マンションを購入するにあたり、必ず知っておきたいのが「共用部分」と「専有部分」の違いです。共用部分と専有部分では、それぞれ責任者や管理方法が大きく異なります。
これらの違いを理解していないと、故障や不具合が発生した場合、はたして誰が修理やメンテナンスを行うべきなのか判断しづらくなってしまいます。そのため、マンションを購入する予定がある場合は両者の違いをしっかり把握しておきましょう。
本記事ではマンションの共用部分の概要や専有部分との違いそして共用部分に関するルールやトラブル防止策について解説します。ぜひ参考にしてみてください。
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マンション共用部分と専有部分とは
マンションには住民同士が共同して利用する共用部分と個人が自由に利用できる専有部分の2種類があります。例えば、共用部分にはエントランスやエレベーターなどが含まれ、専有部分は部屋の中にある住宅設備や建具などです。共用部分と専有部分の違いを理解していきましょう。マンションの共用部分とは
マンションの共用部分は、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」によって定められた「法定共用部分」と、マンションの標準管理規約で定められた「規約共用部分」の2つに分類されます。区分所有法第二条4では、同法において共用部分とは、「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の付属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた付属の建物」と定義されています。
法定共用部分とは
区分所有法第第四条では共用部分について「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」と定義したうえで、「区分所有権の目的とならないもの」と位置づけています。具体的な例を挙げると、エントランスやエレベーター、廊下、階段といった建物部分のほか、これらの部分に使われる電気（照明など）、共用部分まで引かれた電話線やインターネット回線、ガスや上下水道の配管といった、建物に付属し、かつ建物と一体的に利用される部分は法定共用部分とみなされます。
ただ、区分所有法にて定められた法定共用部分にはあいまいな部分も多く、これだけでは共用部分と専有部分をはっきり区分するのは困難です。
マンションの法定共用部分に含まれる部分をまとめると以下のとおりです。
【法定共用部分の範囲】
- エントランス
- エレベーター
- 廊下
- 階段
- 配管（電気やガスなど）
規約共用部分とは
同法第四条第二項では、その旨を登記することを前提条件としたうえで、「第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる」と定めています。これを規約共用部分といいます。たとえば、101号室をマンションの管理人室、102号室を集会室として活用している物件の場合、区分所有法第一条では以下のように定めれています。
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる
101号室や102号室は同法でいうところの「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居（中略）としての用途に供することができるもの」ですので、本来なら専有部分に区分されるべきスペースです。
しかし、マンション登記簿の表題部に「規約設定共用部分」と登記しておけば、101号室と102号室を規約共用部分にすることができます。
マンションの規約共用部分に含まれる部分をまとめると以下のとおりです。
【規約共用部分の範囲】
- 集会室
- 集会所
- 管理人室
- 機械室
- 倉庫
- 車庫
マンションの専有部分とは
マンションの専有部分とは、区分所有権の対象である建物の部分のことです。例えば、壁や床に囲まれた独立した居住空間のことを指します。具体的には境目のコンクリート表面から部屋の内側の部分を専有部分と呼びます。マンションの専有部分に含まれる部分をまとめると以下のとおりです。
【専有部分の範囲】
- 壁
- 床
- 天井
- 住宅設備
- 建具
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マンション共用部分と専有部分の違い
マンションの専有部分と共用部分の一番の違いは、管理の権限を誰が持っているのかということです。専有部分については区分所有権を持っているオーナーに管理権限があるため、自由に模様替えしたり、リフォームしたりしても問題ありません。もちろん、専有部分に故障や不具合が発生した場合も区分所有者が自らの責任で修繕や修復する必要があります。
一方、マンションの共用部分は住民すべてが共有する部分ですので、リフォームや修繕などを行うには原則としてマンション管理組合の総会で決議をとる必要があります。個々のオーナーが勝手に共用部分に手を加えることはできません。
そのため、修繕やリフォームなどを行う際は該当部分が専有部分か共用部分かをしっかり確認しておくことが大切です。
また、マンションの共用部分と専有部分を見分けるにあたり、特に注意したいのが「専用使用部分」の範囲です。専用使用部分とは、共用部分でありながら専ら特定の区分所有者だけが使用できる部分のことを指します。
専用使用部分の範囲はマンションの管理規約ごとに異なりますの必ず確認しておくようにしましょう。
たとえば、国土交通省がマンション管理規約のモデルとして公開している「マンション標準管理規約（単棟型）」では、主にバルコニーや玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭、屋上テラスについて、専用使用権を有する専用部分と定めています。
つまり、バルコニーや玄関扉、窓枠などの部分は区分所有法では「専有部分に属しない建物の付属物」として共用部分の対象となりますが、マンションの管理規約によって専用使用権が付与されている場合は、特定の区分所有者が専ら独占的に使用できるようになります。
なお、共用部分の管理はマンションの管理組合が行いますが、専用使用部分に関しては、通常の使用にともなう範囲について、専用使用権を有する者が管理を行わなければなりません。
たとえば、部屋に附属しているバルコニーが汚れたら専用使用権を持つ者が掃除しなければなりませんし、誤って破損してしまった場合は自ら修理・修繕する必要があります。
ただし、経年劣化による老朽化や第三者による犯罪行為等による破損については、通常の使用にともなう範囲に含まれないものとみなされるため、計画修繕等または必要に応じて管理組合が修理や修繕を行います。
また、防犯や防音など住宅の性能向上に関する工事の場合は、専用使用部分であっても管理組合が計画修繕の一環としてその責任を負うこととされています。
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マンション共用部分で注意すべきこと
区分所有法では、区分所有者の権利義務等として「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と定めています。つまり、各戸のオーナーは自身の所有する居住スペースはもちろんのこと、マンション住民全員で共有する共用部分についても保存や管理に努めなければなりません。共用部分のルールを守らずに行動すると、住民同士のトラブルに発展するおそれがありますのでマナーのある行動を心掛けるようにしましょう。
また、マンションの専用使用部分なら専有部分と同じように好きに変更を加えても良いのかというと必ずしもそうとは限りません。
専用使用部分はもともと共用部分に含まれる部分ですので、管理や変更について一定の制限が設けられています。たとえば国土交通省が公開しているマンション標準管理規約（単棟型）では、窓や玄関、面格子、ルーバーなどの専用使用部分について、防犯や防音性能が低下する変更を行うことを禁じています。
他の住戸と統一性のない奇抜なデザインの玄関扉に付け替えたり、防犯や防音性の低い一枚ガラスの窓に差し替えたりするのは、マンション管理規約に違反するので注意してください。
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マンション共用部分のトラブル防止対策
マンションの共用部分でよくあるトラブルは以下のとおりです。- 廊下や階段に私物を置かない
- ベランダやバルコニーに物を置くときは要注意
- 駐車場の又貸しはしない
マンションの共用部分に関するルールは物件ごとに異なります。そのため、住民同士とのトラブルを防ぐためにもマンションの共用部分に関するルールは把握しておくようにしましょう。
廊下や階段に私物を置かない
マンション内の廊下や階段は共用部分にあたりますので私物を置くのはやめましょう。通行の妨げになるのはもちろん、私物の盗難に遭ったり災害時に避難や消防の障害になったりする恐れがありますので、自分のものはすべて専有部分に置くようにしてください。ベランダやバルコニーに物を置かない
ベランダやバルコニーは専用使用部分ですので、廊下や階段と違って私物を置くこと自体に問題はありません。しかし、ベランダやバルコニーは地震や火災などの災害が発生したときはマンション住民全員の避難経路になる部分です。有事の際に障害となるような大きなものを置いたり、たくさんの物を積み重ねたりするのは控えましょう。
ベランダやバルコニーに脱出用の避難ハッチがある場合は、その上をふさがないよう注意することも大切です。
また、ベランダやバルコニーは風の影響を受けやすいため、軽いものや不安定なものは飛散する可能性があります。物干し竿はロープなどで固定する、軽いものには重しを載せるなど飛散防止の工夫を採り入れましょう。
駐車場の又貸しをしない
マンションによっては敷地内駐車場を無料で利用できる物件もあります。敷地内駐車場は専用使用部分に該当するため、利用の際は区分所有者と管理組合の間で使用契約を締結することになります。自分が利用しないからといって第三者に又貸しするのは契約違反となりますので、無断で友人や知人に貸し出したりしないよう注意しましょう。
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マンション専有部分のトラブル防止対策
日常生活を送っている分には、マンションの共用部分と専有部分について特別意識することはありませんが、修繕やリフォームを行う場合は両者をきちんと見極め適切に対処する必要があります。また、管理規約にペットに関する規約が記載されることもあるため確認していきましょう。水回りのリフォーム
キッチンやバスルーム、トイレなどの水回りは専有部分に含まれますのでオーナーの一存でリフォームすることができます。ただし、これら水回り設備に利用している配管は共用部分にあたりますので、配管の移動や撤去などをともなうリフォームを行うことはできません。 たとえばトイレの位置を移動する、壁付けのI型キッチンをアイランドキッチンに変更するといったリフォームはできないとしている物件が多いので注意しましょう。
間取り変更
間仕切り壁の撤去などをともなう大がかりな間取り変更ですが、建物の構造に支障を来す内容でなければ、条件によっては実行可能です。ただ、壁で建物を支える「壁式構造」を採用しているマンションの場合、建物を支える壁（耐力壁）は建物の構造に影響を及ぼす躯体部分とみなされるため、居住スペースの中にあっても「共用部分」とみなされます。当然、勝手に撤去することはできませんので、間取り変更のレイアウトを考えるときは注意してください。。
バルコニーの修繕やリフォーム
バルコニーは共用部分にあたりますので、勝手に修繕やリフォームすることはできません。経年劣化した部分については、管理組合に依頼して修繕してもらうことが可能ですが、他の住戸のバルコニーと比べて明らかに劣化が早い場合は、専用使用権を持つ者の管理が不十分だったとみなされるため、自己負担で修理や修繕しなければならない場合もあります。
また、バルコニーにサンルーフやひさしを設置するリフォームもできないケースがほとんどです。この場合、バルコニーそのものに手を加えているわけではありませんが、バルコニーとは屋根やひさしのないものを指しますので、サンルーフをつけてしまうと「ベランダ」になってしまいます。
物件によっては許可が下りるケースもあるようですが、外観の統一性が失われることや安全性の問題があることから実行は難しいでしょう。
ペットを飼う
マンションの専有部分で全ての種類のペットを飼育することはできません。マンションの多くは規約に動物に関するルールを記載していることが多いため、事前に飼いたいペットは飼育できるマンションなのか確認しておくようにしましょう。「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
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マンション共用部分と専有部分の違いを理解しよう
マンションは大きく分けて区分所有者が利用する専有部分とそれ以外の共用部分の2つに分類されます。専有部分についてはオーナーの一存で手を加えることができますが、共用部分は住民全員が共有している部分なので、勝手に修繕したりリフォームしたりすることはできません。マンションの共用部分の中には、特定の区分所有者のみ利用できる専用使用部分もありますが、もとは共用部分ですのでリフォームや修繕には制限がかかるところに注意が必要です。
修繕やリフォーム以外でも、共用部分には物件ごとにルールやマナーがあり、規則を守らないと他の住民とトラブルを引き起こす原因になります。 マンションの住民全員が快適に過ごせるよう、日頃から共用部分の使用や扱いには十分気を付けるようにしましょう。