建てよりも戸数が多い集合住宅のほうが収益性は高くなりやすいものです。例えば敷地面積が同じで戸建ては家賃が10万円、アパートは1室4万円で8室あったとします。
アパートで満室になる場合は1ヶ月で最大32万円の家賃収入が得られるため、戸建てよりも収益性は高くなります。もちろん、戸建てよりも規模が大きいため建築費は高くなりますが、投資額が大きい分、リターンの最大値も増える点は魅力です。
安定した収入が得られる定期借地
土地のみを所有しているなら、建物を建築せずに土地のみで貸し出すことも可能です。定期借地権で契約をすると、長期間安定した収入を得られる点が魅力です。
定期借地権には一般定期借地権と事業用定期借地権があり、それぞれで特徴が異なります。一般定期借地権は住宅利用したい人に土地を貸し出す契約であり、最低50年と長期間での契約となります。
一方店舗やオフィスなど事業用の目的で契約する場合は、事業用定期借地権となり10年以上50年未満の期間で契約が可能です。
借地権には期間の制限を決めない普通借地権もありますが、この契約だと借主の都合で契約期間の更新ができます。一定期間で土地を返還してほしいなら、期限付きの定期借地権で土地活用をすると良いでしょう。
また、土地の広さごとにおすすめの活用方法を知りたい方は以下の記事をご覧ください。
所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
大阪で土地活用するなら！おすすめの相談先3選
大阪で土地活用を考えているのであれば、ここで紹介する会社に相談してみるといいでしょう。実際に事業者が施工した事例も一緒に紹介します。
ミサワホーム株式会社
ミサワホームは1967年に創業したハウスメーカーです。独自の木質パネル接着工法を起用し、戸建住宅や集合住宅などの新築請負事業以外にも、ストック事業、まちづくり事業、海外事業などを展開しています。
「未来基準」の提案で、安定経営をサポートし、マンション・アパートをはじめ、商業施設、医療介護、保育などの事業の提案も可能です。
ミサワホームは、時代を先取りし、これからの価値を身に付けた土地活用をデザインします。さらにまちのニーズや敷地の状況、そしてオーナーさまひとりひとりに最適なご提案をいたします。
活用事例:自宅と賃貸部分、2つの表情を持つ賃貸併用住宅
| エリア | 大阪府 |
| 土地面積(㎡) | 336.83 |
| 延べ床面積(㎡) | 411.56 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
オーナー様の自宅部分は白を基調にした外壁で上品に、賃貸部分はチャコールグレーの外観でシックにまとめるなど、自宅と賃貸の個性をはっきり分けることで美しい街並みづくりにも貢献しています。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)”
活用事例:デザインにおける差別化と 一括借り上げにより、 空室のない資産に。
| エリア | 大阪府 |
| 土地面積(㎡) | 346 |
| 延べ床面積(㎡) | 1819 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート |
ミサワホームでは設計事務所と協働して、外観では縦のラインを意識したガラスの意匠がつながる美しいデザインを実現。室内はシングルやDINKs向けの1LDKとし、傷や汚れに強い床材をはじめ、ペットの足洗い場も設置するなど、近隣物件にない「ペット対応型」としました。
さらに一括借り上げも合わせて提案することで、空室に対する長期の不安を払拭。デザイン性が高く、今後何年も安心が続く資産が完成しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)”
大和財託株式会社
大和財託株式会社は東京・大阪に本社を構える、資産運用会社です。
一棟収益不動産を活用した資産運用サービスを展開し、お客様の状況やご希望にあわせたオーダーメイドのサービスを提供しています。
「大切な土地を後世に届ける」その想いを叶えるために、大和財託は必ず土地診断を行います。土地の賃貸需要を見極め、お客様が物件取得された後も安定して賃貸経営を行えるよう最適な活用方法を提案し、長期的に安定した運用を実現します。
活用事例:SCENA Palazzo（シエーナ・パラッツォ）
株式会社イチネンパーキング
株式会社イチネンパーキングは、イチネンホールディングスのグループ会社として、2002年4月に駐車場運営事業を開始。
現在では、『OnePark』のブランド名にて、全国に1600箇所、36,000台の駐車場の運営を行っています。
特に巡回点検・清掃、駐車場周辺テナント様への駐車サービス券提携による固定客確保に注力しており、駐車場の安全性、利便性、美観を高め、他社との差別化など駐車場稼働率最大化に取り組んでいます。
活用事例:OnePark西中島第４
| エリア | 大阪府 |
活用事例:OnePark南堀江
| エリア | 大阪府 |
| 土地面積(㎡) | |
| 延べ床面積(㎡) | |
| 工法 | |
| 建築費用(円) |
土地活用前に知っておきたい制限
自分が所有する土地でも、すべての場合で希望通りに土地活用ができるわけではありません。エリアによっては土地の活用方法が制限されていることもあります。大阪での土地活用を考えているなら、どのような制限があるのかを事前に把握しておくことが大切です。
都市計画法での制限
土地活用を制限する法律に、都市計画法があります。都市計画法に該当するエリアでは、無制限に土地活用ができません。法律による制限を破っての土地活用はできないため、どのような制限がかけられているのかは知っておく必要があります。
都市計画法とは
特定のエリアで効率的な都市開発をすることを目的とした法律が、都市計画法です。都市計画法によって開発に制限がかけられており、無秩序な土地活用がされないように規制されています。
都市計画法では都市開発を推進するだけではなく、自然環境や景観を守ることも目的となっており、エリアごとにどの程度の制限がかけられているかは異なります。3つのエリア分け
都市計画法では次の3つのエリア分けがされており、それぞれで制限の内容が異なります。
- 都市計画区域
- 準都市計画区域
- それ以外の地域
都市計画区域は都市計画法の定めに則り、効率的な都市開発を推進するエリアです。準都市計画区域は都市計画区域からは外れるものの、乱開発が制限されています。
都市計画区域ほど規制は厳しくないものの、一定の制限があるエリアです。それ以外の地域は都市計画法の範囲からは外れており、比較的自由な土地活用ができます。
都市計画区域内の制限
都市計画区域はさらに「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つがあり、それぞれでかけられている制限が異なります。特徴の違いを把握するだけではなく、自身が所有する土地がどのエリアに該当するかも調べておくことが大切です。
市街化区域内の用途区域
市街化区域は都市開発を促進するエリアであり、地域によって用途区域が定められています。用途区域は住居系と商業系、工業系の3つがあり、それぞれの地域で開発の内容が異なります。
また、市街化調整区域は都市開発が制限されているエリアです。都市計画区域は都市計画法の定めに従って土地活用を考える必要がありますが、市街化調整区域はより制限が増えることが大きな特徴です。
大阪での土地活用を考えているなら、都市計画区域内であるか、さらに市街化区域と市街化調整区域のどちらに該当するかを確認しておく必要があります。市街化区域であるなら、どの用途区域に当てはまるのかも調べておきましょう。
13種類の特徴
市街化区域内の用途区域は住居系が8種類、商業系が2種類、工業系が3種類にわけられています。
| 種類 | 用途区域 |
|---|---|
| 住居系 |
|
| 商業系 |
|
| 工業系 |
|
住居系は住宅を建築できるエリア、商業系は商業施設の建築が可能なエリアです。工業系は工場の建築ができるエリアであり、用途区域ごとに建築できる建物の種類が異なります。
また、同じ種類の地域でも、用途区域の細かい違いによって、建築時の詳細な制限が異なることは覚えておきましょう。
土地活用を成功させるには
大阪での土地活用を成功させるには、次の3つのポイントを頭に入れておきましょう。
- リスクを把握しておく
- 成果を急がない
- 実績のある業者に相談する
これらのポイントを押さえておくことで、より失敗なく土地活用を行いやすくなります。
リスクを把握しておく
土地活用にはさまざまな方法がありますが、どのやり方でもリスクはつきものです。土地活用をしたからといって、確実に高い収益性が見込めるとは限らず、失敗して損失が発生してしまうこともあります。
土地活用の種類に関係なく少なからずリスクはあるため、リスク回避の方法を考えておくことが大切です。特に資金計画は余裕を持って立てるようにし、無理のない範囲で土地活用をすることを心がけましょう。
成果を急がない
土地活用をしたからといって、すぐに成果が出るとは限りません。土地活用には初期費用がかかり、コストを回収するだけでも時間がかかります。
また、土地活用を始めてすぐに顧客を獲得できるとは限りません。活用を始めてからある程度時間が経たないと、存在が周知されず集客を見込めないこともあります。
そのため、土地活用で収益化を目指すなら、長期的な視点を持っておくことが大切です。短期間で利益を出そうと思うと失敗しやすいため、長い目で見て利益を得ることを目指しましょう。
実績のある業者に相談する
土地活用を成功させるには、実績のある業者に相談してプロからアドバイスを受けることがおすすめです。土地の所在地や形状、周辺需要などによって、どの活用方法が適しているかは異なります。
プロに相談することで、その土地に合った活用方法を提案してもらうことができ、収益化も目指しやすくなります。土地活用業者に相談する際には、複数社から提案を受けて、内容を比較検討することが大切です。
1社だけに相談して決めてしまうと、適切な方法で活用できないこともあります。最低3社程度を目安にして業者を比較検討し、選定時には実績がどれくらいあるかも確認しておきましょう。
実績のある業者を見つけるには、土地活用プラン比較サイトのイエウール土地活用がおすすめです。イエウール土地活用ではネットで情報を登録すると、一度に複数社から提案を受けられます。資料の一括請求もできるため、業者選びで困った際にはぜひ利用してみてください。
＼最適な土地活用プランって？／
情報を整理して土地活用をしよう
土地活用を成功させるには、事前に情報を収集して整理しておくことが大切です。土地活用の方法や地域に合わせた活用方法の選定、業者選びなどやっておくべきことは多数あります。
大阪にある土地なら、大阪ならではの地域性やエリアの特徴を把握しておく必要があります。土地についての特徴を正しく理解することで、適切な土地活用の方法は見つけやすいです。
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