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中古マンション を購入。賃貸との違いやメリットは?

マンションを購入しようと思い立った時、まず新築にするか中古にするかで迷う人が多いと思います。新築のマンションはきれいで、最新の設備が整っていても費用が高かったりします。中古のマンションは、建物や設備は古いけれど、費用が安くつくなどそれぞれのメリット・デメリットがあります。その中で、中古マンション購入にクローズアップしてメリットやデメリットについて解説します。

先読み!この記事の結論
  • 築浅の中古マンションでも新築の8割程度の価格
  • 中古マンションを購入することで税制優遇措置を受けることができる

目次


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1.中古マンション購入と賃貸どちらがお得?

中古マンションの購入と賃貸では、どちらの方がお得なのでしょうか?月々10万円の家賃支払いか、月々住宅ローンの支払いかで比較してみましょう。

家賃10万円の物件と住宅ローン月々10万円の物件では、賃貸住宅は、できるだけ低コストでマンションを作り、高い家賃で貸し出し、大家さんの利回りを上げる目的があります。

しかし、分譲住宅の場合は、より魅力的に見え、購入意欲を誘うかのように住宅設備には最先端の設備が備え付けられています。広さや築年数によって変わってきますが、同じ立地で築年数の浅い物件なら賃貸の方が高くなることもあります。

1.1 中古マンションの購入と賃貸の比較

5年後に住み替えるとしたらどちらが得なのか比べてみました。

入居時の支出 購入 賃貸
•専有面積 60㎡(築15年) •専有面積 60㎡
•購入価格 2000万円 •賃料 13万円
•住宅ローン借入金 1600万円(年利0.1%、35年ローン) •更新料 13万円(2年に一度)
•管理費・修繕積立金 2万円(月額) •礼金 ▲26万円
•頭金 ▲400万円 •仲介手数料 ▲13万円
•購入費用 ▲140万円  
   
計 ▲540万円 計 ▲39万円

 

 5年間の支出  住宅ローン返済額 ▲4万5165円×60回=▲約271万円  賃料 13万円×60カ月=▲780万円
管理費・修繕積立金 ▲2万円×60回=▲120万円  更新料 13万円×2回=▲26万円
 計 ▲391万円  計 ▲806万円

 

売却時の収益 売却価格 1860万円
売却費用 ▲93万円
住宅ローン残高 ▲1405万円
計 362万円

 

5年間の収支  ▲569万円  ▲845万円

 

中古と賃貸を比べると、中古購入の方が頭金など初期費用がかかりますが、月々にかかる費用は安くなります。しかし、築浅物件の場合値下がりも大きいので、家賃の方が安く済む場合もあります。

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2.中古マンションのメリット

新築マンションと別に、リーズナブルな中古マンションがよく選ばれています。その理由を調査してみました。

2.1 新築より価格が安い

新築を購入した時点で価値が2割下がってしまうといわれています。その分値下がりしても築20年で下げ止まり、横ばいになるといわれています。人気のエリアや地域では、中古マンションでも価値はあまり下がりません。

住宅の場合、年月が経過するともに、住宅の価値は下がっているイメージでしたが、常にマンション管理会社に修繕積立をしているマンションの場合、定期的に外壁の掃除を行ってくれるので、古くなったイメージがあまりありません。

価格がリーズナブルな分、生活しやすいエリアを選んだり、間取りを増やした物件を選ぶことも可能です。

2.2 住宅ローン控除、不動産取得税の軽減措置

中古マンションを購入しても、住宅ローン控除と不動産取得税の軽減措置を受けることはできます。ただ、住宅控除の条件は、新築の条件に中古の条件が上乗せされるので少し条件は厳しくなります。しかし住宅購入時は、夫婦共有名義にして置けば夫婦で控除を受けることができます。また不動産取得税の軽減措置にも条件があるので注意しましょう。

2.3 リフォームやリノベーションがしやすい

新築価格より安く購入できる分、リフォームやリノベーションにお金をかけることができます。自分のライフスタイルに合った住空間を作ることができるので、好きなようにカスタマイズすることができます。ただし、マンションには「専用」と「共有」部分があり、リフォームできない場所があるので確認しましょう。

 

  • 新築より価格が安い
  • 税金の軽減措置がある
  • リノベーションしやすい


3.中古マンションのデメリット

3.1 仲介手数料が高い

中古マンション購入の際のデメリットとは何でしょうか?住宅の価格は、築20年ほどで新築時の半額ほどに下落します。中古マンションは、築年数にもよりますが築年数が古くなるほど安くはなりますが、仲介手数料など諸費用が高くなります。

不動産会社への仲介手数料は、物件価格×3%+6万円が目安なので、物件価格2500万円なら、81万円となり、3000万円だと96万円にもなります。その他にも、登記費用や住宅ローンの保証料、火災保険料、不動産取得税など物件の代金だけではありません。

3.2 修繕積立金が高い

また、マンションは集合住宅なので、管理費や修繕積立金などの修繕費用が、月2~3万円をマンションの管理組合に納めなくてはいけません。10年に1度の大規模修繕には、一戸当たり100~120万円必要になりますが、築年数が古くなればなるほど、金額が高くなる傾向もあります。

しかし、適切なメンテナンスをしていれば、RC造マンションは、100年以上住めるとされているので、管理状態によってマンションの価値も変わってきます。中古マンションで購入した場合、修繕積立金が足りないので、値上げされることになることもあります。

3.3 耐震基準が低い

マンションの耐震基準は、1981年(昭和56年)6月の建築基準法が改正された時を基準に分かれます。旧耐震基準で建てられた建物は、大破以上は、30%弱。中・小破でも40%弱となっています。新耐震基準で建築された建物では、大破以上は10%、中・小破は20%弱と明らかな差が出ています。

旧耐震マンションも新耐震機銃に補強工事をして、新耐震と同等の耐震性を持つマンションになっているものもあります。

3.4 住宅設備が古い

ガス給湯器や住宅設備が古くなり、現状維持のまま引き渡しだったので、引っ越してすぐ交換しなくてはいけないということもあります。前の売主さんがどのくらい入居されていたかで変わってきますが、基本的に耐久年数を超えた住宅設備をそのままにして購入すると、いつ壊れてもおかしくない状況の上、入居ごすぐ壊れてしまうこともあるので、新品に交換したうえで契約することをおすすめします。

3.5 固定資産税が高い

マンションの敷地が広いと固定資産税が高くなることがあります。人世帯当たりの土地の持ち分が広くなると、戸建てと変わらないくらいの固定資産税の負担となるのです。そして、土地の資産は、地価が下がらなければそのまま下がることなく上がることもあります。

  • 仲介手数料が高い
  • 修繕積立金が高い
  • 固定資産税が高い

 

 

4.中古マンション購入時のポイント

中古マンション購入時のポイントですが、購入してから「こんなはずじゃなかった」と後悔しない物件を選ぶために限られた期限で、すべてチェックすることは難しいかもしれませんが、後悔しない買い物をしましょう。

4.1 住宅ローンの金利を知る

まず住宅ローンの金利を知りることです。金利には変動金利、当初固定金利、固定金利の3種類があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので、自分にあった金利のタイプを選ぶことになります。ネットで簡単に計算でき、返済のシミュレーションができますので、比較検討してみましょう。

4.2 リフォームローン

リフォームをする場合は、リフォームローンも考えなくてはいけません。リフォームローンは住宅ローンより金利が高くなります。住宅ローンとリフォームローンを一本化できるローンも増えてきています。

4.3 築20年以上が狙い目

中古マンションは築20年が狙い目になります。築20年を過ぎると、マンションの価格は大体横ばいになります。購入時の価格と改めて売却することになった時の価格があまり変化しないので、周辺環境が大きく変わることがなければ、大きく損をすることはないので狙い目になります。

4.4 固定資産税は25年で安くなる

中古マンションの固定資産税は、築25年以上で新築より安くなります。住宅も劣化していくので、劣化は毎年続きます。固定資産税の劣化率も下がっていくので、固定資産税は年々安くなっていくのです。

4.5 生活スタイルの条件

仕事に便利なマンション

通勤しやすい立地を選ぶことが大切です。仕事場まで乗り換えなしで通勤できるエリアや、最寄り駅まで10分以内で行けることなどです。駅までにスーパーなど買い物できるところがあれば、便利です。仕事をしていると、マンションの管理業務の負担が少ないこともポイントの1つになります。

子育てに適したマンション

子育てに適した住まいも立地は非常に大切です。学校、幼稚園、保育園へのアクセスが良いこと。自転車や徒歩で買い物ができるスーパーや銀行・郵便局などがあること。病院や公園も必要です。もちろん防災・防犯に優れた地域であることも重要です。

リタイア後も住めるマンション

定年後も住み続けられるマンションには、車や自転車に乗れなくなった時のことを考えて、買い物や銀行、郵便局、病院や災害時の避難所も近くにある場所が最適です。そして、バリアフリーであることもポイントの一つでしょう。

資産価値が落ちにくいマンション

転勤や、子供が増えて手狭になったなど住み替えることを想定して資産価値の落ちない・落ちにくい物件を選ぶことです。資産価値は、立地・お部屋のスペック・管理状態によって決まります。スーパーやコンビニ、駅近、生活インフラや災害に強い土地であることもポイントになります。広さや、日当たり眺望も重要です。共用部分の設備や補修など管理状態も資産価値に値します。

5.中古マンション購入時の注意点

中古マンションには、新築分譲マンションと違って「予告広告」がないので、どのタイミングで売りに出されるのかわかりません。希望の住居エリアを絞り込み、不動産会社の情報をこまめにチェックしたり不動産会社に通いつめたり、希望の物件の情報をすぐに知れるようにしておきましょう。そして、中古マンションは、内覧ができるので、マンションの外観や、周辺の環境や印象、マンションに暮らす人の印象など、自分に合うマンションなのか判断しやすくなります。

5-1.内覧のポイント

外観

  • 現地へ到着した時の第一印象
  • エントランス
  • エレベーター
  • 共用廊下
  • ごみ置き場
  • 駐車場
  • 自転車置き場
  • 建物周りの植栽
  • 外壁
  • 館内
  • 管理組合
  • 積立金

室内

  • 部屋へ入った時の印象
  • 眺望
  • 方角
  • 日当たり
  • 風通しの良さ
  • トイレ
  • バスルーム
  • 洗面室
  • キッチン
  • 天井
  • バルコニー
  • ドア
  • 水栓
  • 給湯器

周辺環境

朝・昼・夜・平日・休日と時間帯や曜日を変えて周辺の環境や、風景の様子を確認することもおすすめします。中古マンションでは、まだ住居中というケースもよくあるので、マナーを守って内覧しましょう。内覧の際は、日当たりや音鳴りや上下階にお住まいの方の情報や、スーパーや公園などの地元情報について聞いてみましょう。

内覧で、必ず確認すべきポイントを押さえておけば、自分の住みたい物件なのか見極めることができるので、チェックリストを作りましょう。生活スタイルの優先順位によってチェックリストは変わってきます。

6.中古マンションのメリットを生かしたマイホーム

中古マンションの購入は、自分の思い通りのリノベーションができたり、住みたいエリアに安くマンションが購入できるメリットがあります。また、賃貸と違い資産にもなるので、しっかりと見極めて、納得のいくマンションが購入できます。

必ず確認するべきポイントを押さえて、後悔のない物件を手に入れてください。購入のスタートは、信頼のおける不動産会社を選ぶところから始まります。プロも目からのアドバイスも参考に理想の住まいを探してください。

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