トランクルーム経営は近年、副業としても注目が集まっています。
本記事では、トランクルーム経営が儲からないとされる理由、そして成功させるために必要な対策や知識について解説します。
トランクルーム経営については以下の記事をご覧ください。
トランクルームが儲からないと言われる理由や失敗例
トランクルームが儲からないと言われている理由として
- 月々の収入が少ない
- 節税が難しい
- 長期間売上が立たない場合もある
- 参入障壁が低い
などが挙げられます。以下ではそれぞれの項目を具体的に解説します。
他の投資と比べると、月々の収入が少ない
トランクルームが儲からないと言われている最大の理由として、月々の収入が少ないということが挙げられます。トランクルームの1スペースあたり、月々に回収できるのは約数千円〜1万円前後になります。
一方で、マンションやアパート経営の場合には、1部屋のみで数万円〜数十万円回収することができます。
このように、トランクルームの経営において、大きな収入は期待できません。そのためにも、後述する通り、初期費用を必要以上にかけないことが、効率よく利益を出すポイントになります。
節税が難しい
また、トランクルーム経営は、固定資産税や都市計画税の優遇措置を適用する「住宅用地の特例」が適用されません。
上述した通り、月々の収入が少ないという特徴があるため、そこからさらに固定資産税や都市計画税が引かれると、手元に残るお金はさらに少なくなります。
立地選びに失敗すると長期間売上が立たない場合も
トランクルームを含む、土地を活用した投資・経営・副業のリスクとして、立地選びに失敗することで長期間売上が立たなくなることが挙げられます。
土地開発などが行われて、そのエリアの住環境などが大きく変わらない限り、ニーズのない地域にトランクルームを開業しても、集客や、新規顧客を獲得するのが難しく、長年空室のままの状態になることも考えられます。
ただでさえ収益が低いトランクルームですが、長年売上が低迷することで、初期費用の回収も困難になってしまう場合もあります。
参入障壁が低い
トランクルームは特別な資格も不要のため、参入障壁が低いです。そこで法人・個人問わず、多くのライバルが参入してくることも予想されます。
ライバルが参入することによって、結果的に売上が減り、儲からなくなってしまう可能性もあるのです。
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トランクルーム経営を成功させるためには？費用と収益を把握しよう
上述した通り、トランクルーム経営の特徴として、売上や収益が低いことを挙げてきました。しかし初期投資が少なくて済むということはトランクルームの最大のメリットです。
そこで以下からはトランクルームの経営について、初期費用についてどのくらいになるのか、そしてきちんと利益を得られるようになるよう、気になる収益性について、具体的に見ていきましょう。
トランクルーム経営の初期費用の目安
トランクルームの経営に必要な初期費用は、約200〜800万円となっています。
初期費用の内訳は、「トランクルーム本体費」や「整地費用」、「インフラ工事費」、「看板設置費」となっています。内訳としては、下記のようになります。
| 費用項目 | 費用 |
| トランクルーム本体費 | 60万（約5畳サイズのコンテナなど） |
| 整地費用 | 約10,000~14,000円（1坪） |
| インフラ工事費 | 約30万円（水道や電気引き込みなど） |
| 防犯カメラ設置費用 | 30万円（録画機＋モニター） |
| 看板設置 | 約15万（自立型看板） |
特にトランクルーム一基にかかる費用が60万円ほどとなっているため、設置数次第で初期費用は大きく変動します。
数千万円の初期費用が必要になるアパートやマンション経営と比べて、初期費用は大幅に抑えられますが、下記の利回りなどを計算しておかなければ、リスクを抱え込む結果になります。
トランクルーム経営で最も重要なのが利回り
トランクルーム経営の利回りは一般的に15〜25%程になりますアパートやマンション経営の利回り率は7〜10%程度と言われているので、高い利回りがトランクルーム経営の大きな特徴です。
しかし一方で、上述した通り、毎月の収入・売り上げが少ないのも特徴です。規模や広さにもよって変わりますが、1部屋あたりに得られる売り上げは5000~15000円です。トランクルームの経営において、大きな収入は期待できません。
そのためにも、初期費用を必要以上にかけず、いかに大きな利回りを出せるかがポイントになってきます。
トランクルーム経営の3つの運用方式
トランクルーム経営を始める前には、資金や経営に割ける時間などを踏まえて、運営方式を選んでいく必要があります。
これらは売上や利回りにも関わってくるため、事前に把握しておきましょう。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、所有している土地をトランクルーム業者に定期借地として貸し出すことで賃料を受け取る経営方法です。
運営の手間がなく、安定した地代収入が得られるメリットがありますが、売上げが良くても収入に反映されないというデメリットがあります。
業務委託方式
業務委託方式は、土地の所有者が設備投資と経営のみを行い、集客やトランクルームの管理を業者に委託する方式になります。
業者によっては立地選びなどのアドバイスも行ってくれます。管理負担が減るため、副業として考えている方などにはおすすめです。
なお、売上の割合に応じて手数料が引かれることになるため、その分収益は低くなります。
自営方式
自営方式はその言葉通り、集客や立地選び、各事務手続きなどを全て自分で行う経営方式になります。上記の業務委託方式とは違い、手数料などが引かれないため、その分利益が増えます。
ただし不動産投資の経験や十分な知識、専門家からのアドバイスなど、綿密な事前調査が必要になるため、非常に手間がかかります。
儲かるトランクルームにするためには？
トランクルームではいかに利回りを出せるかが大切です。
そのためには新規顧客の契約数を増やし、定着させることが重要になります。以下では儲かるトランクルームにするための具体的な方法やポイントについて解説します。
綿密な収支計画
上述した通り、トランクルームは収益が低く、いかに初期投資を抑えて、高い利回りを得られるかが重要です。
またアパートやマンションとは違い、税制優遇も受けにくいため、事前の綿密な収支計画が欠かせません。
いつまでに初期費用が回収できるのか、実質利回りはいくらになるのか、電気代などのランニングコストはいくらになるのか、などライバル調査で得た内容をもとに、細かい数字まで把握しておく必要があります。
なお、この際には出口戦略も立てておくと安心です。立地によっては長年売上売り上げが立たなくなるという事態にもなりかねないため、出口戦略をあらかじめ立てておくと、より損切りのタイミングを早めることができます。
立地や環境、ターゲットを調査しておく
トランクルームの利用者は、個人だけでなく、業者などの法人が利用する場合もあります。また個人での利用者は単身者ではなく、物が増えがちな家族層が多い傾向にあります。
このように、トランクルームに対する需要、そしてトランクルームとして使用する土地の環境などを事前に調べておく必要があります。
なお、この際、近辺のトランクルーム、つまりライバル調査を行っておくと良いでしょう。ライバルがどれくらいの価格を設定しているのか、どのような設備やトランクを設置しているのかなどを見ることで、よりターゲット像が掴みやすくなります。
また事前にその土地の配置や形などの特徴を掴んでおくことも大切です。上述した通り、トランクルームは収益性が低いのが特徴です。しかしだからと言って無理にコンテナを設置すると、駐車しづらい、物が運びづらいなどを理由に、敬遠される可能性も出てきます。
ターゲット・利用者のニーズに沿った施設にする
上記のように、ターゲットや利用者像が掴めた後は、設備などを考えます。
通常、屋外型のコンテナよりも、屋内型の方に人気が集まります。屋内型の場合、レンタルボックスなどを設置するなど、細かく区分けして利用者の拡大を狙うと、より収益を高めることができるようになるでしょう。
また屋外型の場合は冷凍保存可能なコンテナなど、事業者のニーズに沿ったコンテナを設置しておくことで、より収益なども見込めます。
プランなどを充実させる
繰り返しになりますが、トランクルームは収益性が低いため、空室リスクはなるべく減らしておく必要があります。利用者を増やす手立てとして、契約期間を工夫し、充実させることも良い対策の1つです。例えば単身者の多いエリアであれば、引っ越しなどを行う人も多いでしょう。そこで短期間荷物を預けられるトランクルームを探している可能性も高いです。
このように、様々な契約プランを用意しておくことで、より利用者の増加が見込まれます。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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トランクルーム経営はプロに業務委託することで賢く収入が得られる
トランクルーム経営は初期費用が少なく、利回りも高い事業です。しかし、実際に利益を出すためには、利回りをできるだけ上げ、安定した収入を確保することが重要です。
本記事でご紹介した通り、運営方式などを踏まえて、より収益が出るように対策を施しましょう。
もし、トランクルーム経営などの土地活用を考えている方はイエウール土地活用の利用がおすすめです。インターネット上で気軽に利用できることに加え、全国の土地から、適切な土地活用プラン、そして見積もりを提案することが可能です。
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