マンションリノベーションのメリットやデメリットを解説!リノベ物件の特徴も紹介!

マンションリノベーションのメリットやデメリットを解説!リノベ物件の特徴も紹介!

住宅の価値は新築時がピークとなっており、年月の経過によって価値は下落していく一方です。耐用年数が過ぎてしまえば、その価値はほとんどなくなってしまいます。住宅の価値を取り戻すためには、リノベーションやリフォームが必要です。

住宅の価値をマイナスからゼロに戻すことを目指すリフォームとは異なり、リノベーションは新たな価値の付与を目的としています。しかし、ただリノベーションを行えばよいという訳ではありません。

そのため、本記事ではマンションリノベーションのメリットやデメリットそしてリノベーション済み物件の特徴について解説します。リノベーション済み物件やリノベーションを検討する際は、メリットばかりでなくデメリットも正しく理解しておきましょう。

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中古マンション購入してリノベーションするメリット

新築マンションではなく中古マンションを購入してリノベーションすることには以下4つのメリットがあります。

  • 新築で物件を購入するよりもコストを大きく下げられる
  • 新築マンションより物件の選択肢が増える
  • 間取りを自由に決められる
  • 新築マンションより資産価値が下がりにくい

新築で物件を購入するよりもコストを大きく下げられる

中古物件を購入してリノベーションにかかる費用は、使用する材料や施工後のデザインを工夫することで大きく節約できます。国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」によると、住宅の購入資金は以下の通りだということがわかっています。

  • 注文住宅…4,615万円
  • 注文住宅(建築のみ)…3,555万円
  • 分譲戸建住宅…3,851万円
  • 分譲マンション…4,457万円
  • 中古戸建住宅…2,585万円
  • 中古マンション…2,746万円

引用元:国税庁

中古住宅は新築を購入するより圧倒的に安い価格で物件を購入できるのです。例えば、東京都23区のなかで新築マンションを購入する場合、1平方メートルあたり100万円以上が相場とされているなど、新築物件を購入するには高額の費用がかかるのが現状です。

そのため、住宅購入にかける費用を抑えたい方は中古住宅を購入してリノベーションするのが望ましいでしょう。

新築マンションより物件の選択肢が増える

新築マンションと中古マンションの大きな違いとして物件の選択肢の数が挙げられます。とくに、最寄り駅までの近さはマンションの価値に直結するほど重要な要素です。そのため、人気エリアで立地条件がよい新築マンションは既に売られていることが多いです。

つまり、立地を重視して新築マンションを選ぶ場合は選択肢が極めて限られてしまいます。一方、中古マンションであればそのような心配はありません。すでに存在している最寄り駅から近い好立地の物件を購入し、リノベーションすることは十分に可能です。

間取りを自由に決められる

中古住宅でリノベーションできる工事内容は、壁紙や床材の交換などといった簡易的なものだけではありません。間取りを変更したり水回りの設備を交換することも可能であり、増築や減築をすることもできます。

注文住宅でも自由な設計はできますが、費用が高額になりやすいため注意しましょう。今ある基礎や壁などを活かしながら設計するリノベーションであれば、費用を抑えながら住まいを好きなようにアレンジできます。

また、Housiiに登録することで希望に合った提案を不動産会社にしてもらうことができ、更にはエリアや物件の選択肢を多く得ることができます。現在、中古住宅を購入してリノベーションを検討している方はHousiiに登録だけでもしておくのも一つの方法です。

新築マンションより資産価値が下がりにくい

新築物件の資産価値は、購入してから20年かけて大きく価値が下がっていきます。その後は、経済の流れに合わせて上下を繰り返しますので、建築してから20年以降はその価値が安定するでしょう。一方、築年数がそれなりに経過した中古物件はリノベーションすることで物件の資産価値を長く保つことができます。


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中古マンション購入してリノベーションするデメリット

マンションをリノベーションすることで新たに価値を付与できますが、メリットばかりでなくデメリットも存在します。注意すべきデメリットは以下4つです。リノベーションを検討する際は踏まえておきましょう。

  • 住宅ローンを利用できないケースがある
  • どこまでも自由にリノベーションができるわけではない
  • リノベーションが完了して住めるまでに時間がかかる
  • 古い建物なら耐震性に気をつけなければならない

住宅ローンを利用できないケースがある

中古だとしても、マンションや戸建てを購入するには高額な費用が必要です。現金で一括して用意するケースは少なく、多くの場合は住宅ローンを利用します。比較的低金利で利用できる住宅ローンは、住宅購入を検討している方にとって頼もしい存在です。

しかし、リノベーションに限っては住宅ローンで用意したお金を利用できない可能性があります。リノベーション費用を住宅ローンのなかに組み込めない場合、リフォームローンの利用を検討する必要があります。

利用できる選択肢があるだけよいと思われるかもしれませんが、リフォームローンは住宅ローンと比べて金利が高いのがネックです。

どこまでも自由にリノベーションできる訳ではない

間取りを変えることでこれまでの印象を大きく変えることは嬉しいポイントですが、間取りを変えられるといっても、どこまでも自由に手を加えられるわけではありません。

建物の基礎や柱に当たる部分に手を加えるためには、根本的に構造から作り直す必要があります。そういったレベルで間取りの変更を行いたいのであれば、建物を取り壊して初めから作り直すしかありません。よほど理想の間取りがあるのだとしたら、中古物件を購入する段階で検討しておくようにしましょう。

なお、キッチンやトイレ、浴室などの水回りに関しては、位置を移動できるかどうかは床下の構造次第です。もし、天井裏に排水管があるのであれば位置の移動は難しくなるでしょう。

リノベーションが完了して住めるまでに時間がかかる

新築や中古で購入した物件は、実際に引き渡された段階からすぐに住むことが可能です。しかし、購入してからリノベーションを行う場合は、工事をする必要がありますので、すぐには住むことができません。

リノベーションを1から行う場合、設計期間と工事期間で合わせて3〜5ヶ月以上の時間を要します。もし、今住んでいる持ち家のマンションをリノベーションするのであれば、設計期間を抜いたとしても、実際に工事を行う1〜2ヶ月程度は別の住まいを探す必要があります。

古い建物なら耐震性に気をつけなければならない

日本は年間を通して地震が多い国です。そのため、日本の住宅には万が一の大規模震災に備えた耐震基準が定められています。耐震基準は大規模な震災が発生するたびに見直しがされています。現在では、1981年に定められた新耐震基準が採用されています。

古い中古物件をリノベーションする場合、1981年より前の旧耐震基準が採用されていないか確認しなければなりません。旧耐震基準の物件の場合、万が一のときに深刻なリスクを背負うことになります。


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中古マンション購入してリノベーションする際のポイント

マンションリノベーションを成功させるためのポイントは以下のとおりです。

  • リノベーションした際のイメージをする
  • リノベーションの優先事項を決める
  • 予算内にリノベーションする
  • 物件探しとプランニングを並行する

マンションのリノベーションを成功させる鍵は、プランニングが握っています。プランニングとは、リノベーションによって部屋の仕様や間取り、設備を決定することを意味します。現在やこれからの自分のライフスタイルに合わせて理想のプランニングを行うことが大切です。

プランニングには、キッチンやシステムバスといった部屋の設備や用いる建材、内装のデザインなど、さまざまな要素が含まれています。このような大きな要素から、コンセントの位置など、細かな部分まで計算してプランニングを行いましょう。

リノベーションした際のイメージをする

何が自分にとって理想とする住まいなのかを明確にしましょう。どのようなことでも構いませんので、浮かんだアイデアはとにかく書き出してみてください。たとえば、対面型のキッチンの実現や床を無垢材フローリングにしたい、といったように自分や家族の希望をどんどん挙げていきましょう。

最初の段階では、実際に実現できる内容かどうかは考えなくも問題ありません。理想や現状の問題について具体的にしてみましょう。

リノベーションの優先事項を決める

リノベーションに向けた理想の要望は、すべてが叶えられるとは限りません。アイデアをまとめて予算を確認したら、何を優先させるかを検討しましょう。理想的なプランニングを行うためには、優先度が高い要望から採用していくことが大切です。

これだけは確実にやってほしい部分、可能であれば採用したい部分、実現できればいいなと思う部分といったように、リノベーションの優先順位を数段階に分けてみましょう。実際にプランニングを行うなかで予算の問題が発生した際に、判断がしやすくなります。

予算内にリノベーションする

予算が無限にあれば、どこまでも理想的なリノベーションを追求できるでしょう。しかし、実際には予算は限られているため、現実的に見て実現できる範囲を考えなければなりません。今の段階で用意できる予算をチェックしてみましょう。

リノベーションを行う場合、資金は自己資金あるいは住宅ローンを利用して用意することになります。現在の家計やこれからのことを踏まえて、決して無理のない余裕のある予算を決めましょう。

中古マンションを購入し、そのままリノベーションを行うのであれば2つを合わせた予算計画を立てなければなりません。

しかし、リノベーション会社に予算を少なめに申告すればよいという訳でもありません。本来なら用意できた予算よりも少なく申告してしまうと、実現できたかもしれないプランを逃してしまう恐れがあります。

後悔しないためにも予算は慎重に検討して、しっかりとリノベーション会社に伝えましょう。今の段階でどういった考えのもとに予算を提示しているのかを明確に伝えることで、リノベーション会社に意思を汲み取ってもらえます。最適なプランニングを提案してもらうためにも予算を少なめに申告しないようにしましょう。

物件探しとプランニングを並行する

中古マンションを購入してリノベーションを行うのであれば、物件探しとプランニングを並行することが大切です。物件によっては取り入れたい要素が不可能な場合があるためです。根本的な部分に手を加えようとしていると、予算を大きくオーバーしてしまうかもしれません。

住宅ローンが決定する本審査までにプランニングを完成させなければなりません。本審査では、リノベーションにかかる費用の見積書も提出する必要があるためです。


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リノベーション済み物件のメリット

中古マンションを購入してリノベーションする際のメリットやデメリットを説明してきましたが、この章からはリノベーション済み物件の特徴を解説していきます。リノベーション済み物件のメリットは以下のとおりです。

  • 設備が充実した綺麗な家に住める
  • 物件見学してから購入するか検討できる
  • 周辺環境は新築物件より比較的よいケースが多い

設備が充実した綺麗な家に住める

リノベーション済み物件は新築物件と比べ安い価格で購入できるうえに、新しい設備の住宅に住めることがメリットです。一度人が住んだマンションですが、リノベーションを行うことで内装や設備は新しくなっています。

マンションの施設では24時間いつでもゴミを出せるゴミステーションや自然災害などの万一に備えた防災備蓄庫などが人気です。

物件見学してから購入するか検討できる

中古住宅は物件を直接確認することができるのがメリットです。新築住宅の場合は住宅展示場やモデルルーム見学などで物件見学を済ませることが多く、住み始めてから理想と違ったといった失敗例も少なくありません。

中古住宅の場合は、日当たりや眺望などを確認することができます。また、現場に行くことで建物の汚れや外壁の劣化状況などマンションの管理状態を確認することができることもメリットでしょう。

周辺環境は新築物件より比較的よいケースが多い

リノベーション済み中古マンションは、新築マンションに比べると周辺環境がいいケースが多いです。なぜなら、立地がいい土地にはすでに建物が建ってしまっていて、新築物件を建てられるような土地が余っていないためです。

中古物件であれば、駅チカや商業施設付近の好立地物件に安く住むこともできます。


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リノベーション済み物件のデメリット

リノベーション済み物件は周辺環境がよい、施設が充実しているなどのメリットがありますが以下のようなデメリットもあるため理解しておくとよいでしょう。

  • 耐震性に不安がある物件がある
  • 物件価格にリノベーション費用が上乗せされることもある
  • リノベーション済み物件の数が少ない

耐震性に不安がある物件がある

日本の耐震基準は、前述したとおり1981年6月を境に大きく変わり、1981年6月以前に建てられた物件は耐震性が低い可能性があります。そのため、耐震性を意識するのであれば、1981年6月以降に建築が開始された物件を選びましょう。

ただし、1981年6月以前に建てられた物件であっても、耐震診断などを行っている住宅は地震に強い可能性があります。古い建物はすべて危険というわけではないため、気になる物件がある場合は、不動産会社に耐震診断の履歴がないか確認しておきましょう。

物件価格にリノベーション費用が上乗せされることもある

リノベーション済み物件は物件価格にリノベーション費用が上乗せされ通常の中古物件より価格が高いケースがあります。売主がリノベーションして売りに出しているので、その分利益が出ないと売主にメリットがないからです。

リノベーション済み物件の数が少ない

中古物件は立地がよい場所にも多く存在しますが、リノベーション済み物件は新築同様に一握りしかありません。そのため、ご自身が希望とするエリアでリノベーション済み物件があるかどうかは探してみないとわからないのです。


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リノベーション済み物件を購入する際の注意点

リノベーション済み物件の購入を検討している方は以下2つのことに注意しておきましょう。

  • 住宅診断を依頼しておく
  • リノベーション済み物件のアフターフォローを確認

住宅診断を依頼しておく

住宅診断とは、ホームインスペクター(住宅診断士)の資格を持つ第三者に住宅を診断してもらい、改修すべき箇所や補修の時期、必要な費用などについてアドバイスしてもらうことを指します。

中古住宅の場合は見えない欠陥が隠れているケースが多いため、しっかりと診断して「問題がない物件だ」というお墨付きをもらっておくと、安心して購入できます。

リノベーション済み物件のアフターフォローを確認

不動産会社のなかには、リノベーション済みの中古マンションにアフター保証をつけているところもあります。内容は物件によって異なりますが、「水周り故障は2年間まで無料修理」などといった保証が受けられます。

中古マンションは新築と比べると不具合のリスクが多い物件であるため、こういった保証がある物件のほうが安心です。


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マンションリノベーションのデメリットを理解しよう

新築マンションを購入するよりも、中古マンションを購入してリノベーションを行うほうが、理想的な住まいが手に入るかもしれません。

リノベーションにはメリットのほかにデメリットもありますので、双方を正しく理解しておくことが大切です。

とくに、不動産の取り扱いにおいては大きなお金が動きますので、慎重に検討しなければなりません。デメリットを正しく理解して、理想的なリノベーションを実現しましょう。

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