「投資用マンションに興味がある」という人は、投資用マンションのメリット・デメリットについて知り、正しく儲けを生めるようにしましょう。本ページでは、投資マンションの種類や選び方、初期費用など、さまざまな角度から解説していきます。
- 投資用マンションとは、自分で所有するマンションを人に貸し出して家賃収入を得るためのマンション
- 自分の所有するマンションが空室になってる間は収入が得られないリスクがある
マンション経営のリスクについては以下の記事をご覧ください。
投資用マンションとは？
そもそも投資用マンションとは、どういった建築物なのでしょうか。マンションは自分で借りて住むものですが、投資用マンションであれば、人に貸し出して収入を得るものです。近年では、老後のために投資用マンションを始めている人も少なくありません。
物件検索サイトか不動産会社に問い合わせる
投資用マンションを購入するためには、まずは自分の資金を把握し、どの価格帯の建物を選ぶのか確認するところからスタート。そして不動産会社に問い合わせるか、物件検索サイトからお目当てのマンションを見つけましょう。確定次第、購入の申し込みを行い、最後に引き渡しです。これが大まかな流れですが、ひとりで行うのではなく、しっかりとサポートしてくれる担当者をつけるようにしましょう。
活用事例:「Clair 荒町」 活気あふれる地域をリードする5階建の店舗併用賃貸マンション
| エリア | 宮城県 |
| 土地面積(㎡) | 835.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 1387.72 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
投資用マンションって儲かるの？
家賃収入を得る投資用マンションは、はたして儲かるのでしょうか。投資用マンションには、2種類の収入源があり、低いリスクで長期間のリターンがあるものです。また、保険加入や税金対策もできるなど、さまざまなメリットがあります。
投資用マンションが儲かるかどうかを考える際に重要なのは、収支計算のシミュレーションです。
投資用マンションの収入には家賃・管理費・駐車場代等があり、支出にはローン返済だけでなく税金・管理運営費・修繕積立等々の支払いがあります。リスクヘッジの方策を検討する際には、空室率や家賃保証について考える必要があることを覚えておきましょう。
収入源は2種類ある
投資用マンションは、2種類の収入源があります。まずは”インカムゲイン”と呼ばれるものです。投資用マンションであれば家賃収入がそうですが、基本はローンを組んで購入するため、ローン分が引かれるでしょう。家賃収入ではなく、“キャピタルゲイン”という方法もあります。これは、売却によって利益を得るものです。「安値で購入し高値で売却する」という手法であり、売るタイミングが重要になるでしょう。
低いリスクで長期間のリターンあり
投資用マンションの収入の特徴は、低いリスクで長期間のリターンがあることです。低いリスクは、毎日株価に向き合うような投資のスタイルではなく、資産価値も維持されるということです。長期間のリターンは、売買することで収入を得るのではなく、自動的に収入が得られるということ。ハイリスクハイリターンの投資商品ではありませんが、安定性などに魅力があります。
生命保険加入や税金対策できる
不動産投資ローンを使用したケースでは、生命保険に加入することができます。保障を受けながら収入を得られる組み方もありますのでおすすめです。また、税金対策もできるでしょう。相続税の負担が少なくなりますので、遺族も安心です。
年金の代わりにもなる
投資用マンションによる収入は、長期的に安定した額を得られるため、私的年金にもなります。年齢によっては公的年金をたくさんもらえないため、老後のために準備することも良いでしょう。物件次第では、安定して巨額を得られる可能性もあります。
- 嬉しいローリスク
- 長期間安定収入
- 税金対策も可能
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。
なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってきます。
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知っておくべき投資用マンションのリスク
損をしないように投資用マンションのリスクも把握しておきましょう。注意すべきポイントは、空き室、家賃の下落、金利変動、災害などです。それぞれについて具体的に解説していきます。
空き室に注意しよう
投資用マンションのリスクとして、最初に紹介したいのは空室リスクです。投資用マンションでの収入を得るためには、入居者がいることを前提としています。そのため、空き室があればその分収入が減ると言えるでしょう。ローンを利用していれば、ローン代が収入を超えてしまうことも考えられます。空き室ができないようにエリアや管理の良さ、小さめの物件に注目してください。
家賃の下落は危険
家賃の下落も知っておくべき投資用マンションのリスクです。家賃が下がるケースは、他のマンションが近隣に増えたり、場所の価値が下がったときに起こります。リスクを避けるためには、物件選ぶが肝になるでしょう。すべてのエリアにおいて家賃が下落する可能性もありますので、長期的に下がらない場所を見極めてください。
金利の変動もリスクになる
金利の変動もリスクになりますが、ローンの融資を受けたときだけです。現在は、低金利と言われておりますが、もし金利が上昇した場合、支払いが難しくなる可能性もあるでしょう。しかしながら、あらゆるローンは金利が低いものです。金利の変動が気になる人は、固定金利を選ぶようにしましょう。
倒産や災害も注意しよう
売買契約の前に販売会社が倒産したり、管理会社も倒産しないとは限りません。倒産したリスクは、手付金などの返却がなく、賃料送金が止まってしまうことでしょう。但し、購入した物件であれば、こうしたリスクはありません。
いずれにせよ、販売会社や管理会社は、しっかりと実績のある企業をお選びください。また、災害リスクも頭に入れておきましょう。マンションが倒壊した場合などは、物件の価値が下がります。災害リスクの少ないエリアを選ぶことや地震保険加入で対応しましょう。
- 空き室がリスク
- 家賃下落等に注意
- 災害リスクも危険
投資マンションの種類と選び方
投資用マンションの基礎知識についてより理解を深めるために、種類や選び方のコツを解説します。投資マンションの種類は、「区分マンション」「1棟マンション」の2つです。そして選ぶ際は、人気のあるエリアをチョイスするようにしましょう。
一室のみの区分マンション
区分マンションは、1室のみの投資です。新築マンションであれば、最新の設備が整い、清潔感もあるため、人気を集めることができるでしょう。投資する際に有利ですが、高めではあります。中古マンションならば、安いというメリットがあるものの、設備や建物自体など古い可能性があります。故障したものを修理するために、別途コストがかかることもあるでしょう。
丸ごと購入する1棟マンション
丸ごと購入する「1棟マンション」も投資マンションの種類です。区分マンションと比べ物にならないほど資本力が必要になるでしょう。人によっては、中古マンションを安く購入し、リフォームして新しい価値を創造する投資方法を行っています。1棟マンションは、投資ビギナーは難しいかもしれません。
選ぶコツは人気エリアに注目すること
投資マンションの選び方のコツは、人気エリアに注目することです。住みたい街のランキングなどを参考にしながら、投資用マンションを選ぶようにしましょう。そうすれば、家賃収入においても、売却における差額分でも、利益を出せる可能性が高まります。こうした立地だけではなく、マンション内の状況も無視できません。自身が借りる側の立場になって不満に感じるところがないようにしましょう。また、最寄り駅から近いのか、騒音はしないのかなど、周辺環境も重要です。
- 区分は1室のみ
- 1棟はプロ向け
- 人気の有無で選ぶ
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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初期費用はどれくらいかかるのか
投資用マンションを始めるためには、初期費用はどれぐらい必要なのでしょうか。目安となるのは、物件価格の20～30%と言われています。細かい手数料や税金も初期費用に欠かせません。初期費用をできるだけ抑える方法についても解説していきましょう。
初期費用の目安金額は物件価格の20～30%程度
初期費用に必要なはじめの目安金額は、物件購入価格の10％程度、プラスアルファで融資用に10%～20%程度と言われています。物件価格が2,000万円の場合、400万円以上が初期費用になるでしょう。しかしながら、初期費用は必ずしも必要とは限りません。ある条件を満たせば、すべてをローンで購入することができるでしょう。物件購入以外にも、さまざまな費用がかかりますので、ある程度のお金の準備は無視できません。銀行融資を受ける際は、勤務先・資産・収入などをメインに審査されます。上場企業に勤めているのであれば、審査を受けやすくなるでしょう。収入も多い方が投資に有利になります。資産は、貯金額200万円程度は準備しておいてください。もちろん、中小企業に在籍し、収入が低い場合でも、融資を受けられないわけではありませんので、ご安心ください。物件自体も審査にかけられますので、得意物件のある金融機関を選ぶことはポイントです。
各種手数料やさまざまな税金がかかる
初期費用には、手数料や税金がかかります。不動産登録する際の「登録免許税」の他にも、「不動産取得税」「金銭消費貸借契約書印紙税」「売買契約書印紙税」という税金があります。融資や仲介手数料、不動産登記を頼む司法書士手数料もかかるでしょう。仲介手数料と売買契約書の印紙税以外は、確定申告の際、経費計上できますので、節税するようにしましょう。
初期費用を抑えるためには手数料の交渉などを
初期費用を抑えるためには、どうすれば良いでしょうか。まずは、仲介手数料を交渉して値切ることです。物件の価格が高くなればなるほど、仲介手数料も高額になります。交渉次第では値切ることもできますので、初期費用を抑えることができるでしょう。また、取引形態によっては、仲介手数料がかかりません。この取引形態の選び方も重要です。
不動産投資ローンを行っている金融機関によって、手数料が異なります。ネットバンクであれば安い傾向にありますので、選んでみてはいかがでしょうか。しかしながら、高い金利のケースもありますので、事前にしっかりと調べてから金融機関を選択しましょう。購入したい物件に迷っているのであれば、セミナーなどに顔を出して不動産投資の理解を深めてください。マンツーマンで相談してくれる場所ならば、よりおすすめです。
- 目安価格の20％～
- 税金等もかかる
- 手数料等を交渉
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。一括プラン比較サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
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投資用マンションを始める前にまずは相談
投資用マンションを検討している人は、始める前に知識を深めてください。投資用マンションは、自分が住む場所ではなく、貸し出して収入を得るものです。購入するまで手間がかかりますので、信頼できる担当者を見つけましょう。
投資用マンションには2種類の収入源があり、家賃収入と「安値で購入し高値で売却する」という方法です。ローリスクかつロングリターンですので、継続的に収入を得られるでしょう。また、生命保険加入や税金対策、私的年金としても活用できます。
投資用マンションのリスクは、空き室、家賃の下落、金利変動、災害などです。1室のみの区分マンションと丸ごと購入する1棟マンションという種類があり、人気エリアの物件を選ぶことをおすすめします。初期費用の目安金額は物件価格の20～30%ですが、すべてローンも可能。各種手数料や税金もかかりますが、確定申告の際に経費計上できますので、節税できるでしょう。
初期費用を抑えるためには、手数料の交渉、金融機関の選び方などが重要です。不動産を売却して儲けを出すためには、不動産一括査定がおすすめ。投資用マンションに関するさまざまなことを理解し、損失を生まないようにしましょう。
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記事のおさらい
