「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
築40年の一戸建て売却相場
築40年の一戸建ては、木造一戸建ての耐用年数である22年を大幅に過ぎているため、建物部分の価値が「ゼロ」と見なされ、土地の価値で売却されることがほとんどです。
建物の価値は、築10年で約50%になり、築20年過ぎたあたりからは建物の価値は約10%程度まで下がってしまいます。そして、築40年になると、耐用年数が過ぎている可能性が高いこと、建物の耐震基準が、「旧耐震基準」の可能性が高いことが理由で建物の価値が「ゼロ」になります。
築40年の一戸建ては築年数が古いことから、通常の一戸建て売却と同じように売却すると、買い主が見つかりにくいため、売るための工夫が必要です。
築年数に合わせた売却相場
築40年の一戸建てを相場より低い価格で売却して損しないために、自分で売却相場を調べて相場にあった価格で売り出しましょう。
仲介で不動産を売却する場合、自分で売り出し価格を設定することができます。しかし、売却相場を把握しておらず、相場より低い価格で売り出してしまうと損をしてしまうため、必ず事前に売却相場を調べてから売り出し価格を設定するようにしましょう。
2020年4月から2021年3月までに東京都で売却された築40年前後の一戸建て売却相場は以下のようになっています。
| 築年数 | 売却相場 |
|---|---|
| 築35年 | 7813万円 |
| 築36年 | 8780万円 |
| 築37年 | 7501万円 |
| 築38年 | 4141万円 |
| 築39年 | 5424万円 |
| 築40年 | 4852万円 |
| 築41年 | 3782万円 |
| 築42年 | 4207万円 |
| 築43年 | 4972万円 |
| 築44年 | 4237万円 |
| 築45年 | 4238万円 |
参考：土地総合情報システム
前文でもお伝えしましたが、築40年前後の一戸建ては、建物の価値がゼロとみなされ土地の価値のみで売却されることがほとんどです。
一方で、築40年の一戸建ては建物の状態が良い状態で、かつ土地の広い一戸建ての場合は高く売却できる可能性が高いです。
売却相場を調べるツール
築40年の一戸建ての売却相場を調べる際には、不動産取引価格情報検索やレインズマーケットインフォメーションを使用します。それぞれのサイトにアクセスして、売却相場を調べたい物件種別・地域を入力して検索ボタンをクリックすることで売却相場を調べることができます。さらに詳しい売却相場を調べるためには、土地面積・建物面積・築年数・駅からの徒歩分数など細かい条件を設定しましょう。
また、築40年のように古い家の売却相場を調べる際には、土地の価値も調べておくことが重要です。地価を調べる際には、国土交通省地価公示・都道府県地価調査を使うとよいでしょう。
築40年の一戸建てを売却する方法
そこで築40年の一戸建てを売却するために、以下の方法で売却を行いましょう。
| 売却方法 | メリット | デメリット | こんな人におすすめ |
|---|---|---|---|
| 更地にして売却する | 買主が見つかりやすい | 解体費用がかかる | 売却に費用がかかってもよい人 |
| 古家付き土地で売却する | 解体する手間がかからない 買主が家を建てたときをイメージしやすい | 解体費用分価格が安くなる | 今すぐ売却活動を始めたい人 |
| 不動産会社に買取してもらう | 短期間で売却できる 状態の悪い家でもそのまま売却できる | 買取価格が安くなる | 短期間で一戸建てを売却したい人 |
| 空き家バンクに登録する | 古い家を探している買主に積極的に宣伝できる 仲介手数料がかからない | 利用できない自治体がある 売却時にトラブルが起こりやすい | 費用をかけずに一戸建てを売却したい人 |
更地にして売却する
築40年の一戸建てを解体し、更地にして売却するという方法もあります。
更地で売却することによって、買主が解体する時間や費用をかけずに新築住宅の建築をすぐに始めることができるため、新築物件を建てたい買主に向けて売却することができる方法となっています。
しかし、家を更地にすることによって、売却する際に解体費用がかかるというデメリットがあります。解体にかかる費用は、木造一戸建てで1坪3～5万円が相場となっており、鉄骨造りやRC造りの家ではさらに解体費用がかかります。
売却費用がかかってもよいから買主が見つかりやすい方法で売却したいという方は、解体して更地にすることがおすすめです。
古家付き土地で売却する
一戸建ての状態が悪い解体せずに売却したいという方は、古家付き土地として売却するとよいでしょう。
古家付き土地とは、土地を購入したい人に向けての広告表現で、古い家が建ったままの土地という意味です。明確な定義はありませんが、中古住宅として販売できない状態の家が古い家として扱われるようです。
古家付き土地として売却することで、売主は解体費用をかけずに売却することができます。しかし売却価格は解体費用が差し引かれた金額となるため、売却価格が低くなってしまうことがデメリットと言えるでしょう。
解体する時間をかけずに売却することができるため、今すぐに売却活動を始めたいという方は古家付き土地として売却するとよいでしょう。
愛知県名古屋市の築40年の一戸建て売出事例
実際に体験した方の事例を見てみましょう。
| 不動産種別 | 一戸建て |
| 売出価格 | 3880万円 |
| エリア | 愛知県名古屋市 |
| 築年 | 30437 |
| 駅徒歩 | 亀島駅 9分 |
| 建物面積 | 81.4 |
| 土地面積 | 67.59 |
兵庫県姫路市の築40年の一戸建て売出事例
| 不動産種別 | 一戸建て |
| 売出価格 | 780万円 |
| エリア | 兵庫県姫路市 |
| 築年 | 30651 |
| 駅徒歩 | 的形駅 15分 |
| 建物面積 | 124.25 |
| 土地面積 | 172.66 |
不動産会社に買取してもらう
状態が悪く普通に売却しても売れそうにない場合は、不動産会社に買取してもらうという方法がおすすめです。
不動産の買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう売却方法のことをいい、不動産会社が買主と決まっているため、短期間で売却することができます。
不動産会社は、一般的に買い取った物件をリフォームしたり、リノベーションしたりして不動産としての価値を高めた上で再度売却します。
しかし、デメリットとして、不動産買取を利用することで、買取価格が仲介の相場の約7割になってしまうという点があります。売却価格が安くなってもよいからすぐに売却したいという方は不動産買取が向いていると言えるでしょう。
空き家バンクに登録する
築40年と言う古い一戸建てを売却する場合は、空き家バンクに登録して売却するという方法もあります。
空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したいという人を空き家を買いたい・住みたいという人に紹介する各自治体が提供しているサービスのことを言います。
空き家バンクを利用することで、買主は空き家の修繕や引っ越しに伴う費用の助成金を貰えるという買主が空き家を購入しやすい制度があるため、買主が見つかりやすくなっています。
しかし、空き家バンクでは、不動産会社を介さずに売買が行われるため、売主と買主間でトラブルが起きやすい売却方法となっています。
築40年の一戸建て売却成功のコツ
年月を経た一戸建てを市場で最高価格で売却するための戦略的な売却方法を紹介します。
築40年の一戸建ては、築年数が古いため、通常の売却方法に加えて工夫をして売却する必要があります。最後に築40年の一戸建てを売却を成功させるためのコツを解説します。
まず自分で売却相場を調査し、市場状況の理解を深めることから始めます。次に、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することで、物件の価値を正確に把握します。そして、一戸建ての売却に特化した不動産会社を見つけ出し、その専門知識を活用することが重要です。また欠陥がある可能性もあるため、様々な保険を知っておくこともポイントの一つです。
それでは、築40年の一戸建てを売却するコツを見ていきましょう。
瑕疵担保保険に加入する
瑕疵担保保険とは、一戸建てを購入した際に、建物や土地に欠陥があった際に隠れた瑕疵によって発生した損害に対して保険金が支払われるというものです。古い家の場合、水漏れやシロアリ被害など、想定していない不具合が発生する確率が高まります。そこで購入後そのような不具合が起きても修繕されるという保証を付けることで買主に安心して古い家を購入してもらうことができるのです。
しかし瑕疵担保保険の対象となる物件は、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けていなければならないという条件があります。2022年現在、築41年より築浅の物件は瑕疵担保保険の対象となるため加入を検討してみましょう。
再建築不可の土地でないか確認する
築40年に限らず築年数の古い一戸建てを売却する際は、再建築不可の土地でないか確認しましょう。
再建築不可の土地とは、今建っている古い家を取り壊してしまうと、新しく家を建てることができない土地のことを言います。建築基準法を満たしていない土地が再建築不可の土地の対象となります。
再建築不可の土地の場合、家を解体せずリフォームをして家に住まなければなりません。解体する前に再建築不可の土地の対象となっていないか確認しましょう。
ホームインスペクションを実施する
ホームインスペクション（住宅診断）とは、ホームインスペクターに家の欠陥や劣化状況を調査してもらい、修繕などのアドバイスを貰うことを言います。ホームインスペクションを行うことで、売却前に必要な修繕箇所が分かったり、買主に安全な家であることをアピールすることができるため、築年数の古い家を売却する際によくある家の欠陥に関するトラブルを避けることができます。
費用は5～7万円程度かかりますが、他の築年数の古い一戸建てより安心感のある売買ができるアピールをすることができるため、ぜひ売却前に行いましょう。
土地の測量を行う
一戸建てを売却する際には、土地の測量を行ってから売却しましょう。
築40年の一戸建ては建物の価値がほぼ0と見なされ、土地の価値で売却されます。よって、築40年の一戸建て売却では土地の面積が重要となるのです。
正確な土地の面積が分かっていないと、実際の面積より小さく見積もられ、売却価格が低くなってしまうトラブルが考えられます。正確な価格で売却するためにも土地の測量を行い境界線を確定させましょう。
さらに詳しく知りたい方は土地の測量の記事をご覧ください。
築40年の一戸建てをより高く売却する方法
築40年の一戸建ては築浅物件と比べると売却価格が低くなってしまいますが、売却時に少し工夫することで高く売却することができます。
高く売却したい方は以下の2つの方法で売却するとよいでしょう。
| 売却方法 | メリット | デメリット | こんな人におすすめ |
|---|---|---|---|
| リノベーション向き物件で売却する | 解体費用がかからない | 構造によっては売却できない | 状態がよい一戸建てを売却したい人 |
| リフォームして売却する | 解体より費用がかからない | リフォーム費用がかかる | 一部だけ状態が悪い一戸建てを売却したい人 |
リノベーション向き物件として売却する
一戸建ての状態が良い場合は、リノベーション向き物件として売りに出すとよいでしょう。
近年では、築年数の古い一戸建てを安く購入して自分の好きなようにリノベーションするという買主が増えています。
柱や梁がしっかりしている建物であれば自由に間取りを変更することができるためリノベーションしたい買主に向けておすすめできるでしょう。
しかし、リノベーション向き物件として売却することができるのは、建物の状態が良い一戸建てに限られます。解体が必須な一戸建ては解体するか古家付き土地としての売却を検討しましょう。
リフォームして売却する
築40年ということもあり、住んでいる間に一部だけリフォーム済みという一戸建てを売却したいという方もいるでしょう。
家の一部分だけリフォームすれば問題なく売却することができる場合は、リフォームして売却することもおすすめです。
例えば、以前浴室・トイレといった水回りのリフォームが済んでいる場合は、キッチンのリフォームだけ行い売却するという方法です。
リフォームをすることで今より価値を高めて売却することができるというメリットがありますが、リフォームにかかった費用分売却価格が高くなるという保証はありません。
過去のリフォーム歴をもとに不動産会社とリフォームすべきか相談するとよいでしょう。
複数の不動産会社に査定依頼をする
築40年の一戸建てを高く売却するためには、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
不動産会社によって算出する査定価格は異なります。そのため1社だけの査定結果では、売却相場に適した結果であるか分からず、相場を把握した不動産会社であるか判断することができません。
査定価格が適切か見極めるためにも、最低3社以上に査定依頼を行い、査定結果を比較してみましょう。
不動産会社から査定価格を受け取った際に、高く売却したいからといって査定価格が高い不動産会社と契約すればよいわけではありません。中にはわざと相場より高い査定価格を提示して売主と契約した後に値下げを提案する悪徳業者も存在します。
不動産会社を選ぶ際には、査定価格だけでなく担当者の対応や売却戦略など比較して選ぶようにしましょう。
一戸建ての売却が得意な不動産会社を探す
築40年の一戸建てを売却する際には、一戸建ての売却が得意な不動産会社を探しましょう。
不動産会社の中にも得意・不得意な物件が存在します。不動産会社はどこでもよいということはなく、必ず一戸建ての売却が得意かどうか確認しましょう。
一戸建ての売却が得意な不動産会社であるか確かめるためには、不動産会社のホームページに記載されている売却実績の欄を確認しましょう。一戸建ての売却実績が多い不動産会社であれば、より良い売却活動を行うためのアドバイスを貰うことができるでしょう。
不動産会社を探す際には、不動産一括査定サイトを利用することがおすすめです。不動産一括査定とは、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼をすることができるサービスのこと。
複数の不動産会社に査定依頼をすることで、査定価格や担当者の対応を比較して、より自分にあった不動産会社を見つけることができるのです。
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おすすめの不動産一括査定「イエウール」では、最大6社の不動産会社に同時に査定依頼をすることができます。厳選された全国2300社以上の不動産会社と提携しているため、都会にある一戸建てだけでなく、地方にある一戸建てを売却したい方にもご利用いただけます。
築40年一戸建て売却にかかる費用を把握する
築40年の一戸建て売却にかかる費用の一覧は以下のようになっています。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
譲渡所得税（所得税及び復興特別所得税・住民税） | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 解体費用 | 木造一戸建ての場合、1坪3～5万円程度 |
| ホームインスペクション費用 | 5～7万円 |
| 測量費用 | 60～80万円 |
築40年の一戸建てには、仲介手数料や印紙税のほかに、解体費用・ホームインスペクション費用・測量費用が必要になることが多いです。
解体費用・ホームインスペクション費用・測量費用は必ず必要な費用ではありませんが、買主とのトラブルを避けるためにも実施しておくべきだといえるでしょう。